土地の売却がすぐにわかる！流れ・必要な準備・注意点を解説

土地を少しでも高く売却するのであれば、知識を身につけておくことが大切です。何もわからないまま不動産会社に土地の売却を任せきりにすると、せっかくの高値売却のチャンスを逃してしまうかも知れません。あらかじめ知っておきたい、土地売却の知識をチェックしていきましょう。

土地の売却の流れ 5つのステップ

土地の売却は次の流れで進めます。

それぞれのステップについて解説しましょう。

土地売却前に知っておけば良かった…土地の売却の進め方を徹底解説！

初めて土地を売る場合、まずは売却に関する全体の流れを把握することが大切です。本記事では、……

不動産会社の査定を受ける

土地の売却で最初に行うのは、不動産会社の査定を受けることです。近年ではインターネットで自宅にいながら査定を依頼できるため、不動産会社にわざわざ出向かなくても土地の市場価格を把握できます。なお、査定を依頼するときは、複数社に依頼するのがポイントです。1社だけだと市場価値がわかりにくいのですが、複数社に依頼することでおおよその市場価値をつかめます。

土地を売却する意志が固まっている人は、訪問査定がおすすめです。実際に不動産会社の担当者に土地を見てもらって査定してもらえば、より正確な査定価格がわかります。

不動産会社を選んで媒介契約を交わす

信頼できる不動産会社が見つかったら、土地の売却の媒介契約を交わします。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ契約内容が違うため、売りたい不動産の種類や市場価値に合わせて選ぶことが大切です。媒介契約の違いは次のとおりです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、媒介契約を結んだ不動産会社以外とは取引できません。ただし、専任媒介契約は依頼主が自分で買い手を見つけたときの取引が可能です。複数の不動産会社に幅広く土地の買い手を探して欲しい場合は、一般媒介契約を選びましょう。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は制約がありますが、自社だけが依頼を受けているので熱心に販売活動をしてくれる可能性があります。自由な条件で土地の売却を進めたい人は、一般媒介契約が適しています。

販売活動を開始する

媒介契約を締結すると、不動産会社が販売活動を開始します。販売活動を行うときは、土地の売り出し価格の設定が必要です。売り出し価格は売主の希望と不動産会社の査定価格を踏まえ、最終的に売主が決定します。売り出し価格が市場価格と見合っていないと、なかなか土地が売れないおそれがあるため、不動産会社のアドバイスも受けながら適切な価格にしましょう。

不動産会社はインターネットの不動産ポータルサイトに広告を掲載するほか、新聞の折り込みチラシやダイレクトメールなどで集客を行います。

買主と売買契約を交わす

買主が見つかり双方の条件が合意したら、いよいよ土地の売買契約の締結です。売主・買主ともに必要な書類などをそろえて、売買契約書を作成します。買主はこのときに手付金を支払いますが、現金で土地の購入代金の10%程度が一般的です。

売買契約時に発生する費用には、印紙代と仲介手数料があります。印紙代は取引価格によって違いがあり、2027年（令和9年）3月31日までの間に作成される不動産譲渡契約書は軽減税率が適用されます。たとえば、1,000万円を超え5,000万円以下の土地の取引は、通常2万円のところ1万円です。仲介手数料は売買契約時に半分を支払い、残り半分は引き渡し時に支払います。

仲介手数料は宅建業法で上限額が定められており、400万円を超える取引の場合は次の速算式で計算します。

たとえば、売買価格1,000万円の土地を売却した場合の仲介手数料を、式に当てはめて計算すると39万6,000円となります。なお、土地の売買には消費税がかかりませんが、仲介手数料はサービス業務の一種であるため消費税がかかります。

決済・土地の引き渡しを行う

売買契約書を締結したら、指定した期日に決済と土地の引き渡しを行います。最初に行うのは土地代金の決済です。買主から売主に残代金が支払われたのを確認後、不動産会社に対して残りの仲介手数料を支払います。

すべての支払いと手続きを終えたら、売主から買主に所有権を移転します。所有権移転の手続きは司法書士が行うのが一般的です。決済と引き渡しは同時に行うのが原則（同時履行）なので、決済日の同日に代金の授受と所有権移転登記の手続きを実行します。

