リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445
ハザードマップの浸水エリアの土地は売れない？売却するには
土地を売りたいものの、ハザードマップの浸水想定区域に含まれていると、売れないかも、安く買いたたかれるかも、と不安に思う人もいるでしょう。しかし、実際にはハザードマップで浸水想定区域に指定されていても、土地を売却することは可能です。ただし、浸水リスクが価格に影響する場合もあります。土地の売却を成功させるために、ハザードマップと土地価格の関係などをわかりやすく解説します。
この記事でわかること
- ハザードマップの浸水想定区域でも土地は売れるのか
- 浸水リスクが土地の価格や売買に与える影響
- 浸水想定区域に含まれる土地を売却するためのポイント
もくじ
ハザードマップの浸水想定区域に含まれても土地は売れる
ハザードマップの浸水想定区域に含まれている土地でも、売ることが可能です。浸水リスクが査定価格に影響することはありますが、浸水想定区域に含まれているという理由だけで売却できなくなるわけではありません。とはいえ、ハザードマップの浸水想定区域に含まれていることで、注意しなければならない点もあります。ハザードマップの意味を正しく理解したうえで、売却を進めていく必要があります。
ハザードマップに載っている土地が売れる理由
ハザードマップの浸水想定区域に含まれている土地でも、立地や地域の需要などによって売却できます。ここでは、ハザードマップと土地価格の関係や、購入希望者との価格交渉について解説します。
土地の価格はハザードマップだけでは決まらない
土地の査定価格は、周辺の成約事例や立地、広さ、形状など、さまざまな条件をもとに算出されます。ハザードマップの浸水想定区域に含まれていることも判断材料のひとつですが、浸水想定区域に指定されているだけで土地が売れなくなるわけではありません。
ただし、想定浸水深や過去の浸水被害などによって、査定価格が下がる可能性はあります。一方で、交通の利便性や地域の需要なども価格に影響するため、必ずしも安くなるとは限りません。ハザードマップの情報だけで判断せず、周辺の成約事例を踏まえて、不動産会社に査定を依頼するとよいでしょう。
そもそも災害に遭わない土地はない
日本国内で災害に遭わない土地はないといえるほど、日本は災害が多い国です。浸水、洪水、土砂崩れなどを避けられても、いずれ地震や台風など別の被害に遭うリスクがあります。日本国内で災害に遭わない土地を探すのは困難でしょう。そのため、いまハザードマップで浸水想定区域に入っていなくても、将来的に含まれる場合があります。
買主は日本で土地を探すなら、災害に遭うリスクがゼロではないことを理解したうえで土地を購入しなければなりません。ハザードマップに掲載されていたとしても、土地を売却するにあたってハザードマップがあることを過度に気にする必要はありません。
ただし買主次第で価格が変動することもある
土地の成約価格は、最終的には売主と買主の合意によって決まります。ハザードマップの浸水想定区域に含まれている土地では、購入希望者が浸水リスクを不安に感じ、売り出し価格からの値下げを求めることがあります。
ただし、値下げ交渉に必ず応じる必要はありません。周辺の成約事例や購入希望者からの問い合わせ状況、売却希望時期などを踏まえ、不動産会社と相談して判断しましょう。
ハザードマップとは？
そもそもハザードマップとは、被災が想定される区域や避難場所・避難経路など、防災関連の施設を示した地図のことです。ハザードマップは市区町村ごとに作成され、洪水や土砂災害などの被害に遭うと想定される区域が、ひと目でわかるように色づけされています。ハザードマップにはいくつかの種類があり、市町村のWebサイトやハザードマップポータルサイトで簡単に見られます。
ハザードマップの種類
ハザードマップは災害の種類ごとに分けて作成されています。ハザードマップの主な種類は、次のとおりです。
- 洪水ハザードマップ
- 内水（雨水出水）ハザードマップ
- 高潮ハザードマップ
- 津波ハザードマップ
- 土砂災害ハザードマップ
- 地震（ゆれやすさ）ハザードマップ
- 火山ハザードマップ
- 宅地ハザードマップ
これら以外にも、市町村が独自にシミュレーションしたハザードマップを作成していることもあります。
ハザードマップの調べ方
近年、ハザードマップはインターネットで簡単に調べられるようになりました。たとえば、多くの市町村のWebサイトには、ハザードマップを見られるリンクが貼られています。市町村が作成しているハザードマップを、リンクをクリックするだけで簡単に見られるのです。
国土交通省と国土地理院が提供している「ハザードマップポータルサイト」は、全国のハザードマップを検索して調べられるサイトです。インターネット環境とパソコンやスマートフォンがあれば誰でも簡単に見られるので、自身が所有している土地がハザードマップの想定浸水区域に含まれているかどうかを自分で調べられます。
ハザードマップで知っておきたい注意点
近年はハザードマップが身近になってきており、誰でも簡単に調べられるようになりました。ただし、ハザードマップを調べる際には、知っておくべき注意点を把握することが大切です。不動産を売買するうえで、ハザードマップで注意すべき点は、主に次のとおりです。
- 不動産売買ではハザードマップの説明義務がある
- ハザードマップは変更・更新される
それぞれ詳しく見ていきましょう。
不動産売買ではハザードマップの説明義務がある
