リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
マンション売却の査定方法とは？査定基準や価格の決まり方を解説
マンションを売却するときは、まず不動産会社の査定を受け、どのくらいの価格で売れそうなのかを把握するのが一般的です。査定価格は、周辺の成約事例や立地、築年数、室内の状態などをもとに算出されます。
ただし、査定方法によって確認できる情報が異なるため、不動産会社ごとに査定結果に差が生じることもあります。そのため、マンション売却の査定方法や価格の決まり方、査定時に確認されるポイント、必要書類などをわかりやすく解説します。
この記事でわかること
- 目的に合わせたマンションの査定方法
- マンションの査定価格を左右する評価ポイント
- マンションを査定するときの流れや必要書類
- マンション査定で失敗しないためのポイント
もくじ
マンション査定の主な方法と特徴
マンション売却では、適切な売り出し価格を設定するため、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。
マンションの査定価格とは、不動産会社が周辺の成約事例や物件の状態などをもとに算出する、売却できると予想される価格です。実際に売り出す価格や、買主との交渉を経て決まる成約価格とは異なります。
マンションの査定方法には、主にAI査定・机上査定・訪問査定があります。それぞれの特徴を比較してみましょう。
| 査定方法 | 算出方法・特徴 | 結果までの目安 | 向いている人 |
|---|---|---|---|
| AI査定 | 過去の取引データなどをAIが分析。個別の室内状況は反映されにくい | 即時の場合が多い | おおよその相場をすぐ知りたい人 |
| 机上査定（簡易査定） | 物件情報や成約事例などをもとに不動産会社が算出。現地確認は行わない | 1〜3日程度 | 複数社の査定額を比較したい人 |
| 訪問査定 | 担当者が現地や室内を確認し、物件の個別条件も考慮して算出 | 数日〜1週間程度 | 具体的に売却を進めたい人 |
気軽に相場だけを知りたい場合はAI査定や机上査定が便利ですが、売却を検討している場合は、室内の状態や眺望なども確認できる訪問査定が適しています。
リビンマッチが提供する「マンション査定シミュレーション」では、立地と築年数、広さを入力するだけで、そのエリアのマンションの相場を算出できます。
電話番号の入力は不要のため、不動産会社の営業電話を受けることもありませんし、まずは価格だけを知りたいという方におすすめです。
有料査定（不動産鑑定）との違い
不動産の査定には、不動産会社が行う無料査定のほかに、不動産鑑定士による有料鑑定があります。
不動産鑑定は裁判や相続などで使われる正式な不動産の評価です。一般的なマンション売却であれば、不動産会社の査定だけで問題ありません。
マンション売却の査定時に確認されるポイント
マンションの査定価格は、同じマンション内や周辺にある類似物件の成約事例をもとに、専有面積や築年数、階数、方角などの違いを考慮して算出するのが一般的です。
たとえば、同じマンション内でも、高層階で眺望のよい住戸と低層階の住戸では、査定価格に差が生じる場合があります。また、室内の状態だけでなく、共用部分の管理状況や大規模修繕の実施状況なども評価に関係します。
査定時に評価されやすい主なポイントを表にまとめました。
| 査定項目 | 主な確認内容 | 査定価格への影響 |
|---|---|---|
| 立地 | 最寄り駅からの距離、交通アクセス、周辺施設、住環境 | 利便性や周辺の住宅需要によって評価が変わる |
| 築年数・耐震性能 | 建築時期、適用される耐震基準、耐震改修の履歴 | 築年数や耐震性能が評価に影響する |
| 専有面積・間取り | 部屋の広さ、間取り、使い勝手 | 広さだけでなく、地域の購入需要に合うかも重要 |
| 室内の状態 | 内装・設備の劣化、リフォーム履歴、不具合の有無 | 修繕の必要性や設備の状態が評価に影響する |
| 階数・方角・日当たり | 所在階、開口部の方角、採光、通風 | 同じマンション内でも価格差が生じる |
