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相続した実家は売却すべき？残す場合の判断基準や注意点を解説
実家の相続は、長年住み慣れた家を今後どう扱うべきか悩む方は少なくありません。 まずは「手放して売却するのか」それとも「実家を残して活用するのか」を冷静に判断することが大切です。
実家は所有しているだけで固定資産税や維持管理の手間が発生し続けるため、将来の利用予定がない場合は、早めに手放すことが資産を守る選択肢となります。 本記事では、実家を相続してから売却に至るまでの具体的な手順や、損をしないためのポイントを詳しく解説します。
もくじ
相続した実家は売却するか残すかを検討する
相続した実家を今後使う予定がない場合、売却するか、そのまま保有するかを慎重に検討します。大切なのは、感情面だけでなく経済的な側面や将来のライフプランを踏まえて判断することです。
思い出が詰まった実家を手放すことに抵抗を感じる方は多いですが、誰も住まずに空き家のまま放置してしまうと、固定資産税や都市計画税といった税負担が毎年発生し続けます。まずは「将来誰が住むのか」「維持費を誰が負担するのか」を明確にすることが重要です。
具体的な活用予定がないのであれば、資産価値が維持されているうちに売却し、現金化するのもひとつの方法です。後悔のない選択をするためには、早い段階で家族や親族と十分に話し合い、実家の市場価値を把握しておきましょう。
実家を残したほうがよいケース
家族や建物の状況によっては、実家をそのまま残したほうがよいケースもあります。
まず、将来的に自分自身や親族が実家に住む予定がある場合です。現在は別の場所に住んでいても、退職後に地元へ戻る計画や、子どもが成長した際に住居として引き継ぐ予定がある場合は、安易に手放さないほうがよいでしょう。住み慣れた家を生活の拠点として活用することは、住居費の節約だけでなく、精神的な安心感にもつながります。
また、家の立地が良い場合は賃貸物件としての活用が期待できます。実家が駅に近い好立地にあったり、賃貸需要の高いエリアに位置していたりする場合は、実家を貸し出すことで、毎月の家賃収入を得る資産となります。利益を生み出せる見込みがあるのであれば、収益不動産として保有し続ける価値は十分にあるでしょう。
さらに、店舗としてリノベーションする計画がある、周辺の再開発によって数年後に土地の価値が大幅に上がる可能性があるといった場合も残すべきです。明確な目的もなく実家を放置することは避けるべきですが、手元に残しておくことが賢明なケースもあります。
実家を売却したほうがよいケース
実家を相続したものの、今後特に活用する予定がない場合は、早期の売却を検討すべきです。建物は人が住まなくなると急速に老朽化が進むため、放置する期間が長くなるほど資産価値が低下し、最終的な売却価格に悪影響を及ぼします。
特に実家の管理が精神的・体力的な負担になっているケースでは、手放すメリットのほうが大きいでしょう。遠方に住んでいる場合は、定期的な換気や清掃、庭木の剪定のために帰省し続けるのは容易ではありません。
さらに、相続人同士で不動産を物理的に分けることが難しい場合も売却が適しています。実家という形ある資産のままでは、誰が相続するかで揉める原因になりがちですが、売却して現金化する「換価分割」を行えば、1円単位まで公平に遺産を分けることが可能です。
相続した実家はいつ売却するのがいい？
実家を売却する場合、売却時期によっては税金の特例を利用できるほか、空き家の管理費や修繕費といった負担も変わるため、すぐに売ったほうがよいとはいえません。
相続登記や遺産分割の状況、税制上の期限などを確認しながら、自分の状況に合ったタイミングで売却を進めることが大切です。ここでは、相続前と相続後それぞれのメリットを解説します。
相続後の売却では税金の特例を利用できる場合がある
実家を相続した後に売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」や「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できる可能性があります。
これらの特例を適用できれば、売却によって生じる譲渡所得にかかる税負担を抑えられる場合があります。ただし、それぞれ対象となる不動産や売却期限などの要件が異なるため、相続後に売却すれば必ず税金が安くなるわけではありません。
相続前り売却は両親の意向を確認しながら進められる
親が元気なうちに実家を売却すれば、売却価格や売却時期などについて本人の意向を確認しながら手続きを進められます。
また、実家を現金化しておくことで、相続発生後に不動産を誰が取得するのか、売却するのかといった問題が生じにくくなります。ただし、売却代金は親の財産であり、生前に子どもなどへ渡すと贈与税がかかるおそれがあるため注意が必要です。
両親の判断能力の低下に備えて家族信託を利用する
生前売却を検討する際、親が認知症などで意思表示が難しくなると、実家を売却したくてもできなくなるリスクがあります。そこで有効な手段として挙げられるのが家族信託です。
親が元気なうちに子どもへ実家の管理や処分を信託しておけば、万が一親が倒れても、受託者である子どもの権限でスムーズに売却を進められます。売却で得た資金は、親の介護費用や施設への入所費用などに充てることが可能です。
