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マンション売却時に修繕積立金は返金される？売るべきタイミングを解説
マンションの売却をする際には、修繕積立金や大規模修繕のことをよく理解してから適切なタイミングで売却するのがおすすめです。マンションを売却するタイミングが大規模修繕の前なのか後なのかによって、売主が得られるメリットは変わってきます。
本記事では、マンション売却に伴う修繕積立金や管理費などの清算金や、マンションを売却するタイミングなどについて解説します。売却の流れについても詳しくご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
もくじ
マンションを売却すると修繕積立金・管理費は清算されるのか
家の模型と電卓
マンション売却時には、売主が先払いした修繕積立金や管理費が清算されます。引き渡しから後の分については、買主が売主に清算金を支払うことが一般的です。修繕積立金と管理費、固定資産税の清算金について解説していきます。
修繕積立金
マンションの修繕積立金は、マンションごとに決められた額を住人が支払うことで積み立てられているものです。マンション売却前に支払った分がすべて返還されるわけではなく、引き渡し日からの分が清算されます。
概要
マンションを所有している人は、建物全体の修繕やメンテナンスを行うための修繕積立金を支払っています。修繕積立金の金額はマンションの戸数や長期修繕計画などによって変わります。一般的には、築年数の浅いマンションのほうが修繕積立金の額は少ない傾向です。
たとえば、古くなった外壁の塗装やエレベーターなど共用部エリアにおける設備の修理などで修繕積立金は使われます。マンションの住民が快適に住み続けるために必要な費用といえるでしょう。
清算金について
修繕積立金は、管理費と一緒に1カ月分を前払いするのが一般的です。マンションの売却が決まって引き渡し日になったときに、引き渡し日から月末までの修繕積立金を日割り計算して買主が売主に清算金を支払います。
たとえば、毎月の修繕積立金が1万円のマンションで9月5日に決済、9月10日引き渡しの場合は、買主は9月10日からの修繕積立金21日分を売主に支払います。買主は21日分の修繕積立金を支払うことになるため、1万円を30日で日割り計算して21日をかけると清算金は約7,000円です。清算金は、9月5日の決済日に買主が売主に支払わなければなりません。
修繕積立金は、すぐに使う費用ではなくマンションの将来に備えるために支払うものです。そのため、たとえマンションの売主が住んでいる間に修繕が実施されなかったとしても、すでに支払った分の修繕積立金は返還されません。
管理費
管理費は修繕積立金と一緒に、管理組合に納めるのが一般的です。マンション売却では管理費についても修繕積立金と同様に、買主から売主へ清算金を支払われる場合があります。
概要
管理費は、マンションの共有部を日々管理するための費用です。一般的に共用部の清掃や点検、照明の電気料金、管理会社へ支払う委託金などに使われます。
管理費の額は、マンション管理組合の規約で定められています。マンションの維持管理費や提供するサービスによって管理費の額は異なるほか、各戸の専有面積に比例して高くなるのも特徴です。
清算金について
マンションの管理費は、所有者が修繕積立金とあわせて次月分を前払いするケースが一般的です。そのためマンション売却の際には、これから住む買主が引き渡し日以降の分を清算金として売主に支払います。
たとえばマンション売却が決まり、売主が9月分の管理費1万5,000円を8月中に支払っていたケースで清算金の目安を算出してみましょう。マンション売却の決済日が9月5日、引き渡し日が9月10日の場合は、1万5,000円を30日で日割り計算して21日をかけるので1万500円が清算金です。買主は9月5日のタイミングで売主に管理費の清算金として1万500円を支払います。
固定資産税
マンションの固定資産税についても、売主が1年分を先払いしていた場合には売却時に清算金が生じます。引き渡し日からの分を日割り計算で買主が売主に支払います。
概要
