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不動産の資産価値は土地・一戸建て・マンションでどう変わる？今度の動向は？
不動産の資産価値は、一戸建て住宅やマンション、土地など物件の種類によって決まり方が異なります。特に土地の場合は経済状況に影響を受けるため、変動に注目すべきです。
資産価値を決める要素や価値が低下しにくい不動産の特徴を詳しく紹介します。また、日本における今後の動向を長期的・短期的な視点から予測してみましょう。
もくじ
不動産の資産価値とは
「資産価値」とは、所有している「モノ」が「売れる金額」と捉えてよいでしょう。
たとえば、3年前に300万円で購入した車に100万円の価格が付けば、その車の資産価値は100万円といえます。
不動産も同様であり、土地あるいは建物を売ろうとした場合の価格が「資産価値」です。
資産価値とは
売るときの価格は査定によって調べられますが、ほかにも資産価値を知るための指標があります。たとえば、固定資産税評価額は、時価の約7割に相当するといわれており、固定資産税評価額から資産価値の目安を知ることができます。
不動産の資産価値は何で決まる？
不動産の資産価値はどのようにして決まるのでしょうか。
土地と建物では、評価の手法が異なります。また、同じ建物でも一戸建て住宅かマンションかで評価に違いが生まれるものです。
資産価値を決定づける要素について解説します。
土地の資産価値は経済状況とエリア次第？
土地の価格（地価）は経済状況の影響が大きいため、景気がよいと上昇しやすく、景気が悪いと下落する傾向があります。そのため、国や地方公共団体は全国に基準地を決めて、毎年地価の変動を調査しています。
その結果は「公示価格」「路線価」「基準地価」として公表されており、実際の売買価格を決定する際の参考にしたり、固定資産税評価額や相続税・贈与税の課税価格に反映されたりしています。
つまり、土地の資産価値は経済状況の影響によって変動すると認識しておきましょう。
また、以下のような個別の条件も、土地の資産価値を判断するうえで大切な要素です。
土地の資産価値を左右する要素
| 資産価値が高い | 資産価値が低い | |
|---|---|---|
| 方位 | 南向き | 北向き |
| 前面道路 | 広い | 狭い |
| 間口と奥行き | バランスがよい形 | 間口が狭くて奥行きが長い |
| 高低差 | 平たん | 高低差がある |
| 地盤 | 強い | 軟弱 |
地価は、南向き、つまり南側が道路に接している土地のほうが北向きの土地よりも高くなります。また、前面道路の道幅が狭い土地は、広い土地に比べて低くなるでしょう。
土地の形状は、間口が狭くて奥行きがあるより、正方形や長方形などバランスのよい形のほうが使いやすく、高低差がなく平たんな土地のほうが地価は高いです。
地盤の強さも地価に影響します。軟弱な地盤に建物を建てるときは、地盤改良工事が必要になり、余分なコストがかかるため、強い地盤の土地であれば売却時のアピールポイントになります。
このように、土地の資産価値は所在するエリアによって決まり、さらに個別の条件によっても上下します。
一戸建ての資産価値は土地と建物で決まる
一戸建て住宅の資産価値は、敷地となっている土地の価格とその上に建つ建物の価格を合計して決まります。
建物については、耐久性が資産価値に影響を与えるため、新築したときから年月が経過するごとに価値は下がります。冒頭で紹介した、300万円の車が3年後に100万円になるように、新築したときの価値がそのまま維持されることはありません。
資産価値がどのように減少していくのかを知るには、法定耐用年数がひとつの目安になります。
| 建物の構造 | 法定耐用年数（年） |
|---|---|
| 木造 | 22 |
| 軽量鉄骨造 | 27 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47 |
住宅の売却で取得費を計算する際は、上記の法定耐用年数をそのまま用いるのではなく、建物の構造ごとに旧定額法の償却率を用いて計算する必要があります。以下の表は、事業に使われていない不動産の耐用年数です。
| 建物の構造 | 法定耐用年数（年） |