実際の取引の現場では、決済日に司法書士が立ち会い、売主が残金を受け取ったことを確認すると同時に、所有権移転登記に必要な書類の一式を預かるのが一般的です。その後、司法書士が法務局に所有権移転登記の書類一式を提出します。申請してから登記完了までには、1～2週間かかります。これで土地の売却は完了です。

土地の売却で必要な準備

土地を売却するときに必要な準備は次のとおりです。

ここでは、それぞれの準備について解説します。

売却に必要な書類を用意する

土地を売却する際は、以下のような書類が必要です。

そのほか、必要に応じて用意します。なお、書類が必要なタイミングは引き渡し時です。残代金の決済や所有権移転登記のときに使用します。

土地を売るには何が必要？書類、手続き、費用を解説

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相続した土地は相続登記を行う

土地の相続をした人は、土地所有者の名義変更登記が必要です。土地の名義を自分に変更してからでないと、売却はできません。ちなみに、2024年（令和6年）4月1日から相続登記の申請が義務化されており、正当な理由もなく申請を怠ったときは、10万円以下の過料の適用対象となります。遺産分割協議による相続登記の申請は次の流れで行います。

まずは戸籍の証明書（戸除籍謄本等）を取得し、法定相続人を特定します。次は相続人間で、被相続人（亡くなった方）の財産をどのように分けるかを話し合い、遺産分割協議書として書面を作成します。次は登記申請書の作成です。相続登記は、所有権の移転登記なので、「所有権移転」と記載します。作成後、法務局（登記所）に提出して登記が完了となります。

測量をして境界を確定する

土地を売却するときには、測量をして境界の確定（確定測量）が必要なケースがあります。

境界標（境界の点や線の位置を表すための標識）がないなど、隣地との境界が明確ではない場合、確定測量の実施がおすすめです。地価の高い土地を売却する際も、測ったほうが適正な金額で売れる可能性があります。

土地そのものを物納して相続税を納めるときも、確定測量図を提示します。ローンの借入などの理由で土地に抵当権を設定する場合は、担保物件の正確な評価額を算出するために確定測量が必要です。

残置物などの不要なものを処分する

土地の売却は「更地」での引き渡しが原則のため、ゴミなどが残っていた場合は売主が処分します。自分で処理しきれない場合は、廃棄物処理業者に依頼するのが一般的です。処理業者を選ぶときは、廃棄物収集運搬業許可を持っているか会社のWebサイトなどで確認しましょう。

なお、不動産会社に買取をしてもらう場合は、残置物が残ったままでも問題ありません。不動産会社は買取価格から、残置物処理の費用を差し引いた金額を提示します。残置物の処理は不動産会社が行うので、売主は手間をかけずに売却できます。

早く土地を売るべき理由

相続などのきっかけで土地を承継しても、利用する予定がない場合もあります。そのようなケースでは、なるべく早めに売却するのもよい方法でしょう。理由として次のようなものが挙げられます。

早めに土地を売るべき理由を見ていきましょう。

土地だけだと固定資産税の負担が重い

家屋を解体して更地にすると、固定資産税が高くなります。ただし、税率が上がるわけではありません。家屋が建てられていた土地は固定資産税の軽減措置（住宅用地の特例）が適用されるため、本来納めるべき税額が抑えられていたのに過ぎないのです。住宅用地の特例の内容は、次のとおりです。

固定資産税評価額は固定資産税を決める際の基準となる価格のことで、課税明細書に記載されています。住宅が建てられている土地は、課税標準額が小規模住宅用地だと6分の1に抑えられているため、税額が本来の6分の1になるわけです。たとえば、いままで土地の固定資産税として年間10万円を払っていた場合、更地にすると住宅用地の特例を受けられなくなるため60万円を納めることになります。

相続した土地なら特例が利用できる

相続した土地であれば「相続税の取得費加算の特例」を利用して、所得税を抑えられます。適用されるのは、相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以後3年を経過する日までに相続した財産（不動産）を売却した場合です。その財産を取得した人が相続税を納めていることも、要件のひとつとなります。

