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土地の譲渡について徹底解説！かかる税金や費用、譲渡の手順とは
土地を他者に譲る方法は「譲渡」「贈与」「相続」の3つです。この記事では土地を譲りたいと検討している人に向けて、譲渡にかかる税金や費用、譲渡の手順について解説します。
もくじ
土地の「譲渡」とは
土地の「譲渡」とはどのようなものか解説します。譲渡に似た手続きとして「贈与」や「相続」もあるため、どのように異なるのかを理解しておくことが大切です。
「譲渡」とは有償で土地の権利を譲り渡すこと
不動産取引において、譲渡とは「有償で土地の権利を譲り渡すこと」を意味します。つまり、譲渡とは「売却」を意味するのです。土地の譲渡には、売却益を伴う場合があります。売却益は所得税や住民税の対象であり、土地を譲渡した人が課税対象者です。
「贈与」との違い
不動産を無償で他人に譲ることは、譲渡ではなく「贈与」といいます。贈与だと課税対象は資産を受け取った人になりますが、納税額や納税率は互いの関係や贈与額によって異なります。
贈与は親から子や親族、友人に対して無償で土地を譲るケースが一般的です。いずれも本人が自主的に申し出るものであり、他者から要求されて行うものではありません。譲渡と贈与の相違いは、次の表のとおりです。
| 対価 | 課税対象者 | |
|---|---|---|
| 譲渡 | 有償 | 譲渡した側 |
| 贈与 | 無償 | 贈与された側 |
「相続」との違い
土地の「相続」とは、土地の所有者が亡くなった際に法律や遺言に基づき、その土地が遺族や指定された相続人に移転されることです。相続権を持つ人が複数いる場合、遺産分割協議を開いて関係者全員の同意を得る必要があります。譲渡が相続と異なる点は、次のとおりです。
| 譲渡 | 生存している者同士の不動産取引 |
|---|---|
| 相続 | 所有者が亡くなった場合の不動産の移転 |
土地を譲渡する際にかかる税金について
土地を譲渡する際にかかる税金は、次のとおりです。
- 所得税（復興特別所得税を含む）
- 住民税
- 登録免許税
- 印紙税
ここでは、それぞれの税金について解説します。
所得税
土地を譲渡（売却）した場合、譲渡所得が生じます。これにより、譲渡者は所得税の支払い義務を負うのです。所得税は、課税所得に対して税率をかけることで算出されます。課税所得は次の計算式で求められます。
- 収入金額：売却代金
- 取得費：購入時の支払い代金・諸費用
- 譲渡費用：不動産仲介手数料など
- 特別控除額：マイホーム売却時の特例など
なお、購入時期が古く取得費が不明な場合、取得費は売却金額の5％です。譲渡所得にかかる税金は、確定申告の後に振替納税か現金で納付します。
h4：復興特別所得税
復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源に充てるために導入された税金で、所得税や法人税に上乗せする形で徴収されます。所得税に対して税額の2.1％が上乗せされるものであり、土地の譲渡所得に関しても同様です。
| 適用期間 | 2013年1月1日から2037年12月31日（予定） |
|---|---|
| 税率 | 所得税額（譲渡税額）の2.1％ |
住民税
土地を譲渡した場合は譲渡益に対する税金として、住民税を自治体に納める必要があります。納付方法は普通徴収と特別徴収の2種類あり、譲渡した翌年に確定申告をして納めます。税率は、次の項で示すとおりです。
所得税と住民税の税率は所有期間で異なる
所得税と住民税の税率は、土地を所有していた期間によって、「短期」と「長期」の2種類に区別されます。
短期譲渡所得の場合
譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の土地を譲渡する場合、「短期譲渡所得」として扱われます。所得税と住民税の税率は、それぞれ次のとおりです。
- 所得税：30％
- 住民税：9％
課税対象となる譲渡所得の金額が500万円の場合、各税金の金額は次のとおりです。
- 所得税：500万円×30％＝150万円
- 住民税：500万円×9％＝45万円
長期譲渡所得の場合
譲渡した年の1月1日時点で、所有期間が5年以上の土地を譲渡する場合、「長期譲渡所得」として扱われます。所得税と住民税の税率は、それぞれ次のとおりです。
- 所得税：15％
- 住民税：5％
課税対象となる譲渡所得の金額が500万円の場合、各税金の金額は次のように計算できます。
- 所得税：500万円×15％＝75万円
- 住民税：500万円×5％＝25万円
登録免許税
登録免許税とは、土地や不動産の登記を行う際に課せられる税金です。土地を譲渡する場合であれば、土地の名義を変更する際にかかります。登録免許税は、次のような計算で算出できます。
税率は、土地の所有権を移転する登記であれば2％です。たとえば、売却価格が500万円の場合、登録免許税は10万円です。
印紙税
