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マンション売却の査定方法｜価格の決まり方・流れ・必要書類を解説
マンション売却では、適切な売り出し価格を決定するため、不動産会社の査定を受ける必要があります。マンションの査定を依頼するときに知っておきたい、査定の基本を解説します。
記事のポイント
- 査定価格は周辺の成約事例をもとに算出される
- 立地、築年数、面積、階数、方角、管理状況などが評価される
- 査定価格は実際に売れる価格を保証するものではない
- 複数社の査定額と算出された金額の根拠を比較することが重要
基本を理解しておけば、マンションの査定は難しいことではありません。マンション売却を成功させるため、ぜひチェックしてください。
もくじ
マンション売却で査定は必要？
マンションの査定額は、不動産会社が周辺の成約事例や物件の状態をもとに算出する価格です。売却できる可能性がある目安の価格であり、実際の成約価格を保証するものではありません。
マンション売却で査定を行う理由
不動産売却で査定を行うのは、その物件が市場でどのくらいの価値があるのかを把握するためです。売主はできるだけ高く売りたいと考える一方、買主はできるだけ安く買いたいという方が少なくありません。
そのため、相場より高すぎる価格では売れにくくなるおそれがあり、適切な価格で売り出す必要があるのです。
査定価格・売り出し価格・成約価格の違い
マンション売却を進めるなかで不動産会社からさまざまな価格を提示されますが、すべて同じ意味ではありません。特に間違いやすい「査定価格」「売り出し価格」「成約価格」について以下にまとめました。
| 価格 | 意味 |
|---|---|
| 査定価格 | 不動産会社が売れるだろうと予想した価格 |
| 売り出し価格 | 不動産ポータルサイトなどの広告へ実際に掲載する価格 |
| 成約価格 | 買主との交渉を経て、売買契約が成立したときの価格 |
特に注意したいのが査定価格です。査定価格は「この価格で売れる可能性が高い」という目安の価格であり、不動産市況の変化や売却活動の戦略によって、最終的な成約価格は変動します。
マンション査定の方法は3種類
マンション査定は以下の3つの方法で行うことができます。それぞれの特徴について簡単にまとめました。
| 査定方法 | 算出方法 | 精度 | 結果までの目安 | 向いている人 |
|---|---|---|---|---|
| AI査定 | 過去の取引データをもとにAIが分析 | 低～中 | 即時 | おおよその相場をすぐ知りたい人 |
| 机上査定 | 物件情報と成約事例をもとに不動産会社が算出 | 中 | 1～3日程度 | 複数社の査定額を比較したい人 |
| 訪問査定 | 担当者が現地や室内を確認してから算出 | 高 | 数日～1週間程度 | 売却を具体的に進めたい人 |
それぞれ特徴や向いている人が異なるため、目的に応じて使い分けることが大切です。
机上査定（簡易査定）：手軽に相場を知りたい人向け
机上査定は物件の基本情報や過去の取引データをもとに、価格を算出する査定方法です。実際に現地を見ることなく、マンションの面積や築年数、立地などの情報から物件の価格を推定します。
申し込みから結果まで1日～3日程度で完了し、不動産会社の担当者と直接会う必要もありません。室内の状況や日当たり、眺望などの個別の要素が反映されにくいため、大まかな相場を知りたい人に適しています。
訪問査定：具体的に売却を進めたい人向け
訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて、詳細に調査する査定方法です。室内の状況からマンションの共用部分まで、あらゆる要素を総合的に評価します。
現地でしかわからないマンションの日当たりや眺望、リフォーム状況、近隣環境なども考慮されるため、より現実的な価格が算出されます。そのため、具体的に売却を検討している人におすすめです。
AI査定：価格の目安が知りたい人向け
AI査定は不動産データを分析し、人工知能が査定価格を自動で算出する方法です。24時間いつでも利用でき、即座に結果を確認できます。
