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土地売却時の税金対策の基礎知識と受けられる控除について解説

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土地売却時の税金対策の基礎知識と受けられる控除について解説

土地を売却する場合、大きな金額が動くためそれに伴って税金も大きくなる傾向があります。しかし、特別控除や特例などを利用できると、納める税金を安くすることが可能です。

この記事では、土地売却で受けられる可能性がある控除について解説をします。ぜひ、控除について理解を深め、税金対策の参考にしてください。

土地を手放す3つの方法

土地を手放し、ほかの人に渡す方法は「譲渡」「相続」「贈与」の3つです。

土地を手放す方法
土地を手放す方法 方法の説明
譲渡 一般的なほかの人への対価を受け取って売却する
相続 親や親族などが所有していて、持ち主が亡くなった場合に土地を引き継ぐ
贈与 無償で対価を払わずに譲る

売却による譲渡所得の計算方法

土地 売却 税金 控除

土地を売却して得た所得を譲渡所得といい、譲渡所得には税金がかかります。土地の譲渡で得られた利益は、給与所得の申告とは別に確定申告が必要です。

譲渡所得とは?

譲渡所得とは、「不動産の売却額」から「購入額・売却にかかった経費」を引いた差額の「利益」を指します。つまり、不動産購入前と売却後を比べ、いくら儲かったかを示す額です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の式で計算します。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-譲渡費用

譲渡価額は売却額、取得費は土地の購入額です。取得費には購入手数料や設備費、改良費なども含みます。譲渡費用は、仲介手数料や測量費など土地の譲渡にかかった費用のことです。

土地の取得費が分からない場合

譲渡所得を計算するにあたり、書類を紛失してしまっていて証明できない場合があります。その場合には、売却して得た金額の5%を取得費として算出できます。

そのほかの方法として、正確に算出できる「市街地価格指数」を用いることも可能です。算出方法は、以下のとおりです。

取得費=土地の譲渡代×購入当時の市街地価格指数÷現在の市街地価格指数

市街地価格指数を適用するには、取得費の参考になる情報が一切ないこと、購入先が第三者であることなどの条件があり、必ず認められるとは限りません。もし認められなかったときは、譲渡価額の5%が取得費になります。

譲渡所得にかかる税金の種類

土地を売却した際にかかる税金には、以下の種類があります。

譲渡所得にかかる税金の種類
税金の種類 内容 納付時期
印紙税 成約価格

  • 1,000万円超~5,000万円:2万円
  • 5,000万円超~1億円:6万円
  • 1億円超~5億円:10万円
売買契約が成立したとき
登録免許税 不動産1つにつき1,000円 抵当権抹消登記をしたとき
所得税 短期:課税譲渡所得×30%
長期:課税譲渡所得×15%
売却した翌年の確定申告時
住民税 短期:課税譲渡所得×9%
長期:課税譲渡所得×5%
売却した翌年の6月以降
復興特別所得税 所得税額×2.1% 売却した翌年の確定申告時

印紙税とは、土地売却時に作成する売買契約書にかかる税金です。納税額は契約書に記載された金額によって変動します。なお、2024年(令和6年)4月1日から2027年(令和9年)3月31日までは、不動産譲渡契約書にかかる印紙税に軽減措置が適用されます。軽減率は次のとおりです。

  • 10万円超から1億円以下の売買契約:50%軽減
  • 1億円超から5億円以下の売買契約:40%軽減
  • 5億円超の売買契約:20%軽減

登録免許税は、家や土地等の不動産の登記をする際に課される税金です。1つの不動産につき1,000円です。所得税と住民税は、譲渡所得がプラスになったときだけ発生します。

また、不動産の所有期間に応じて所得税と住民税の税率が変わるため、注意してください。

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率
種類 所有期間 所得税 住民税 合計
短期譲渡所得 5年以下 30% 9% 39%
長期譲渡所得 5年超 15% 5% 20%

