【最新版】東京都の一戸建て価格推移を分析！今後はどうなる？上昇率が高いのは？

東京都内にある一戸建て価格はマンションほどではありませんが、地価の回復や資材高騰の影響から値上がりが続いています。

この記事では、東京都における一戸建て価格推移を徹底的に分析します。また、注目すべきエリアの価格上昇率や、今後の動向予測も確認できるのでぜひ参考にしてください。

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東京都の新築一戸建ての成約価格は今いくら？10年の推移と今後の見通し

東京都にある一戸建ての価格を知るために、まずは新築と中古それぞれの価格推移を確認していきましょう。

新築一戸建ての価格推移

過去10年間（2016〜2025年）の新築戸建住宅における成約価格の推移をグラフにまとめました。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」

2016年当時と比べると、東京都においては新築戸建住宅の平均成約価格が上昇していることがわかります。

新築一戸建てにおける価格上昇率

以下の表では、2025年の新築戸建住宅における平均成約価格を2016年と比較しています。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」

新築戸建住宅は、特に都区部（東京23区）の上昇率が大きく、40%超という結果になりました。これは、地価や建築コストの高騰、住宅需要が都心部に集中していることなどの要因が考えられます。

多摩地区も価格は上昇傾向にはありますが、23区に比べて価格の伸びは緩やかです。

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土地・建物面積の変化から見る新築戸建住宅の傾向

東京都の新築一戸建てでは、地価高騰の影響などから土地面積が縮小傾向にある中で、建物面積は横ばいという状況です。このような現象が起きる理由は、一概には言えませんが「土地価格」と「建物価格」の影響が大きい、といえるでしょう。

不動産は面積の広さが価格に直結しやすいため、不動産会社などの事業者側が購入希望者の手が届きやすい価格帯をいじしていると考えられます。

新築戸建住宅における土地面積

東京都全体で見ると、土地面積は2016年の平均107.15㎡ですが2025年には101.88㎡となっており、約5%の減少です。

都区部では約1.6%の減少が見られます。減少している理由としては、資材価格や人件費などの「建築費」と「不動産価格の高騰」が考えられるでしょう。

多摩地区も同様に土地面積が約4%減少しているため、新築位一戸建てにおける土地面積の減少は今後も続く可能性があります。

新築戸建住宅における建物面積

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」

建物面積は、東京都全体で約0.7%の微増にとどまっています。背景には、土地が狭くなっても居住性を損なわないよう、設計や間取りの工夫が進んでいることが挙げられます。

特に都区部では、3階建てなどにして移住空間を上に伸ばし、効率よく暮らせるよう間取りや収納力を重視した住宅設計が注目されています。今後は、「空間の使い方」や「建物の機能性」が、住宅価格により影響を与える時代になるでしょう

東京都の中古一戸建ての価格（過去10年間）

新築と同様に、中古戸建住宅の価格も上昇傾向にあります。新築とどのように異なるのか詳しく見ていきましょう。

2016〜2025年の東京都・都区部・多摩エリアにおける、中古戸建の価格変動を見ていきましょう。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」

新築に比べると全体的に価格は落ち着いていますが、2020年以降は東京都における中古一戸建ての成約価格は上昇傾向にあります。

東京都の中古戸建は上昇傾向が続く

2016年当時と2025年における中古戸建の平均成約価格を比べてみました。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」

2016年当時と比べると、2025年は東京都全体で約3割近くの価格上昇が見られました。都区部・多摩エリアを問わず上昇しているため、築浅物件や立地条件の良い物件は、想定以上の高値で成約するケースもあるでしょう。

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土地・建物面積における中古戸建住宅の傾向

価格上昇の一方で、中古一戸建ての土地面積・建物面積は縮小傾向にあります。ここでは、その傾向について詳しく見ていきましょう。

中古戸建住宅の土地面積

新築と同様に、都区部では中古戸建住宅の土地面積は縮小傾向です。

中古戸建は、築年数の古い物件ほど比較的広い土地に建っているケースが見られます。しかし、都区部では2016年から2025年にかけて土地面積が縮小しており、近年の築浅物件はコンパクト化している影響が考えられます。多摩では土地面積が微増しているため、エリアによって傾向に違いがある点には注意が必要です。

中古戸建住宅の建物面積

建物面積ではどのような違いがあるのか詳しく見ていきましょう。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」

中古戸建住宅の建物面積は、東京都全体ではやや縮小傾向にあります。なかでも都区部は約7%と減少幅が大きく、限られた土地を活用したコンパクトな住宅の流通が増えていることがうかがえます。

一方、多摩では建物面積の減少は小さく、都心部と郊外で中古戸建の広さに差があるといえるでしょう。

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東京都エリア別の一戸建て価格推移

中古一戸建ての年間売買件数が70件以上ある東京都の21区市について、2021年～2025年まで過去5年間の価格推移を紹介します（数値は年度ベースです）。

4区市における中古一戸建ての価格推移

中古一戸建ての価格推移を確認するため、エリアを江戸川区・中野区・目黒区・日野市に分けて確認しました。4つのなかで最も上昇率が高いのは目黒区ですが、2021年～2025年の平均成約価格の中央値を確認すると、4区市すべてで上昇傾向が見られます。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