固定資産税は課税評価額を基準に決められる税金で、毎年6月頃までにマンションや一戸建て、土地などの固定資産を有する人に納税通知書によって通知されます。所有者の要件によっては、軽減税率の適用や非課税になる場合もあります。
清算金について
固定資産税は、毎年1月1日時点でマンションなど固定資産を持っている人が国に納める税金です。課税額は資産の価格を基に決定され、納め方は一括納付または分割納付を選択できます。清算金の額は納税通知書を確認すれば分かりますが、見当たらない場合は地方公共団体（自治体）の役所にある固定資産課税台帳を閲覧しましょう。目安を把握できます。
マンション引き渡し日以降の固定資産税は買主が支払うことになるため、マンション売却の決済日に清算金として売主に返金されます。1月1日を起算日とすることが一般的ですが、起算日が異なると決済日や引き渡し日が同じでも清算金の額に違いが出てくる点には注意が必要です。
たとえば起算日が1月1日と4月1日のケースで、売主が一括で10万円の固定資産税を先払いしていたときの清算金を算出してみましょう。
【起算日が1月1日の場合：清算金の目安】
- 起算日：1月1日
- 固定資産税額：10万円
- 決済日：6月10日
- 引き渡し日：6月15日
- 固定資産税の清算金：5万4,795円（200日分）
このケースでは、マンション売却の決済日に買主が固定資産税の清算金として売主に5万4,795円を支払います。
【起算日が4月1日の場合：清算金の目安】
- 起算日：4月1日
- 固定資産税額：10万円
- 決済日：6月10日
- 引き渡し日：6月15日
- 固定資産税の清算金：7万9,452円（290日分）
4月1日が起算日の場合は、固定資産税の清算金は7万9,452円です。
清算金の受け取りはマンション売却の決算日が一般的
売主が買主から各種の清算金を受け取るタイミングは、マンション売却の決算日に実施するのが一般的です。決算日には買主が申し込んでおいた住宅ローンが銀行から振り込まれます。住宅ローンが振り込まれたことを確認したら、買主が売主にマンションの決算金と清算金を支払うという流れです。
また売主は、決算日に不動産会社と司法書士へ報酬を支払います。不動産会社に支払う仲介手数料は、契約締結日に半分、残りは引き渡し日に支払うのが一般的です。
大規模修繕を控えている場合は事前にマンションを売却すべきなのか
大規模修繕の計画があるマンションの売却を検討している場合は、適切な売却時期を把握しておくとより高く売却できるなどのさまざまなメリットを得られます。大規模修繕の予定があるなら、なるべく大規模修繕の前に売却するほうがよいでしょう。
なぜならマンションの大規模修繕が実施されると、その後に修繕積立金が増額されるケースが多いからです。当初計画していた修繕費用よりも実際の費用が多くかかってしまったケースや、近年の工事費用の高騰などで増額しなければならないケースなどが考えられます。売却予定のマンションに大規模修繕計画があるなら、修繕積立金が増額される前、理事会や総会で可決される前に売るのがおすすめです。
マンションの大規模修繕とは
マンションの大規模修繕は、12～15年ごとに1回を目安に修繕を大規模に行うものです。大規模修繕はマンションの資産価値や安全性を維持するために必要不可欠な工事で、管理費で対応できる小規模の修繕とは規模が異なります。大規模修繕に使われるのが修繕積立金で、管理会社によって長期修繕計画が立てられているのが一般的です。
たとえば劣化した外壁を放置していると雨漏りやシロアリ被害などが起きる可能性があるため、コーキングなどの補修を行う必要があります。その際に組む足場を利用して、古くなった配管の交換などを含めてメンテナンスをするのが大規模修繕です。
マンション修繕の前に売却するとどうなる？
ここからは大規模修繕の前にマンションを売却した場合のメリットやデメリットについて詳しくみていきましょう。大規模修繕の後よりも築年数が浅く、修繕積立金の増額もないことから購入希望者が多くなる傾向にあります。
築年数が浅くよい条件で売却しやすい
マンション売却を検討しているなら、大規模修繕が終わってから売却活動をするよりも、できるだけ築年数が浅い状態で早期に売却するのがよいでしょう。築年数が浅いほど室内の内装や設備の劣化を抑えられます。一般的な大規模修繕が行われる12～15年以内の売却かつ劣化があまり進んでいない場合は、リフォーム工事も必要ありません。
