築20年マンションの売却相場｜価格の目安と売却時の注意点

更新日：2026年7月22日

築20年のマンションだからといって、長い間売れ残ったり、売却価格が大幅に下がったりすることはありません。築20年を超えたマンションは多く取引されており、立地や管理状況がよければ高値で売却することも可能です。

ただし、築年数が進むにつれて、室内や設備の劣化、大規模修繕の実施状況などが売却価格に影響しやすくなります。本記事では、築20年のマンションの売却相場や、高値が期待できる物件の特徴、高く売るためのコツを解説します。

1 マンションは築20年が売りどき？
2 地域別に見る築20年前後のマンション売却相場
- 2.1 東京都の新築マンションと中古マンションの価格比較
3 築20年でも高値が期待できるマンションの特徴
4 築20年のマンションを高く売るためのコツ
5 築年数だけで判断せず現在の価値を確認しよう

マンションは築20年が売りどき？

築20年のマンションは、売却を検討するうえで一つの節目といえますが、「売りどき」だとは断言できません。不動産は築年数が進むほど価格は下がる傾向にありますが、築20年を超えた直後に大きく値下がりするとは限らないからです。

立地や管理状態によっても売却価格は異なります。まずは、築20年のマンションの成約価格や取引状況を確認していきましょう。

築20年前後の平均成約価格と㎡単価

築20年前後のマンションでも、立地や管理状態がよければ十分に売却できます。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の調査によると、2026年4～6月に首都圏で成約した築16～20年の中古マンションは、平均成約価格が6,536万円、1㎡当たりの成約単価が97.7万円でした。

下の表では、中古マンションの築年数ごとに平均成約価格をまとめています。

首都圏中古マンションの築年帯別成約状況（2026年4～6月）
築年帯	成約件数	平均成約価格	1㎡当たりの単価
築5年以下	706件	9,448万円	153.1万円／㎡
築6～10年	1,197件	7,757万円	130.9万円／㎡
築11～15年	994件	7,916万円	124.4万円／㎡
築16～20年	1,202件	6,536万円	97.7万円／㎡
築21～25年	1,407件	6,512万円	93.1万円／㎡
築26～30年	1,327件	5,211万円	76.7万円／㎡
築30年超	5,016件	2,767万円	47.1万円／㎡
合計	1万1,849件	5,202万円	83.1万円／㎡

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2026年04～06月】」

のちほど詳しく解説しますが、上の表は首都圏（東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県）のデータをまとめた数字であり、エリアによって成約価格に大きな差があります。

また、マンションの価格は専有面積や階数、室内の状態などで大きく左右されるため、資料の平均成約価格はあくまで参考に考えるとよいでしょう。

築20年を超えたマンションも多く取引されている

東日本レインズが公表する、2026年4～6月に首都圏で成約した中古マンションのデータでは、築年数によって成約件数に差があることがわかります。たとえば、築21～25年は1,407件ですが、築6～10年は1,197件、築26～30年は1,327件、築30年超は5,016件でした。

築30年超の成約件数が多いのは、ほかの築年帯よりも対象期間が広いためだと考えられます。さらに、築古物件は価格を比較的抑えやすく、室内の状態よりも立地を重視している買主が購入することがあります

築20年を超えたマンションの成約件数は合計7,750件にのぼり、築年数が古くても多くの物件が取引されていることがわかります。

築年数が進むと売却価格は下がる傾向がある

以下のグラフを見ると、平均成約価格は築年数が進むにつれておおむね下落し、築26～30年で下げ幅が大きくなっています。一方、築16～20年と築21～25年の平均成約価格には大幅な差がないため、築20年を超えた直後に価格が急落するとはいえません。

首都圏中古マンションの築年帯別平均成約価格

8,000

6,000

4,000

2,000

（万円）

築0～5年

築6～10年

築11～15年

築16～20年

築21～25年

築26～30年

築31～35年

築36～40年

築41年以上

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」

築年数が進むほど室内や設備の劣化が目立ちやすくなり、物件によっては売却に時間がかかることがあります。将来マンション売却を考えている方は、築25年を過ぎる前に一度売却について考えてもよいでしょう。

