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築20年のマンション売却相場｜値下がり前に売るのがポイント！
築20年のマンションは、住んでいる人には古く感じるかもしれませんが、中古市場全体で見ると比較的新しい物件です。設備がまだ現役で使用でき、汚れも少ない物件であれば、リフォームをしない買主も少なくありません。資産価値があまり値下がりしていないのもポイントです。
築20年のマンションの売却相場や、高く売る方法を紹介していますのでぜひ参考にしてください。都市部を中心に中古価格が上昇傾向にある今、高額売却のチャンスです。
もくじ
マンションが築20年なら売りどき
築20年のマンションは市場価値が高く、需要もあるため売りやすい物件です。
しかし、売却を検討している方のなかには「新築より汚れや劣化が目立つから、なかなか売れなさそう…」と思う方もいるかもしれません。
マンションは築20年が売りどきという声もあるため、過度に心配する必要はないでしょう。その理由として以下の5つが挙げられます。
- 売却に出される平均築年数は20年
- 築20年を過ぎると売却価格が大幅に下がる
- 手を加えなくても生活できる
- 設備や共用部分がまだ新しい
- 耐用年数に余裕がある
それぞれの理由を詳しく解説します。
売却に出される平均築年数は20年超
公益財団法人 東日本不動産流通機構（レインズ）の調査によると、2025年に成約した中古マンションの平均築年数は、26.58年となっています。
次の図は、中古マンションの成約件数と新規登録された物件の平均築年数をあらわしています。
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」
売却に出されている中古マンションの築年数は、年々上昇傾向にあることがわかります。ここ10年ほどはとくに下がることなく、右肩上がりの状態が続いている現状です。
2025年のデータでは、新規登録物件の平均築年数は30.08年となっており、築20年のマンションだから古すぎて売れない、ということはありません。むしろ中古市場では十分に需要が見込める築年帯です。
築20年を過ぎると売却価格が大幅に下がる
マンションの資産価値は、築20年を迎えたところで下落する傾向にあります。次のグラフは、中古マンションの築年数別の成約価格をあらわしています。
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」
最新のデータで作成したグラフを見ると、築11〜15年ごろから緩やかに下落していき、築26〜30年以降は大幅に売却価格が下がるのがわかります。
そのため、マンション売却を考えている方は築25年を過ぎる前に決断すべきでしょう。物件の状態や立地によっては売るのに時間がかかるケースもあるため、早めに動き始めることが大切です。
手を加えなくても生活できる
築20年のマンションは、わざわざリフォームをしなくても生活できる点が魅力です。築30年以上の築古物件は、リフォームやリノベーションを行い、現在の需要に合った間取りや設備に変更するケースもあります。
一方、築20年のマンションは、室内や設備の状態が良好であれば、そのまま住めると判断されることが多いでしょう。リフォームしなければ買主の経済的負担が減り、スムーズな売却を期待できます。
設備や共用部分がまだ新しい
設備や共用部分がまだ新しい物件が多いことも、築20年のマンションが売りやすいといわれる理由のひとつです。築20年の物件は、宅配ボックスやモニター付きインターホンなど、現在もニーズの高い設備を備えた物件が少なくありません。
共用部分の劣化が少ない点も、築20年のマンションの魅力です。共用廊下やごみ捨て場、駐輪場などがきれいに保たれている物件は、買主からの印象もよく売却しやすいでしょう。
耐用年数に余裕がある
築20年のマンションは、築古物件と比べると買主に敬遠されにくい築年帯といえます。以下は、マンションの構造別ごとに耐用年数をまとめた表です。
構造 | 耐用年数（年） |
|---|---|
木骨モルタル造 | 20 |
木造 | 22 |
鉄筋コンクリート造 | 47 |
参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
耐用年数は、あくまで税務上の減価償却を計算するための年数であり、建物の寿命をあらわすものではありません。そのため、耐用年数を超えたマンションにも住むことはできます。
ただし、金融機関によっては、住宅ローンの審査で耐用年数の期間を融資の目安とする場合があります。マンションでは、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造が多く採用されており、耐用年数が長めに設定されています。
長期の融資を組める可能性があるため、築20年のマンションは安心感を持たれやすいでしょう。
築20年マンションの売却相場
築20年のマンションの売却相場を見ていきましょう。次のグラフは、東日本不動産流通機構（レインズ）のデータから、首都圏にあるマンションの売却価格をまとめたものです。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2025年10～12月】」
売却価格は東京都23区がもっとも高く、続いて神奈川県にあるマンションが高値で取引されています。
また、同データでは築26〜30年の物件は、成約価格がすべての都県と地域で前年比よりも10％以上上昇している、と報告しています。そのため、築20年ほどのマンションであれば大きく価値を落とすことなく売却することが可能です。
新築購入時からの価格の下落率
築20年のマンション売却相場は決して低くありませんが、新築の購入価格と比べると下がっています。首都圏にある中古マンションを例に、新築購入時の価格を100％とした場合の築年数ごとの下落率を見ていきましょう。
