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土地売買はどのような流れで進む？注意点も紹介
土地を売買するにあたって、取引の流れを把握しておくことが大切です。この記事では、土地売買の流れや必要書類について紹介します。
もくじ
土地売買の流れ
土地の売買は、どんな人も経験するような取引ではありません。初めて土地を売買しようとしている、あるいは検討されている方は、土地売買はどのような手続きを経て行われるのかを知っておくことをおすすめします。
ここでは、取引開始から成立までの大まかな流れを紹介します。
①価格相場の把握
まず、土地を売買する前に、土地の価格を把握する必要があります。 土地の価格相場がわからなければ、売主が適正な売却価格を設定することも、買主が購入予算の計画を立てることもできません。
土地の価格の基準となるのは、国土交通省の土地鑑定委員会が定める公示地価です。公示地価は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で検索できます。
過去に実際に土地が売買された価格を実勢価格といい、これも不動産情報ライブラリで調べられます。
また、売買の仲介を依頼する不動産会社の売り出し価格の相場が知りたい場合は、不動産会社のWebサイトや不動産ポータルサイトで調べることも可能です。
②査定の依頼・契約
次に、土地の価格をより正確に把握するため、不動産会社に査定を依頼しましょう。査定には「簡易査定（机上査定）」 と「訪問査定」の二種類があります。
簡易査定とは、実際に土地を確認せずに土地の所在地や面積などのデータから価格を算出する方式です。匿名でも依頼でき、早ければ1日で結果を受け取れるなどのメリットがあります。
訪問査定は簡易査定よりも時間を要しますが、実際の取引価格に近い価格を算出できることがメリットです。訪問査定では土地の場所や広さなどだけでなく、土地へ足を運んで周辺地域の環境や眺望など詳細な調査を行って価格を算出します。
とりあえず価格だけ知りたい方には簡易査定が、すでに売却する意思のある方には訪問査定がおすすめです。査定価格に納得して土地の売却を決意したら、不動産会社に土地の販売活動を依頼する媒介契約を結びます。媒介契約とは、家や土地を売買するために、不動産会社に販売活動を依頼する契約のことです。依頼された不動産会社は買主を見つけて、売主との取引の媒介をします。
③販売活動
土地売却の媒介契約を結ぶと、不動産会社は販売活動を開始します。販売活動は売主と相談して売り出し価格を設定することからスタートし、不動産ポータルサイトへの登録、チラシの作成などの広告宣伝を行います。レインズへの物件登録も、販売活動に含まれます。
レインズとは宅地建物取引業者間で情報を共有するためのネットワークです。物件情報を登録することで、全国の登録不動産会社に情報が共有され、スムーズに販売活動を進める足掛かりになるでしょう。
媒介契約は3種類あり、契約する不動産会社を1社のみに絞る専任媒介契約や専属専任媒介契約を行っている場合は、レインズへの登録と販売活動報告が義務づけられています。
④売買交渉
広告や不動産ポータルサイトの物件情報を見て、興味を持った購入希望者は、詳しい情報を知るため不動産会社へ連絡をします。売り出し価格を確認したり実際に土地を見たりして、購入希望者の意志が固まったら「買付証明書」を提出します。
買付証明証には、購入希望価格、購入希望者の年収や勤務先、引き渡し希望日などが記載されています。多くの場合、購入希望価格は売り出し価格より割り引いた価格が記載されています。不動産会社をとおして売買価格などの諸条件のすり合わせができたら、売買契約へと進みます。
⑤売買契約
売買契約を結ぶ前に不動産会社は、買主に対して重要事項説明という手続きを行います。重要事項説明とは、土地の物理的な状況や権利関連、取引の詳細などについて説明することをいいます。説明に納得できたら買主は、重要事項説明で話した内容が記載された重要事項説明書に署名、捺印をします。
さらに契約について説明が行われ、売主と買主の双方が納得して売買契約書に署名・捺印がされると、売買契約が成立します。売買契約書は、価格や取引条件を細かく定めたもので、取引の約束ごとが詳しく記載されています。
⑥決済・引き渡し
決済と土地の引き渡しは通常、同日に行います。ここでいう「決済」とは、売買代金や清算金 の授受です。清算金とは、毎年不動産にかかる固定資産税や都市計画税の金額を、所有している日数で日割りして売主から買主に支払うお金のことです。
