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住まない実家は相続してはいけない？相続放棄より相続後の売却をおすすめする理由
相続予定の遺産のなかに実家が含まれていると、「住まないのに実家を相続しても負担になりそう」と考える方は少なくありません。実家を相続したほうがよいのか、それとも相続してはいけないのかは状況によって異なります。どちらが自身にとって最適であるかは慎重に判断しましょう。
本記事では、具体的なケース別に実家を相続するべきかどうかの考え方をわかりやすく解説します。人が住まない実家がどうなるのかも理解したうえで、対処方法を検討しましょう。
- 住まない実家を相続すべきか見極めるための判断基準
- 空き家となった実家を放置することで生じるリスク
- 相続放棄より「相続後の売却」を選ぶべき理由
住まない実家は相続してはいけない理由
住まない実家を安易に相続してしまうと、所有しているだけで多額のコストや労力がかかるため注意が必要です。特に遠方に住んでいる場合や、建物が古く活用予定がない場合は、経済的な負担が重くのしかかります。
実家を相続する前に、管理の負担や売却の見込み、建物の状態、維持費などを確認し、所有し続けられるかを検討しておきましょう。
遺産の管理が複雑になる可能性があるため
実家のような不動産は、預貯金のように相続人同士で簡単に分けることができません。複数の相続人がいる場合は、誰が実家を取得するのか、売却して現金で分けるのか、実家を取得する人がほかの相続人へ代償金を支払うのかなどを話し合う必要があります。
相続人同士で意見がまとまらなければ、遺産分割協議が長引き、実家の売却や活用を進めにくくなることもあります。また、複数人の共有名義で相続すると、実家を売却する際に原則として共有者全員の同意が必要になるため、処分がさらに難しくなるおそれがあります。
住む予定のない実家を相続する場合は、相続後の管理だけでなく、誰が取得し、将来どのように処分するのかまで考えておかないと、相続手続きや遺産分割の負担が大きくなる可能性があります。
相続しても売却が難しい場合があるため
実家を相続しても、立地が悪かったり建物の老朽化が著しかったりすると、買主が見つからず売却が進まないケースは珍しくありません。どれほど価格を下げても買い手がつかない「売れない不動産」となるリスクがあります。
売却が難しい実家を相続すると、住む予定がなくても簡単には手放せず、長期間所有し続けることになります。相続後にすぐ売却できるとは限らないため、事前に売却の見込みを不動産会社に確認しておくことが大切です。
維持費や税金の支払いが発生するため
実家を相続すると、自分が住んでいなくても固定資産税が毎年発生し、地域によっては都市計画税も課税されます。さらに、適切に管理されず「特定空家等」や「管理不全空家等」となり、自治体から勧告を受けると、敷地が固定資産税等の住宅用地特例の対象外になる場合があります。
税金以外にも、庭木の剪定や清掃、屋根・外壁などの修繕といった維持管理費が必要です。自分で管理できなければ、空き家管理サービスなどを利用する費用が発生します。維持費に見合った価値を得られないのであれば、相続によって経済的な負担を抱える可能性があります。
実家に人が住まなくなるとどうなるの？
相続してから対応を考えようと思ったものの、いざ相続すると、実家の処分を面倒に感じて放置してしまう方がいるかもしれません。しかし、人が住まない家をそのまま放置すると、さまざまなリスクやデメリットがあるため詳しく解説します、
管理ができず劣化が早まる
実家に住む人がいなくなり、換気や清掃、通水などの管理が行われなくなると、湿気によるカビや木材の腐食、設備の劣化などが進みやすくなります。また、雨漏りやシロアリ被害などが発生しても気づくのが遅れ、建物の状態が悪化することもあります。
建物の状態が悪化してから売却や活用を検討し始めても、買い手が見つかりにくくなるだけでなく、売却価格が大幅に下がることは避けられません。さらに、倒壊の危険性が増した場合には、解体費用が余分にかかるリスクもあります。建物の劣化が激しく特殊な作業が必要になれば、さらにコストが膨らむおそれがあります。
