リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
中古戸建ての売却｜高く・早く売れる家の特徴と注意点
新築と比べて中古の戸建ての売却は、傷みや汚れがあるため、苦戦することがあります。売り出し価格を抑えたところで、それでも買主にとって安い買い物ではないため、すぐに売れるとは限りません。
中古の戸建てが売れにくい理由を確かめ、どうすればスムーズに売却できるかチェックしましょう。
もくじ
高額売却できる中古戸建てのポイント
マンションと比べると戸建てだと中古はあまり人気がありません。建物そのものを個人が管理していることや、木造だと耐久年数が短いなど、敬遠される理由はさまざまです。
それでも、高額で売却できる可能性の高い中古戸建てがあります。次のような戸建てであれば、高く、早く売却できるかもしれません。
- 築年数があまり経っていない
- 駅近・便利な施設が近くにある
- 間取り・設備が使いやすい
- 土地の環境がよい、使いやすい
不動産会社にどれくらいの価格で売却できるのか相談してみましょう。それぞれのポイントについて解説します。
築年数があまり経っていない
当然ですが、築浅の戸建ては人気があります。20年、30年と経った戸建てと比べると劣化が少なく、まだきれいなものが多いためです。リフォームを施す必要がなく、購入してすぐに住めるもポイントが高いです。
新築戸建てと比べて価格は安いのに、それほど資産価値が下がっていないのも人気の要因です。
駅近・便利な施設が近くにある
通勤・通学の負担が少ないため、賃貸・分譲に限らず駅近はとても人気が高いです。駅から徒歩10分以内であれば、多少の難点があったとしても内覧をする人がいるでしょう。
病院やスーパー、コンビニといった生活に便利な施設が近いのも評価が上がります。老後の住まいを探している人には、病院が近いと安心して暮らせます。
間取り・設備が使いやすい
使いやすい間取りや設備も大きなポイントです。一般的な4LDKの間取りで、ウォークインクローゼット、ロフト、複層ガラスなどがあると注目を集めやすいでしょう。生活動線の良し悪しもチェックされるポイントです。
吹き抜けやアイランドキッチンは好みが分かれるため、必ずしもプラスになるとは限りません。
土地の環境がよい、使いやすい
家の周りが住宅街で静かな環境は、好まれるポイントです。どんなに駅地からでも騒々しい場所では、落ち着いて暮らせません。また、日光を遮るような建物が近くになく、部屋の奥にまで光が届く家もポイントが高いです。
また、土地の形状が正方形または長方形であれば、家が建てやすくて使いやすいので人気です。のちに売却するときも、変形地より売れやすいでしょう。
中古の戸建てを売却するときに注意するポイント
中古戸建てを売却するときは、気をつけるべき点がいくつかあります。主な注意点は、次の4つです。
- 契約不適合責任（瑕疵担保責任）に注意する
- 耐震基準をクリアしているか調べる
- 売却時にかかる費用を把握する
- 査定前にリフォーム、リノベーションを実施しない
それぞれ、詳しくみていきましょう。
契約不適合責任（瑕疵担保責任）に注意する
契約不適合責任とは、不動産を売却したあとから欠陥が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、売却後にシロアリ被害や雨漏りといった欠陥があったとき、売主は買主に対して補償などを求められます。
対処方法
トラブルを避けるには、ささいな欠陥も正直に伝えることが大切です。「売却時に不利になるかも…」と、うその申告をしてはいけません。売主側がすでに把握している欠陥は、小さなことでも事前に伝えましょう。
もし、売主側で欠陥を把握していないのなら、劣化状況など住宅の状態を専門家が診断するホームインスペクションを実施するのもおすすめです。専門家の目線で住宅を診断してもらうことで、買主に安心感を与えられるとともに、売却後のトラブルを防げます。
耐震基準をクリアしているかどうか調べる
中古戸建てを売却するなら、新耐震基準をクリアしているかどうかも重要なポイントです。購入希望者の中には、中古戸建ての耐震性を心配している方が多くいます。
「新耐震基準」とは、1981年6月1日以降の建築基準法において適用されている耐震基準のことです。新耐震基準は、これまで適用されていた「旧耐震基準」から大幅に見直され、震度6や震度7の揺れでも倒壊しないような設計基準が設けられています。
対処方法
新耐震基準をクリアしているかどうか調べるには、耐震診断を実施しましょう。耐震診断を実施することで、買主の耐震性に対する不安を取り除けます。
