【最新版】東京都の一戸建て価格推移を分析！今後はどうなる？上昇率が高いのは？

東京都内にある一戸建て価格はマンションほどではありませんが、地価の回復や資材高騰の影響から値上がりが続いています。

東京都における一戸建て価格の推移を、新築・中古、エリア別のデータから整理し、注目すべきエリアや価格上昇率、、今後の動向を考えるうえでのポイントを解説します。

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東京都の新築一戸建ての成約価格は今いくら？10年の推移と今後の見通し

東京都にある一戸建ての価格を知るために、まずは新築と中古それぞれの価格推移を確認していきましょう。

新築一戸建ての価格推移

過去10年間（2016〜2025年）の新築戸建住宅における成約価格の推移をグラフにまとめました。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」

2016年当時と比べると、東京都においては新築戸建住宅の平均成約価格が上昇していることがわかります。

新築一戸建てにおける価格上昇率

以下の表では、2025年の新築戸建住宅における平均成約価格を2016年と比較しています。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」

新築戸建住宅は、特に都区部（東京23区）の上昇率が大きく、40%超という結果になりました。これは、地価や建築コストの高騰、住宅需要が都心部に集中していることなどの要因が考えられます。

多摩地区も価格は上昇傾向にはありますが、23区に比べて価格の伸びは緩やかです。

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土地・建物面積の変化から見る新築一戸建ての傾向

東京都の新築一戸建てでは、地価高騰の影響などから土地面積が縮小傾向にある中で、土地面積と建物面積は性質が異なるものの、新築戸建住宅において「土地価格」と「建物価格」の影響は大きい、といえるでしょう。

特に不動産は面積の大きさが価格に直結しやすいため、不動産会社などの事業者側が購入希望者の手が届きやすい価格帯をいじしていると考えられます。

新築戸建住宅における土地面積

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」

東京都全体で見ると、土地面積は2016年の平均107.15㎡ですが2025年には101.88㎡となっており、約5%の減少です。

都区部では約1.6%の減少が見られます。減少している理由としては、資材価格や人件費などの「建築費」と「不動産価格の高騰」が考えられるでしょう。

多摩地区も同様に土地面積が約4%減少しているため、新築位一戸建てにおける土地面積の減少は今後も続く可能性があります。

新築戸建住宅における建物面積

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」

建物面積は、東京都全体で約0.7%の微増にとどまっています。背景には、土地が狭くなっても居住性を損なわないよう、設計や間取りの工夫が進んでいることが挙げられます。

特に都区部では、3階建てなどにして移住空間を上に伸ばし、効率よく暮らせるよう間取りや収納力を重視した住宅設計が注目されています。今後は、「空間の使い方」や「建物の機能性」が、住宅価格により影響を与える時代になるでしょう

東京都の中古一戸建ての価格（過去10年間）

新築と同様に、中古戸建住宅の価格も上昇傾向にあります。新築とどのように異なるのか詳しく見ていきましょう。

2016〜2025年の東京都・都区部・多摩エリアにおける、中古戸建の価格変動を見ていきましょう。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」

新築に比べると全体的に価格は落ち着いていますが、2020年以降は東京都における中古一戸建ての成約価格は上昇傾向にあります。

東京都の中古一戸建ては上昇傾向が続く

2016年当時と2025年における中古戸建の平均成約価格を比べてみました。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」

2016年当時と比べると、2025年は東京都全体で約3割近くの価格上昇が見られました。都区部・多摩エリアを問わず上昇しているため、築浅物件や立地条件の良い物件は、想定以上の高値で成約するケースもあるでしょう。

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土地・建物面積における中古一戸建ての傾向

価格上昇の一方で、中古一戸建ての土地面積・建物面積は縮小傾向にあります。ここでは、その傾向について詳しく見ていきましょう。

中古一戸建ての土地面積

新築と同様に、都区部では中古戸建住宅の土地面積は縮小傾向です。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」

中古戸建は、築年数の古い物件ほど比較的広い土地に建っているケースが見られます。しかし、都区部では2016年から2025年にかけて土地面積が縮小しており、近年の築浅物件はコンパクト化している影響が考えられます。

多摩では土地面積が微増しているため、エリアによって傾向に違いがある点には注意が必要です。

中古一戸建ての建物面積

建物面積ではどのような違いがあるのか詳しく見ていきましょう。

出典：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年度）」「首都圏不動産流通市場の動向（2016年）」

中古戸建住宅の建物面積は、東京都全体ではやや縮小傾向にあります。なかでも都区部は約7%と減少幅が大きく、限られた土地を活用したコンパクトな住宅の流通が増えていることがうかがえます。

一方、多摩では建物面積の減少は小さく、都心部と郊外で中古戸建の広さに差があるといえるでしょう。

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東京都23区エリア別の中古一戸建て価格推移

東京都の23区にある中古戸建住宅おいて、2021年～2025年までの過去5年間の価格推移を紹介します（数値は年度ベースです）。

都心・城南エリア

都心5区に区分される新宿区と港区と、皇居から見て南側にあたる品川区・目黒区・大田区は城南エリアと呼ばれており、どの区も都心部にあるため非常に人気の高い地域です。

区ごとに中古一戸建ての価格推移をわかりやすくまとめました。なお、一般的な価格感を算出するために中央値を記載しています。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