印紙税とは、契約書や約束手形などの特定文書を作成した際に課せられる税金です。土地を譲渡する場合は、土地売買契約書に収入印紙を貼って納税します。なお、2027年（令和9年）3月31日までに作成された契約書は、印紙税に軽減措置が設けられます。
| 契約金額 | 税額 | 軽減後の税額 |
|---|---|---|
| 500万円超 1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
特別控除について
マイホームを譲渡する際、一定の条件を満たせば特別控除の対象となります。特別控除を利用することで譲渡所得を減らせるため、結果として節税になります。また、譲渡損失がある場合も損益通算や繰越控除の措置が受けられるため、特別控除の条件を確認しておくことが大切です。
マイホームを売って譲渡益が出た場合
マイホームを譲渡した場合、長期譲渡所得・短期譲渡所得にかかわらず最高3,000万円の控除が受けられます。控除後の課税所得金額は、前述の「所得税」で示した計算式で算出可能です。ほかにも譲渡した年の1月1日時点でマイホームの所有期間が10年を超える場合は、「3,000万円の特別控除」を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して軽減税率を適用できます。
また、マイホームを譲渡した年の前年から翌年までの3年間で、マイホームの買い換えをした場合は、譲渡益への課税を繰り延べられる特例もあります。
参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」
土地の譲渡で譲渡損失があった場合
譲渡損失があっても、次の条件に該当すれば損失金額に対して損益通算および繰越控除をすることが可能です。
- マイホームを譲渡した年の前年から翌年までの3年間に新たなマイホームを取得した場合
- 住宅ローンの支払いが残っているマイホームを譲渡して損失が生じており、一定の条件に合致している場合
ただし、売主と買主の関係が親子や夫婦など特別な関係の場合、これらの特例は適用できません。特例が適用された場合、譲渡損失を給与所得や事業所得などほかの所得と損益通算できます。損益通算しても損失が残った場合、その金額は翌年以降3年以内であれば、各年分の所得から繰越控除が可能です。
参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」
土地を譲渡する際の費用
土地を譲渡する際、税金以外にも次のような費用がかかります。
- 仲介手数料
- 抵当権抹消費
- 測量費用
それぞれの費用について、解説します。
仲介手数料
仲介手数料とは、不動産会社に譲渡（売却）の仲介を依頼すると発生する費用です。宅地建物取引業者である不動産会社が、売却業務を行った報酬として設定するものであり、売主は売却が成立した際、不動産会社に支払わなければなりません。譲渡契約を結ぶ際に半分支払い、買主の決まった際に残り半分を支払うケースが一般的です。
仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって上限が定められています。上限額は次のとおりで、不動産の取引額に応じて料率が異なります。
| 取引額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 取引額の5％ |
| 200万円超 400万円以下 | 取引額の4％＋2万円 |
| 400万円超 | 取引額の3％＋6万円 |
なお、仲介手数料には消費税が発生するため、注意が必要です。
抵当権抹消費
土地のローンを完済すると抵当権が抹消されますが、抵当権抹消の手続きにかかる費用が抵当権抹消費です。ローンの支払いが残っている状態で譲渡した場合も、この費用がかかります。抵当権抹消費には、司法書士に手続きを頼む際の依頼料や抵当権抹消の登録免許税が含まれます。抵当権抹消の登録免許税は、不動産登記1件につき1,000円です。
自分で手続きを行えば抵当権抹消の登録免許税の金額のみに抑えられますが、非常に複雑なため司法書士に依頼することをおすすめします。
測量費用
土地を譲渡する場合、原則として確定測量図が必要です。確定測量図とは、隣接する土地との境界を明確にし、正確な面積を示す図面です。確定測量図を売主が持っている場合は費用はかかりませんが、持っていない場合は測定から作成まで行う費用がかかります。
測量費用は土地の広さによって異なりますが、60〜100万円かかることが一般的です。
土地を譲渡する手順
ここでは、土地を譲渡する手順について解説します。契約に必要な書類を準備したり、契約内容を確認したりなど、土地譲渡の際にはすべきことがたくさんあります。また、買主が決まっていない場合は、募集から始めなければなりません。土地の譲渡完了までは、3カ月以上かかることが一般的とされています。
①事前準備を行う
土地を譲渡する場合、不動産会社へ相談する前に準備が必要です。次のようなことを事前に行っておくと、スムーズに相談ができます。
- 譲渡したい理由や土地の現状を整理する
- いつまでに譲渡するかを決める
- おおよその譲渡金額を決める
