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離婚すると住宅ローンの連帯債務はどうなる？解消する方法も解説
夫婦で債務者になる連帯債務型の住宅ローンは、ふたりの収入を併せることで高額なローンを組めるというメリットがあります。しかし、一方の債務者が返済を滞納すると、もう一方に返済を請求されるリスクがあります。つまり、連帯債務型の住宅ローンは離婚しても支払いは続くということです。
とはいえ、離婚は避けられないことでもあります。不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」が離婚をするときの、連帯債務型住宅ローンの対処法や注意点についてわかりやすく解説します。
- 離婚後、住宅ローンの連帯債務はどうなのか
- 住宅ローン残高と家の売却相場の調べ方
- 連帯債務型の住宅ローンで離婚した場合のリスク
- 連帯債務で購入した家を売却するときの注意点
もくじ
連帯債務型の住宅ローンは離婚するとどうなる？
連帯債務型の住宅ローンは、夫婦が離婚しても返済義務がなくなるわけではありません。 たとえ離婚後に家を出ていったとしても、住宅ローンを完済するまでは原則として夫婦双方に返済義務が残ります。
そのため、離婚後はどちらが住宅ローンを返済するのか、家をどうするのかを慎重に検討する必要があります。まずは、離婚時に生じるリスクと連帯債務型住宅ローンの仕組みについて確認しましょう。
離婚後も連帯債務が残るリスクがある
連帯債務型では、夫婦の一方が主な債務者となり、もう一方が連帯債務者となります。しかし、住宅ローンの返済義務は双方が負います。返済義務は金融機関との契約であり、夫婦間でどちらが返済するかを離婚後に取り決めても、金融機関に対する責任は変わりません。
ここでは、離婚後に夫が家に住み続け、住宅ローンもすべて夫が返済すると約束した場合で考えてみましょう。
この場合でも、夫の返済が滞れば、金融機関は連帯債務者である妻に返済を請求できます。妻がすでに家を出て別の場所で生活していても、返済義務を免れることはできません。
また、夫が返済不能に陥って自己破産した場合も注意が必要です。契約内容や返済状況によっては、妻が残りの住宅ローンを一括返済するよう求められるおそれがあります。返済ができなければ、最終的に家が競売にかけられることになるでしょう。
連帯債務の住宅ローンなら収入を合算できる
連帯債務型住宅ローンとは、ひとつの住宅ローンを夫婦などの複数人で契約し、それぞれが返済義務を負う借入方法です。
住宅ローンの審査では、基本的に申込者の年収や返済能力などをもとに借入可能額が判断されます。そのため、1人の収入では希望する金額を借りられない場合に利用されています。
連帯債務型の住宅ローンでは、夫婦双方の収入を合算して審査を受けられるため、1人で申し込む場合よりも借入可能額が増える可能性があるのです。
たとえば、夫の年収が400万円、妻の年収が300万円であれば、合計700万円の収入をもとに審査を受けられる場合があります。ただし、合算できる収入の範囲や借入可能額は金融機関によって異なります。
なお、連帯債務型の住宅ローンを組んだからといって、必ずしも家が共有名義になるわけではありません。住宅ローンの契約名義と不動産の所有名義が別の場合もあるため、実際の持分は取得資金の負担割合などを踏まえて決める必要があります。
連帯保証型・ペアローンとの違い
夫婦の収入を合わせて住宅ローンを組む方法としては、連帯債務型のほかに「連帯保証型」と「ペアローン」があります。
それぞれの大きな違いは、住宅ローンの契約数と夫婦が負う返済義務です。
| 比較項目 | 連帯債務型 | 連帯保証型 | ペアローン |
|---|---|---|---|
| 住宅ローンの契約数 | 1本 | 1本 | 2本 |
| 返済義務 | 夫婦双方が借入金全額の返済義務を負う | 主債務者が返済し、連帯保証人も保証債務を負う | 夫婦それぞれが自分のローンを返済する |
| 家の名義 | 共有名義・単独名義のいずれもあり得る | 原則として資金負担に応じて名義人が決まる | 一般的に共有名義 |
| 住宅ローン控除 | 要件を満たせば夫婦それぞれで利用可能 | 原則として主債務者のみ | 要件を満たせば夫婦それぞれで利用可能 |
| 団体信用生命保険 | 商品によっては夫婦双方で加入可能 | 原則として主債務者が加入 | 原則として夫婦それぞれが加入 |