実家を相続してから売却するまでの流れ
実家を相続する際は、適切な手順で進めることが大切です。ここでは、相続から売却までの流れを解説します。
- 相続人を確定する
- 相続登記を行う
- 査定を受ける
- 仲介する不動産会社を選ぶ
- 販売活動を行う・売却契約を結ぶ
①相続人を確定する
相続の手続きに入る際は、まず遺言書の有無を確認し、相続人を確定することからはじめましょう。法的に有効な遺言書があるときは、その内容に従って遺産分割が行われます。
有効な遺言書がなければ、遺産は法律に従って相続人に分配されます。遺産分割協議には、相続人全員の同意が必要です。複数の相続人がいると財産の按分が難しくなるケースが多いため、慎重に話し合いましょう。
遺産分割の内容については、弁護士や司法書士などの専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
②実家の相続登記を行う
相続する内容が決まったら、相続登記を申請します。相続登記とは被相続人が所有していた不動産の名義を、相続人に変更する手続きのことです。2024年1月の法律改正によって相続登記が義務化されているため、確実に申請しておきましょう。登記の申請にかかる経費は、印紙代や登録免許税などです。これらの経費は相続人が負担するもので、確定申告の際に経費として計上できます。
③実家の査定を受ける
相続登記が完了したら、相続する不動産の査定を受けます。1社の不動産会社に依頼するだけでは、適正価格かどうかを判断することは困難です。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討してもっとも信頼できる会社を選ぶことが大切です。
査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定は簡易査定とも呼ばれ、現地を訪問することなく物件の詳細情報を伝えることで査定してもらう方法です。訪問査定は不動産を実際に訪問、調査して査定する方法です。
机上査定は最長でも約3日で結果が出ますが、査定で出た価格が実際に売却するときの価格と開きが出るおそれがあります。より正確な評価を得るには、可能な限り訪問査定を依頼しましょう。
④仲介する不動産会社を選ぶ
査定が終わったら、仲介する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売却を依頼する際に不動産会社と結ぶ契約です。売主に代わって物件の買主を探し、契約の成立をサポートすることが、媒介契約における不動産会社の役割です。売買契約成立時の報酬も、この契約時に設定します。
不動産会社は売買のプロですが、会社によって得手不得手があります。相続や遺産配分に慣れた会社を選べば、より売主の意向を汲み取った提案をしてもらえるでしょう。査定結果も、不動産会社選びの重要な指標です。相場相応の提案であるかは業者の誠実さを測る目安になります。
⑤販売活動を行う・売却契約を結ぶ
不動産会社が販売活動を行い、買主が見つかれば売買契約を締結します。不動産会社は店頭広告、内覧会の実施、Webプロモーションなどの営業活動を行い、多くの潜在的な買主候補にアプローチします。
買主が見つかって売買契約を結ぶときは、契約内容を詳細に確認し、条件や条項に納得したうえで売買契約書を作成することが重要です。売買契約の締結を経て、買主に物件を引き渡します。
実家を相続してから売却するときの注意点
売却時には、税金に関する知識だけでなく、不動産の相場や相続などに関する知識を身につけることが大切です。ここでは、実家の売却時に知っておきたい注意点を解説します。
相続した実家の売却でかかる税金を知っておく
相続した実家を売却するときにかかる主な税金は、譲渡所得税です。譲渡所得にかかる所得税と住民税を併せて、譲渡所得税と呼びます。
また譲渡所得は、不動産を売却した際に利益が出た場合のみ支払うことになります。支払うタイミングは翌年の確定申告時です。税率は売却が相続の前か後か、所有期間の長さなどによって異なるため、専門知識を持った不動産会社への相談がおすすめです。
ほかにも登録免許税や印紙税などの納付が義務付けられた税金があるため、事前確認が大切です。
売却が長引くと固定資産税がかかる
不動産を所有し続ける限り、空き家であっても徴収されるのが固定資産税です。固定資産税は、空き家の状態であっても住宅として認められれば住宅用地の特例が適用され、税額を軽減できます。一方で、家屋を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなるため、一般的に納付する固定資産税額は上がります。
実家が倒壊する危険性がある場合や衛生上の問題があるとして特例空き家に指定された際も、特例の対象外となってしまいます。特定空き家に指定されなくても、放置して建物の状態が悪化すると売却価格が下がります。売却までの期間が長引くほど維持費用が増えるため、早めの売却がおすすめです。
実家はできるだけきれいな状態を保つ
相続した実家を長い間手入れせずに放置すると、価値が下がって希望する金額で買主がつかなくなるおそれがあります。見た目や状態が悪い物件は内見時の印象が下がり、売却価格の低下を招きます。