特定空家等に指定されるリスクがある
特定空き家とは、国土交通省が示している基準のいずれかに該当する空き家のことです。
- 倒壊などの著しく保安上危険となるおそれがある
- 状態著しく衛生上有害となるおそれがある状態
- 著しく景観を損なっている状態
- 放置することが不適切である状態
参考：法令検索 e-Gov「空家等対策の推進に関する特別措置法」第二条
人が住まない家の維持管理を怠り放置すると、上記の基準を満たしてしまい特定空き家に指定されるおそれがあります。自治体から特定空き家に指定されると、住宅用地の特例措置が適用できず、固定資産税が高くなってしまうので注意が必要です。特定空き家に指定されるリスクを避けるためにも、早期の処分を検討しましょう。
近隣トラブルの原因になることがある
空き家となった実家の管理を怠ると深刻な近隣トラブルを引き起こすリスクがあります。
特に注意が必要なのは境界トラブルです。実家の木の枝が隣家の外壁を傷つけたり、落ち葉が排水溝を詰まらせたりすると、清掃費用や修繕費用を請求されるおそれがあります。また、建物の劣化により屋根瓦や外壁材が剥がれ落ち、通行人に怪我をさせたり他人の車を破損させたりした場合には、所有者として多額の損害賠償責任を負わなければなりません。
さらに、適切に管理されていない家屋は放火や不法投棄の標的になりやすく、犯罪の温床となる懸念から周辺住民の不安を煽ることになります。実家が遠方にあり定期的な訪問が難しい場合は、近隣住民との良好な関係を維持するためにも、相続放棄や早期売却といった根本的な解決策を検討することが重要です。
管理不足による法的責任を問われる前に、自身の負担に見合った処分方法を選択しましょう。
相続した住まない実家の活用方法6選
管理できない実家をただ所有し続けることはリスクが高いです。実家にだれも住む予定がないなら、相続後の売却をおすすめします。
相続放棄という選択肢もありますが、実家以外の財産もすべて放棄しなくてはいけません。相続後に売却すれば、相続を放棄するよりも利益を得られる可能性があります。
不動産会社に依頼して売却する
相続した実家を賃貸に出したり、解体してからアパートなどの賃貸物件を建てたりすることもできますが、多くの手間と費用がかかります。一方、家を売却してしまえば維持費や管理費はかかりません。
立地や建物の状態によっては売却代金を得ることもできるため、資金的な余裕がない方や安定性を求める方は、実家を活用するのではなく売却を検討したほうがよいでしょう。ただし、不動産の売却には仲介手数料などの費用がかかるため、場合によっては赤字になることもあります。売却後の手取り額を事前に確認したうえで慎重に判断することが大切です。
賃貸住宅として貸し出す
実家の立地が良く、賃貸需要が見込めるエリアにある場合は、リフォームやリノベーションを施して賃貸物件として貸し出す方法があります。安定した家賃収入を得られるほか、人が住むことで家の劣化を防ぐ効果も期待できます。
ただし、貸し出す前には水回りや内装の修繕、ハウスクリーニングなどの初期費用が必要です。また、入居者募集や家賃管理、トラブル対応などの業務を管理会社へ委託した場合、管理委託料が発生するためランニングコストの確認が重要になります。
店舗や事務所として貸し出す
実家の立地が商業エリアに近い場合や、人通りの多い道路に面している場合は、店舗や事務所として貸し出す方法もあります。一般的な居住用賃貸とは異なり、借主が内装や設備を自由に改装する「スケルトン貸し」や、特定の業種に合わせた「居抜き」での契約が可能です。
特に近年は、静かな環境を求めるIT企業のオフィスや、隠れ家的なカフェ、美容室などの用途で一軒家の需要が高まっています。事務所の利用であれば、水回りの劣化をそれほど気にせず貸し出せるケースもあり、メンテナンスの負担軽減が期待できるでしょう。