決済・引き渡しの当日は、売主、買主、不動産会社の担当者に加え、司法書士も同席します。通常は登記申請後、1〜2週間ほどで登記が完了し、買主には登記済権利証が届きます。
土地売買時に必要な書類
土地の売買には、さまざまな書類が必要です。以下で土地の売買で必要となる書類について、立場やタイミングごとに分けて紹介します。
売主・土地売却契約締結時
土地売却契約締結時に、売主が用意すべき書類は以下のとおりです。
- 登記済権利証：土地取得時に法務局から発行される
- 売買契約書：今回売買する土地を購入したときに締結した契約書
- 重要事項説明書：今回売買する土地の重要事項説明で受け取った書類
- 土地測量図・境界確認書：土地購入時に受け取る。紛失した場合は法務局へコピーを取りに行く
- 固定資産税納税通知書：毎年送付される。紛失時には市区町村の役所で再発行する
売主：引き渡し時
土地を引き渡す際、売主が用意すべき書類は以下のとおりです。
- 身分証明書：免許証、マイナンバーカードなど
- 実印：印鑑登録をしているもの
- 印鑑証明書：実印の印鑑登録を証明する書類。3カ月以内に発行したもの
- 住民票：登記住所と現住所が異なる場合に必要
- 銀行口座の通帳：売買代金を振り込んでもらう口座のもの
- ローン残高証明書：ローンが残っている場合に必要。
- 登記済権利証：土地購入時に法務局から発行される
- 登記識別情報：土地購入時に法務局から発行される
- 固定資産評価証明書：固定資産課税台帳に登録された資産価値を証明する書類
- 固定資産税納税通知書：その年に納めた固定資産税の額や納付した日付を通知する書類
- 確定測量図：土地家屋調査士が作成した土地の境界を確定する書類・筆界確認書・越境の覚書（あれば）：土地の境界について隣接する土地の所有者と認識が一致しており争いが起きていないことを示す書類・抵当権等抹消書類（必要な場合）：住宅ローンを完済後、抵当権が抹消されたことを証明する書類
買主：土地購入時
土地購入時、買主が用意すべき書類は以下のとおりです。
- 購入申込書（買付証明書）：購入意志を示すために作成した書類
- 印鑑（融資利用時は実印）：利用しない場合は認印でも可
- 身分証明書：免許証、マイナンバーカードなど
- 印鑑証明書：実印の印鑑登録を証明する書類。3カ月以内に発行したもの
- 収入印紙：契約書や領収書などに課せられる印紙税を徴収するための証票
購入申込書とは、土地を購入する意志を示すものです。仮に購入申込書を記入後に、契約破棄などを行ったとしてもこの時点で違約金は発生しません。
買主：決済・引き渡し・登記時
決済・引き渡し・登記の際、買主が用意すべき書類は以下のとおりです。
- 実印
- 身分証明書
- 印鑑証明書
- 住民票
どの書類も、提出前に内容や発行年月日を確認し、契約に有効な書類を用意できているか確認します。
土地売買にかかる費用や経費
土地売買に必要な費用や経費をあらかじめ把握しておけば、実際に売買を行うときもスムーズに対応できるでしょう。ここからは、土地売買にかかる費用について、どの場面でどのような費用を支払う必要があるのか解説します。
不動産会社への仲介手数料
不動産会社の仲介で土地を売買する場合、不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料には宅地建物取引業法で定められている上限があり、売買したときの価格によって変わります。
| 土地の売買価格 | 仲介手数料の上限を求める計算式 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格×5% |
| 200万円超～400万円以下 | 売買価格×4%＋2万円 |
| 400万円超 | 売買価格×3%＋6万円 |
一方、下限額については法的に設定をされておらず、上限額以内の範囲で不動産会社が自由に決められます。
建物解体費
建物解体費は、建物つきの土地を、更地として売却する場合にかかる費用です。土地の状況に応じて、売主と買主のいずれかが支払います。
既存の建物を取り壊してから売却する場合、建物を解体する時点の土地所有者は売主のため、売主が建物解体費を支払います。購入後に建物を解体する場合は、買主が支払います。ただし、売買後に解体する前提で取引をしている場合、解体費用に相当する金額を割り引いた価格を設定することが一般的です。
