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専任媒介契約とは？基本情報・向いている人・中途解約の方法を解説
専任媒介契約とは、不動産会社1社に売却活動を依頼する媒介契約です。複数の会社には依頼できませんが、レインズへの登録や2週間に1回以上の活動報告が義務づけられており、積極的な売却活動が期待できる契約です。
一方で、依頼する会社を1社に絞るため、不動産会社選びを誤ると売却が長引いたり、囲い込みのリスクが生じたりすることがあります。この記事では、専任媒介契約の特徴、一般媒介・専属専任媒介との違い、メリット・デメリット、途中解約の注意点までわかりやすく解説します。
もくじ
専任媒介契約を基本からわかりやすく解説
専任媒介契約とは、不動産会社と交わす媒介契約のひとつです。媒介契約には、専任媒介契約のほか専属専任媒介契約と一般媒介契約の3種類があります。
媒介契約とは何か
そもそも不動産売買における「媒介契約」とは、売主または買主が、不動産会社に売却活動や購入サポートを依頼するときに結ぶ契約のことです。
必ずしも媒介契約を交わして不動産売買を進める必要はなく、売主が自分で買主を探せるのであれ個人間でも売買は可能です。ただし、不動産取引には専門知識を要する場面が多いため、専門家である不動産会社に任せるのがのちのトラブルを防げます。
媒介契約は種類ごとに特徴が異なり、売主の制限もそれぞれ違います。契約したあとで、「こんなはずじゃなかった…」と後悔することのないよう、何が違うのかをあらかじめ把握しておくと安心です。
| 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との契約 | × 1社のみ | × 1社のみ | ○ |
| 自己発見取引 | ○ | × | ○ |
| 売却活動の報告義務 | ○ 2週間に1回 | ○ 1週間に1回 | × |
| レインズへの登録義務 | ○ 契約から7日以内 | ○ 契約から5日以内 | × 特になし |
| 契約期間 | 3カ月 | 3カ月 | 制限なし |
専任媒介契約の主な特徴
専任媒介契約は、制限が厳しすぎないことが特徴です。主な特徴として下記の5つが挙げられます。
- 不動産会社は1社のみ契約できる
- 自分で買主を見つけることができる
- 不動産会社から定期的に報告がある
- レインズに物件情報が公開される
- 3カ月を超えて契約できない
契約できる不動産会社は1社だけ
専任媒介契約を交わす場合、契約可能な不動産会社の数は1社だけです。契約中はほかの不動産会社に依頼できないため、契約する会社は慎重に選ばなければなりません。
自分で見つけた買主と取り引きできる
自分で購入希望者を見つけた場合、不動産会社を通すことなく取り引きができることも専任媒介契約の特徴です。契約期間が残っている段階であっても、問題なく個人間で取り引きできます。これを自己発見取引といいます。
また、自己発見取引で売却を進めるのであれば、契約を交わした不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。仲介手数料は成功報酬であり、成約に至らなければ支払い義務が生じないためです。
売却活動状況について把握できる
不動産会社は、2週間に1回の頻度で売主に活動状況を報告する義務があります。定期的に活動状況を把握できる機会があるため、現在の状況に不安を抱えずに済みます。
レインズへ売り出し物件の情報が公開される
不動産会社は、専任媒介契約を交わしてから7日以内にレインズへ物件の情報を登録しなければなりません。
レインズとは、国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が管理運営しているシステムで、不動産会社のあいだで情報交換のために広く利用されています。レインズに物件情報が公開されると、全国の不動産会社が閲覧できるようになり、早期売却を期待できます。
3カ月を超えて契約できない
専任媒介契約および専属専任媒介契約の契約期間は最長3カ月と定められています。もし、3カ月を超える期間を設定してしまっても、否応なく3カ月で契約満了になります。
また、契約期間はいかなる場合であっても自動更新ができません。契約期間が満了したら、売主から希望があったときだけ更新できます。
専任媒介契約と一般媒介契約・専属専任媒介契約の違い
専任媒介契約はある程度の自由がありますが、ほかの媒介契約とどのように違うのか詳しく見ていきましょう。
