リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
不動産投資の物件は残債ありでも売却できる！売却時の流れを紹介
赤字が続いていたり売却益を見込めるタイミングであれば、投資物件の売却を検討します。
そこで、ローンの返済途中に売却ができるのかと不安に思う方もいますが、基本的には残債があっても、売却が可能です。
今回は、残債があるにも関わらず売却するケースを複数紹介した後、具体的な売却方法についても解説します。
もくじ
投資マンションを途中で売却する理由は？
投資物件をローン返済中で売却するケースはどういった場合が考えられるのでしょうか。代表的な売却理由を紹介します。
ローンの返済が不可能になってしまった
不動産投資物件を売却する理由として一番多いのが、ローン返済が困難になった場合です。
不動産を購入する際、ローンを借りて自己資金以上の物件を購入する方が大半です。しかし、中には当初想定していた収益を上げることができず、返済が滞ってしまう場合があります。
投資用の不動産には、空室による収入減や、修繕などによる出費がつきものです。当初の見通しが甘いと、保有しているだけでお金が出ていく“負”動産を購入してしまう場合があります。
こういった場合、損切りとしてローン返済の途中であっても売却する場合があります。
大規模修繕の時期がきた
アパートやマンションなどの集合住宅では、屋根や外壁、各種設備の定期的な修繕が必要です。中でも一般的に12年に一度は必要といわれる大規模修繕ともなれば、大きな出費です。
この大きな出費をしないために、大規模修繕前のタイミングで売りに出すのは有効です。多少安い値段で売却することになったとしても、大規模修繕の出費が浮くと考えればローン返済途中でも売却しようという方は多いです。
満室稼働の状態である、もしくは物件の価値が上がっている
購入時より高い値段で売れるのであれば、ローン返済途中でも売却するのは合理的です。
たとえば物件が満室稼働の状態であれば、ほかの投資家からの見栄えがよく、空室がある状態より高い値段で売却できる可能性があります。
また、物件の周辺が開発されたり、不動産バブルが起きたりなどの理由で物件の価値が上がっていれば、高い値段で売却できます。
こういった購入時よりも高く売れるような状態も、残債がある不動産を売却する理由となりえます。
残債があっても売却できるのか
残債ありの不動産でも、ローン完済のめどが立つようであれば売却できます。
ローンを借りて購入した不動産には、金融機関により「抵当権」が設定されています。この抵当権とは、債務者である不動産の持ち主がローンを返せなくなった際、金融機関がその不動産を差し押さえることができるという権利です。
誰も抵当権がついたままの不動産は欲しくありません。売却と同時にローンを返済し、抵当権の抹消手続きをすることが、買主の購入する条件として売却時の契約書にも記載されています。
そのため、ローンの完済が難しい場合は、通常と異なる売却方法をする必要があります。
ローン完済ができる場合の売却手続きと、完済できない場合の売却手続きをそれぞれ紹介します。
ローン完済ができる場合の売却手続き
自己資金や、不動産を売却して得た資金でローン完済が見込める場合は、通常どおりに不動産を売却します。
不動産を売却した同日にローンを完済し、金融機関から送られてくる書類を用いて抵当権の抹消手続きを行います。
具体的な流れについては、「残債がある投資物件を売却する流れ」で後述します。
ローンが完済できない場合の売却手続き
不動産の売却金でもローンの完済が見込めない場合は、売却を諦めるか、任意売却という方法を取るかのどちらかです。
任意売却とは、債務者が金融機関の承認を得て、不動産会社などの第三者に物件を売却してもらうことを指します。
売却で得た資金は全額ローンの返済に充てられ、それでも残ったローンについては債務者と金融機関との間で新たな借り入れ契約が締結されます。金融機関は新たな借り入れ契約を締結した後、抵当権抹消の手続きを行います。
金融機関の承認を得る必要があるため、必ずしも実施できるわけではありません。しかし、この方法であればローンの完済を行わずして、抵当権を抹消し売却ができます。
残債がある投資物件を売却する流れ
残債がある投資物件を売却する流れを具体的に見ていきましょう。残債がある場合でも、売却の流れは通常とほとんど変わりません。