AIは過去のデータに基づいて判断するため、特殊な立地条件や建物の特徴が適切に評価されない場合があります。AI査定の価格は参考程度に活用するのが適切でしょう。
リビンマッチの査定シミュレーションで簡単調査
リビンマッチが提供する「マンション査定シミュレーション」では、立地と築年数、広さを入力するだけで、そのエリアのマンションの相場を算出できます。
電話番号の入力は不要のため、不動産会社の営業電話を受けることなく利用できます。
有料査定（不動産鑑定）との違い
不動産の査定には、不動産会社が行う無料査定のほかに、不動産鑑定士による有料鑑定があります。
不動産鑑定は裁判や相続などで使われる正式な不動産の評価です。一般的なマンション売却であれば、不動産会社の査定だけで問題ありません。
マンション売却の査定時に確認されるポイント
マンション売却の査定では、立地や築年数、部屋の面積、日当たり、マンション全体の管理状況などが確認されます。主な査定のポイントとしては、以下のものがあります。
- 立地
- 築年数
- 専有面積・室内の状態
- 日当たり・眺望
- 管理状況
- 長期修繕計画と大規模修繕の状況
- 市場動向・需要
- 近隣トラブル
- 売却時期
査定額は、不動産会社によって比較する事例や価格の算出方法、販売方針が異なるため、金額に差が出ることがあります。
立地：重要な価格決定の要素
立地は、マンションの査定価格を大きく左右する要素です。最寄り駅からの距離、利用できる路線、周辺施設の充実度、治安などが総合的に評価されます。
駅からの距離は特に重要視され、駅に近いほど購入需要が高くなります。急行の停車駅や複数路線を利用できる駅、始発駅などアクセスがよいマンションも、利便性の面から評価されやすいでしょう。
周辺にスーパー、病院、学校、公園などがそろっていることもプラス要因です。一方で、繁華街や交通量の多い道路、線路などが近い場合は、騒音や振動の状況も確認されます。
築年数：耐震基準が重要な判断材料
築年数もマンションの査定価格に大きく影響する要素のひとつです。築浅であるほど高く評価されやすいものの、建物の状態や耐震性能によっても評価は異なります。
特に確認されるのが、1981年6月以降に適用された新耐震基準を満たしているかどうかです。旧耐震基準のマンションは、買主が住宅ローンを利用しにくくなる場合や、耐震性への不安から敬遠されるおそれがあり、査定価格に影響することがあります。
ただし、築年数が古くても、耐震診断や耐震改修が実施され、適切な維持管理が行われているマンションであれば、建物の状態が評価されることもあります。
専有面積・室内の状態：住みやすさを評価
部屋の広さや間取り、室内の状態も査定価格に影響します。専有面積が広いほど価格は高くなる傾向がありますが、広さだけでなく、エリア内での需要によっても変わります。
また、リフォーム履歴や設備の交換時期、床暖房、食器洗い乾燥機などの設備も査定の参考になります。ただし、設備を新しくても、交換費用の全額が査定価格に反映されるとは限りません。
日当たり・眺望：階数や方角によって評価が変わる
日当たりや眺望は、同じマンション内でも査定価格に差が生じやすいポイントです。一般的には、低層階よりも中層階や高層階、北向きよりも南向きの住戸のほうが評価されやすい傾向があります。
ただし、前面に高い建物がなく、室内に十分な光が入る住戸や、海、川、公園、街並みなどを見渡せる住戸は、眺望のよさがプラス要因になるケースがあります。
一方で、隣接する建物との距離が近い、道路や線路からの騒音が大きいといった場合は、階数が高くても評価に影響する可能性があります。
共用部分の管理状況：マンション全体の資産価値を左右する
マンション全体の管理状況は、建物の資産価値を維持できるか判断するうえで重要な要素です。エントランス、廊下、エレベーター、ゴミ置き場などの共用部分が清潔に保たれているか、設備点検や清掃が適切に行われているかが確認されます。