相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することで、所得税を軽減できるのがメリットです。この特例の適用を受けるには、必要書類を添えて確定申告を行う必要があります。

共有名義は将来のリスクが高い

相続などで土地を複数人の名義で所有している（共有名義）場合、相続を重ねるたびに名義人が増えます。 共有物件は共有持分者が単独で活用したり、処分したりできないため、せっかくの資産をうまく活かせないおそれがあります。

さらに、共有持分者は自分の共有持分だけであれば売却が可能です。ほかの共有持分者が相談せず、勝手に売却してしまうことも考えられます。土地が共有名義になったのであれば、早い段階で売却したほうが面倒なトラブルに巻き込まれないでしょう。

相続した土地の維持はコストがかかるので早めの売却がオススメです。一括査定で不動産会社に相談してみましょう

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土地を売却するときの注意点

土地を売却したあとに買主とトラブルにならないよう、いくつか注意しておきたい点があります。売却するときは、次のポイントを押さえておきましょう。

それぞれの注意点を解説しましょう。

土地売却には注意点が多い！正しい進め方と併せて解説

土地の売却には多くの注意点があります。多額の費用が必要だったり、そもそも売却できない土地……

立地以外にも形状などで価格が変わる

土地の売却で大きく影響する条件には、立地のよさがあります。最寄駅から近く、周辺に商業施設などがある土地は早めに売れる可能性があります。しかし、いくら立地がよくても、三角形や台形など使いにくい形状の土地は売りにくいといえます。基本的に正方形や長方形など四角形の土地が、敷地を効率よく使えるため人気です。

用途地域の規制により、建物を建てるときに制限が多い場合も価格が下がることが考えられます。立地がよければどんな土地でも売れるとは限らないので注意しましょう。

地中埋設物、土壌汚染などのリスクがある

地中埋設物がある土地や土壌汚染地は、リスクがあるため評価が下げられます。地中埋設物をめぐっては、しばしばトラブルになることも少なくありません。更地で購入した土地を売却したときだと、買主が土地を購入後に家を建てようとしたら地中埋設物が発見されることがあります。そういった場合、地中埋設物の除去費用や地盤改良費用などを、売主に請求することになるのです。

土壌汚染も、リスクが高い土地のひとつです。土壌汚染とは土壌が有害物質により汚染された状態を指しており、工場などからの有害物質を含む原料や廃液の漏洩が挙げられます。土壌が汚染された土地は、利用する人の健康被害につながるおそれがあります。工場や事業所がある土地の売却を検討している場合は、売却時に調査を求められることがあるため、売却前に調査をしておくと安心して取引できます。

個人売買は避けたほうが無難

不動産会社が見つけた買主と契約する場合、仲介手数料がかかります。仲介手数料は売買契約が成立した場合、不動産会社に「成功報酬」として支払うお金です。たとえば、1,000万円の土地を売却する場合の仲介手数料の上限は、39万6,000円（税込）となります。

ちなみに個人売買の場合は不動産会社が仲介に入らないため、手数料がかかりません。土地だけの場合は隣の家の人などが購入したがることがあり、個人間で取引するケースも見られます。

隣の人が「土地を売ってほしい」といってきたときの対処法と注意点

隣に住む人が「自分の土地を売ってほしい」といってきたとき、どのように対応すればよいのでし……

ただし、個人売買には次のようなリスクがあります。

不動産の専門知識がないと、契約書を作成しても法的に問題があることも考えられます。売却後に買主との間でトラブルが発生しても自分で処理できずに、弁護士に依頼するおそれもあります。個人売買はリスクが高いため、トラブルを避けたい場合は、不動産会社に仲介を依頼して進めたほうが安心して取引を行えます。

土地の売却は一括査定サイトが便利

一括査定サイト「リビンマッチ」は、複数の不動産会社へ査定を依頼できるサービスです。複数の不動産会社に問い合わせる手間がかからないため、土地の売却をスムーズに進められます。

土地の売却を検討している人は、リビンマッチで査定を依頼して、信頼のできる不動産会社を見つけてください。

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