専属専任媒介契約との違い
専任媒介契約と専属専任媒介契約の違いは、売主が自分で見つけた買主と直接契約できるかどうかです。
専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけた場合、「自己発見取引」として不動産会社を通さずに買主と直接契約できます。一方、専属専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つけた場合でも、必ず媒介契約を結んだ不動産会社を通して契約する必要があります。
また、不動産会社の義務にも違いがあります。専属専任媒介契約のほうが、不動産会社から売主への報告義務がより厳しくなっています
一般媒介契約との違い
専任媒介契約と一般媒介契約の一番の違いは、売却を依頼できる不動産会社の数です。
専任媒介契約では、売主が契約できる不動産会社は1社のみです。その代わり、不動産会社にはレインズへの登録義務や、売主への販売活動報告の義務があります。そのため、売主は販売状況を把握しやすく、不動産会社も売却活動に力を入れやすい契約です。
一方、一般媒介契約は複数の不動産会社に物件の売却を依頼できます。複数の会社が販売活動を行ってくれる可能性がある点はメリットですが、レインズへの登録義務や販売活動を報告する義務はありません。そのため、売主自身が各社の販売状況を確認し、価格や条件にズレが出ないよう管理する必要があります。
専任媒介契約のメリットとデメリット
専任媒介契約を選ぶメリットとデメリットを紹介します。
専任媒介契約のメリット
専任媒介契約の主なメリットは、次の3つです。
- 自由がある程度確保されている
- 各種サポートを受けられる
- 窓口がひとつでやり取りしやすい
それぞれのメリットについて詳しく解説します。
自由がある程度確保されている
専任媒介契約を選ぶメリットは、何といっても売主に自由があることです。契約可能な不動産会社の数は限られますが、自己発見取引ができるため、独自に購入希望者を探すこともできます。
各種サポートを受けられる
売却活動の報告義務やレインズへの登録義務がある点も魅力です。不動産会社へ依頼するからこそのサポートを受けられ、初めて不動産を売る人であっても不安なくスムーズな成約を望めます。
窓口がひとつでやり取りしやすい
専任媒介契約は、窓口をひとつにできることもメリットです。契約できる不動産会社の数は限定的で、複数社の担当者と連絡をし合う手間がかかりません。対応の時間に追われることもなく、プライベートな時間を奪われずに済みます。
専任媒介契約のデメリット
さまざまなメリットがある専任媒介契約ですが、もちろんデメリットもあります。主なデメリットは、次のとおりです。
- 不動産会社の力量により結果が左右される
- 3カ月間は契約を継続しなければならない
どのようなデメリットなのか、詳しく解説します。
不動産会社の力量により結果が左右される
専任媒介契約は依頼できる不動産会社が1社に限られてしまうため、会社ごとの力量で結果が左右されることが欠点です。担当者との相性が合わなければ途中で変えてもらう方法もありますが、社長がひとりで経営と営業をしているような不動産会社だとそうはいきません。
3カ月間は契約を継続しなければならない
契約期間が決まっていることも、専任媒介契約のデメリットです。契約期間中に売主から契約解除を申し込む場合、広告や売却活動に要した経費を請求されることがあります。
専任媒介契約が向いている人・向いていない人
専任媒介契約が向いている人の特徴を3つ紹介します。ぜひ、自分の状況に当てはまるかどうかチェックしてください。
物件を早急に売りたい人
専任媒介契約は自己発見取引ができるため友人や親せきにも売却できるほか、レインズへの登録義務もあることから他社へも物件情報が公開されます。ほかの媒介契約に比べると物件をアピールできる機会が多く、自分でも買主探しに動けるため、早期売却を期待できます。
ある程度自由な環境で売却活動に励みたい人
活動報告義務やレインズへの登録などの各種サポートを受けながら、比較的自由な環境で売却活動に励みたい人にも専任媒介契約がおすすめです。厳しい制約にストレスを感じることなく、ある程度自分の思うように行動できます。
不動産会社とのやり取りを簡略化したい人
専任媒介契約は窓口をひとつにできるため、複数の不動産会社の担当者とやり取りに時間をとられません。売却までのやり取りを簡略化したい人に向いているといえます。
専任媒介契約に向いていない人
