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中古マンションを売りたい。早く・高く売るコツ、売却の注意点
中古マンションの売却で、早期・高値での取引を目指す際に知っておきたい、早く売るためのコツや高く売る秘訣を紹介します。さらに、不動産会社の査定から確定申告まで手順や、仲介と買取の違いもわかりやすく解説しています。
中古とはいえマンションは決して安いものではありません。不動産会社にすべて任せきりでは、せっかくの売却のチャンスを逃してしまうおそれがあります。中古マンションを売却するために、売主として知識を得ておきましょう。
この記事でわかること
- 中古マンションを早く・高く売るための具体的なコツ
- 不動産査定から確定申告までの手順
- 売却前に知っておくべき費用や税金の注意点
もくじ
中古マンションを早く・高く売却するコツ
中古マンションを早く、高く売却するコツを紹介します。コツを押さえて、好条件での売却を目指しましょう。
早期に売却を成功させるコツ
早期売却を叶えるコツからみていきましょう。主なコツに以下の3つが挙げられます。
- 適正な価格を設定する
- ハウスクリーニングする
- 需要が高まる時期を狙って売却に出す
適正な価格を設定する
早期売却を目指すなら、高すぎず、安すぎない売り出し価格がポイントです。適正な価格をつけると、早い段階で買主が見つかる可能性が高まります。高値で売却したい気持ちが先行しすぎると、適正価格を見失ってしまうため気をつけましょう。
ハウスクリーニングする
室内の汚れが目立つ場合は、ハウスクリーニングを検討しましょう。特にキッチン、浴室、洗面所などの水回りを清潔にすると、内覧時の印象を改善できる可能性があります。
素人では見逃してしまう汚れでも掃除のプロがきれいにしてくれます。内覧に備えて、エアコンやレンジフード、排水溝といった細かい場所まで掃除してもらい、購入希望者からの印象アップを狙いましょう。
需要が高まる時期を狙って売却に出す
売却期限に決まりがないマンションであれば、需要が高まる時期を狙って売却に出すと、早期売却を実現しやすくなります。一般的に、転勤や進学などに伴う住み替え需要は年明けから春先にかけて増える傾向です。ただし、需要が高まる時期はエリアや物件の種別によって異なるため、時期だけで判断せず、周辺の成約状況や売却期限を踏まえて売り出しましょう。
マンションを売却するタイミングについては以下の記事で詳しく紹介しています。
高値で売却を成功させるコツ
次に高値で売却するコツを3つ紹介します。できる限り高値で売却したい方は、ぜひ次のポイントを実践してください。
- 内覧前にできるだけ不用品を処分する
- 売主も一緒に内覧に立ち会う
- 中古マンションの売却実績がある会社を選ぶ
内覧前にできるだけ不用品を処分する
高値で中古マンションを売却するなら、できるだけ内覧前にいらないものを処分しましょう。不用品が多いと清潔感が失われ、買主から値下げ交渉に持ち込まれてしまうおそれがあります。売却活動がはじまったら、いつでも内覧に対応できるよう、少しずつ不用品を処分するとよいでしょう。
売主も一緒に内覧に立ち会う
居住中のマンションでは売主が内覧に立ち会うこともありますが、物件の説明は基本的に不動産会社へ任せましょう。売主でなければわからない設備の使い方や周辺環境について質問された場合は、必要な範囲で補足します。
中古マンションの売却実績がある会社を選ぶ
中古マンションを売るときは査定額の高さだけでなく、査定の根拠、同じ地域やマンションでの売却実績、広告方法、想定する購入者層、値下げの方針などを比較しましょう。
不動産会社によって、得意分野は違います。中古マンションの売却なら、中古マンションの売買仲介を得意とする会社に依頼しましょう。
中古マンションの主な売却方法
中古マンションを売却するには、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つの方法があります。それぞれの特徴とメリット・デメリットを理解したうえで、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。
高く売る方法を優先するのか、確実に早く手放すことを優先するのかを事前に決めておきましょう。
不動産仲介で売却する