不動産情報ライブラリの成約価格情報をもとに、各区市における中古一戸建ての価格の中央値を算出しました。中央値は極端に高額・低額な取引の影響を受けにくいため、区市ごとの価格傾向を把握しやすい指標です。

目黒区は2023年時点で1億円を超えており、2025年には約1億3,000万円まで上昇しました。もともとの価格水準が高いエリアでありながら、さらに価格が上昇を続けています。

中野区も2021年の約5,750万円から2025年には7,200万円となり、都心近接エリアとして堅調に推移しているのがわかります。江戸川区と日野市は目黒区・中野区に比べると価格水準は低いものの、いずれも2025年にかけて上昇となりました。

日野市は2021年から2024年まで横ばいに近い動きでしたが、2025年に4,000万円台へ上昇しており、郊外エリアでも中古戸建の価格が底堅く推移していることがうかがえます。

9区市における中古一戸建ての価格推移

次に、世田谷区・葛飾区・練馬区・品川区・小平市・足立区・町田市・板橋区・大田区の9区市の価格推移を見ていきましょう。2021年から2025年にかけて多くのエリアで中古一戸建て価格が上昇しています。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

9区市それぞれの平均成約価格の中央値は以下のとおりです。

世田谷区は7,200万円から9,000万円、品川区は6,500万円から8,400万円まで上昇しており、都心近接エリアは底堅い需要があるといえるでしょう。大田区も5,500万円から6,800万円へ伸びており、交通利便性や住宅地としての需要が価格を支えていると考えられます。

一方、葛飾区・足立区・町田市・小平市は、都心部に比べると価格水準は抑えられていますが、2025年はいずれも2021年の価格を上回っています。特に葛飾区は3,500万円から4,500万円、足立区は3,500万円から4,300万円まで上昇しており、中古戸建の需要が比較的高いことが読み取れます。

都心に近いエリアでは価格が大幅に上昇、郊外・城東エリアでは手頃な価格帯を維持しながら緩やかに上昇する傾向が見られました。

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今後の予想！東京都の一戸建て価格はどうなっていく？

東京都の一戸建て価格は、今後上昇する可能性が高いといわれています。どの程度値上がりするのか、一戸建て価格に影響を及ぼすと考えられる要因について解説します。

地価の回復と資材高騰が価格上昇に影響

国土交通省より2026年の公示価格が発表されました。全国的に住宅地、商業地、全用途（住宅地、商業地及び工業地の計）のいずれも5年連続でプラスとなっており、東京圏も上昇幅が拡大しています。

そのため、東京都でも住宅需要は引き続き堅調であり、地価上昇が継続しています。特に土地の供給が限られる東京都では、一戸建ては土地価格の占める割合が大きいため、地価の上昇は新築・中古を問わず価格を引き上げる要因となるでしょう。

また、建設コストの高止まりも一戸建て価格に影響しています。2021年以降のウッドショックに加え、資材価格や人件費、物流費などの上昇が続いており、建設工事費は以前より高い水準にあります。

建設コストの上昇は、新築住宅の工事費だけでなく、中古住宅のリフォーム・リノベーション費用にも影響を及ぼします。そのため、新築一戸建てでは販売価格の上昇要因となり、中古一戸建てでも修繕や改修を前提とした購入費用の総額を押し上げる要因になるでしょう。

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人口減少社会における都心集中

東京都における一戸建ての価格に影響を与える要因として、人口集中が挙げられます。総務省統計局が2026年4月23日に公表した「住民基本台帳人口移動報告 2026年（令和8年）3月結果」によると、2026年3月時点の東京都の転入者は99,461人です。

一方で、転出者数は63,140人となっており、36,321人の転入超過となっています。前年同月の転入超過数は39,753人のため縮小はしていますが、人口減少が目立つ日本において、東京は人口が集中しているエリアといえるのです。

東京都は土地供給が限られているため、転入超過によって住宅需要が強まると、戸建ての価格は下がりにくくなります。つまり、人口集中により一戸建ての価格を押し上げる可能性があるのです。

上昇局面の今、売ったらいくら？

自分が所有する一戸建てがいくらで売れるのかを知るには、不動産取引の動向をできるだけ正確に把握する必要があります。

一括査定サイト「リビンマッチ」を利用すると、複数の不動産会社による査定で所有する一戸建ての今の資産価値を教えてもらえます。

また、現状は売却の意思がなくても、将来的に売却する可能性がある場合は、査定を行う過程で各社の特徴を知ることで、安心して売却を任せられる会社を見つけられます。たった45秒の入力で完了するため、一戸建てを所有している人は、まずリビンマッチを利用してみましょう。

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