また、管理人の勤務形態、管理会社の対応、管理組合の運営状況、管理規約なども査定の参考になります。管理が行き届いていないマンションは、将来の維持管理に不安を持たれやすく、査定価格へ影響することがあるのです。
なお、管理費や修繕積立金に滞納がある場合は、査定時に不動産会社へ伝える必要があります。
長期修繕計画と大規模修繕の状況：将来の維持管理を確認
長期修繕計画の内容や大規模修繕の実施状況は、マンションの将来的な資産価値を判断するための重要な材料です。外壁、屋上、給排水管、エレベーターなどの修繕が計画的に実施されていれば、建物を適切に維持できていると評価されやすくなります。
査定時には、長期修繕計画が定期的に見直されているか、予定されていた工事が実施されているかなどが確認されます。大規模修繕を実施した直後であっても、それだけで査定価格が大幅に上がるとは限りませんが、必要な修繕が先送りされているマンションと比べると売却時の安心材料になります。
市場動向・需要：周辺の取引状況が影響する
周辺エリアの成約価格や売り出し中の物件数、購入希望者の需要も査定価格に反映されます。同じような条件のマンションが高値で成約している場合や、売り出し物件が少ない場合は、査定価格が高くなることがあります。
一方で、同じマンション内や周辺に競合物件が多い場合は、買主の選択肢が増えるため、価格を慎重に設定する必要があります。査定では、売り出し中の価格だけでなく、実際に売買契約が成立した成約価格を参考にすることが重要です。
近隣トラブル：買主の判断に影響する情報
隣接住戸からの騒音や悪臭、住民同士のトラブルなどがある場合は、査定額に影響するおそれがあります。トラブルを把握している場合は不動産会社へ正確に伝えることが重要です。
ただし、近隣トラブルがあるからといって、一律に査定価格が下がるわけではありません。問題の内容や継続性、解決状況などによって影響は異なります。
売却時期：査定後の価格設定や販売戦略に影響する
売却を希望する時期は、マンション自体の市場価値を直接決める項目ではありませんが、売り出し価格や販売戦略を考えるうえで確認されます。
たとえば、「3カ月以内に売却したい」「住み替え先への入居日が決まっている」といった事情がある場合は、不動産会社に相談して早期売却を目指すことになります。一方で、売却を急いでいない場合は、市場の反応を見ながら価格を調整する方法が取れます。
マンション売却の査定を依頼する流れ
マンション売却の査定では、最初から1社に絞るのではなく、複数の不動産会社へ査定を依頼して結果を比較することが大切です。まずは物件情報をもとに算出する机上査定を受け、査定額や算出根拠を比較してから、候補となる会社へ訪問査定を依頼しましょう。
自分で周辺相場を調べる
不動産会社へ査定を依頼する前に、同じマンション内や周辺にある類似物件の価格を調べておきましょう。おおよその相場を把握しておくことで、提示された査定額が適正かどうかを判断しやすくなります。
相場を調べる際は、不動産ポータルサイトに掲載されている売り出し価格だけでなく、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などで実際の取引価格を確認することが重要です。ただし、同じマンションでも階数や方角、専有面積などによって価格は異なるため、あくまで目安の価格として考えておきましょう。
不動産会社へ机上査定を依頼する
周辺相場を確認したら、不動産会社へ机上査定を依頼します。室内を確認しないため、訪問査定よりも短期間で結果を受け取れます。
不動産会社によって比較する成約事例や価格の補正方法が異なるため、査定額にも差が出ることがあります。
複数社の査定額と算出した根拠を比較する
机上査定の結果がそろったら、査定額の根拠や担当者の説明、マンション売却の実績などを比較し、売却を任せたい不動産会社を絞って訪問査定を依頼します。
査定額が高いという理由だけで決めるのではなく、比較した成約事例や想定する売却期間、販売方法について具体的な説明があるかも確認しましょう。
マンションの査定で失敗しないためのコツ
査定結果は不動産会社によって異なるため、査定額だけを見て依頼先を決めると、売却後に後悔することがあります。ここでは、後悔しないように事前に確認しておきたいポイントを紹介します。