登記費用
登記費用は、売主から買主へ所有権を移転する際にかかる費用です。通常、所有権移転に要する登記費用は買主が負担します。ただし、土地に抵当権が設定されている場合は、抵当権抹消登記は売主が登記費用を支払います。
| 登記の名称 | 登記にかかる税金の計算式 |
|---|---|
| 所有権移転登記 | 固定資産税評価額×2.0% （2026年3月31日までに取得した場合は1.5％） |
| 抵当権抹消登記 | 不動産1つにつき1,000円 |
また、登記簿に記載した住所が現在の住所と異なる場合、住所変更登記が必要です。住所変更登記にも別途、費用がかかります。登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。その場合、依頼料が別途かかります。
土地売買にかかる税金
土地売買にあたっては費用だけでなく、さまざまな税金も課せられます。ここからは、土地の売買で課せられる税金を解説します。
印紙税
印紙税は取引で作成する書類にかかる税金です。買主は主に土地購入後や建物を建てる際に必要になります。住宅ローンを利用する場合は、金銭消費賃貸契約書や建築請負契約書にも納付が必要となります。印紙税は、郵便局や法務局で購入できる収入印紙を契約書に貼付する形で納付します。また、売主も、売買契約書に貼付・消印して印紙税を納付します。
登録免許税
登録免許税は、法務局に登記申請をする際にかかる税金です。登記費用の中に含まれるため、司法書士に登記を依頼した場合、報酬と一緒に支払います。金融機関が設定する「抵当権」が設定されている土地を売る場合、抵当権抹消登記に際して納付が必要です。
また、住所変更登記や相続登記などの場合にも必要となります。買主は所有権移転登記の際に必要です。なお、2026年3月31日までに登記する場合、税率が軽減されます。
消費税
土地の売買でかかる仲介手数料には、消費税がかかります。売主・買主いずれも、不動産会社に仲介を依頼している場合は必要です。
売主・買主それぞれが負担する税金
上記で紹介した税金は、売主と買主の双方が支払うものです。他にも、売主のみ、あるいは買主だけが支払う税金もあります。たとえば、土地や建物を購入時より高く売却して得た利益を譲渡所得といい、売主にだけ課される税金です。
また、不動産取得税は取得した不動産の評価額に応じて、買主が支払う必要があります。どの税金を支払うのか、正しく把握しておきましょう。
ケース別の土地売買の注意点
土地を売買する際、その土地の状況や特性によって注意すべきケースがあります。以下は、土地の売却で注意すべきポイントについて、ケース別に紹介します。
相続した土地を売却する場合
土地を相続して売却するときは、相続登記が必須です。相続登記は登記上の名義を、被相続人から相続人へと変更する手続きです。登記が完了していないと所有者が被相続人のため、土地を売却できません。
相続登記には、登記申請書と以下の書類が必要です。
- 相続人・被相続人の戸籍謄本：市区町村役場で発行される
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の付表：居住地の市区町村役場で発行される
- 相続人の住民票：居住地の市区町村役場で発行される
- 遺産分割協議書：相続人全員で行った遺産分割協議の内容を示す書類
- 相続人全員の印鑑証明書：居住地の市区町村役場で発行される
- 相続人全員の本人証明：マイナンバーカード・運転免許証など
- 固定資産評価証明書：市区町村役場や市税事務所で発行される
また、相続登記には登録免許税がかかります。登録免許税は、以下の計算式で算出できます。
土地を相続した場合、できるだけ早急に相続登記を済ませることが重要です。
複数人で共有している土地を売却する場合
複数人で共有している土地を売却する場合は、以下のようなパターンが考えられます。
- 共有者全員の同意を得て売却する
- 土地を共有持分に従って分筆して売却する
- 共有持分のみ売却する
売却前に持分割合を確認し、共有者と話し合います。また、複数人で共有している土地を売却する場合は、共有者全員が合意してから手続きを進めることが重要です。話し合いが不十分なまま手続きを進めてしまうと、当然ながらトラブルに発展するリスクがあります。
建物がある土地を売却する場合