①現状の把握
まずは、いくらお金が必要になるのかを確認しましょう。
金融機関に売却する旨を伝え、残高証明書を出してもらいます。
また、売却にかかる諸経費も確認しておきます。売却にあたっては以下のような費用がかかります。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- 売買契約書に貼り付ける印紙税
- 抵当権抹消登記にかかる諸費用（登録免許税・司法書士への報酬など）
不動産仲介会社や金融機関の方に相談しながら、全体でいくらお金が必要なのかを確認します。
②不動産の査定
自身の現状を把握できたら、不動産の売却活動をスタートさせます。不動産仲介会社に、不動産の査定を行ってもらいましょう。
この時、なるべく複数の企業に見てもらうために一括査定サイトを活用することをおすすめします。複数社を比較することによって、よりよい条件で売却できます。
不動産仲介会社からは、周囲の物件情報などを加味した査定価格が提示されます。
しかし、この査定価格には「うちに任せてもらえればこの価格で売却できます。」とアピールして仲介を任せてもらうために高めに設定されている場合があります。その妥当性については十分検討しましょう。
③売却を依頼する仲介会社を選び、売却スタート
信頼できる不動産仲介会社を見つけたら、その会社と媒介契約を締結し、売却活動を行ってもらいます。
売却活動中、基本的にオーナーがやることはほとんどありません。不動産仲介会社が物件の広告や購入希望者との対応、売買契約書の作成などほとんど対応してくれます。
不動産仲介会社からの定期報告を聞いて、必要であれば価格変更などの対応を行いましょう。
④売却＆引き渡し＆ローンの繰り上げ返済
購入希望者が現れた場合、購入希望者から仲介会社を通して購入申込書が提出されます。
条件の合意ができたら、不動産の売買契約書を締結し引き渡し日を決定します。この際、価格の一部が手付金として購入希望者から支払われます。
不動産の引き渡し日が決まれば、金融機関にその日付を連絡します。すると、金融機関が残りのローンと金利を計算し、その当日に支払うべき金額を教えてくれます。
その後物件を引き渡し、代金を受領した後にローンを繰り上げ返済します。
⑤抵当権抹消登記
抵当権を抹消する登記手続きを行います。
ローンを完済した後は、金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が送られてきます。具体的には、ローン完済を証明する弁済証明書、金融機関の代わりに抹消登記を行うために必要な委任状、金融機関の登記事項証明などです。
それらの書類を司法書士に渡し依頼すれば、抵当権を抹消してくれます。
⑥現入居者にオーナー変更を通知
通常の不動産を売却する場合と異なり、投資用不動産ではほかの入居者がいる状態での売却活動となる可能性があります。
前述したように、満室で物件の価値が上がっている状態を理由に売却を検討している方もいるでしょう。
入居者がいる場合は、引き渡しを終えたら現入居者に対して、買主と連名でオーナー変更の通知を送付します。
後々のトラブルを避けるために、以下のようなポイントを記載しておきましょう。
- オーナーを変更した旨
- 新しい賃料の振込先
- 賃貸契約条件の確認
なお、売却の意向を事前に入居者に伝える必要はありません。
まずは査定してみよう
今回は、残債がある投資用不動産の売却のパターンとその具体的な方法について紹介しました。
ローン返済途中であっても、売却金で完済が可能であれば、不動産の売却は可能です。しかし、保有している物件の価値が低い場合は、任意売却など別の方法を取らなければならなくなるため、物件の価値を正確に把握しておくことはとても重要です。
現在売却する予定がなくとも、将来どうなるかは分かりません。将来に備えて、まずは不動産の価格査定を行っておきましょう。査定を行い不動産会社に相談することで、早めに売却した方がいいことが分かり、そのまま売却へと進むケースも多いです。
なお、価格査定はその後の売却を担当してくれるパートナーを見つけるための重要なステップです。価格査定する場合は一括査定サイトを利用して、多くの企業の中から探しましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
