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海外移住。持ち家は売るべき？メリットデメリットと後悔しにくい選択方法
近年のリモートワークの普及により、どこにいても働けることが立証されました。生活拠点の選択肢が大きく変わろうとしており、移住を検討したり実現したりする人が増えています。移住先として海外を考えている方もいるでしょう。
海外移住をするにあたっては、「日本にある持ち家をどうするか」という悩みが出てきますが、日本を離れるわけですから、まっさきに思いつくのが売却でしょう。
本記事は、海外移住で日本の持ち家をどうすべきか悩んでいる方に向けています。「海外移住するなら日本の持ち家は売却すべきなのか、ほかの方法はないのか」自分の状況に合った選択肢を提示してほしい方は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
海外移住を理由に持ち家を売却するメリット
海外移住を理由に持ち家を売却する場合、主なメリットは以下の4つです。
- 海外での生活費や住居費に充てられる
- 固定資産税や管理費などの維持費をカットできる
- 税制優遇が受けられる
- 海外移住先で住まいを購入するための資金になる
ひとつずつ解説していきます。
海外での生活費や住居費に充てられる
不動産を売却して、まとまった現金が手に入れば、海外での生活費や住居費などの費用に充てられます。
移住先によって総額は異なりますが、ビザの取得や渡航費用なども発生するため、手持ち金を増やしておくと安心です。
固定資産税や管理費などの維持費をカットできる
不動産には、保有しているだけで負担すべきランニングコストが多くあります。
まず、必ずかかるのが固定資産税などの税金関連です。次に、マンションであれば管理費や修繕積立金なども必須です。一戸建ての場合は、リフォームや設備入れ替えのためのメンテナンス費などを、自分で計画的に準備しておかなければなりません。
継続的に発生するランニングコストが削減できることは、売却のメリットといえるでしょう。
税制優遇が受けられる
持ち家を売却して利益が出ると、譲渡所得税という税金がかかりますが、居住用住宅であることなどの条件を満たすことで税制優遇を受けられます。
売却にかかわる特例としては、主に以下のような制度があります。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
- 10年超所有軽減税率の特例
- 特定の居住用財産の買い換え特例
海外移住先で住まいを購入するための資金になる
長期滞在や永住を考えている方であれば、移住先で住まいを購入するケースもあるでしょう。その場合、売却費用を頭金にするという資金計画が王道ではないでしょうか。
新居で住宅ローンを利用する場合も、日本の住まいは売却しておいたほうがスムーズです。
海外移住を理由に持ち家を売却するデメリット
海外移住を理由に持ち家を売却する場合、デメリットは以下の4つです。
- 帰国時に住まいを探す手間がかかる
- 不労所得が見込めない
- 思い出の詰まった住まいを手放すことになる
- 買い手が見つかるかわからない
ひとつずつ解説します。
帰国時に住まいを探す手間がかかる
持ち家を残しておけば帰国後もそこに住めますが、持ち家がない場合は事前に住む場所を確保しておく必要があります。ホテル生活や身内の家に泊まるのを楽しめる方なら問題ありませんが、自分の家や住み慣れた家でないと落ち着かない人にとってはデメリットでしょう。
移住し始めのときには帰国予定がなかったとしても、移住先の環境が合わなかったり、何かしらの事情が出てきたりという可能性もゼロではありません。一時帰国ならあまり問題ないかもしれませんが、長期的に帰国する場合には住まい探しの手間も増すうえに、大半は実際にそこへ住むための費用がかかるため、事前に考慮しておくことが大切です。
不労所得が見込めない
不労所得とは、働かなくても定期的に得られる収入のことです。住まいを賃貸に出して運用することで、プラスの収入が見込まれます。しかし、持ち家を賃貸に出すのではなく売却する場合は、不労所得を得られません。
とはいえ、海外移住しながらの賃貸はデメリットが多いでしょう。たとえば、海外移住すれば、何かあっても現地にいないためすぐに対処できません。管理会社とのやり取りなどで、手間や費用もかかるでしょう。
良心的な管理会社に任せていればまだよいですが、そうでない場合は管理が行き届かずにトラブルになるリスクがあります。
賃貸に出すのは、日本にいて定期的に賃貸に出した家を直接確認できる人のほうが向いています。
思い出の詰まった住まいを手放すことになる
売却した家を買い戻すことは難しいため、再び思い出の詰まった家へ住むことはほぼありません。日本の家に住んだ期間が長ければ長いほど、愛着が沸いていることでしょう。
もう二度と住めないと考えると、メンタル面でのデメリットは大きいでしょう。
買い手がいつ見つかるかわからない
売却活動を始めても、買い手がすぐに見つかるかどうかはわかりません。売却時期やタイミング、周辺相場などによってすぐに売れる保証がないことはデメリットです。
たとえ購入希望者が見つかったとしても、売却価格を下回るおそれがあります。特に、売却の理由が転勤などの場合で「いつまでに売りたい」と期限が決まっていると、早々に値下げの検討をせざるを得ないかもしれません。
売却するまでにはランニングコストも発生するため、計画していた資金繰り通りに進めるためには、売却が得意で良心的な優良会社に依頼することが大切です。
持ち家を売ったほうが後悔しにくい人