建物のある土地を売却する場合、その建物を売却前に解体するかどうかで、必要な手続きや売却費用が変わります。建物を解体しない場合、解体の手間とコストは抑えられます。しかし耐用年数が過ぎているなどの理由で建物自体に価値がないとみなされる場合、解体にかかるコストの分、売却価格は安くなることが一般的です。
一方、建物を解体する場合は、解体の手間とコストがかかるのはもちろん、軽減措置を利用できず税金が高くなってしまいます。したがって、解体するかどうかの判断基準は、売却価格とコストのどちらを重視するかで決定しましょう。
他人に貸している土地（借地）を売却する場合
他者が所有している土地を借りて建物を立てる権利を、借地権といいます。借地権を持つ人に対して、土地所有者から借地契約を一方的に破棄することができません。その結果、他人名義の建物が建てられた土地は地上部分の権利を失っているとみなされ、借地は相場よりも低い価格に設定されるのが一般的です。
そのため、売主側は売却前に賃借人を立ち退かせたいと考えますが、前述したように借り手の権利は強く、立ち退きが拒否されたらトラブルに発展することも考えられます。
農地を売却する場合
農地法により、農地を購入できるのは農業委員会に許可を受けた農家に限定されています。そのため、農地の売却には農地委員会の許可を得る必要があります。農地を売却したいときは、まず農業委員会に農地の種類を確認し、売却に許可が必要かどうかを知る必要があります。
また、農地を宅地へと地目※を変更したい場合 、許可の可否が土地によって異なります。したがって、売却の可否だけでなく、宅地へ転用できるかどうかも確認しておくことが重要です。
生産緑地を売却する場合
生産緑地とは、市街化区域内にある農地のことです。生産緑地は固定資産税の軽減や相続税の納税猶予が得られるメリットがあります。生産緑地を売却するには、地方公共団体への申し出が必要です。ただし、生産緑地を解除すると、一般的な宅地評価となり、軽減措置などが受けられないため注意が必要です。
土地を売買するときの注意点
土地売買の際には、隣地との境界や環境に存在する瑕疵が原因でトラブルが発生することがあります。トラブルを避けるためにも、事前に注意点を確認しましょう。以下では土地売買で注意するべき点を紹介します。
土地の境界確定をしておく
土地の面積や境界が明確に定まっていない土地は、土地の境界確定と測量を行いましょう。
土地を測量することで土地の面積が明確になり、境界確定もできます。境界確定とは、隣地との境界がどこかを決めることを意味します。あらかじめ土地の境界を確認しておくことで、売買時のトラブルを避けられます。
瑕疵 について説明しておく
過去の事故や事件などの瑕疵を買主へ伝えておくことが大切です。土地の瑕疵の例として、以下のようなものが挙げられます。
- 有害物質による土壌汚染がある
- ゴミが埋められている
- 反社会勢力の事務所が近くにある
- 工場や鉄道、高速道路が近く騒音や振動がある
売主が売買時に瑕疵を伝えなかったため、買主に損害賠償金を支払ったという事例が存在します。このようなトラブルを避けるためにも、契約が成立する前に土地の情報を確認し、報告漏れのないようにしなくてはなりません。瑕疵が見つかった場合の責任は、あらかじめ重要事項説明書や売買契約書に定めておきましょう。
複数の不動産会社に査定してもらう
土地の価格を査定してもらう際には、複数の不動産会社に依頼することも重要です。1社だけでは査定価格の妥当性が検証がしにくく、あくまでも査定価格は不動産会社が考える価格です。少し手間かもしれませんが、売却時に損をしないためにも、複数の会社に査定してもらうことをおすすめします。
売主は土地の状態を保つ
売却価格を維持し、購入希望者に好印象を持ってもらうためには、土地の状態をよい状態で保つことが不可欠です。建物がある場合はリフォームを行うことで買主によい印象を与えることができます。更地の場合はゴミや雑草を定期的に除去するなどは簡単にできるでしょう。
また、埋設物がある場合は撤去し、後々のトラブルを避けることが重要です。とくに、浄化槽や汚染物質などが埋まっていた場合、衛生面で問題が発生することがあります。
周辺地域について情報を把握しておく
売却する土地だけでなく、近隣の情報についても確認しておくことをおすすめします。土地を売りに出す期間、近隣に騒音や異臭などがないか調べておくことが大切です。これらの問題を放置しておくと、売買後にトラブルになるかもしれません。また、調査の結果そういった事実があれば、買主側に伝える必要があります。
土地を売る際によくある質問