所有期間は売却した年の1月1日現在での期間

所得税の納付は、確定申告のあとに振替納付もしくは現金納付で行います。

住民税の徴収方法は、普通徴収と特別徴収があります。普通徴収は、売却した翌年の6月以降に届く納付通知書に従って、届き次第自分で納税が必要です。特別徴収は、勤めている会社の給与から天引きされます。

復興特別税は、平成23年12月2日に東日本大震災から復興することを目的として創設されました。2011〜2037年までの各年分の基準所得税額が対象です。

土地の売却時に利用できる控除や特例措置

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土地を売却したときは、控除や特例などを利用することで、税金を安く抑えることが可能です。ここからは土地の売却で利用できる控除や特例について、詳しく解説します。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却した際に、所有期間にかかわらず譲渡所得から最大3,000万円の控除を受けられます。原則として土地のみの売却では控除の特例を適用できませんが、マイホームを壊して更地になった土地に対して1年以内に譲渡契約を結ぶ場合には適用可能です。

申請手順と必要な書類

3,000万円の特別控除の適用を受けるには、確定申告のときに以下の書類を添付する必要があります。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

また、売買契約日の前日にそのマイホームを売った人の住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合は、次の書類も必要です。

  • 戸籍の附票の写し
  • 消除された戸籍の附票の写し
  • その他これらに類する書類(マイホームを売った人が居住用に購入したことが分かるもの)

居住用財産の軽減税率特例

居住用財産の軽減税率特例は、土地および取り壊した家屋を所有した期間が10年以上であれば、譲渡所得に対して軽減税率が適用されるものです。居住用として購入した土地を売ったその年の1月1日時点で、所有していた期間が10年を超えていることが条件です。

また、前述した居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と、併用して利用できます。以下は、居住用財産の軽減税率適用後の税率です。

居住用財産の軽減税率適用後の税率
課税長期譲渡所得金額 所得税率 住民税率
6,000万円以下の部分 10% 4%
6,000万円超の部分 15% 5%

申請手順と必要な書類

居住用財産の軽減税率特例は、確定申告書に下記の書類の申請をすると適用を受けられます。

  • 土地・建物用の譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)
  • 売却した居住用家屋やその敷地の登記事項証明書

なお、売買契約日の前日に、そのマイホームを売った人の住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合は居住用財産の3,000万円特別控除と同様、戸籍の附票の写しや消除された戸籍の附票の写しなどの書類が必要です。

居住用財産の買換え特例

居住用財産の買換え特例とは、住んでいたマイホームを売却して売却した金額よりも高額な居住用家屋を新たに購入する場合に課税を繰り延べできる制度です。

家屋を解体し、その年の1月1日にそれまでの所有期間・居住期間が10年を超える際に適用できます。ほかにも前述した2つの特例を受けていないことや、買換え時期、買い換えた家屋の床面積などさまざまな要件が必要です。

申請手順と必要な書類

居住用財産の買換え特例を受ける際には、次の書類を添えて確定申告をします。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • 売却した資産の家屋が国内にある、以前に住んでいたなどの事実のどれかにあてはまることが分かる書類
  • 所有期間が10年を超えるものであることを明らかにする書類(登記事項証明書など)
  • 買い換えた家屋の登記事項証明書や売買契約書の写し
  • 買い換えた家屋が建築後使用されたことがない場合、確認済証の写しや検査済証の写しなど
  • 中古家屋に買い換えた場合、取得の日から25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、または耐震基準適合証明書など

相続空き家の3,000万円特別控除の特例

相続または遺贈により取得した家屋や土地を売却した際に、以下の要件を満たす場合は最高3,000万円まで譲渡所得を控除できます。また、2024年(令和6年)以降は、家屋や土地を取得した相続人が3人以上だと、売却した際の控除額は最大2,000万円までになります。

申請手順と必要な書類

相続空き家の3,000万円特別控除の申請には、以下の書類を用意します。

  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
  • 家屋や土地が相続されたことを証明する書類
  • 空き家が存在する市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書
  • 耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しなど