ここからは、個々の事情を絡めながら持ち家を売ったほうがよい人と売らないほうがよい人について解説します。
まず、持ち家を売ったほうが後悔にしくい人は以下のとおりです。
- 海外で成功するために全力で取り組みたい人
- 日本に未練がなく、海外での生活を全面的に受け入れられる人
- 頻繁に日本に帰国しない人
ひとつずつ解説します。
海外で成功するために全力で取り組みたい人
海外での成功を目標にしている人は、逃げ道を断つためにあえて帰る場所をなくしたほうがよいかもしれません。心の片隅に、いつでも帰れる場所があるという認識は安心でしょうが、それがよくない方向に働けばどこかで甘えが出てしまいます。
しかし、逃げ道を断てば、その目標に向かって全力で取り組むほかありません。成功者は、自分自身に厳しく、諦めずに目標に向かって挑戦できる人たちです。
なお、退路については、下記のような名言もあります。
人間はみな弱いですから、僕も自分が弱い人間だとわかっていますから退路を断つことが必要だった。そういう決意で、自分が踏み込んでいくことが大事だと思うのです。（孫正義）
決断とは、「決める」「断つ」。そして、「断つ」には２つある。ひとつは、迷いを断つ。ふたつめは、退路を断つ。（田坂広志）
また、海外へ移住してからも、日本へ残してきた家でトラブルなどがあれば対処しなくてはなりません。海外で切磋琢磨している中、余計な手続きが増えるのは避けたいでしょう。
日本に未練がなく、海外での生活を全面的に受け入れられる人
日本に未練がないという人も同様です。海外での生活を全面的に受け入れることができる人は、日本での住まいを残しておく必要はないでしょう。
慣れない異国での生活は、想像と違うこともあるかもしれません。事前に移住先の治安はもちろんのこと、気候や住みやすさ、物価などはしっかりと調べておく必要があります。そのうえで、海外への移住を受け入れられるのであれば、日本の家は売却してしまっても後悔はしないでしょう。
頻繁に日本に帰国しない人
所得税法により、日本では1年以上「居所」がある国内に生活の本拠を持つ個人を居住者といいます。つまり、生活の本拠が1年以上海外の個人（居住者以外の個人）は非居住者という扱いです。
非居住者になっても日本の不動産を売却することは可能ですが、手続きが複雑です。また、頻繁に帰国しない中での維持管理は大変手間もかかります。
帰国の頻度がそれほどない予定であれば、移住前に売却しておいたほうがよいでしょう。
持ち家を売らないほうが後悔しにくい人
反対に、持ち家を売らないほうが後悔にしくい人は以下のとおりです。
- 親の介護や生活拠点を日本に戻す可能性がある人
- 身内から海外移住を反対されている人
- 売却価格が現在の相場より低い場合、損をすると考える人
ひとつずつ解説します。
親の介護などを理由に生活拠点を日本に戻す予定の人
移住後、親の介護などを理由に日本の持ち家へ住む予定のある方は、賃貸に出すほうがよいかもしれません。
一般的に、賃貸に出すと住宅ローンは継続できませんが、転勤など相当な理由があれば続けられる金融機関もあります。
期間限定で賃貸に出す際は、定期借家契約を結びます。定期借家契約とは、契約期間が決められている賃貸借契約のことです。期限が決まっていることから、相場より賃料を安くするなどの条件は必要であるものの、空室期間のランニングコストの負担を減らせます。
身内から海外移住を反対されている人
身内から海外移住を反対されたまま移住する場合は、売却はせず戻れる場所を残しておいたほうがよい場合があります。たとえば、永住したいものの両親の反対にあっているため、いったん海外へ渡航する場合です。
海外移住には、綿密な計画と準備が必要です。その中には身内への説明も含まれます。衛生面や犯罪など、海外にネガティブなイメージを持っている両親の場合は、海外移住を反対されやすいでしょう。
説得してから海外移住するのが一番よいですが、難しい場合は、ひとまず帰国のための手段を残しておくことで、両親や家族を安心させられるかもしれません。また、両親が反対するのには何かしらの理由があるものです。その理由をよく確認し、解決策を一緒に考えることが大切です。
まずは、海外移住に反対する身内を説得してから、持ち家をどうするか判断しましょう。
売却価格が現在の相場より低い場合、損をすると考える人
売却活動をして家の購入希望者が見つかっても、適切な優良会社に売却を依頼しないと、売却希望額を下回るおそれがあります。
「いつまでに売りたい」と期限が決まっている場合は、できるだけ早めに動き出しましょう。売却するまでにはランニングコストも発生するため、売却期間が長引くほど計画していた資金繰り通りに進めるのは困難になります。
売却価格が予想よりも低くなる可能性があることを念頭に置き、そのリスクを避けたい場合は、持ち家を売らずに維持する方法もあります。
売るかほかの方法にするか迷ったら
海外移住にあたり、持ち家を売るのか賃貸に出すのかほかの方法にするのか迷ったら、まず持ち家の査定価格を確認しましょう。
査定結果により売却価格の目安がわかるため、売却によって得られる金銭的メリットや損失を把握できます。また、査定してもらう際に優良会社にどうしたほうが得か相談してみるのもよいでしょう。プロ目線から、的確なアドバイスがもらえるはずです。
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適切な助言をもらえた会社と相談しながら、売却活動や賃貸に出すなどの選択肢を検討しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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