専任媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼したい人には向いていません。依頼先が1社に限られるため、不動産会社の販売力や担当者の対応によって、売却結果が左右されやすくなるためです。
また、1社だけに任せることに不安がある人や、複数社に競争してもらいできるだけ高値での売却を希望している人は、一般媒介契約を検討するとよいでしょう。
専任媒介契約は途中解約できる？
専任媒介契約は、契約期間中でも解除することはできます。ただし、解除する理由によっては、不動産会社から違約金や売却活動にかかった実費を請求されることがあるため注意が必要です。契約を結ぶ前に、途中解約の条件や費用負担について確認しておきましょう。
違約金が発生するケース
専任媒介契約の途中解約で違約金が発生する主なケースは、売主都合による解除です。専任媒介契約を結んだにもかかわらず、売主側の一方的な都合での解除の場合、違約金が発生するおそれがあります。
また、契約期間中にもかかわらず、他の不動産会社と媒介契約を締結することも違約金が発生する原因となります。正当な理由がない場合、期間中の解除には違約金が発生しやすいということを理解しておきましょう。
違約金がかからないケース
不動産会社に問題があった場合、専任媒介契約を途中解約しても違約金が発生しないことがあります。たとえば、専任媒介契約には、不動産会社が不動産流通機構が運営している「レインズ」に物件を登録する義務がありますが、その対応を怠ったため販売活動が滞ってしまった場合などが該当します。
活動報告がない、問い合わせ状況を説明しない、他社からの紹介を断っている疑いがある場合は、まず担当者や不動産会社に確認し、改善されない場合は契約解除を検討しましょう。
違約金の相場
国土交通省の「標準媒介契約約款」では、違約金の額は約定報酬額に相当する金額と定められています。約定報酬額に相当する金額とは、基本的に仲介手数料の相当額にあたるため、仲介手数料の上限が違約金の上限となります。
3,000万円の物件の場合、仲介手数料は「3,000万円✕3％＋ 6万円＋消費税」ですので、105万6,000円が違約金の上限となります。
しかし、これはあくまで上限額であり、実際に請求される違約金はそれまでにかかった広告活動費用の実費となるのが一般的です。
具体的には、チラシを作成して配布した費用や、インターネットに物件情報をアップした掲載費用、物件写真を撮影した撮影費用などです。専任媒介契約の解除により違約金を請求された場合は、明細をもらい、その費用が本当にかかったものなのかをチェックすることが大切です。
契約満了が近いなら「更新しない」方法もある
専任媒介契約の契約期間は最長3カ月です。契約満了が近い場合は、期間中に解除するよりも、契約満了後に更新しないことで違約金のトラブルを避けやすくなります。更新しない場合は、口頭だけでなく書面やメールなど、記録が残る方法で伝えると安心です。
書面は手書きでもパソコンを使ってでも問題ありませんが、以下の内容を記載するようにしてください。
- 日付、氏名、住所
- 不動産会社名
- 契約日
- 契約を解除する、または更新しない旨の文章
専任媒介契約はどれくらい選ばれている？
3種類ある媒介契約はそれぞれにメリット、デメリットがあり、どれが適しているのかは人によってことなります。
実際にはどれくらいの人が、専任媒介契約を選んでいるのでしょうか。下記の表はリビン・テクノロジーズ株式会社が一括査定サイト「リビンマッチ」を利用した方にアンケート調査を行った結果です（2023年上期・有効回答数1041件）。
専任媒介契約の利用割合
| 媒介契約 | 件数 | 割合 |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 384 | 37% |
| 専任媒介契約 | 301 | 29% |
| 専属専任媒介契約 | 356 | 34% |
専任媒介契約を選んだ人の感想
アンケートでは、専任媒介契約を選んだ人はもっとも少ないという結果になりました。ただし、3割に近い人が専任媒介契約を利用していることから、選択する人は少なくありません。
慎重に不動産会社を選ぶ必要がありますが、よい会社と巡り会えるとよい結果に結びつきます。以下は、専任媒介契約で不動産売買を行った人の感想です。
一般媒介契約だと複数の不動産会社に頼んでる場合が多く、実際に動く不動産会社は力が入らない場合が多いと聞いたため、専任媒介契約としました。専任媒介契約は三か月更新のため、一社がダメであれば次に変えていけばいいと考えました。でも最初の不動産会社が一生懸命にやってくれて売却できました。