| 眺望・周辺環境 | 窓からの景色、隣接建物、騒音など | 眺望のよさや周辺環境が評価に影響する |
| 共用部分の管理状況 | エントランス、廊下、エレベーター、管理組合の運営 | 管理状態が建物への評価や購入判断に関係する |
| 長期修繕計画・大規模修繕 | 修繕履歴、今後の工事計画、修繕積立金の状況 | 将来の維持管理に対する安心材料になる |
| 市場動向・需要 | 周辺の成約価格、競合物件、購入希望者の需要 | 取引状況によって査定価格が変動する |
なお、近隣住戸とのトラブルや騒音など、買主の購入判断に影響する事情がある場合は、不動産会社に正確に伝えましょう。問題の内容や解決状況によっては、査定価格にも影響するおそれがあります。
また、物件の売却時期は売主が直接決めるものですが、売り出し価格や販売戦略などを不動産会社と相談したうえで決定することが大切です。早期売却を希望する場合などは、査定時に伝えておくとよいでしょう。
査定価格は、不動産会社によって比較する成約事例や価格の算出方法、販売方針が異なるため、同じ物件でも差が出ることがあります。 そのため、1社の査定結果だけで判断せず、複数社の価格と算出根拠を確認することが大切です。
マンション売却の査定を依頼する流れ
マンション売却の査定は、次のような流れで進めます。
- 不動産会社に査定を申し込む
マンションの所在地や築年数、専有面積、間取りなどの基本情報を伝えます。事前に周辺相場を調べておくと、査定結果を判断する際の参考になります。 - 必要に応じて訪問査定を受ける
不動産会社の担当者が現地を訪れ、室内の状態や設備、日当たり、眺望、共用部分などを確認します。 - 査定結果と価格の算出根拠を確認する
査定価格だけでなく、比較した成約事例や評価されたポイント、想定される売却期間なども確認しましょう。 - 複数社の査定結果を比較する
査定価格や販売方針、担当者の説明などを比較し、売却を依頼する不動産会社を検討します。
なお、最初に机上査定を行ってから訪問査定へ進む方法が一般的ですが、最初から訪問査定を申し込むことも可能です。
複数の不動産会社に机上査定を依頼することで、価格の違いや売却方針を比較できるため、納得できる条件で売却を進める際の参考にできます。
マンション査定で準備したい必要書類
マンションの査定を依頼する際は、物件の情報がわかる資料を準備しておくと、スムーズに査定を進められます。
ただし、査定を申し込む段階ですべての書類をそろえる必要はありません。 机上査定では、マンション名や所在地、専有面積などの情報だけで申し込める場合もあります。
主な必要書類と用途を以下にまとめました。
| 書類 | 主な用途・確認内容 |
|---|---|
| 間取り図・パンフレット | 専有面積、間取り、設備、マンションの特徴などを確認する |
| 登記事項証明書 | 所有者、登記上の面積、権利関係などを確認する |
| 管理規約・使用細則 | ペット飼育やリフォームの制限、共用部分の利用条件などを確認する |
| 長期修繕計画書 | 将来の大規模修繕や修繕積立金の計画を確認する |
| 管理費・修繕積立金がわかる資料 | 毎月の負担額や積立金の状況などを確認する |
| リフォーム・修繕履歴がわかる資料 | 過去の改修内容や設備交換の状況などを確認する |
| 固定資産税納税通知書・課税明細書 | 固定資産税の課税内容や評価額などを確認する |
これらは査定時に役立つ資料ですが、すべての不動産会社で提出を求められるわけではありません。管理規約や長期修繕計画書などが手元にない場合は、管理会社や管理組合に確認できることもあります。
また、売買契約や引き渡しの段階では、登記識別情報（権利証）や本人確認書類など、別途必要になる書類があります。査定の段階では、まず手元にある資料を準備し、不足するものは不動産会社に相談しながらそろえていくとよいでしょう。
マンションの査定で失敗しないためのコツ
査定結果は不動産会社によって異なるため、査定額だけを見て依頼先を決めると、売却後に後悔することがあります。ここでは、後悔しないように事前に確認しておきたいポイントを紹介します。
価格上昇を期待して売却を先延ばしにしない
