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- 家が売れない時代はすぐそこ？その理由や空き家にならない売れる家とは
「家が売れない時代が到来する」と予測する人が最近増えていますが、実際はどうなのでしょうか。
本記事では家が売れない時代が到来すると予測する人が増えている理由、売りたい時期に家が売れなかったらどうなってしまうのか、売れない時代でも売れる家にする手順を解説します。
田舎に実家がある方、子どもが家を出て将来空き家になる可能性のある方は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
さっそく、家が売れない時代が到来するといわれている理由を見ていきましょう。
総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査 特別集計」によると、全国の空き家数は過去最多の848万9,000戸で、空き家率は13.6%でした。
下記は「平成30年住宅・土地統計調査」をもとに「空き家数及び空き家率の推移」をまとめた表です。
| 西暦（年） | 空き家数（万戸） | 空き家（％） |
|---|---|---|
| 1993 | 448 | 9.8 |
| 1998 | 576 | 11.5 |
| 2003 | 659 | 12.2 |
| 2008 | 757 | 13.1 |
| 2013 | 820 | 13.5 |
| 2018 | 849 | 13.6 |
参考：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査 特別集計」
表からわかるとおり、空き家数は年々増加しており25年間で空き家数は約2倍になっています。右肩上がりの数字から、空き家は今後も増え続けることが想像できるでしょう。
下記は国立社会保障・人口問題研究所が発表した「人口統計資料集(2022)」の総人口および人口増加率をまとめた表です。
| 和暦（西暦） | 人口（1,000人） | 年平均人口増加率（％） |
|---|---|---|
| 昭和25年（1950年） | 83,200 | 2.13 |
| 昭和35年（1960年） | 93,419 | 0.91 |
| 昭和45年（1970年） | 104,665 | 1.27 |
| 昭和55年（1980年） | 117,060 | 0.90 |
| 平成2年（1990年） | 123,611 | 0.42 |
| 平成12年（2000年） | 126,926 | 0.21 |
| 平成22年（2010年） | 128,057 | 0.05 |
| 令和2年（2020年） | 126,146 | －0.15 |
参考：国立社会保障・人口問題研究所「人口統計資料集(2022)」
1950年と比べると人口は増えているように見えるかもしれませんが、人口増加率は年々下がっています。このように人口増加率は年々減り、2065年には日本の人口が約8,800万人になると予測されています。（参考：人口統計資料集(2022)）
空き家問題については、都市部においても少子高齢化により需要が減少し、建築可能な土地の減少なども影響していることが指摘されています。
空き家の数は年々増えており、都市部や需要のある地域以外では新築住宅の建設数も年々減少傾向にあります。
つまり、需要が減少しているにもかかわらず供給が増え続けると、需要と供給のバランスが取れません。そのため、今後も住宅需要は減少する可能性が高く、将来的には空き家問題が深刻化するおそれがあります。
外務省の「令和4年海外在留邦人数調査統計」によると、日本以外に住む日本人の総数は約131万人です。2002年は約87万人、2012年は約125万人、2019年は約141万人と、海外に住む日本人の数は増加しています。
新型コロナウイルス感染症の流行により、2020〜2022年の海外滞在者は130万人台を維持していますが、それでも1989～2019年は右肩上がりで増え続けていました。
いまより日本人の増加率が多い1989年の海外滞在者数は58万6,972人でしたが、日本人の増加率が少ない2022年の海外滞在者数は130万8,515人と2倍以上です。
つまり、昔に比べ日本人の日本離れが進んでいるといえます。理由としては以下のことが挙げられます。
たとえば、ワーキングホリデーで人気が高いオーストラリアで働くと、日本で働くより給料が多いことも珍しくありません。老後はタイなどで暮らすと、日本で暮らすより生活費が安く済む場合もあります。
海外を生活拠点としたり、海外と日本を行き来するような二拠点生活を送ったりする場合、日本に家を持つ必要はなくなります。家を持つことで住宅ローンや固定資産税を支払うことを考えたら、日本で家を購入するのは躊躇するでしょう。また、家を持っていても海外移住をきっかけに実家や持ち家を手放す人も多いでしょう。
家を購入する人が減ったにもかかわらず、家を手放す人が増えると、さらに家は売れにくくなります。
家が売れない時代が到来し、売りたいときに家が売れなかったら、どのようなことが起こるのかを解説します。
家がなかなか売れないときは、まず値下げをして再度売り出すことになる人が大半でしょう。しかし、売り出し期間を見て長期間売れていない物件とわかると、家を探している人から値引き交渉をされるおそれがあります。
そこで値段を下げて売れたらよいですが、値段を下げ続けても売れない場合があります。長期間売れないと何か問題がある家なのではないか、と疑問に思われたり避けられたりすることがあるためです。
また、基本的に不動産サイトは新しい物件から表示されます。長い期間掲載されている物件はどうしても下のほうに表示されるので、なかなか見つけてもらえません。同じような物件が上に表示されていれば、その先は見ない人も多いでしょう。
以上の理由により、売れない→値段を下げる→それでも売れない→さらに下げるという負のループになってしまいます。