マンションの売却には約1年かかる場合が多く、大規模修繕後に売却する場合は、その分築年数を重ねなければなりません。大規模修繕前に売却活動を始めれば、その分築年数が浅くなり高額での売却も期待できるでしょう。
修繕積立金が高くない
マンションの大規模修繕の回数が増えるほど、工事費用自体が高くなる傾向にあります。そうなれば大規模修繕の後に、かかった工事費用の不足を補うために修繕積立金が増額されるのは避けられません。
修繕積立金が上がらないうちにマンションを売却すれば、購入希望者にとってより好条件になるでしょう。買主の金銭的な負担を減らすためにも、大規模修繕前に売却活動を始めるのがおすすめです。
外観のよさをアピールしにくい
大規模修繕前に売却する場合、費用は安くなる一方で外壁塗装などのメンテナンスがされていないため、外観のよさを前面に出してアピールすることは難しくなります。ただし、室内の内装がきれいで廊下やエレベーターなどの共用部分の手入れがきちんとされていれば、問題なく売却できるでしょう。
またアピールポイントを外観ではなく、生活をする場として快適である点に絞るなどの工夫が必要です。大規模修繕前に売却する場合は、不動産会社の担当者と相談しながら売却活動を進めていきましょう。
マンション修繕の後に売却するとどうなる？
ここからはマンションの大規模修繕を行った後に売却するケースについて、詳しくみていきましょう。外壁塗装などのメンテナンスが終わっているため、購入希望者によい印象を与えられるというメリットはあるものの、修繕積立金が高くなるというデメリットがあります。
内覧時によい印象を与えやすい
マンションの大規模修繕が完了していると、外壁や共用部分が新築のような状態になっています。購入希望者はきれいな状態のマンションを内覧時に確認するため、購入意欲が高まりやすいでしょう。そのため築年数の古いマンションであっても、ある程度売り出し価格を高められます。
修繕積立金が高くなる可能性がある
前述したとおり、マンションの大規模修繕が終わると修繕積立金の増額が行われる可能性が高いです。実際の工事で不足した費用分の補てんや、今後を見通した上での増額であればやむを得ません。
ただし修繕積立金は、マンションの売り出し価格にも影響するので注意が必要です。買主が住宅ローンを組んでマンションを購入する場合は、毎月の返済額に修繕積立金も加えた額でシミュレーションをします。修繕積立金が高くなると毎月の返済額も上がってしまうため、購入を諦めてしまう人もいるかもしれません。マンション売却では修繕積立金の額も考慮しながら売り出しを決めていきましょう。
マンション売却の前に大規模修繕について確認しよう
マンションの大規模修繕は売却価格にも影響するため、売却を検討している方は大規模修繕の詳細を確認しておくことが必要です。ここからはマンション売却の前に押さえておくべきポイントや修繕積立金のガイドラインについて紹介します。
長期修繕計画をチェックする
マンションには長期修繕計画が立てられているので、改めて内容を確認しておきましょう。マンションの長期修繕計画は、入居時に管理会社から渡された書類の中に入っているのが一般的です。長期修繕計画には、修繕積立金の額や増額する時期などが記載されています。長期修繕計画がないマンションがあったり、計画とは異なる積立金になっていたりする場合もあるので注意してください。
前回の修繕時期をチェックする
マンションの大規模修繕が、前回はいつ実施されたのかを確認しておくことも必要です。基本的にはこれまでの大規模修繕と同じような周期で、今後も修繕が行われるケースが多いでしょう。ただし築年数が古くなってきた場合や不具合が生じた場合などには大規模修繕の周期が短くなることもあります。
また大規模修繕は数カ月単位で終わるものから、2～3年など年単位でかかるものまでさまざまです。マンションの規模によっても異なるため、工事期間についても事前に確認しておくとよいでしょう。
修繕積立金のガイドラインを確認する