不動産市況により、所有する物件が将来的に価格が上昇する可能性はありますが、正確に予測するのは困難です。不動産価格は金利動向、人口動態、経済情勢などさまざまな要因が複雑に影響するためです。価格上昇だけを期待して売却を先延ばしにすると、その間に市況が悪化するおそれもあります。
ただし、周辺で大規模な再開発が予定されている、新駅の開業が決定しているなど、明確な価格上昇要因がある場合は、タイミングを見計らうこともひとつの戦略です。
マンションのアピールポイントを把握する
マンション特有の希少性や個性も査定に影響します。同じ条件の物件が市場に少ない場合や、特別な魅力がある場合は、相場より高い査定が期待できます。たとえば、角部屋で窓が多い、最上階でルーフバルコニーつき、1階で専用庭付きなど、一般的な部屋とは異なる特徴があると高く評価されます。
また、有名建築家が設計したマンションや、グッドデザイン賞を受賞した建物なども特別な価値として評価されることがあるでしょう。
複数社へ査定を依頼して結果を比較する
マンションの売却でもセカンドオピニオンが重要です。複数社に査定を依頼することで、客観的な相場観を得られるだけでなく、各社の売却戦略や担当者の質も比較できます。
たとえば「A社は3,000万円、B社は2,700万円、C社は3,200万円」のように、査定額に差があることは珍しいことではありません。査定価格だけでなく、「なぜその価格なのか」という根拠の説明がしっかりしている会社を選びましょう。
信頼できるパートナーを見つけるためにも、複数社で比較、検討することをおすすめします。
マンションの査定でよくある疑問を専門家が回答
マンション査定について多くの人が抱く疑問や不安をQ&A形式で解消します。事前に知っておくことで、スムーズに査定を受けられるでしょう。
Q1：訪問査定前に部屋を片づけると査定額は高くなる？
A：査定額への影響はほとんどありませんが、室内を確認できる程度に整理しておきます
部屋をきれいにしても、査定価格に大きく影響することはありません。大掛かりな掃除や模様替えは必要なく、日常的な清掃レベルで十分です。
片づけのポイントは、水回りの清掃と不要なものの整理です。また、床にものが散乱していると部屋が狭く見えるため、可能な範囲で整理することをおすすめします。
Q2：机上査定と訪問査定で価格差があるのはなぜ？
A：机上査定と訪問査定で価格差が生じるのは、情報の精度が違うためです
机上査定では物件情報や成約事例をもとに算出しますが、訪問査定では室内の状態、日当たり、眺望など詳細な情報をもとに算出します。そのため、訪問査定の結果が机上査定から大きく変わることがあるのです。
査定の結果は、訪問査定のほうが正確とされていますが、両方を活用することで、より客観的な価格の判断ができるでしょう。
Q3：売却前にマンションはリフォームをしたほうがよい？
A：マンションをリフォームするときは不動産会社と相談のうえ行いましょう
売却のための大規模リフォームを行っても、かけた金額は売却価格に上乗せできないケースがほとんどです。 また、自分好みにリフォームしたいと考える買主も多く、リフォームした内容が必ずしも評価されるとは限りません。
ただし、明らかな設備の不具合や安全面に問題がある場合は、修理しておいたほうがよいケースもあるため、不動産会社と相談しながら進めるのが確実です。
Q4：査定だけ受けて売却を断っても大丈夫？
A：査定後に物件の売却を断っても問題ありません
査定依頼は売却契約ではなく、あくまで情報収集の段階です。結果に納得できなければ、遠慮なく断れます。ただし、断る際はていねいに連絡することをおすすめします。
Q5：親族のマンションでも自分が査定依頼できる？
A：親族の代理で、マンションの査定を依頼することは可能です
所有者以外が査定を依頼する場合は、所有者本人の同意を求められるのが一般的です。不動産会社によっては委任状や、所有者の身分証明書のコピーを求められることもあります。
注意が必要なのは、査定結果の取り扱いです。査定書は代理人が直接受け取れないケースがあります。親族が高齢の場合は、可能な限り本人も同席することで、スムーズな査定を行えるでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
