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施設に入った親の家、売却する？代わりに住む？判断方法と売る際の注意点
親が老人ホームなどの介護施設に入居した際、誰も住まなくなった家を売却するか、代わりに住むかで悩む方は多いでしょう。
本記事では親が施設に入ったあとに家を売却するときと代わりに住んだときのメリットとデメリットを解説します。売る・住む以外の選択肢や、親の代わりに家を売るときに損しないための注意点も解説しているので、ぜひ参考にしてください。
もくじ
施設に入った親の家を売却するメリットとデメリット
親が介護施設に入ったあとに家を売却する場合のメリットとデメリットについてそれぞれ解説します。
メリット
親が介護施設に入ったあと、家を売却する場合の主なメリットは以下のとおりです。
- まとまったお金が手に入る
- 維持費や税金がかからない
- 相続の際に手続きがスムーズになる
順番に解説します。
まとまったお金が手に入る
家を売却すればまとまったお金が手に入るため、売却で得たお金を親の施設の費用に充てられます。施設に入居したあとは月額の利用料金だけでなく、医療費や生活費などもかかるため、何かと物入りです。
しかし、家を売却すれば介護施設にかかる費用をまかなえるため、子どもに金銭的な負担をかけずに済みます。子どものほうも自分の生活を守りながら親のサポートが可能です。
維持費や税金がかからない
親の家を売却すれば、維持にかかる手間や費用が一切かかりません。
人が住んでいない家はすぐに傷みます。庭木や雑草などを放置すれば、近隣から苦情が来るかもしれません。そのため、家を維持していくには定期的な掃除や換気が必要で、手間も費用もかかります。
さらに、家は存在するかぎり固定資産税や都市計画税などの税金もかかりますが、売却すれば税金関係も支払う必要がなくなります。
相続の際の手続きがスムーズになる
家を売却して現金化しておくと、相続の際の手続きがスムーズです。
不動産として残しておくと、分割方法について相続人同士で争いになるおそれがありますが、現金であれば公平に分割しやすく手続きもシンプルです。
親が存命のうちから相続について考えるのは気が重いかもしれません。しかし、いつかはやってくる現実です。そのため、相続を見据えた選択も検討しておきましょう。
デメリット
親が介護施設に入ったあと、家を売却する場合のデメリットは以下のとおりです。
- 買い手がつくとはかぎらない
- 売却に費用がかかる
- 家族と過ごした思い出の家がなくなる
それぞれ解説します。
買い手がつくとはかぎらない
家を売りに出したからといって、必ずしも買い手がつくとはかぎりません。築年数が浅い家であれば買い手がつく可能性がありますが、親が長年居住していた古い家であれば、なかなか売却できないことも考えられます。
なかなか売れない場合は、不動産会社に相談し適切な対策を取る必要があります。そのうえで値下げの必要性や解体して土地だけ売却するなど、売却以外の方法を考えましょう。
売却に費用がかかる
土地と建物を売却するためには費用がかかります。たとえば、以下のような費用が発生します。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 譲渡所得税
- 登録免許税
- 測量・境界確定費用
不動産会社に支払う手数料として、仲介手数料がかかります。売買契約書作成のために印紙税も必要です。
また、土地の境界がわからない場合は測量や境界確定、家が未登記の場合や抵当権の抹消が必要な場合にはそれぞれ登記費用がかかります。
登記上の所有者が親ではなく亡くなった祖父母のままになっているケースもあり、その場合は売却の前に相続登記をしなければなりません。このように、ケースによっては売却するにあたって必要な費用や作業が発生するおそれがあります。
家族と過ごした思い出の家がなくなる
家族と過ごした思い出の家がなくなってしまうのはデメリットといえるでしょう。たとえ何年も帰っていない家であっても、売却して他人の手に渡ってしまうとなると寂しさを感じてしまうものです。
親にとっても、本当は売却せず子どものうちの誰かに住んでもらいたいという思いがあるかもしれません。思い出の家がなくなることをよく考えたうえで、売却を決断する必要があるでしょう。
代わりに親の家に自分が住む場合のメリットとデメリット
親の家を売却せず、自分が住む場合のメリットとデメリットを紹介します。
メリット
メリットは以下のとおりです。
- 住居費がかからない
- 住みながら家の管理ができる