近年の自然災害の増加を受け、令和2年7月に宅地建物取引業法施行規則が改正され、令和2年8月28日から水害ハザードマップに関する説明が義務づけられました。不動産会社は売買契約を締結する前の重要事項説明で、水防法に基づく水害ハザードマップを提示し、対象物件のおおむねの位置を示す必要があります。対象となるのは洪水・内水（雨水出水）・高潮のハザードマップです。土地が浸水想定区域の外にある場合も、対象物件の位置を示して説明します。
水防法に基づくハザードマップの注意点
重要事項説明の対象となるのは、市町村が水防法に基づいて提供する「洪水」「内水（雨水出水）」「高潮」の水害ハザードマップです。国や都道府県が公表する浸水想定区域図とは異なり、避難場所などの情報も掲載されています。
- 水防法に基づく水害ハザードマップ
- 国や都道府県が指定した浸水想定区域などをもとに、市町村が避難場所などの情報を加えて提供する地図。重要事項説明の対象となる。
- 水防法に基づかない水害ハザードマップ
- 市町村が独自の調査やシミュレーションなどに基づいて作成した地図。この規定による重要事項説明の対象にはならない。
水防法に基づかないハザードマップでも、土地の浸水リスクを判断する参考になります。法律上の説明義務の対象でなくても、購入希望者に役立つ情報は不動産会社を通じて伝えるとよいでしょう。
ハザードマップは変更・更新される
ハザードマップは、一度作成されたら完成というものではありません。新たな浸水想定区域の指定や災害リスクの見直しなどに応じて、変更・更新されることがあります。そのため、土地を売却するときは最新の情報を確認することが大切です。
ハザードマップに掲載された土地売却を成功させるには
ハザードマップの浸水想定区域に含まれていても、土地を売却することは可能です。ただし、浸水リスクを不安に感じる購入希望者もいるため、売却までに時間がかかったり、価格交渉が必要になったりする場合があります。
そのため、浸水想定区域に含まれている土地を売却するときは、購入希望者の不安を理解し、土地の特徴や災害リスクを適切に伝えることが大切です。
購入希望者の不安を和らげ土地の魅力を伝える
ハザードマップの浸水想定区域に含まれていても、土地には立地や周辺環境などの魅力があります。たとえば、駅や商業施設へのアクセス、生活施設の充実、敷地の広さや形状などです。災害リスクだけでなく、土地の利便性や利用価値も具体的に伝えることが大切です。
また、自治体が公表している想定浸水深や避難場所、すでに実施されている防災対策なども、購入希望者の判断材料になります。ただし、防災対策があっても被害を防げるとは限りません。正確な情報を不動産会社と共有し、土地の特徴を適切に説明しましょう。
過去の浸水被害は正直に告知する
水防法に基づく水害ハザードマップは、売買契約前の重要事項説明の対象です。しかし、ハザードマップを説明すれば、それ以外の情報を伝えなくてもよいわけではありません。特に、売却する土地で過去に実際に浸水被害があった場合は、把握している事実を正直に伝えることが重要です。近隣の浸水被害についても、知っている情報があれば不動産会社に伝えておきましょう。
浸水被害があったと知ると、購入希望者が不安に感じるかもしれません。しかし、過去の被害を知ることで、購入後に必要な対策を検討できます。反対に、重要な事実を伝えずに売却すると、将来的にトラブルになるおそれがあります。過去の浸水状況については、不動産会社と情報を共有し、買主へ適切に説明できるようにしましょう。
災害に遭った土地は売れにくいことも
災害に遭った土地は、売却に時間がかかることがあります。特に災害に遭ってから年数が経っていないと、災害の記憶も新しく、購入希望者が購入をためらうかもしれません。ただし、災害に遭った土地の価格が必ずしも下がるとは限りません。被害の程度や復旧状況、周辺の需要などによって、売却への影響は異なります。
売却するときは、被害の状況や復旧・対策の内容を不動産会社に伝え、周辺の成約事例や市場の反応を見ながら売却活動を進めましょう。
もし売れなければ不動産買取も視野に
一般の不動産市場でどうしても売れなかった場合には、買取という方法があります。買取とは個人の買主ではなく、不動産会社に土地を買い取ってもらうことです。仲介のように購入希望者を探す必要がないため、条件が合えば短期間で売却できる場合があります。買取価格は仲介による成約価格よりも低くなる傾向がありますが、時間と手間をかけずに売却できるメリットがあります。ただし、ハザードマップの浸水想定区域に含まれている土地は、浸水リスクの程度によって買取を断られる場合もあります。
長い期間買主が見つからないと、物件情報が市場に出たまま時間が経ち、売れ残っている印象を与えてしまうおそれもあります。早めに買取も選択肢に入れ、仲介と条件を比較するとよいでしょう。
一括査定サイトで不動産会社を比較する
1社にだけ土地の売却を相談していても、その不動産会社の意見が正しいとは限りません。不動産はさまざまな視点から見る必要があるため、別の不動産会社の意見を参考にすることも大切なのです。ハザードマップで浸水想定区域だったとしても人気エリアであったら、気にせずに販売活動を進めたほうがよいという判断もあるでしょう。
複数の不動産会社に相談するなら、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用しましょう。一度の入力で複数の不動産会社から査定を受けられるため、各社の評価を聞くことが可能です。土地の売却で悩んでいるなら、まずはリビンマッチを利用して不動産会社に相談してください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