（一戸建てを売却）
トラブルを心配して、専任媒介契約を選んだ人もいました。複数社が自由に内覧を行える状態に不安を感じるのは当然かもしれません。
空き家にしてからの売却だったため、玄関の鍵を不動産会社に預かってもらう必要がありました。そのため複数の会社に任せると、室内の汚損等のトラブルが発生した場合の責任を追及しにくくなることを懸念して1社に絞りました。いまは各社ともインターネットによる販売活動がメインなので、1社であっても物件の宣伝の拡散については心配なく感じました。
（分譲マンションを売却）
一方で、1社としか契約できないことにデメリットを感じた人もいます。不動産会社がいまいちだと感じても、専任媒介契約だと契約満了まで変更できません。
最初は、どこの業者に頼んでよいかわからず、インターネット等で調べて大手の業者と専任媒介契約を結びました。ただ、大手だからかもしれませんが、営業一人当たりの取扱件数が多いのか、こちらの要望に対してもすぐに対応してもらえず、専任媒介契約は失敗だったと思いました。
（分譲マンションを売却）
さまざまな情報を参考にして、どの媒介契約が適しているのか、よく検討して決めましょう。
専任媒介契約を締結…そのとき、不動産会社の本音は？
媒介契約のなかで、不動産会社のもっとも締結したいのは専属専任媒介契約といわれていますが、専任媒介契約はどのように思っているのでしょうか。不動産会社の本音についてポイントを抑えて詳しく解説します。
1社に任されるため販売活動に注力しやすい
一般媒介契約のように複数の不動産会社が販売活動を行うわけではないため、競合の不動産会社がいないほうがより注力して活動できます。また不動産会社にとって、専任媒介契約は売主から一定の信頼を得た契約といえます。
売主に2週間に1回は売却活動の状況を説明する必要があるため、不動産会社側にも「任された物件をしっかり売却につなげたい」という責任感が生まれやすい契約です。
自己発見取引があっても特に問題ない
専任媒介契約では、売主が自分で買主を見つける「自己発見取引」が認められています。不動産会社から見ると、自社の仲介で成約しない可能性はありますが、売主自身が買主を見つけ、条件交渉や契約手続きまで進めるケースはそう多くありません。
そのため、不動産会社にとっては販売活動に取り組みやすく、売主にとっては一定の自由度を残せる契約といえます。契約すれば必ず不動産会社が積極的に動いてもらえるとは限らないため、契約前に販売方法や活動報告の内容を確認しておきましょう。
専任媒介で重要なのは不動産会社を比較して選ぶこと
専任媒介で契約できる不動産会社は1社しかありません。そのため、契約する不動産会社は慎重に選ぶことが大切です。
不動産会社には、地元を中心に活動していたり全国に販売網を持っていたり、さまざまな特徴の会社があります。まずは、複数の不動産会社に査定を依頼してみましょう。
査定価格の提示を受けて、価格の根拠を尋ねるだけでも不動産会社の違いがわかります。担当者の人柄や直近の売却実績などさまざまな観点から比較して、契約する不動産会社を選んでください。
不動産の査定は一括査定サイトを利用すると効率的です。「リビンマッチ」では、売却する不動産の情報や連絡先などを一度入力するだけで、最大6社の不動産会社に査定を依頼できます。
売却する物件に最適な不動産会社を探したり、1社1社に連絡したりといった手間を省けるため、効率的に不動産売却を進めることができるでしょう。信頼できる不動産会社と専任媒介契約したいときは、リビンマッチをご利用ください。
専任媒介契約に関するよくある疑問
- 専任媒介契約中に別の不動産会社に変えられる？
- 専任媒介契約では途中解約が可能です。ただし、契約を破棄すると違約金が発生するおそれがあります。違約金の発生を防ぐには、契約期間が満了するまで待ったほうが確実です。
- 専任媒介契約の期間は何カ月？
- 専任媒介契約の契約期間は最大3カ月です。3カ月以内の期間に設定することも可能ですが、3カ月を超える契約はできません。
- 同じ不動産会社とまた専任媒介契約を交わせる？
- 交わすことは可能です。ただし、自動更新ではないため、再び媒介契約を交わす必要があります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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