- 親が実家に戻ってきた場合は一緒に住める
それぞれ解説します。
住居費がかからない
住居費がかからなくなることはメリットです。
これまで賃貸物件に住んでいた場合は家賃を支払う必要がなくなる分、毎月の固定費を減らせます。その結果、以前よりもゆとりのある生活を送れるかもしれません。
住みながら家の管理ができる
住みながら家の管理ができる点もメリットです。
離れた土地に住んでいる場合は管理のためにわざわざ実家を訪れる必要がありますが、住んでいれば日常的に手入れができるため、大きな負担がかかりません。家も傷みにくく、空き家の状態にしておくよりも長持ちするでしょう。
親が実家に戻ってきた場合は一緒に住める
自分が実家に住んでいれば、親がもし実家に戻ってきた場合に一緒に住んでお世話できます。
一度施設に入所しても、施設が合わなかったり家で暮らせる状態になったりなどの理由で、家に戻ってくる可能性もあります。その場合、家がいつでも住める状態で、なおかつ同居できる人がいるのは親にとって心強いでしょう。
また、親を施設に入れることに罪悪感を抱いている方にとっては、親孝行するためのよい機会です。成長した我が子と一緒に過ごせるのは、親にとって嬉しいことでしょう。
デメリット
デメリットは以下のとおりです。
- 資産価値が下がる
- 兄弟同士でトラブルになるおそれがある
- 職場が遠くなる場合や、子どもの転校が必要になる場合がある
それぞれ解説します。
資産価値が下がる
家の資産価値は、築年数を重ねるごとに下がります。そのため、査定価格は売却のタイミングによっても異なります。
たとえば親が施設に入った時点で売却した場合と、その段階では売却せずに自分が住み、何年か経ってから売却に踏み切った場合とでは、査定価格に差が出るでしょう。
少しでも高値で売却したい方は、早めに売却に向けて動くのがおすすめです。
兄弟同士でトラブルになるおそれがある
家を売却したいと思っている兄弟がいる場合、家をめぐってトラブルになるおそれがあります。いくら身内で関係が良好でも、不動産やお金が絡んだ途端に関係が崩れてしまうケースは少なくありません。
兄弟がいる場合は、よく相談してから住む、住まないを判断しましょう。
職場が遠くなる場合や、子どもの転校が必要になる場合がある
実家が近くであれば問題ありませんが、現在の住まいから距離がある場合は、職場が遠くなったり子どもの校区が変わってしまったりといった問題が生じます。
場所によっては、転職を検討しなければならないケースもあるでしょう。
売る、住む以外の選択肢はアリ？
家を売却する、住む以外の選択肢もあります。たとえば、賃貸に出す場合や空き家にしておく場合などです。
しかし、賃貸に出す場合はどんな入居者が来るかわからず、家を大事に扱ってくれないような入居者にあたるなど、トラブルのリスクがあります。
また、空き家にしておく場合も同様です。そのため、下記で紹介する状況に当てはまらない場合は、売却か住むかの2択で考えるのがおすすめです。
賃貸に出したほうがよい状況の人
賃貸に出したほうがよい状況の人は以下のとおりです。
- 資産として活用したい
- 空き家にしておきたくない
- 売却したくないが自分は住めない
資産として活用したいなら、賃貸に出すことを検討するのもひとつです。定期的な管理やそのための費用は必要ですが、家賃が回収できるため金銭的な負担を軽減できます。
また、空き家にしておきたくない場合にも有効です。空き家は近隣トラブルのもとになったり特定空き家に指定された場合に罰則を受けたりといったリスクもあるため、空き家にしておくよりも貸したほうがよい場合があります。
そのほか、思い出の家を売却したくないが自分は住めないといった場合も、賃貸に出すことで家を手放すことなく有効活用できます。
空き家にしておいたほうがよい状況の人
空き家にしておいたほうがよい状況の人は以下のとおりです。
- 今後土地の価値が上がる可能性がある
- ゆくゆく移り住む予定がある
- 親が施設から戻ってくる可能性がある
都市開発の計画や交通アクセスの改善などにより、今後土地の価値が上昇する見込みがある場合は、一時的に空き家のまま置いておくのもアリでしょう。
また、ゆくゆく移り住む予定がある場合や、親が施設から戻ってくる可能性がある場合も同様です。
ただ、長期的に空き家にする場合は注意が必要です。家の状態によっては近隣に迷惑をかけてしまうことや、放置するのは危険であると判断され、税金が通常の何倍も膨らむことがあります。
親本人が売却するのは難しい！代わりに家を売るときの注意点