マンションなどの修繕積立金には、国のガイドラインが設けられています。マンションなどの床面積に対する積立金の額が示されているのが、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」です。マンションの良好な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るために、月々の修繕積立金の額が設定されています。
ガイドラインでは、たとえば20階未満かつ5,000m²未満のマンションにおける平均値として、335円（/m²）を月々の積立金の目安としています。
出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
マンションを売却する際の流れを確認
ここからはマンションを売却する際の主な流れを紹介します。流れを把握しておくと、スムーズに売却を進められるでしょう。
不動産会社へ査定を依頼する
マンションを売却することを決めたら、査定を依頼する際に必要な書類が家にあるかを確認しましょう。マンションの築年数や面積などの正確なデータを確認してから査定を依頼するためです。
また複数の不動産会社に査定を依頼するようにしてください。複数の不動産会社から提示された査定価格を比較しながら、自分の条件に合った不動産会社を決めていきましょう。一般的には1週間ほどで査定価格が分かります。
また不動産会社から提示された査定価格が売却相場と差異がないか確認するためには、自分自身で売却相場を確認することも大切です。たとえば、国土交通大臣が指定している不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」では、成約済みのマンション情報や実際の売却価格を閲覧できます。（※1）そのほかにも国土交通省の「土地総合情報システム」には、不動産の取引価格や地価公示、都道府県地価調査の価格が掲載されています。（※2）
※1参考：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
※2参考：国土交通省「標準値・基準値検索システム 国土交通省地価公示・都道府県地価調査」
不動産会社と媒介契約を結ぶ
査定価格を確認したら、自分の条件にマッチした不動産会社を選んで媒介契約を結びます。媒介契約を交わした不動産会社は、店頭やチラシ、Webサイト上などでマンションの販売活動を行ってくれます。ただし、媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があるため、それぞれの違いを押さえておくようにしましょう。
ここからは、媒介契約の種類ごとのメリットやデメリットのほか、媒介契約ごとに向いている人を紹介します。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約できるのが特徴です。売主は不動産会社に依頼した後に自分で購入希望者を探すことができ、不動産会社との契約期限はありません。
一般媒介契約はさまざまな人にマンションをアピールできると同時に、売主自身でも自由に売却を進めたい方に向いています。ただし、複数の不動産会社とのやりとりに時間がかかる点や、売主自身で積極的に販売状況などを確認しなければならない点はデメリットになるでしょう。
専任媒介契約
専任媒介契約は一社のみの不動産会社との契約方法です。専任媒介契約の有効期限は3カ月で、専任媒介契約を交わすと不動産会社はマンションの販売活動を積極的にサポートしてくれるというメリットがあります。2週間に一度、不動産会社に販売状況を報告してもらえるというのも魅力です。
専任媒介契約は、自分で選んだ不動産会社からのサポートを受けて売却活動を進めたい方におすすめです。専任媒介契約では売主が自分で買主を探すこともできます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様、一社のみとの契約方法ですが、専任媒介契約とは異なり自分で買主を探しても直接取引はできません。自分で買主を見つけたとしても不動産会社を通さなければならず、仲介手数料が発生するのはデメリットでしょう。
媒介契約の有効期限は3カ月のため、依頼した不動産会社はスピーディーに売却活動を進めてくれる場合が多いです。また1週間に一度以上の報告が義務づけられていることから、はじめてマンションの売却する方や手厚いサポートを受けてできるだけ早く売却したい方に向いている媒介契約です。