地域別に見る築20年前後のマンション売却相場

築20年のマンションでも、所在地によって売却相場は大きく異なります。以下は、東日本レインズが公表している築16～20年の中古マンションについて、都県別の平均成約価格を比較したグラフです。

築16～20年の中古マンション平均成約価格

8,000

6,000

4,000

2,000

（万円）

東京都

千葉県

埼玉県

神奈川県

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2026年04～06月】」

築16～20年の平均成約価格は、東京都が8,205万円でもっとも高く、神奈川県が5,552万円、埼玉県が4,204万円、千葉県が4,053万円と続いています。東京都と千葉県では4,000万円以上の差があり、同じ築年帯でも地域によって相場が大きく異なることがわかります。

そのため、築20年前後のマンションの売却価格を判断するときは、首都圏全体の価格ではなく、所在地や最寄り駅、専有面積などが近い物件の成約事例を確認することが重要です。

東京都の新築マンションと中古マンションの価格比較

築20年のマンションが、新築マンションと比べてどの程度の価格で取引されているのか確認してみましょう。以下は、東京都にある新築マンションと中古マンションを例に、新築購入時との差額を築年数ごとにまとめたものです。

新築マンションと中古マンションの価格比較
築年数	平均価格	新築との差額	新築価格に対する割合
新築	1億6,884万円	―	100.0％
築5年以下	1億2,479万円	4,405万円	73.9％
築6～10年	9,363万円	7,521万円	55.5％
築11～15年	9,467万円	7,417万円	56.1％
築16～20年	8,569万円	8,315万円	50.8％
築21～25年	7,944万円	8,940万円	47.1％
築26～30年	6,758万円	1億126万円	40.0％

※新築マンションは、2026年1～5月にLIFULL HOME’Sで掲載されていた東京23区の平均売出価格です。中古マンションは、2026年1～6月に東京都で成約した物件について、1～3月と4～6月の成約件数を用いて加重平均した概算値です。

参考：プレスリリース「LIFULL HOME’S が東京23区の2026年新築マンションの平均価格を調査」
参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅地域別・築年帯別成約状況【2026年01～03月】【2026年04～06月】」

築16～20年の中古マンションは平均成約価格が約8,569万円となっており、新築マンションの平均掲載価格は1億6,884万円なので約半分です。築20年以降の価格を確認してみると、価格はある程度下がってしまう一方で、購入がしやすい価格設定といえます。

ちなみに、新築マンションの価格はサイトに掲載された価格であり、実際に購入契約が成立した価格ではありません。また、築6～10年より築11～15年の平均価格がわずかに高いのは、各築年帯で成約した物件の立地・面積・グレードなどが異なるだと考えられます。

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築20年でも高値が期待できるマンションの特徴

築20年のマンションは、新築時より価格が下がっていることが一般的ですが、築年数だけで売却価格が決まるわけではありません。立地や間取り、室内の状態、建物の管理状況などによっては、同じ築年帯のマンションよりも高く売却できる可能性があります。

特に、築年数が進んでも価値が変わりにくい立地の利便性や、購入後のリフォーム・設備交換にかかる負担の少なさは、買主から評価されやすい要素です。ここでは、築20年でも高値が期待できる物件の特徴を解説します。

地域の需要に合った間取りである

購入層の希望に合った間取りのマンションは、内覧が集まりやすく、比較的高値で売却できる可能性があります。たとえば、子育て世帯が多いエリアでは、1DKや1LDKなどのコンパクトな間取りよりも、2LDKや3LDKなどの居室数が確保された物件が選ばれやすいでしょう。

一方、都心部や駅の近くでは、単身者や共働き世帯からコンパクトな間取りが好まれるケースもあります。間取りの広さだけで判断せず、所有するマンションがあるエリアでは、どのような購入層が多いのかを確認することが大切です。

交通と生活の利便性が高い

駅から近い、複数路線を利用できる、バスの本数が多いなど、交通利便性に優れたマンションは、築年数が経っても高く評価されやすい傾向があります。築年数よりも利便性などの立地を重視する買主が一定数いるためです。