状態が悪いときは、リフォームやクリーニングの検討がおすすめです。特に、水回りや内装の手入れは効果的です。定期的な清掃とこまめなメンテナンスを行い、状況によってはリフォームを検討しましょう。物件の魅力を保ち、家屋の価値を高く保つことが大切です。
相続人の間で合意を得ておく
慣れ親しんだ実家を売却するときは、金銭面だけでなく感情の問題でこじれるケースが散見されます。相続人が複数いる場合、相続人同士で意見が食い違うとスムーズな売却が困難です。家族の思い出が詰まった実家の売却に、強い抵抗感を示す相続人もいるでしょう。
相続人全員が納得する形で売却を目指すためには、相続後の方針を事前に話し合っておくことが重要です。相続人同士で合意形成をしっかり行い、売却を円滑に進めるよう努めることが大切です。
隣地との境界線が明確か確認する
実家を売却する前には、隣地との境界線が明確になっているかを確認しておきましょう。境界線が確定していない物件は、のちに近隣住民とトラブルになるリスクがあるため、購入を敬遠されることがあります。
実家の築年数が古い場合、境界を示す標識が紛失していたり、口約束だけで隣家と境界を決めていたりするケースも少なくありません。境界が曖昧な場合は、土地家屋調査士などの専門家に依頼して境界確認を行い、正確な情報を登記しておくとよいでしょう。
家財の処分は早めに済ませる
スムーズな売却を進めるためには、家財の速やかな整理が必要です。家財整理は、形見分けの作業も含まれます。実家の家財には、貴重品が紛れている可能性があります。そうでなくても、思い出のこもった品々の整理には時間がかかるものです。
売却の直前に慌てて作業を進めるとトラブルが生じるため、早期の家財整理をおすすめします。また、家財を整理することで家が広く感じられるため、購入希望者が内見する際によい印象を与える可能性があります。
得しやすい相続した実家の売却の仕方
実家の売却は適切な方法とタイミングを選ぶことで、得られる金額が増えます。ここでは、控除や税制の特例措置と賢い査定の方法について説明します。
控除や軽減税率の特例を利用する
売却時に得する手段のひとつは、税金対策です。売却を相続前と後のどちらにするかで、利用できる控除や特例が変わります。被相続人がどのように家を使っていたかによっても利用できるものが異なるため、控除や特例について正しい知識を得ておきましょう。
相続前の売却で利用できる特例
実家を相続する前に売却を検討する場合、贈与税や相続税の負担を軽減できる特例を活用することが重要です。
代表的なものとして「贈与税の配偶者控除」があります。これは婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産またはその購入資金を贈与する場合、基礎控除と合わせて最大2,000万円までが控除される制度です。贈与税の配偶者控が適用された贈与は、相続が開始される3年以内であれば生前贈与の対象にはなりません。
また「相続時精算課税制度」では、原則60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫へ財産を贈与する際、2,500万円までの贈与税が特別控除される仕組みです。令和6年の改正により、年110万円の基礎控除が創設されたため、少額の贈与でも行いやすくなりました。高額の財産を生前に贈与した場合でも贈与税を抑えることが可能です。
さらに、新築や増改築のために資金を贈与された場合「住宅取得等資金の贈与税の非課税」を利用し、要件を満たすことで省エネ等住宅は1,000万円、それ以外は500万円まで非課税になります。
相続後の売却で利用できる特例
相続後の実家売却に利用できる特例の一つに、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」があります。この特例を適用すると、納付した相続税額のうち一定額を売却した不動産の取得費に加算できます。
また、被相続人が住んでいた家屋やその敷地を相続して売却した場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除」が利用可能です。ただし、2024年1月1日以後の売却で、対象となる家屋や敷地を取得した相続人が3人以上の場合は、1人あたり最高2,000万円となります。
なお、この特例と取得費加算の特例は同じ不動産の売却について併用できません。
実家の売却では複数の不動産会社から査定を取る
相続した実家を売却するときは、さまざまな税制優遇措置を受けられます。しかし、条件が複雑なため、自分たちだけで判断するのは困難です。そのため、不動産会社や弁護士、税理士などの専門家に相談をしてください。
また、実家を売却するときは、複数の不動産会社に査定を依頼することも大切です。複数社に査定を依頼することで、おおよその市場価格を把握することができます。不動産一括査定サイトの「リビンマッチ」では、一度の入力で複数の不動産会社へ査定できるため、ぜひご活用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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