築年数 | 成約価格 | 価格の下落率 |
|---|---|---|
新築 | 9,182 | 100 |
築0～5年 | 8,666 | 94.4 |
築6～10年 | 8,201 | 89.3 |
築11～15年 | 7,335 | 79.9 |
築16～20年 | 6,709 | 73.1 |
築21～25年 | 6,075 | 66.2 |
築26～30年 | 4,286 | 46.7 |
築31～35年 | 2,638 | 28.7 |
築36～40年 | 2,761 | 30.1 |
参考：日本経済新聞「首都圏マンション、郊外で顧客離れ 2025年最高値・金利上昇が打撃」
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2025年）」
新築時の価格を100とした場合、築5年までは約94％とほぼ変わらず、築20年までの物件も約73％と、比較的高い水準を維持しています。
一方、築25年を超えると価格の下落率は約46％、築30年を超えると約28％まで低下するため、築20年後半から価格の下がり方が大きくなることがわかります。
築20年のマンションは高値売却のチャンス
築20年のマンションは、新築時の購入価格からも大きく下落することなく、高値で売却できる可能性があります。
また、状態がよい物件、設備・共用部分が新しい物件は、さらにチャンスが広がるでしょう。
とはいえ、売却の決断を先延ばしにしていると、室内だけでなく設備や共用部分も劣化してきます。近隣で大規模な再開発プロジェクトなどがあれば、さらなる価格変動も予想されるため、できるだけ高く売りたい方は早めの行動が大切です。
チェック！高く売れるマンションのポイント
売却を検討しているマンションが、次の項目に多く当てはまっているほど、高く売れる可能性があります。
- 地域の需要と間取りが合っている
- 設備が充実している
- 物件の管理が行き届いている
- 周辺環境が整っている
- 交通の便がよい
それぞれのポイントについて、詳しく解説しますので、ぜひ自分の物件で当てはまるかどうかをチェックしてください。
地域の需要と間取りが合っている
エリア内でマンションの需要が高く、さらに購入層に合った間取りの物件であれば、 高値で取引しやすくなります。たとえば、ファミリー層が多い地域なら、1DKや1LDKなどのコンパクトな間取りより、3LDKを超える広い間取りの物件のほうが好まれるため、成約につながりやすくなります。
不動産会社へ売却の相談をする際は、自分が暮らす地域ではどのような人々が暮らしているのか、どのような間取りの需要が高いか聞いてみるとよいでしょう。
設備が充実している
設備が充実している物件も高く売れる物件の特徴といえます。たとえば、次の設備はファミリー層から単身層まで人気のある設備です。
- IHクッキングヒーター
- 床暖房
- 対面キッチン
- ウォークインクローゼット
- 追い焚き機能
このような設備が充実していると、高く売却しやすくなります。しかし、地域の需要によっては人気の設備も変わるかもしれません。
可能であれば、売却相談の際に分譲時のパンフレットを持参し、不動産会社の担当者に物件のある地域ではどのような設備が人気なのか尋ねてみましょう。
物件の管理が行き届いている
管理が行き届いているマンションはファミリー層から単身層まで人気が高く、需要のある物件といえます。物件の管理状況がいまいちわからない場合は、次の項目をチェックしてみてください。
- 共用部分の状況
- 設備に不具合が生じた際の対応
- 現在の管理体制
物件の管理状況をチェックするときは、多角的な視点を持つことが大切です。たとえ共用部分がいつもきれいに保たれていたとしても、設備が壊れたときの対応が遅ければ安心して生活を送れません。
また、現在の管理体制を把握することも重要です。管理体制を把握するには、管理組合に管理規約や会議の議事録を見せてもらう方法がおすすめです。
規約がきちんと設けられている物件や定期的に会議が開かれている物件なら、管理体制がよいといえます。
周辺環境が整っている
周辺環境が整っている物件は、高く売れやすい傾向にあります。たとえば、駅から近い物件やスーパー、コンビニなどの生活利便施設が徒歩圏内にある物件は人気があるため、高値売却を期待できるでしょう。
反対にごみ焼却施設や工場、ガソリンスタンドなど嫌悪施設が近くにあると売れにくくなるため注意が必要です。
現在は嫌悪施設がなくても将来的に建設が予定されているのであれば、不動産会社の担当者に話して売却の支障にならぬよう対策を考えるとよいでしょう。
交通の便がよい
交通の便がよいマンションも、高値で取引されやすい物件の特徴です。たとえば、駅から近いだけでなくバス通りに面している物件や複数路線を利用できる物件などは多方面へアクセスしやすく、需要が高いです。
交通の便がよい物件はファミリー層から単身層まで幅広く人気があるため、価格が多少高くてもスムーズに売却しやすいでしょう。
築20年のマンションは一括査定でも人気！
築20年のマンションの売却を検討しているなら、不動産の一括査定サイトである「リビンマッチ」の利用をおすすめします。マンションの情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社から無料で査定を受けられるサービスです。
築20年のマンションは、立地や管理状況によって査定額に差が出やすい傾向があります。複数社に査定を依頼することで、価格だけでなく販売戦略や担当者の対応も比較しやすくなるでしょう。
少しでも高値で売却したい場合は、リビンマッチを活用してお得に売却しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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