土地を売却する機会はそう多くないため、どのように手続きを進めればよいのか分からないケースもあるでしょう。
ここからは、土地を売却する際、よくある質問を4つ紹介します。売却時の流れや心構えについて理解すると、売却がスムーズに進みます。
なかなか買主が見つからないときはどうすればよい？
査定に基づいて売り出し価格を決めたものの、なかなか買主が見つからないこともあります。このような場合、近隣の土地よりも高値で売り出している可能性があるため、価格設定を見直しましょう。買主が見つからない場合、隣地の所有者に声をかけるのもひとつの手段です。自治体に売却を申し出ることもできます。他にも不動産会社に買い取ってもらう方法があります。
また、買主がつかない原因として、不動産会社の対応が悪いのかもしれません。媒介契約の満了時期に、契約先の不動産会社の変更を検討しましょう。
ローンが残っていても売却できる？
ローン返済が残っている土地であっても、売却することは可能です。ただし、抵当権がついたままの状態だと金融機関に差し押さえられるリスクがあるため、第三者へ売却するのは困難です。そのため、売却代金で残債を一括返済し、同時に抵当権を抹消する必要があります。
取引価格が残債よりも低い場合は、自己資金で補てんする必要があります。土地の売値がいくらになるのか、残債がいくらあるのか、自己資金が必要かどうかなど、資金計画をしっかりと立ててから活動することが大切です。
節税できる特例を利用できる？
土地を売却したときは、節税になる特例を利用できる場合があります。土地の売却によって利用できる特例として、以下が挙げられます。
- 相続空き家の特例
- マイホーム解体後の特例
- 取得費加算の特例
- 低未利用土地等の特例
- 平成21年及び平成22年に取得した土地の特例
税金が発生する場合、利用できる特例がないかを確認しておくと、節税につながります。
売却までにかかる時間は？
土地の売却までにかかる期間は、土地の状態や需要などによってさまざまですが、少なくとも3〜6カ月ほどかかるとされています。スケジュールに余裕がない場合、売却価格や条件などを妥協せざるを得なくなるかもしれません。そのような事態を避けるためにも、スケジュールに余裕を持たせることが重要です。
個人間での土地売買は可能？
不動産会社を介さず、個人間で土地を売買することもできます。以下では個人間での土地取引に関する情報を紹介します。
個人間での土地売買のメリット
個人間で土地を売買するメリットは、費用を抑えられるという点です。これは、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がないためです。また、個人間での取引の場合、不動産会社に頼むより、スケジュールを柔軟に組み立てられるメリットもあります。総じて、売買の自由度が高くなることが特徴です。
個人間での土地売買のデメリット
個人間で土地の売買を行うと、不動産会社からのサポートが受けられないため、書類準備や作成などに手間と時間がかかります。また、買主を0から自分で見つけると手間が生じるため、取引完了までにかかる時間がそのぶん長くなります。その過程で起きるさまざまなトラブルを個人間で解決しなければなりません。
個人間での土地売買を成功させるポイント
個人で土地の売買を行う際には、専門知識を要する書類作成や手続きが大きな負担となります。売買契約書や重要事項説明書などの書類作成に不安がある場合は、専門家への相談がおすすめです。自分で作成するための知識を持っている場合でも、第三者に確認してもらうことで、間違いを防げます。
他にも、契約不適合責任について理解しておくことが重要です。契約不適合責任の内容を十分に理解し、取引後にトラブルが起こらないかをよく確認しておきましょう。
まとめ
土地を売買するには、査定や価格交渉などのステップが必要です。そのため、売却開始から完了までには、おおむね約3〜6カ月かかります。また売買の手続きには登記済権利証や印鑑証明書、身分証明書などが必要です。土地の売買を進めるときは、余裕のあるスケジュールを立てましょう。
高く売却するためには、土地の状態をきれいに保つこと、過去の取引や地価情報について調べておくことなどが重要です。買主がつかない場合は、価格を見直す必要があるでしょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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