特定のマイホーム譲渡時の損益通算・繰越控除の特例

特定のマイホーム譲渡時の損益通算・繰越控除とは、マイホームの買換えをせず売却のみを行って損失が生じた場合に適用できる特例です。住宅ローンの残高よりも低い金額で売却して譲渡損失が発生した場合に、その年の所得から控除(損益通算)を適用できます。その年に控除しきれなかった場合、翌年以降3年以内に繰り越して控除を受けられます。住宅ローン控除との併用も可能です。

申請手順と必要な書類

特定のマイホーム譲渡時の損益通算・繰越控除の適用を受けるには、売却した年度の確定申告で適用を受ける旨の申告と必要書類を添付して提出します。必要書類は、次のとおりです。

  • 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の対象となる金額の計算書
  • 所有期間が5年が超えることが分かる書類(登記事項証明書や売買契約書の写しなど)

マイホーム買換え時の損益通算・繰越控除の特例

「マイホーム買換え時の損益通算・繰越控除の特例」とは、居住していた土地を売却してマイホームを新しく買い換えた際に損失(譲渡損失)が生じると使える特例です。

要件を満たせば、その譲渡損失をほかの所得から控除(損益通算)できます。その年に控除しきれなかった譲渡損失は、翌年以後3年以内に繰り越して控除(繰越控除)できます。

申請手順と必要な書類

マイホーム買換え時の損益通算・繰越控除の適用には、譲渡損失が生じた年分の所得税に関する確定申告書類にこの特例の適用を受ける旨を記載します。確定申告の際には、確定申告書のほかに次の書類が必要です。

  • 特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 売却した土地家屋の譲渡所得計算明細書や売買契約書の写し
  • 買い換えた土地家屋の登記事項証明書や売買契約書の写しなど

そのほかの各種特別控除

公共事業のために建物や土地を売却した場合は、5,000万円の特別控除が受けられます。また、国や公共団体実施の土地区画整理事業が理由で不動産を売却した際に、2,000万円の特別控除を受けられる制度もあります。

土地売却の税金シミュレーション

土地 売却 税金 控除

ここでは、土地売却時にかかる税金についてシミュレーションを行います。売却額が1,000万円の場合、2,000万円の場合を想定して、それぞれ税金を計算してみましょう。

1,000万円の場合

1,000万円で売却した土地に課される税金を、次の例で計算してみましょう。

  • 譲渡価額:1,000万円
  • 譲渡費用:100万円
  • 取得費:600万円
  • 所有期間:3年
譲渡価額-取得費-譲渡費用=譲渡所得
1,000万円-600万円-100万円=300万円

所有期間は5年以下のため短期譲渡所得となり、譲渡所得にかけられる税率は39.63%です。

300万円×39.63%=118万8,900円

この金額に、登録免許税1,000円と印紙税2万円(2027年3月31日までは軽減されて1万円)を足した120万9,900円が合計税額です。

2,000万円の場合

2,000万円で売却した土地に課される税金は、どのようになるでしょう。

  • 譲渡価額:2,000万円
  • 譲渡費用:150万円
  • 取得費:1,500万円
  • 所有期間:8年
譲渡価額-取得費-譲渡費用=譲渡所得
2,000万円-1,500万円-150万円=350万円

所有期間は5年超のため、長期譲渡所得となり、譲渡所得にかけられる税率は20.315%です。

350万円×20.315%=71万1,025円

この金額に登録免許税1,000円と印紙税2万円(2027年3月31日までは軽減されて1万円)を足した73万2,025円が合計税額です。3,000万円控除の特例を適用できると、いずれの場合も税金は発生しません。