販売活動をスタートする
マンションの販売活動が始まれば、売主は不動産会社の担当者に相談しながらマンションの売り出し価格を決めていきます。売り出し価格は原則として売主が決めますが、売却相場からかけ離れた高い価格を設定してしまうと購入希望者は現れません。
売り出し価格は、マンションの情報のひとつとしてチラシやWebサイトなどに掲載します。マンションを探している人が最初に確認する価格であるため、慎重に決める必要があります。ただし、売却相場よりも安すぎる価格を設定するのもおすすめできません。安すぎる売り出し価格ではすぐに売れる可能性はありますが、売却相場よりも安い分は損失になるでしょう。そのため、売却相場よりも約1割高い価格を上限にして、適正価格に近い売り出し価格にするのがおすすめです。
マンションの情報は写真で見るほうが具体的にイメージできるため、写真のチョイスはマンションの販売活動の重要ポイントです。室内の設備や内装、外観、駐車場など、生活をイメージしやすい写真を掲載するとよいでしょう。またなるべく明るいときに部屋をきれいにしてから撮影すると、印象がよくなります。
売買契約を結ぶ
買主が決まったら、売主は買主と売買契約を結びます。売買契約は、マンションの引き渡し日の約1～3カ月前に契約を交わすのが一般的です。
売買契約の際には、告知書に記載される告知事項について忘れずに確認しましょう。告知書は、売主が売却するマンションの現状を買主にもれなく知らせるものです。中古のマンションを売却するときには、マンションの経年劣化の状態や不具合などを伝えておくことで、売却後のトラブルを防ぎやすいでしょう。
売主は、売買契約書に署名・捺印した上で買主からの手付金を受け取ります。このとき、捺印もれなど書類に不備がないかを確認しましょう。また、売買契約を交わした後に売主が自身の都合でキャンセルをすると違約金が発生する可能性もあるため注意が必要です。
不動産会社に対しては、このタイミングでマンション売却の謝礼として仲介手数料の半額を支払うのが一般的です。また売却が決まったら、マンションの管理組合に連絡することも忘れないようにしましょう。マンションを売却する際には管理組合を脱退する必要があるため、管理組合に組合員資格喪失届を提出します。一般的には不動産会社が書類を作成してくれるので、売主は書類が提出されたかを確認するだけで問題ありません。
マンションを引き渡す準備をする
売買契約書に記載されているマンションの引き渡し日までに、売主はいくつかの準備を進める必要があります。一般的には、引き渡しまでには1カ月以上の期間があるため、具体的に何をすればよいのかを余裕を持って確認できるでしょう。
売却するマンションに住んでいる場合は、引き渡し日までに新居に引っ越しておかなければなりません。引っ越しはそれ自体に約1カ月かかることから、早めに新居を決めて、引っ越し業者などに連絡をしておきましょう。また、売却代金の受け取りや住宅ローン残債の清算などの準備として、銀行に連絡をして決済日を連絡し共有しておくようにします。買主が支払った売却代金で残っていた住宅ローンを一括返済すれば、抵当権抹消登記の手続きも決済日に行うことが可能です。
また決済日には司法書士に登記手続きをしてもらう必要もあるので、報酬として支払う金額を確認した上で準備しておきましょう。マンションの引き渡しでは司法書士が立ち会い、その場で抵当権抹消や所有権移転、新たな抵当権設定の登記の手続きを行います。
さらに引き渡しでは依頼した不動産会社に仲介手数料の残額を支払うことになるため、こちらも準備しておいてください。ほかにも、引き渡しの日には固定資産税などの清算も行われることから、収入と支出の内訳を確認しておくとよいでしょう。
決済・引き渡しする
マンション売却の決済日には、売主と買主、不動産会社の担当者のほかに司法書士とが立ち合って、各種の手続きをします。買主から売却代金を受け取り、売主は買主に鍵などの引き渡しを行います。
引き渡し後に行う手続きには抵当権抹消や所有権移転、新たな抵当権設定の登記などさまざまなものがあるのも特徴です。固定資産税などの清算金の手続きなどを含めると時間がかかるケースもあるため、当日は別の予定を入れないほうが安心でしょう。