都内でも一戸建て価格が高い水準にある地域であり、交通利便性やブランド力、土地の希少性が価格を押し上げているといえます。戸建てを売却する際も立地や敷地条件によって査定額に差が出やすいエリアです。

目黒区は2023年時点で1億円を超えており、2025年には約1億3,000万円まで上昇しました。もともとの価格水準が高いエリアでありながら、さらに価格が上昇を続けています。

新宿区や品川区も2021と2025年を比較すると、新宿区は2,100万円、品川区は1,900万円といずれも大きく価格を伸ばしています。1番値上がり幅の少ない大田区でも1,300万円も価格が上昇しており、都心・城南エリアは不動産価格が堅調に上昇を続けているエリアといえるでしょう。

城西・城北エリア

世田谷区・杉並区・練馬区は、都心や副都心へのアクセスが良く、住宅地としての人気が高いエリアです。板橋区・北区も、池袋や赤羽方面へのアクセスの良さから、住宅需要が比較的高い地域となっています。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

城西エリアはもちろんですが、城北エリアも人気エリアへのアクセスが便利なこともあり、特に近年はファミリー層向けの需要も高くなっています。

城西・城北エリアは、都内の住宅需要は底堅いためか、価格推移で見ると大きな変化はありません。ただし、地価や建築コストの動向次第では、価格が高止まりする可能性があります。

城東エリア

城東エリアは、墨田区や葛飾区など下町の雰囲気を感じられる地域が多いエリアです。足立区や江戸川区も千葉県や埼玉県方面へアクセスしやすく、通勤・通学の利便性を重視する層からも一定の需要があります。

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」

グラフをみてわかるとおり、墨田区や江戸川区では価格が上昇傾向にある一方、葛飾区・足立区は比較的手が届きやすい水準を維持しています。

城東エリアは、都心部に比べて一戸建て価格を抑えやすいエリアですが、その背景として地価水準や物件規模、築年数、自然災害によるリスクなど、複数の要因が考えられます。

ただし近年は、比較的手が届きやすい価格帯や都心へのアクセスを重視する層からの人気が高まっており、緩やかに価格が上昇しています。

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今後の予想！東京都の一戸建て価格はどうなっていく？

東京都の一戸建て価格は、今後上昇する可能性が高いといわれています。どの程度値上がりするのか、一戸建て価格に影響を及ぼすと考えられる要因について解説します。

地価の回復と資材高騰が価格上昇に影響

国土交通省より2026年の公示価格が発表されました。全国的に住宅地、商業地、全用途（住宅地、商業地及び工業地の計）のいずれも5年連続でプラスとなっており、東京圏も上昇幅が拡大しています。

そのため、東京都でも住宅需要は引き続き堅調であり、地価上昇が継続しています。特に土地の供給が限られる東京都では、一戸建ては土地価格の占める割合が大きいため、地価の上昇は新築・中古を問わず価格を引き上げる要因となるでしょう。

また、建設コストの高止まりも一戸建て価格に影響しています。2021年以降のウッドショックに加え、資材価格や人件費、物流費などの上昇が続いており、建設工事費は以前より高い水準にあります。

建設コストの上昇は、新築住宅の工事費だけでなく、中古住宅のリフォーム・リノベーション費用にも影響を及ぼします。そのため、新築一戸建てでは販売価格の上昇要因となり、中古一戸建てでも修繕や改修を前提とした購入費用の総額を押し上げる要因になるでしょう。

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人口減少社会における都心集中

東京都における一戸建ての価格に影響を与える要因として、人口集中が挙げられます。総務省統計局が2026年4月23日に公表した「住民基本台帳人口移動報告 2026年（令和8年）3月結果」によると、2026年3月時点の東京都の転入者は99,461人です。

一方で、転出者数は63,140人となっており、36,321人の転入超過となっています。前年同月の転入超過数は39,753人のため縮小はしていますが、人口減少が目立つ日本において、東京は人口が集中しているエリアといえるのです。

東京都は土地供給が限られているため、転入超過によって住宅需要が強まると、戸建ての価格は下がりにくくなります。つまり、人口集中により一戸建ての価格を押し上げる可能性があるのです。

上昇局面の今、売ったらいくら？

自分が所有する一戸建てがいくらで売れるのかを知るには、不動産取引の動向をできるだけ正確に把握する必要があります。

一括査定サイト「リビンマッチ」を利用すると、複数の不動産会社による査定で所有する一戸建ての今の資産価値を教えてもらえます。

また、現状は売却の意思がなくても、将来的に売却する可能性がある場合は、査定を行う過程で各社の特徴を知ることで、安心して売却を任せられる会社を見つけられます。たった45秒の入力で完了するため、一戸建てを所有している人は、まずリビンマッチを利用してみましょう。

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