|---|---|
| 木造 | 33 |
| 軽量鉄骨造 | 40 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70 |
このため、たとえば木造住宅の場合は「築33年が経過すると建物の資産価値はゼロ」と考えられます。一方、敷地となっている土地の価格は、前述したとおり経済状況によって変動します。
マンションの資産価値、一戸建てと違い地価の影響は小さい？
マンションの資産価値は、一戸建て住宅と同様に、敷地となっている土地と建物の価値を合計して決まります。ただし、一戸建て住宅よりも地価の影響を受けません。なぜなら、資産に含まれる土地の割合が一戸建て住宅よりも少ないためです。
たとえば、100坪の敷地に建つマンションを考えてみましょう。
土地の容積率が600％なので、延べ床面積の上限は600坪です。1戸あたり30坪とすると、20戸のマンションでは坪単価50万円となります。土地の価格は5,000万円なので1戸あたり250万円です。
例：100坪の敷地に建つマンション
次に、同じ地域に建つ一戸建て住宅の場合を仮定してみましょう。土地の面積は一般的に約50坪のため、坪単価50万円だと土地代だけで2,500万円になります。
つまりこの例の場合、資産に含まれる土地の価格を計算すると、マンションは一戸建ての10分の1になるわけです。このようにマンションの資産価値に含まれる地価の割合は、あまり大きくありません。
一方、マンションの資産価値は、以下のような要素が生み出しているといえるでしょう。
- 利便性を主とした立地条件
- マンションに備えられた仕様や設備
- デザインやグレード
また、マンションも建物である以上、一戸建て住宅と同じように築年数に応じて価値は少しずつ低下していきます。しかし、立地条件がよくグレードが高いマンションは、建物の耐用年数による低下分よりも投資による収益性が評価されるため、資産価値が下がらないケースも少なくありません。
資産価値が下がりにくい不動産の特徴
資産価値が下がりにくい不動産の特徴は、以下の3つです。
- メンテナンスしやすい
- 耐久性が高い
- 値上がりを見込めるエリアにある
メンテナンスしやすい
メンテナンスしやすい不動産とは、建物の外部や設備など経年劣化が生じやすい部位について、将来的な修繕工事がしやすく考慮された建物です。
たとえば、乾式タイル張りの外壁は「メンテナンスフリー」といわれ、ほとんどメンテナンスが不要です。
素材や工法によってメンテナンスが不要な資材があり、そのような資材を用いた建物は資産価値を維持できる可能性が高いといえるでしょう。
また、土地についてもメンテナンスが必要な場合があり、高低差がある土地では擁壁※1や法面※2の修繕や維持管理がしやすい土地のほうが価値が下がりにくいです。
耐久性が高い
一般的に、建物を耐久性が高い構造の順に並べると、以下のようになります。
鉄筋コンクリート造＞鉄骨造＞木造
ただし、最近では木造住宅の工法も進化しているため、耐久性が高い建物を造ることができます。さらに耐火性能も向上しており、木造でありながら耐火構造を持たせることが可能となっているのです。
マンションはほとんどが鉄筋コンクリート造であり、耐火性能に不安がない資産価値の高い建物を造れます。
値上がりを見込めるエリアにある
値上がりが見込めるということは、値下がりしにくい立地条件ともいえます。最寄り駅徒歩圏や利便施設が近いなど、一般的に利便性の高いエリアにある不動産は、値下がりしにくいといえます。
しかし駅前であっても、シャッター街となった商店街に悩む地方都市もあり、時間の経過によって変化する可能性もあります。将来的な発展や成長性あるいは人口減少や都市構造の変化などにより地価が大きく変動し、資産価値が上下することもあるでしょう。
マンションの場合は、さまざまな観点から以下のように判断できるのであれば、資産価値が低下しにくいといえるでしょう。
- 数十年は周辺環境が変化しないエリア
- 再開発などにより活性化が期待できるエリア
また、将来の転売計画を理想的に進められる可能性が高いです。
一戸建て住宅の場合、大きな人口減少が予想されるエリアは将来地価が下落するおそれがあります。