確定申告をする
マンションの売却で利益が出た場合は、必ず確定申告をしなければなりません。利益が出なかった場合でも、税の控除や特例を利用する際には確定申告をしておく必要があります。
マンション売却の翌年に、指定期間の中で確定申告をしましょう。マンションの売却で利益が出たのにもかかわらず確定申告をしなければ、脱税とみなされるので注意が必要です。申告を忘れていただけでもペナルティを科される可能性もあります。
マンション売却を検討しているなら一括査定サービスを活用しよう
マンション売却を検討している場合には、複数の不動産会社から査定結果を受け取れる不動産の一括査定サービスの活用がおすすめです。一括査定サービスはマンションの情報や売主自身の連絡先などをWebサイトの画面に入力し、複数の不動産会社に査定を依頼するものです。
複数の不動産会社にそれぞれ問い合わせをして査定を依頼するのは手間や時間がかかりますが、一括査定サービスを利用すれば一度インターネット上で情報を入力するだけで効率的に査定依頼が可能です。ここからは不動産の一括査定サービスを利用する際のメリットや注意点について解説します。
一括査定サービスを利用するメリット
一括査定サービスの大きなメリットは、自分で複数の不動産会社に連絡する手間や時間がかからないことです。無料で簡単に複数の不動産会社を探せるので、効率的にマンションの売却を進められるでしょう。インターネット環境さえあれば、24時間いつでも査定依頼を行えるのも魅力のひとつです。昼間は仕事や家事などで問い合わせをする時間がない方でも手軽に依頼を進められます。
また、売却したいマンションの売却相場を簡単に把握できるメリットもあります。不動産会社一社のみに査定を依頼すると、提示された査定価格と比べる対象がないため適正な価格かどうかの判断がつきにくいです。一括査定サービスを利用して複数の不動産会社から査定価格を受け取れば、売却相場の目安を把握できるようになります。
一括査定サービスを利用する際の注意点
一括査定サービスを利用して査定依頼をしても、売却したいマンションの地域に特化した不動産会社が出てこない可能性があります。首都圏以外で小規模の街の場合、不動産会社の登録数が少ない一括査定サービスでは該当地域に適した不動産会社が見つけにくいかもしれません。そのためなるべく登録されている不動産会社の数が多い一括査定サービスを利用するのがおすすめです。
また一括査定サービスの利用は匿名ではできない場合が多い点にも注意しましょう。不動産の売却や査定に必要な情報として、売主の氏名や電話番号、メールアドレスのほかにマンションの住所などが求められます。個人情報の流出が不安な場合には、一括査定サービスを利用する前に、Webサイトなどに記載されている個人情報の取り扱いについて確認しておきましょう。
まとめ
家の模型とお金
マンションの売却を検討している場合には、大規模修繕の時期や修繕積立金について確認しておくことが大切です。定期的に実施される大規模修繕は、マンションの価値を維持し安全に住むために必要なものです。大規模修繕の前と後では、マンションの売却価格や売り出す戦略なども変わるため、それぞれの違いをしっかり把握しておきましょう
またマンションの査定を依頼する際には、不動産の一括査定サービスを利用するのがおすすめです。不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」には、大手不動産会社から地元の不動産会社まで、全国にあるさまざまな不動産会社が参加しています。そのため幅広い選択肢の中から、自身の条件にぴったりの不動産会社を探せるでしょう。
なお、リビンマッチを運営するリビン・テクノロジーズ株式会社ではプライバシーマークを取得しており、個人情報の保護を徹底しています。リビンマッチのサービスを利用したことによって、個人情報やマンションの情報が許可なくインターネットなどに公開されることはありません。インターネット環境さえあれば24時間いつでも無料で査定依頼を行えるので、マンションの売却を検討している方はお気軽に活用してみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