しかし、売却前に診断を済ませたいからといって、売主個人の判断で耐震診断を実施するのはおすすめしません。不動産会社の中には、自社で耐震診断を実施しているところや専門の会社を紹介してくれるところがあるため、担当者に相談してから行動しましょう。
売却時にかかる費用を把握する
不動産を売却するときは、売却価格ばかりに目が行きがちですが、売却するのにも費用がかかるので注意が必要です。
売却時は、仲介手数料や税金など、さまざまな費用がかかります。「これほど、費用がかかるなんて知らなかった…」と後悔しないためにも、事前に売却時の費用を把握しておきましょう。
対処方法
不動産会社に売却を依頼する前に、自分で売却にかかる費用相場を調べてみましょう。とはいえ、正確な費用は物件ごとに異なるため、おおまかな費用を把握するだけで問題ありません。
ここで、売却に必要な費用の一例を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
| 種類 | 費用目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却額×3％＋6万円 |
| 抵当権抹消費用 | 約2万円 （※司法書士に依頼した場合） |
| 印紙税 | 1,000～6万円 （※物件によって異なる） |
| 譲渡所得税 （※売却利益が出た場合のみ） |
保有期間5年以下：売却益×39.63％ 保有期間5年超過：売却益×20.315％ |
査定前にリフォーム、リノベーションを実施しない
リフォームやリノベーションを実施すると物件の価値が高まるため、購入希望者が早く現れやすいです。
しかし、査定前に売主の目線でリフォーム、リノベーションを実施すると、売主の住みやすい間取りになってしまい、早期に高値で売却できないおそれがあります。
対処方法
売れにくい状態を作り出してしまわないためにも、売主は勝手な行動を控え、必ず不動産会社の担当者に相談しましょう。
中古戸建ての売却を成功に導くには、売主と不動産会社が力を合わせて行動する必要があります。売主は、単独で行動したり判断したりしないよう注意しましょう。
注意！中古の戸建ては売れにくい
「これまで住んでいた自宅を売却しようとしたけど、なかなか買主が見つからない…」というケースは珍しくありません。新築と比べると中古の戸建ては、さまざまな理由から売れにくくなります。
ここで、中古の戸建てが売れにくいとされる理由を紹介します。
- 理由1 資産価値が低い
- 理由2 汚れや劣化が目立つ
- 理由3 個人でリフォーム、リノベーションをしている
- 理由4 再建築できない土地に建っている
- 理由5 地域の需要に合っていない
以下で、ひとつずつ詳しく説明します。
理由1 資産価値が低い
次の表は、首都圏における中古戸建てと成約価格の関係をグラフにしたものです。
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」
上記の表から中古戸建ては築25年を過ぎたタイミングで、資産価値が一気に低くなることがわかります。買主からすれば、資産価値が低い物件をわざわざ購入する気にはならないでしょう。
理由2 汚れや劣化が目立つ
中古戸建ては、DIYを楽しみながら自分好みの住まいづくりをしたい方に人気があり、すぐに売却できる物件もあります。
しかしあまりに汚れや劣化がひどい物件は、DIYでは手に負えず、生活拠点としてふさわしくないと判断されてしまい、購入希望者が見つかりにくいです。
理由3 個人でリフォーム、リノベーションをしている
劣化がひどい中古の戸建ても、リフォームやリノベーションを施すと新築同様に生まれ変わるため、早期売却しやすくなります。
ただ、売主自身にとって使いやすいように行ったリフォームやリノベーションは、必ずしも買主の興味を惹くとは限りません。売主にとって住みやすい空間であっても、買主からすると個性的で住みにくいと感じる可能性があります。
理由4 再建築できない土地に建っている
再建築できない土地とは、いま建っている家を取り壊してしまうと、新たに建物を建てられない土地のことです。
再建築できない土地の場合、購入しても建て替えや増築ができず、買主の自由度が下がるため、あまり人気がありません。
理由5 新築時から需要が変化した
新築で購入したときと売却しようとしているいまでは、市場の需要が変わってしまって売れにくくなってしまうことがあります。
たとえば立派なカーポートがあっても、自動車を持つ人が減っている場合、あまり注目はされないでしょう。
家を売却するときは、いくらで家が売れるのかを把握することが大切です。一括査定サイトの「リビンマッチ」なら、複数の不動産会社に一括して査定を依頼できます。家の価格を教えてもらい、売却するかどうかを決めましょう。
中古の戸建てを売却するときの流れ