ただし、用途変更に伴う建築確認の手続きが必要になったり、固定資産税の優遇措置が適用外となったりする場合があるため注意が必要です。周辺環境や自治体の条例によって営業できる業種が制限されることもあるため、事前に管轄の役所で確認しておくとトラブルを防ぎやすくなります。
民泊・宿泊施設として活用する
実家が観光地に近い、あるいは交通の便が良い場所にあるという場合は、民泊施設として活用する選択肢もあります。インバウンド需要の回復もあり、通常の賃貸よりも高い収益を上げられるかもしれません。
ただし、宿泊施設として営業するには自治体へ住宅宿泊事業法に基づく届出が必要です。住宅宿泊事業法により民泊の営業は年間180日以内という上限がありますが、自治体の条例によって営業期間や区域などが制限されている場合があるため、早めに確認しておくとよいでしょう。
また、宿泊施設として営業する場合は、消防設備の設置や内装の改修など、初期投資が必要になる点も考慮しなければなりません。
空き家バンクに登録する
実家を相続しても住む予定がない場合、自治体が運営する空き家バンクに登録して買い手や借り手を探す方法があります。空き家バンクは、地域の活性化や移住促進を目的に運営されており、一般的な不動産市場では流通しにくい郊外や過疎地の物件でも、地方移住を希望する層とマッチングできる点が特徴です。
登録にかかる手数料は基本的に無料ですが、家財道具の撤去費用や、建物の状態を維持するための修繕費が発生します。また、空き家バンク経由で売却が成立した際、不動産会社が仲介に入る場合は所定の仲介手数料の支払いも必要です。
自治体によっては、空き家バンク登録物件の改修費用や清掃費用に対して補助金制度を設けているところがあります。これらを活用することで自己負担を抑えて、実家の処分を進めることが可能です。
建物を解体して土地活用する
実家の老朽化が激しく、リフォームや売却が困難な場合は、建物を解体して更地にし、土地として活用する方法が考えられます。土地の活用方法としては、駐車場やトランクルーム、コインランドリーなどが挙げられます。
ただし、建物の解体には費用がかかり、木造一戸建ての場合で坪単価は3万～5万円程度、30坪の場合は60万～150万円程度が相場です。また、建物を解体して住宅用地に該当しなくなると、住宅用地の特例が適用されなくなり、翌年度以降の固定資産税負担が大きく増える場合があります。解体費用や税金の負担を考慮した上で、土地の収益性を見極めることが重要です。
費用を抑えた土地の活用方法については以下の記事で詳しく紹介しています。
相続放棄する前に不動産会社で実家の査定してみよう
売却できる可能性がある場合は、相続放棄するよりも実家を相続してから売却することで売却代金が得られます。
ただし、売却にかかる経費との比較をすることが大切です。最悪の場合、売却価格よりも経費のほうがかかるといったことも考えられるため十分に注意しましょう。
また、実家の売却が可能かどうかを調べる際は、不動産売却の一括査定サイト「リビンマッチ」が便利です。リビンマッチでは、一度の手間で複数の不動産会社に査定依頼ができ、査定結果や会社ごとの提案を比較できるため、実家の価値がすぐにわかります。
住まない実家の相続に関するよくある質問
- 住まない実家は相続してはいけない？
- 相続しても管理が難しい、売却できない場合は相続しないほうがよいでしょう。ただし、売却して利益が出る場合や、賃貸として貸し出せる場合などは相続を検討することをおすすめします。
- 人が住まない実家はどうなるの？
- 管理ができず劣化が早まり、特定空き家に指定されるリスクがあります。特定空き家に指定され、そのあとの勧告に従わず放置し続けると、住宅用地の特例措置が適用できず、固定資産税が高くなってしまいます。
- 相続放棄をすれば、実家の管理責任や費用負担からは完全に解放される？
- 法律上の相続放棄をしても、次の相続人が管理を始めるまでは管理する義務が残るため注意が必要です。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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