また、ファミリー層の場合はスーパーや病院、学校、公園などが徒歩圏内にそろっていると、暮らしやすさを評価されることがあるでしょう。購入を検討する層が広く、周辺に同条件の物件が少ない場合は高値で成約する可能性があります。

室内や住宅設備の状態がよい

壁や床が比較的きれいで、水回り設備の状態がよい物件は、買主から評価されやすくなります。購入後に設備を交換する費用を抑えられ、すぐに入居できるためです。

築20年でも丁寧に使用されており、目立った汚れや破損、設備の故障が少なければ、内覧時の印象もよくなります。給湯器やビルトインコンロなどを交換している場合は、交換時期や工事内容を不動産会社へ伝えるようにしましょう。

買主の需要が高い設備を備えている

生活の利便性や防犯性を高める設備を備えたマンションも、買主から検討されやすくなります。代表的な設備には、次のようなものがあります。

宅配ボックス
モニター付きインターホン
オートロック
床暖房
対面キッチン
追い焚き機能
ウォークインクローゼット

ただし、設備が設置されていても、故障していたり著しく劣化していたりすると評価にはつながりにくくなります。設備の種類だけでなく、不具合の有無や交換履歴も確認しておくことが重要です。

管理や大規模修繕が適切に行われている

築20年のマンションでは、専有部分だけでなく建物全体の管理状況も売却価格に影響します。エントランスや共用の廊下、ごみ置き場、駐輪場などが清潔に保たれているマンションは、建物が定期的に点検されていると判断され、買主に安心感を与えます。

大規模修繕の実施状況や今後の修繕計画、修繕積立金の状況も確認されるポイントです。管理組合が適切に運営され、必要な修繕が計画的に行われているマンションは、築年数が経過していても評価されやすいでしょう。

築20年のマンションを高く売るためのコツ

マンション自体の条件を変えることは難しくても、売却前の準備や販売方法を工夫することで、価値に見合う価格で売れる可能性があります。特に築20年のマンションでは、室内や設備の状態、建物の修繕状況を不動産会社や買主に分かりやすく伝えることが重要です。

ここでは、築20年のマンションを高く売るために、売主が行っておくとよい対策を解説します。

条件の近いマンションの成約価格を確認する

売出価格を決めるときは、現在販売されている物件の価格だけでなく、実際に売買が成立した成約価格を確認することが大切です。売出価格は売主の希望を含むため、実際の相場より高く設定されている場合があります。

同じ地域にある築16～20年や築21～25年のマンションのうち、専有面積、間取り、所在階、駅からの距離などが近い物件を比較しましょう。相場から大きく外れた価格で売り出すと、内覧の申し込みが集まらず、売却期間が長引くおそれがあります。

内覧前は古さを感じさせないよう室内を整える

壁紙のくすみや収納内部のにおいなど、長年の使用により築年数以上に古い印象を与えることがあります。その結果、買主から「入居後に多くの修繕費がかかりそう」と判断されるおそれがあります。

内覧前には、キッチンや浴室、洗面所などの水回りを中心に清掃し、不要な家具や荷物も減らしておきます。経年劣化そのものは清掃では直せませんが、汚れやにおいを取り除くことで、丁寧に使用されてきた住戸という印象を与えることができるでしょう。自分で落とせない汚れがある場合は、不動産会社に相談したうえで、必要な箇所だけハウスクリーニングを利用するのも一つの方法です。

リフォームは査定を受けてから対応する

築20年のマンションは、壁紙の変色や床の傷、水回り設備の劣化などが目立ち始める時期です。そのため、室内の状態によっては、内覧時の印象が悪くなったり、買主から修繕費用を見込んで値下げを求められたりするおそれがあります。

ただし、売却前に必ず大規模なリフォームを行う必要はありません。工事費用を売却価格へ上乗せできるとは限らず、自分でリノベーションしたい買主から選ばれにくくなることがあるためです。まずは不動産会社の査定を受け、設備の故障や著しい破損など修繕すべき箇所と、経年劣化として現状のままで問題ない箇所を明確にしてから判断しましょう。