不動産会社に間に入ってもらい、インターネットやチラシなどで広く個人の買主を探す方法です。相場に近い価格で売れる可能性が高く、時間をかけても高く売る方法を探している方に向いています。
ただし、買主が見つかるまでに3カ月～6カ月程度かかることが多く、内覧対応も発生します。中古マンションが売れない場合は値下げを検討する必要があり、高値で売るか早く売るかの判断が重要です。
不動産会社に買取を依頼する
不動産会社に直接中古マンションを買い取ってもらう方法です。買主を探す期間が不要なため1カ月程度で売却でき、すぐに現金化できるのが特徴です。
内覧対応の手間が省け、不動産会社へ支払う手数料である仲介手数料も発生しません。いつまでも売れないという不安も解消できますが、買取は仲介で売る場合と比べて売却価格が安くなる傾向があります。
そのため、転勤などで家を離れる期限が決まっており、売却タイミングを最優先したい場合に適しています。
中古マンションを売却する手順
中古マンションに限らず、あらかじめ売却の手順を把握しておくことが重要です。それにより、ゆとりを持ってスケジュールを立てられ、売主が納得のいく売却を実現しやすくなります。
中古マンションの売却で知っておきたい、売却の手順と売主が対応することを紹介します。
- 不動産会社の査定を受ける
- 媒介契約を締結する
- 売却活動を開始する
- 内覧に対応する
- 売買契約を締結する
- 決済・引き渡し
- 確定申告する
1.不動産会社の査定を受ける
売主がすること
- 不動産会社に物件の査定を依頼する
- 査定内容から不動産会社を比較
中古マンションの売却を検討したら、まず不動産会社に査定を依頼しましょう。不動産の査定とは、物件の状態や立地、周辺の成約事例などを基に、一定期間内に売却できると見込まれる価格を不動産会社が算出することです。ただし、査定価格は売却したときの価格を保証するものではありません。
2.媒介契約を締結する
売主がすること
- 媒介契約を結ぶ不動産会社を決める
- 自分に適した種類の媒介契約を選ぶ
- 媒介契約を結ぶ
物件の査定内容を比較して、売却を任せる不動産会社を決めたら、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売買仲介を依頼する際に締結する契約のことです。
媒介契約は3種類あり、それぞれ特徴が異なるため、次の表にそれぞれの特徴をまとめました。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | 〇 | × | × |
| 自己発見取引 | 〇 | 〇 | × |
| 契約期間 | 制限なし 行政指導は3カ月以内 | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
| 状況報告 | 報告義務なし | 2週間に1度 | 1週間に1度 |
| レインズへの登録 | 登録義務なし | 契約から7日以内 | 契約から5日以内 |
売主は、3種類の媒介契約のなかから自分に合ったものを選べます。不動産会社の担当者と相談し適したものを選びましょう。
レインズとは
レインズとは、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産会社向けの物件情報システムです。不動産会社同士で売却物件の情報を共有し、広く購入希望者を探すために利用されます。
不動産会社は、レインズでいま売り出されている不動産情報を確かめて自分の顧客に案内します。
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3.売却活動を開始する
売主がすること
- 売り出し価格を設定
- 不動産会社の担当者と売却戦略を練る
不動産会社と媒介契約を締結したら、中古マンションの売却活動が始まります。できるだけ早く、高く売却するためにも、物件のアピールポイントを不動産会社の担当者に伝え、担当者と一緒に戦略を練りましょう。
売り出し価格は売主が希望する価格を設定できますが、あまりに高すぎる価格をつけてしまうと、なかなか買主が見つからないおそれがあります。
4.内覧に対応する
売主がすること
- 室内をきれいに片づける
- 不動産会社を通して買主の条件交渉に応じる
購入希望者が現れたら内覧を実施し、室内を見学してもらいます。内覧前は、部屋をきれいに片づけておくのが好ましいです。特に、売却するマンションに住み続けながら内覧に対応する場合は、部屋の片づけを徹底し、生活感があふれすぎないよう工夫しましょう。