価格上昇を期待して売却を先延ばしにしない
不動産市況により、所有する物件が将来的に価格が上昇する可能性はありますが、正確に予測するのは困難です。不動産価格は金利動向、人口動態、経済情勢などさまざまな要因が複雑に影響するためです。価格上昇だけを期待して売却を先延ばしにすると、その間に市況が悪化するおそれもあります。
ただし、周辺で大規模な再開発が予定されている、新駅の開業が決定しているなど、明確な価格上昇要因がある場合は、タイミングを見計らうこともひとつの戦略です。
マンションのアピールポイントを把握する
マンション特有の希少性や個性も査定に影響します。同じ条件の物件が市場に少ない場合や、特別な魅力がある場合は、相場より高い査定が期待できます。たとえば、角部屋で窓が多い、最上階でルーフバルコニーつき、1階で専用庭付きなど、一般的な部屋とは異なる特徴があると高く評価されます。
また、有名建築家が設計したマンションや、グッドデザイン賞を受賞した建物なども特別な価値として評価されることがあるでしょう。
複数社へ査定を依頼して結果を比較する
マンションの売却でもセカンドオピニオンが重要です。複数社に査定を依頼することで、客観的な相場観を得られるだけでなく、各社の売却戦略や担当者の質も比較できます。
たとえば「A社は3,000万円、B社は2,700万円、C社は3,200万円」のように、査定額に差があることは珍しいことではありません。査定価格だけでなく、「なぜその価格なのか」という根拠の説明がしっかりしている会社を選びましょう。
信頼できるパートナーを見つけるためにも、複数社で比較、検討することをおすすめします。
マンションの査定でよくある疑問を専門家が回答
マンション査定について多くの人が抱く疑問や不安をQ&A形式で解消します。事前に知っておくことで、スムーズに査定を受けられるでしょう。
Q1：訪問査定前に部屋を片づけると査定額は高くなる？
部屋をきれいにしても、査定価格に大きく影響することはありません。大掛かりな掃除や模様替えは必要なく、日常的な清掃レベルで十分です。
片づけのポイントは、水回りの清掃と不要なものの整理です。また、床にものが散乱していると部屋が狭く見えるため、可能な範囲で整理することをおすすめします。
Q2：机上査定と訪問査定で価格差があるのはなぜ？
机上査定では物件情報や成約事例をもとに算出しますが、訪問査定では室内の状態、日当たり、眺望など詳細な情報をもとに算出します。そのため、訪問査定の結果が机上査定から大きく変わることがあるのです。
査定の結果は、訪問査定のほうが正確とされていますが、両方を活用することで、より客観的な価格の判断ができるでしょう。
Q3：売却前にマンションはリフォームをしたほうがよい？
売却のための大規模リフォームを行っても、かけた金額は売却価格に上乗せできないケースがほとんどです。また、自分好みにリフォームしたいと考える買主も多く、リフォームした内容が必ずしも評価されるとは限りません。
ただし、明らかな設備の不具合や安全面に問題がある場合は、修理しておいたほうがよいケースもあるため、不動産会社と相談しながら進めるのが確実です。
Q4：査定だけ受けて売却を断っても大丈夫？
査定依頼は売却契約ではなく、あくまで情報収集の段階です。結果に納得できなければ、遠慮なく断れます。ただし、断る際はていねいに連絡することをおすすめします。
Q5：親族のマンションでも自分が査定依頼できる？
所有者以外が査定を依頼する場合は、所有者本人の同意を求められるのが一般的です。不動産会社によっては委任状や、所有者の身分証明書のコピーを求められることもあります。
注意が必要なのは、査定結果の取り扱いです。査定書は代理人が直接受け取れないケースがあります。親族が高齢の場合は、可能な限り本人も同席することで、スムーズな査定を行えるでしょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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