利便性のよいエリアや都市中心部にできるだけ近いエリアのほうが人口減少スピードは遅いため、資産価値を維持でき、条件によっては高くなる期待を持てるでしょう。
今後、日本における不動産の資産価値は上がる？下がる？
日本における不動産の資産価値は今後どのように変動するのでしょう。
今後の変動について予測するうえで抑えておきたいポイントを紹介します。
資産価値は経済状況によって変動する
前述したとおり、不動産の資産価値は経済状況の影響を受けます。
下のグラフは、国土交通省が公表している土地に関する動向をまとめた資料のなかから、1974年以降の地価を全国平均で表したものです。
引用：国土交通省「土地白書」
そして、1955年からの日本の実質GDP（国内総生産）と経済成長率を表したのが下のグラフです。
引用：国土交通省「第1節 若者を取り巻く社会経済状況の変化」
1950年代後半から高度経済成長期に入った日本は、1970年代前半まで高い経済成長を遂げ、その後はバブル崩壊まで伸びが鈍化しつつも経済規模を拡大させてきました。しかし、不動産価格はGDPだけで決まるわけではなく、金利や人口動態、都市部への需要集中、再開発などの影響も大きく受けます。
近年は実質成長率が高いとはいえない一方で、低金利が長く続いたことや都市部への需要集中などを背景に、地価は持ち直している傾向です。
実際、令和8年地価公示では全国平均で全用途平均・住宅地・商業地のいずれも5年連続で上昇し、上昇幅も拡大しています。不動産の資産価値は地価だけで決まるわけではないものの、経済状況や金融環境の変化が地価を通じて資産価値に影響を与える点は、今も昔も変わらないといえます。
短期的視点：投資市場の影響で資産価値が上昇する
世界における投資市場の動きも資産価値の変動に影響します。
中国における不動産バブルの崩壊が危惧されており、中国国内から投資資金が流出しているといわれています。その資金の一部は日本の不動産への投資として流入しており、特に東京への投資は円安と金利安の影響もあって活発だといえるでしょう。
投資対象となる不動産は需要が多いため、値上がりします。実際、ここ数年の東京圏での新築マンション、特にグレードの高い物件は投資対象として値上がり率の高さが話題になっています。
資産価値は投資行動による値上がりの影響も受けるため、短期的には資産価値が上昇するでしょう。
長期的視点：資産価値の上昇の限度を見極める
長期的に見ると、不動産の資産価値は日本経済の成長力と無関係ではありません。日本は世界有数の経済規模を維持している一方、1人あたりGDPでは上位国と差があります。そのため、今後はDXや無形資産への投資が、今後の生産性向上や景気の底上げにどこまでつながるかが大きなポイントになるでしょう。
さらに、日本では人口減少が続いており、住宅需要を長期的に見るうえでは世帯数の動向にも注意が必要です。今後も同じペースで不動産の資産価値が上がり続けるとは限りません。長期的視点で考えると全国一律で成約価格の上昇が続くとは考えにくく、エリアや物件ごとの差がより大きくなると考えておくべきでしょう。
不動産の資産価値の調べ方
不動産の資産価値の上昇は、長きにわたる低迷状態を脱したとはいえます。今後の経済成長を考慮しながら不動産価格の動きに関心を持つことが重要です。
全体の状況に関心を持つことはもちろんですが、所有する不動産が現在どれくらいの資産価値があるかを常に把握しておきましょう。
具体的な手段としては、一括査定サイトの「リビンマッチ」を活用するのが最適です。通常、資産価値を確認するには、専門家である不動産会社に査定を依頼することになります。しかし、会社によって査定の細かな方法が異なるので、結果に差が生まれます。
そのため、複数の不動産会社に依頼をして比較することで相場を把握するのがよいでしょう。リビンマッチなら、1社ずつ訪問したり問い合わせたりする手間がかからず、最短45秒の入力で複数社による査定結果を確認できます。将来的に手放す可能性も考えると、早い段階からリビンマッチを利用するとよいでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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