不動産の売却は最終的に買主へ引き渡すまで、いくつものステップがあります。ひとつずつステップをこなしていき、中古戸建ての売却を成功させましょう。
中古戸建てを売却する流れは次のとおりです。
- 売却の準備
- 不動産会社の選定
- 売り出し価格の決定
- 販売活動の開始
- 契約までの手続き
- 売買契約と決済
- 引き渡し
それぞれのステップを確認していきましょう。
①売却の準備
売却するにあたってまずするべきことは、現状の確認と売却理由の明確化です。売却する家に関する情報を細かく整理したら、売却する理由や期間、最低でも受け取りたい価格などを明確にしましょう。
②不動産会社の選定
不動産会社は家を売却するパートナーとなる存在です。信頼でき、実績のある会社を選び、査定を依頼してください。一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格を比較できます。不動産会社を決定したら、媒介契約を交わしましょう。
③売り出し価格の決定
不動産会社の査定価格をもとに、売り出し価格を決定します。売り出し価格は売却にかけられる期間と市場価格をもとに検討し、適正価格を見つけることが大切です。
④販売活動の開始
不動産会社に売却を依頼すれば、家の販売活動がはじまります。物件情報の広告掲載、内覧の日程調整などは主に不動産会社が行います。
⑤契約までの手続き
購入希望者が見つかると、価格交渉が始まります。価格交渉がまとまると、売買契約へと進みます。
⑥売買契約と決済
売買契約は売却価格や引き渡し日など、売買に関するすべての事項を明記した契約書を作成し、署名・捺印します。その後、引き渡しで決済（最終的な金銭の授受）を行います。
⑦引き渡し
最後に物件の引き渡しを行い、売却は完了します。物件の鍵の引き渡し、名義変更などを行います。
家を売却するステップは複雑ですが、流れを理解し、適切な不動産会社を選べばスムーズに進みます。また、売却にかかる税金や法的な手続きも忘れずに行いましょう。
中古戸建ての売却を成功させる4つのポイント
中古の戸建ては、新築の戸建てよりも売却までに期間を要する場合がほとんどです。物件の状態によっては、売却に時間がかかることもあります。
しかし、以下ポイントを押さえれば、スムーズな売却を実現しやすくなります。
- 余裕を持って売却スケジュールを立てる
- 事前に市場価格を調べる
- 内覧に備えてハウスクリーニングを行う
- 一括査定サービスで不動産会社を比較する
ひとつずつ確認していきましょう。
余裕を持って売却スケジュールを立てる
不動産の売却を成功させるには、余裕を持って売却スケジュールを立てることが必要不可欠です。特に、中古の戸建ての場合は、売却に出してからすぐに成約につなげるのは難しいため、ゆとりを持ってスケジュールを立てる必要があります。
売り出す中古戸建ての状態や売却条件、どれくらいの期間で売却できるかなど担当者とよく話し合いスケジュールを立てましょう。
事前に市場価格を調べる
市場価格とかけ離れた高額な売り出し価格を設定していると、成約までの期間が長引くおそれがあります。
そのため、不動産ポータルサイトやチラシ広告、売り出し物件が掲載されているフリーペーパーなどを活用し、市場価格を調べて相場に合った適正な売り出し価格を設定しましょう。
内覧に備えてハウスクリーニングを行う
内覧に備えてハウスクリーニングを実施するのも効果的な方法です。特にキッチン回りの頑固な油汚れや浴室の落ちにくい水あかなど、個人で対応しきれない汚れはプロに任せましょう。
部屋の隅々まできれいにしておくことで、物件の印象アップにつながり、早期売却できる可能性が高まります。
内覧の際、購入希望者は室内をくまなくチェックしています。少しでも汚れがあると、購買意欲が下がってしまい成約につながりにくいため、内覧前にハウスクリーニングを行うとよいでしょう。
一括査定サービスで不動産会社を比較する
中古戸建てを売却する場合、複数の不動産会社による査定を受けるのがおすすめです。
しかし、不動産会社の査定を受けたとしても、提示された金額が市場の相場を反映したものか判断が難しいでしょう。また中古物件を多く手がけている不動産会社であれば、ほかの会社よりも高く売却するノウハウを持っている可能性があります。
複数の不動産会社の査定を受けるなら、一括査定サービスの「リビンマッチ」を利用してください。売却した戸建ての情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に査定を申し込めます。
情報の入力では、物件情報などの入力を求められますので、あらかじめ登記事項証明書（登記簿謄本）を用意しておくとスムーズです。
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