- 必要書類を集める
査定に必要な登記識別情報（登記済証）や、固定資産税の課税通知書など、必要書類の準備をします。また、前述した確定測量図の有無についても、事前に調べておくことが大切です。
②不動産会社に査定を依頼する
事前準備ができれば、不動産会社に土地の査定を依頼します。不動産会社は立地や周辺環境、市場動向などを考慮して査定します。不動産会社によって細かな基準が異なるため、複数の会社から査定を受け、金額を比較・検討することが重要です。
不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」は最大6社まで、不動産会社へ査定を依頼して比較ができます。土地の売却を検討している人は、一括査定をお試しください。
③不動産会社と媒介契約を結ぶ
提示された査定内容に納得できれば、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に土地の譲渡手続きを委託する契約です。媒介契約には、次の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
各媒介契約には、次のような特徴があります。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 自身での直接取引 | 可能 | 可能 | 不可 |
| 複数の不動産会社と契約 | 可能 | 不可 | 不可 |
| 契約期間 | －（行政指導で3カ月以内と規定） | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
| 不動産会社からの報告頻度 | － | 2週間に1度以上 | 1週間に1度以上 |
| 不動産会社による「レインズ」への登録義務 | － | 契約から7営業日以内 | 契約から5営業日以内 |
レインズ（REINS）とは、国土交通大臣指定した公益法人「不動産流通機構」が運営するネットワークシステムで、会員の不動産会社間で売り手・貸し手の情報を共有できるシステムです。
④販売活動を始める
媒介契約を結んだら、販売活動を開始します。査定価格を参考にしながら、売り出し価格を決定します。この際、購入希望者から価格交渉があることを前提に、想定より高めの金額に設定することが一般的です。相場より著しく高い場合は希望者が現れないおそれがあるため、不動産会社とコミュニケーションをとりながら適正価格に調整する必要があります。
⑤譲渡契約を結ぶ
価格交渉によって両者が納得すれば、仲介する不動産会社を含めた三者で集まって譲渡契約（売買契約）を結びます。譲渡契約書には価格や引き渡し時期などが記載され、売主と買主双方の署名と捺印が必要です。また、契約時に買主は手付金を支払わなければなりません。
⑥決済と土地の引き渡しを行う
譲渡契約書で取り決めた日に、土地代金から手付金を引いた残額の支払いを受け、土地を引き渡します。土地の所有権が移転するため、法務局に対して所有権移転登記を申請します。その後、売主が不動産会社に媒介契約の報酬を支払えば、取引完了です。
⑦確定申告をする
土地の譲渡によって売却益を得た場合には、確定申告が必要です。申告期間は例年2月16日から3月15日までと決まっているため、遅れることなく申告しましょう。遅れた場合、延滞税が課せられる場合もあります。
土地を売却した年度の確定申告書、ならびに譲渡所得の計算書類を用意します。前述したとおり、譲渡にかかる税金は所有期間や譲渡価額などの条件に応じて異なるため、税理士や会計士に相談することがおすすめです。
土地を譲渡するときのポイント
土地の譲渡では、大きな金額が動きます。また、専門家にしかできない手続きや法的な決まりが多いため、事前の情報収集がとても重要です。ここからは、土地の譲渡で注意すべきポイントについて解説します。
不動産売買契約書の内容をよく確認する
売買契約書の内容は、十分に確認しましょう。契約書に不備があったり、契約内容を当事者が把握していなかったりすると、その後のトラブルにつながります。契約内容に違反すると違約金が発生するおそれもあり、売却益を減らしかねません。たとえば、契約の前提となる事柄を当たり前だと考えてしまい、その内容が契約書に盛り込まれていないケースがあります。契約してから「思っていた契約と違う」と買主から声が上がると、改めて両者で話し合って契約内容の修正に合意する必要が生じます。
本来は不要な時間や費用がかかるため、売買契約書に見落としがないように確認しましょう。
個人間の無償譲渡は受取手側の負担が大きい
個人間で土地を無償譲渡する場合は、贈与にあたります。贈与の場合、譲渡する側に税金の支払い義務はありません。それに対して、譲渡された側には贈与税が課せられるとともに登録免許税が発生します。このように、無償での譲渡は受け取る側にとってメリットがあるように思えますが、実際には負担が大きいのです。
また、著しく安い価格で譲渡する場合はみなし贈与と判断されるケースがあり、譲渡された側に贈与税が課せられる可能性があります。
個人から法人への無償譲渡は「みなし譲渡所得税」がかかる