5.売買契約を締結する
売主がすること
- 売買契約書の内容をチェック
- 買主から手付金を受領
- 不動産会社に仲介手数料の半額を支払う
売買条件のすり合わせを終え、売主と買主がお互いに納得できれば、売買契約を締結します。仲介手数料の支払時期は不動産会社との取り決めによって異なり、決済時にまとめて支払う場合もあるため、媒介契約時に確認しておきましょう。
締結日には、売主と買主、不動産会社の担当者が集まり、契約書の内容を確認し、物件状況等報告書や設備表などを取り交わします。一旦、売買契約を締結してしまうと、あとから条件を変更するのは難しいため、契約書は必ず隅々までチェックしましょう。
6.決済・引き渡し
売主がすること
- 引っ越しを済ませる
- 鍵や管理規約などを引き渡す
- 買主から残代金を受領
- 不動産会社に仲介手数料の半額を支払う
売買契約のなかで決めた日程で、決済と物件の引き渡しをします。決済日とマンションを引き渡す日は、基本的に同じ日です。売主は、決済日に買主から手付金を差し引いた代金を受領し、物件の鍵やマンションの管理規約などを引き渡します。同時に、司法書士に依頼し所有移転登記や抵当権抹消手続きも済ませます。
最後に、不動産会社に仲介手数料の半額を支払い終えれば取引は完了です。
7.必要に応じて確定申告する
売主がすること
- 課税対象か調べる
- 確定申告書を作成し、期間内に提出する
マンションの売却によって譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
確定申告は、マンションを売却した翌年の2月16日～3月15日の間に行います。特例の適用を受けるには確定申告が必要ですので、十分注意しましょう。
売却して利益がない場合の確定申告は不要です。しかし、売却による損失をほかの所得と相殺できる特例があるため、必須ではありませんが確定申告をしたほうがお得です。
マンション売却にかかる費用・手数料
中古マンションを売却する際は、まとまった費用や税金がかかります。手取り額を正確に把握するため、どのような出費が発生するのか事前に確認しておく必要があります。
売主が負担する主な費用
仲介で売却した場合、売買が成立した際に不動産会社へ支払う仲介手数料が発生します。また、売買契約書に貼付する印紙税や、住宅ローンを完済して抵当権を抹消するための登記費用（司法書士への報酬を含む）も売主負担となります。
さらに、引っ越し費用や不用品の処分費用なども見込んでおく必要があります。資金計画を立てる際は、これらの諸費用がどの程度かかるのか不動産会社に概算を出してもらうことを推奨します。
売却益が出た場合にかかる税金
マンションを購入した時よりも高く売れ、売却にかかった費用などを差し引いても利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税や住民税がかかります。
税率はマンションの所有期間によって異なりますが、利益が出た場合は確定申告が必要になるため、あらかじめ準備しておきましょう。
中古マンション売却に必要な書類
中古マンションを売却するうえで必要な書類を紹介します。不動産会社へ依頼するときに必要なものと、売買契約のときに必要なものに分けて、書類名や入手方法をまとめました。
| 書類名 | どのような書類か | 入手方法 |
|---|---|---|
| 身分証明書 | 運転免許証やパスポートなど、売主の身分を証明する書類 | 本人保有 |
| 権利証もしくは登記識別情報 | 所有権移転登記が済んでいることを証明する書類。本人確認書類のひとつ | 本人保有 |
ほかにも間取り図がわかる書類や、住宅ローンの返済予定表があれば一緒に持っていきましょう。
| 書類名 | どのような書類か | 入手方法 |
|---|---|---|
| 身分証明書 | 売主の身分を証明する書類 | 本人保有 |
| 固定資産税納税通知書 | 税額や納付時期を納税者に知らせる書類。固定資産税の確認に必要 | 本人保有 市町村で再取得 |
| マンションの管理規約 | 共用部分の範囲や使用方法などが定められている書類 | 本人保有 |
| マンションの管理費、修繕積立費が確認できる書類 | 管理費や修繕積立費が記載されている書類 | 本人保有 |