家が売れなかった場合、子どもや孫が相続することになります。しかし、相続すると固定資産税と家の維持費を支払う必要があります。高額になると、子どもや孫にとって負担となり、「負の遺産」になることがあります。
「相続放棄したらよい」という考え方もありますが、実家の相続を放棄する場合、ほかの遺産もすべて放棄する必要があります。親が持っている都心の土地を相続して、田舎の実家は相続放棄をする、といった柔軟な対応はできません。
さらに、法定相続人が受け取れる相続分の「遺留分」以外、預貯金や保険などのプラスの財産を受け取れません。
実家を相続放棄する場合、ほかのプラスの遺産もすべて放棄しなければならないことを覚えておきましょう。
空き家になってしまうと、倒壊や火災のリスクがあります。たとえば、地震で家屋が倒壊して通行人がケガをしてしまったり、台風で屋根が飛んで周りの家に迷惑をかけてしまったりするおそれがあります。
また、空き家は知らないあいだに人が住み着いてしまったり、数は少ないかもしれませんが放火されたりなど、安全面でもリスクがあります。
さらに、掃除が行き届いていなかったり、雑草が増えたりすることによって、虫などが発生する公衆衛生上のリスクも考えられます。
もし、隣の家などに損害を与えてしまった場合は、空き家の所有者が賠償責任を負うことになりますので、空き家の放置はおすすめできません。
空き家にしないためにはどうしたらよいのでしょうか。家が売りにくい状況でも、家を売るためのコツはあります。それは「魅力が伝わりやすい家」にすることです。
完璧な家は存在しません。どんな家でも欠点はありますが、大切なのは欠点をカバーすることです。欠点をカバーし、魅力が伝わりやすい家に変化させ、家を最大限にアピールできる不動産会社を見つけましょう。
売れない時代でも、売れる家にするための手順は次のとおりです。
まずは、いまの時点で売りたい家が一体どれくらいの価格で売れそうなのかを把握します。
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家を売りたいと思ったら不動産会社に査定してもらいますが、同時に自分でも周辺の不動産相場を調べましょう。不動産には定価がありません。
そのため、相場価格を知らないと、安く売りすぎて損をしてしまうおそれがあります。自分で調べるときは売りたい家と、立地・広さや間取り・築年数などの条件が近い家がいくらで売りに出されているか確認しましょう。
現時点で売りたい家の価値を把握したら、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
不動産会社に家の査定を依頼する際は、必ず複数社に査定依頼を出しましょう。査定価格は不動産会社によって異なり、場合によっては百万円単位で差が出ることがあります。
複数社に家を査定してもらったあとは、査定価格の理由を確認します。理由をしっかりと答えられる不動産会社で、かつ他社と比べて査定価格が平均の会社が信頼しやすいです。
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不動産会社で査定価格の理由を聞いたら、売りたい家の利点と欠点を再確認しましょう。どんな家にも利点と欠点があります。売れる家にするためには、よいところをきちんと見てもらうことが大切です。
不動産広告を出すときや、内覧のときに家の利点をアピールしましょう。一方、家の欠点はできるだけカバーすることが大切です。
一般的に「アクセス」「住環境」がよい家は高く売れるでしょう。しかし、駅からの距離などの立地、周辺施設は変えられません。変えられるのは家そのものです。
たとえ築年数が経っていても、きちんとお手入れされた美しい状態の家は高く売れます。売れる家にするために家を整えて、その家の魅力が伝わるようにしましょう。
売れる家にするために整えたほうがよい具体例は以下のとおりです。
コンロやシンクを磨きましょう。最新のシステムキッチンはアピールポイントになりますが、たとえ年数が経っていても、きれいに整えられたキッチンは好印象です。
カビや水垢、髪の毛が落ちていないかなどをチェックしましょう。
キッチンと同様、きれいなトイレは好印象を与えます。便器をきれいにするのはもちろん、床やゴミ箱、においもチェックしましょう。
特に家の購入の決め手になりやすい場所です。また、日当たりのよさはアピールポイントになります。できるだけ広く明るく見せられるよう、整理整頓しましょう。
床は掃除機をかけ、棚や本棚も整理しましょう。整理整頓することで、収納力をアピールできます。可能なら収納場所をすべて見せられるように片付けましょう。
靴は靴箱、傘は傘立てに収納して、必要があれば水拭きをしましょう。
そのほかにも出しっ放しの洗濯物や、雑草だらけの庭にも注意しましょう。また、窓ガラスを磨くことで家全体が明るく見えます。カーテンやラグも丸洗いできるものは洗っておきましょう。
売れる家に変えたところで、次に重要なことは不動産会社を決めることです。不動産会社といっても、強みは会社によってさまざまです。その中でも販売力のある不動産会社を選びましょう。
販売力のある不動産会社かどうかは、集客力、知名度、強いエリア、購入希望者の数、担当者の能力などで判断できます。販売力があり相性のよい不動産会社を見つけることが、成功につながるでしょう。
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自分に合った不動産会社が見つかったら、家の利点をアピールすることで、希望価格に近い価格で売れる可能性が高まります。
家を売るためには以下の行動が必要であると解説しました。
しかし、自分で不動産会社を見つけるのは大変です。査定をしてもらうために不動産会社を1社ずつ吟味しては、時間がいくらあっても足りません。
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