施設に入った親の家を売却した場合は、相続の際に手続きがスムーズになるなどのメリットがありますが、施設に入った親本人が売却の手続きをするのは困難です。
家を売却できるのは所有者本人だけですが、本人の状態によっては手続きができないためです。
ここでは、親の代わりに家を売却するときの注意点を紹介します。
- 親から承諾を得る
- 親が認知症の場合は売却に時間がかかる
- 特別控除の適用期限は、施設に入居して3年後の12月31日
- 親が家を所有して10年越えの場合は、10年超所有軽減税率の特例を申請
- 複数社に査定依頼する
親から承諾を得る
親に代わって子どもが売却の手続きをする場合、家の所有者である親本人の意思確認が必要です。いくら親子であっても、所有者本人である親の許可なく家を売却することはできないためです。
ただし、本人の「売りたい」という意思がきちんと確認でき、本人から委任状をもらえれば、家を売却するための手続きを子どもが代理人として行えます。
親が決断を渋っている場合は、家を売却することのメリットとデメリットを説明し、根気よく相手の話を聞きましょう。
話し合いで重要なのは、決して感情的にならずに親の気持ちをくむことです。子どもにとって実家が大切である以上に、親にとっては住み慣れた大切な家であり、配偶者が亡くなっている場合は配偶者との思い出の場所でもあるのです。
お互い後悔がないよう、じっくり話し合う必要があるでしょう。もし施設が合わなかった場合は、ほかの施設の検討や、親を誰かが引き取る段取りが必要です。
なお、所有権移転登記申請前には、司法書士による本人確認や売却の意思確認が行われます。所有者本人へのなりすましや、所有者本人に意思能力がないにもかかわらず、勝手に不動産売買が行われるのを予防するためです。
親が認知症の場合は売却に時間がかかる
親が認知症の場合は売却に時間がかかります。なぜなら、認知症の人に代わって家を売却するには、家庭裁判所から成年後見人に選定される必要があり、成年後見人選任の申立てから後見開始の審判までは約2カ月かかるためです。
なお、子どもだからといって必ず後見人に選任されるとはかぎりません。また、後見人に選任された場合でも、必ず売却が認められるとはかぎらないため、ケースによっては売却自体を諦めざるを得ないこともあります。
以上のような理由から、売却にこぎつけたとしても、どうしても売却に時間がかかってしまいます。
特別控除の適用期限は、施設に入居して3年後の12月31日
3,000万円特別控除の適用期限についても注意しておく必要があります。3,000万円特別控除とは、家を売却した際の利益が3,000万円を超えなければ、売却による所得税がかからないという特例です。
3,000万円特別控除には適用期限があり、売却する予定の家に住まなくなってから3年を過ぎると適用できません。施設入居から3年後の12月31日がタイムリミットであることを覚えておきましょう。
親が家を所有して10年越えの場合は、10年超所有軽減税率の特例を申請
家の所有期間が10年を超えている場合は、10年超所有軽減税率の特例を申請するとよいでしょう。10年超所有軽減税率の特例とは、10年を超えて所有していた家を売却した際、譲渡所得に対して軽減税率を適用できる特例です。
適用するには、以下のような条件があります。
- 家を売却した年の1月1日の時点で家の所有期間が10年超である
- 親子や夫婦への売却ではない
- ほかの特例（3,000万円特別控除以外）を使用していない
- 以前に10年超所有軽減税率の特例を使用した場合、3年以上経過している
以前に10年超所有軽減税率の特例を使用した場合、3年経過しなければ使えません。そのため、前年や前々年に10年超軽減税率の特例を使用していないことも条件です。
なお、前述した3,000万円特別控除の特例との併用は可能です。
複数社に査定依頼する
家を売却する際は、複数の不動産会社に査定依頼しましょう。なぜなら、1社だけに査定依頼した場合、その査定価格が高いのか低いのかがわからないためです。
また、本当に信用できる不動産会社なのかどうかも、比較対象がないと判断できません。
しかし、複数の不動産会社に依頼すれば査定価格や対応を比較できます。不動産会社への査定依頼は、不動産の一括査定サイトリビンマッチの利用がおすすめです。完全無料で最大6社の不動産会社に査定依頼できます。ぜひ、信用できる不動産会社を探してください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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