| 実印 | 役所に登録が済んでいる印鑑 | 本人保有 新たに作成する場合、役所で印鑑登録 |
| 印鑑証明書 （3カ月以内のもの） | 実印を証明するための書類 | 役所の窓口 オンライン |
必要書類は手元にあるものから準備を始めて、見当たらないものは早めに入手しておきましょう。
中古マンション売却の注意点
中古マンションをスムーズに売却するため、覚えておきたい注意点をわかりやすく紹介します。
住宅ローンの完済が必要
不動産を売却するときは、住宅ローンの完済が必要ということを覚えておきましょう。もし、住宅ローンが残っている中古マンションを売却する場合、売却益でローンを完済しなくてはなりません。売却益でローンを完済できない場合、手持ちの貯金で補てんしたり、新たなローンを組んだりする必要があります。
マンションを貸す場合は慎重に判断する
転勤などでマンションを手放す際、賃貸物件として第三者に貸すケースがあります。売却すればまとまった資金が手に入り、固定資産税などの維持費もかかりません。
一方、貸し出せば毎月の家賃収入を得ることができます。ただし、貸している間は空室リスクがあり、管理費や修繕積立金などのランニングコストも発生します。次の入居者がすぐに決まらない可能性もあるため、将来的な資産価値を踏まえて判断することが重要です。
買取保証は売却価格が安くなりやすい
買取保証とは、決められた期間内は仲介で売却し、売却できなかった場合は買い取りに切り替える方法のことです。買取は、売却が難しい物件も確実に現金化できる点が魅力ですが、相場より売却価格が安くなることに注意しましょう。
不動産会社は買い取った物件をリフォームし、再販して利益を上げます。そのため、仲介で売却したときよりも価格が低くなるのが一般的です。
事前にマンションの相場を調査しておく
不動産会社へ査定を依頼する前に、周辺で似たような条件の物件がいくらで売りに出されているか、不動産のポータルサイトなどで相場を調べておくことも大切です。事前に相場調査をしていないと、不動産会社から提示された査定額が適正かどうかの判断ができません。
相場より高すぎる価格で売り出してしまうと、購入希望者から敬遠されて買主が見つからず、長期間売れない場合があるため注意が必要です。マンションの売却相場の調べ方については以下で詳しく紹介しています。
住み替えは買い先行と売り先行を比較する
戸建てや別のマンションへ住み替える場合、新居の購入を先に進める「買い先行」と、いま住んでいる物件の売却を先に行う「売り先行」があります。資金計画を確実に立てたいなら売り先行が安全ですが、仮住まいが必要になる可能性があります。
一方、買い先行では新居をじっくり探せますが、現在住んでいる家の売却が遅れると住宅ローンの支払いが二重になるリスクがあります。どちらの方法が自分の状況に適しているか、不動産会社と相談して決めるしとよいでしょう。
リフォームをする前に不動産会社へ相談する
築年数が進んでいるマンションの場合、印象を良くするために大規模なリフォームを検討する方がいます。しかし、買主が自分好みにリノベーションしたいと考えていることも多く、リフォーム費用を売却価格に上乗せして高く売れるとは限りません。
競合物件よりも売却価格が高くなることで、かえって売れない理由になってしまうケースもあります。リフォームを実施するべきかどうかは、周辺のニーズを熟知している不動産会社に相談してから決めることをお勧めします。
中古マンションのいまの価値は一括査定サイトで比較できる
中古マンションを売却するときは、できるだけ多くの不動産会社に相談して、売主に対して親身になってくれる会社を選んで契約したいものです。複数の不動産会社へ個別に連絡する手間を減らしたい場合は、一括査定サイトを利用する方法が便利です。
できるだけ多くの会社の査定を受けるのなら、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を利用しましょう。所有者の連絡先やマンションの情報を入力すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できます。一度の入力だけで済むため、1社1社に連絡するような手間はかかりません。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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