事例別節税シミュレーション

ここまで説明してきた売却の税額や特例をふまえて、いくつかのケースで税額を算出してみましょう。譲渡価額や取得費、所有期間などに応じて税額は変わります。

ケース1:家を取り壊して売却した場合

父親から2018年3月に家屋を相続し2021年に更地にして土地を売却した場合を、次の条件で計算してみましょう。

  • 譲渡価額:4,000万円
  • 譲渡費用:300万円
  • 取得費:不明
  • 所有期間:45年

取得費が不明のため、次の計算式で算出

取得費=4,000万円(売却額)×5%=200万円
譲渡価額-取得費-譲渡費用=譲渡所得
4,000万円-200万円-300万円=3,500万円

相続空き家の3,000万円特別控除を適用すると、課税される譲渡所得と譲渡所得税額は次のとおりです。

課税される譲渡所得=3,500万円(譲渡所得)-3,000万円(控除)=500万円
譲渡所得税=500万円×20.315%=101万5,750円

控除を適用しない場合、711万250円(3,500万円×20.315%)となり、控除の適用で600万円以上節税できることが分かります。

ケース2:住んでいた家を取り壊して売却した場合

自分が住んでいた家を取り壊して更地にしたあとに売却し、譲渡所得がプラスになった場合について計算してみましょう。条件は次のとおりです。

  • 譲渡価額:6,000万円
  • 譲渡費用:300万円
  • 取得費:1,550万円
  • 所有期間:25年
譲渡価額-取得費-譲渡費用=譲渡所得
6,000万円-1,500万円-300万円=4,200万円

このケースでは取り壊した家屋が所有期間が10年超の居住用財産にあたり、軽減税率の特例が適用されます。課税譲渡所得金額6,000万円までの部分の税率は14.21%で適用できるため、以下のように算出できます。

課税譲渡所得=4,200万円(譲渡所得)-3,000万円(控除)=1,200万円
譲渡所得税=1,200万円×0.1421=170万5,200円

所有期間10年超の軽減税率や3,000万円控除などを利用しない場合は853万2,300円(4,200万円×20.315%)となり、約682.7万円も節税できることが分かります。

ケース3:土地を売却して損出が出た場合

2021年まで住んでいた家を2023年に更地にして売却し、新しく住宅ローンを組んでマンションを購入して居住した場合は、どのような計算になるでしょう。

  • 譲渡価額:1,500万円
  • 譲渡費用:200万円
  • 取得費:3,500万円
  • 給与所得:700万円

譲渡損失は、次のとおりです。

譲渡価額-取得費-譲渡費用=譲渡損失
1,500万円-3,500万円-200万円=-2,200万円

「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けて、課税所得は次のようになります。

700万円(給与所得)-2,200万円(譲渡損失)=-1,500万円

給与所得から土地の譲渡損失を引くと譲渡所得が0より小さくなるため、2023年の所得税は0円です。

損益通算のあと、残った損失金額は翌年以降繰り越して控除を受けられます。

  • 2024年:700万円-1,500万円=-800万円→所得税0円
  • 2025年:700万円-800万円=-100万円→所得税0円
  • 2026年:700万円-100万円=600万円(課税所得)→600万円に課税される

2026年から課税所得が発生し、600万円に対して所得税が課されます。またこの年から、住宅ローン控除が適用できます。

確定申告の必要性

譲渡利益が出ている場合には、確定申告が必須です。また、3,000万円特別控除を利用するケースや譲渡損失の損益通算の適用を希望する際にも、確定申告を行います。

申告の期間は、土地を売却した翌年の2月16日〜3月15日です。申告に必要な書類(譲渡所得の内訳書)と、適用条件を満たしていることを証明する書類を提出します。

土地売却時の注意点

土地の売却時には、さまざまな注意点があります。

2024年4月1日から相続登記が義務化されています。土地を親や親族から相続した場合は、遺産分割協議を行ったあとに相続した不動産について相続登記が必須です。控除の適用を検討する際には、併用できない控除に気を付けましょう。一例を挙げれば、3,000万円の特別控除や特定の居住用財産の買換え特例と、住宅ローン控除は併用できません。

また、少しでも多く利益を出せるように、売却時の市場動向や地域や年度による売却価格の変動を把握しましょう。

まとめ

この記事では、土地売却の際に利用できる控除や軽減税率などについて主に解説しました。一方、売却にかかる税額を計算するには、売却したい土地の価格相場を知る必要があります。

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この記事の編集者

リビンマッチ編集部 リビンマッチ編集部

リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。

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