個人から法人へ土地を無償譲渡（贈与）する場合は、贈与する側にみなし譲渡所得税が課せられ、贈与される法人側に法人税が課せられます。購入時の価格より時価が高くなった状態で法人へ譲渡する場合、譲渡側の資産が増えているとみなされるため、譲渡側の個人に所得が生じていなくてもみなし譲渡所得税が課せられるのです。この点は非常に見逃しやすいため、改めて理解しておくことが大切です。
土地の無償譲渡を検討している場合の注意点
個人間で土地の無償譲渡を行う場合は通常、不動産会社は関与しません。したがって、宅建士が行う手続きに関して、自分で進める必要があります。このため、書類や内容の不備でトラブルにつながるケースがあるのです。
自治体に相談しながら自分で行えば有意義な勉強になりますが、可能であれば司法書士や行政書士、仲介業者などの専門家に有償で相談することをおすすめします。
土地の譲渡を仲介する不動産会社の選び方
土地を譲渡する際、仲介を依頼する不動産会社は慎重に選びましょう。会社によって、土地譲渡に関する知識・経験・情報量が異なります。また、譲渡したい土地が所在する地域に強みを持つ不動産会社であれば、安心して仲介を任せられます。
具体的には次のポイントを考慮して、不動産会社を選びましょう。
査定額の根拠を説明できる
土地を何らかの根拠に基づいて査定をしているのなら、不動産会社はその根拠を説明できるはずです。周辺にある土地の売却価格や、似たような物件の売却実績などを踏まえて、なぜその査定額になったかを明確に説明できる会社が好ましいといえます。
根拠が説明できない場合、顧客に知られたくない要因があったり知識がなく何らかのデータを受け売りで示していたりといったおそれがあります。売却価格が高いと思って依頼しても、最終的に大幅に値下げした価格で売ることになりかねません。
土地売却の実績が多い
検討中の不動産会社に、類似した土地の売買実績があるかを確認しましょう。たとえば、譲渡する土地と似た物件や、譲渡する物件と同じ地域にある物件の売買実績です。知名度が高く広範囲に展開している不動産会社でも、その地域に精通しているとは限りません。
戸建て用の土地・マンション用の土地・商業用の土地のように、土地ごとの利用価値を活かして売却してもらえる会社や、依頼する土地の種類・用途に関する実績が豊富な会社をおすすめします。
担当者の対応が丁寧
担当者のスキルや相性も、土地売却の成果に影響します。不動産会社の評判がよくても、担当者の対応が悪い危険性もあります。
相談をもちかけた際の対応が早い、やりとりに専門性を感じられるなど、担当者の対応を早い段階で見極めることが重要です。能力だけでなく人柄も見る必要がありますが、契約してから急に対応が豹変するおそれもあります。担当者の不自然な対応には、前もって注意しておきましょう。
集客ツールが多く窓口が広い
不動産会社が、集客に積極的かを見極めることも重要です。たとえば、土地の購入希望者が利用するメディアに広告や情報提供などで働きかけていれば、その不動産会社は評価に値するでしょう。店頭広告や新聞の折込チラシ、インターネット集客など、買主と接触できる窓口が広いほど集客のチャンスが生まれます。
また、Webサイトやアプリに写真掲載数が多かったり、物件情報が詳しく掲載されたりしているかも確認しましょう。
顧客情報を豊富に持っている
依頼する土地について、買う可能性のある顧客がいるかを尋ねてみましょう。この際、「何人か見込み客がいる」といった具合に、参考になる情報を提供できる会社は良心的です。買主のつく可能性が高ければ価格も高く設定できるため、売り手にとっては取引を有利に進められるのです。
一度に複数の不動産仲介業者へ査定依頼できるサービスがおすすめ
土地を譲渡するときは、できるだけ高く購入してもらえる買主を探したいところです。もし、査定依頼をする不動産会社が1社のみの場合、査定価格が相場に適しているかわかりません。従って、土地を売却するときは、できるだけ複数の不動産会社に相談しましょう。査定価格を比較すれば、おおよその相場を把握できます。
また、なかには土地の価値を見抜き、高く評価してくれる不動産会社が見つかる可能性もあります。ニーズに合った販売活動をしてくれるため、思ったより高く売れるかもしれません。こういったチャンスを獲得するためにも、査定を依頼するときは一括査定サービスの利用がおすすめです。
まとめ
土地の譲渡にかかわる税金の種類や特別控除について理解し、譲渡の際に必要な諸費用についても把握していると、譲渡手続きがスムーズに進められます。仲介を依頼する不動産会社は、査定に納得でき、顧客や市場を豊富に抱えているかを重視することが大切です。また、親切に対応してもらえる会社を選ぶことも契約上、重要です。不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」を利用すれば最大6社の不動産会社に依頼でき、土地の査定額を比較できます。土地の売却を検討されている人は、一括査定をご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