連帯保証型は、主債務者が住宅ローンを返済し、連帯保証人は金融機関に対して保証債務を負います。連帯保証人には、通常の保証人と異なり、主債務者へ先に請求するよう求める権利などがありません。
一方、ペアローンは夫婦が別々の住宅ローンを契約する方法です。ペアローンでは互いにローンの連帯保証人になるケースがあり、離婚後も相手のローンに対する保証債務が残る可能性があるため注意が必要です。
いずれの方法でも、離婚後に住宅ローンの返済義務や保証債務がなくなるわけではありません。そのため、事前に住宅ローンの契約内容を確認し、金融機関と相談しながら離婚後の返済方法や家の扱いを決めることが大切です。
離婚時に住宅ローンの連帯債務を解消する方法
離婚しても住宅ローンの連帯債務は自動的に解消されることはありません。金融機関との契約が変更されない限り、双方に返済義務が残ります。
そのため、離婚時には住宅ローンの契約状況や残債、離婚後に誰が家に住むのかを踏まえ、連帯債務を解消することを検討しましょう。
主な方法は次のとおりです
- 金融機関の承諾を得て連帯債務者から抜ける
- 住宅ローンを単独名義に借り換える
- 家を売却して住宅ローンを完済する
- 離婚公正証書でローン滞納時の対応について取り決める
- 返済が困難なため債務整理を検討する
それぞれの選択肢について、詳しく見ていきましょう。
金融機関の承諾を得て連帯債務者から抜ける
連帯債務を解消する方法として、金融機関の承諾を得て、夫婦の一方を連帯債務者から外す方法があります。
ただし、夫婦間の話し合いや離婚協議書で合意しただけでは、連帯債務者から抜けることはできません。 金融機関は夫婦双方の返済能力を前提に融資しているため、契約内容を変更する場合は金融機関の審査と承諾が必要です。
離婚後に夫が住宅ローンを単独で返済する場合、夫の収入や住宅ローンの残債などをもとに、金融機関が返済能力を審査します。審査の結果によっては、次のような対応を求められることもあるでしょう。
- 住宅ローンの一部を繰り上げ返済する
- 新たな連帯債務者を追加する
- 別の担保を提供する
ただし、これらの対応を行ったからといって、必ず連帯債務者から外れられるとは限りません。まずは住宅ローンを借りている金融機関に相談し、契約変更が可能か相談しましょう。
住宅ローンを単独名義に借り換える
金融機関で連帯債務者の変更が認められない場合は、住宅ローンの借り換えを検討しましょう。
これは、夫婦のどちらか一方が新たに住宅ローンを契約し、その借入金で現在の住宅ローンを完済する方法です。既存の住宅ローンを完済できれば、夫婦双方の連帯債務を解消できます。
ただし、新たな住宅ローンの審査では、借り換える人が単独で返済できるかを判断されます。連帯債務型の住宅ローンは夫婦の収入を合算して借り入れているため、1人の収入では審査に通らない可能性があります。
また、金融機関によっては、離婚による債務者の変更を目的とした借り換えには対応していないケースもあるため注意が必要です。
家を売却して住宅ローンを完済する
離婚後に夫婦のどちらも家に住み続ける予定がない場合や、連帯債務者の変更・借り換えが難しい場合は、家を売却して住宅ローンを完済する方法があります。
ただし、家を売却して連帯債務を解消するには、売却代金などで住宅ローンを完済できることが重要です。
たとえば、住宅ローンの残債が2,500万円で、家を3,000万円で売却できれば、売却代金から住宅ローンを完済できます。残った金額は、仲介手数料などの諸費用を差し引いたうえで、財産分与の対象として検討することになります。
一方、住宅ローンの残債が3,000万円あるのに対し、家が2,500万円でしか売れない場合は、不足する500万円を自己資金などで補わなければ、原則として住宅ローンを完済できません。
そのため、家の売却によって連帯債務の解消を行う場合は、住宅ローンの残債と現在の家の査定価格を比較することが大切です。不動産会社によって査定価格が異なるため、複数社に査定を依頼し、売却価格の目安を確認しておくとよいでしょう。
離婚公正証書で住宅ローンの返済について取り決める
金融機関の承諾を得られず、連帯債務者の変更や住宅ローンの借り換えができない場合は、離婚公正証書を作成することも検討しましょう。離婚公正証書とは、離婚に伴う財産分与や養育費などの取り決めを、公証人が公的な文書として作成したものです。
住宅ローンの連帯債務が残る場合は、次のような内容を取り決めておきます。
- 離婚後にどちらが住宅ローンを返済するのか
- 住宅ローンの返済が滞った場合にどう対応するのか
- 一方が返済を肩代わりした場合の精算方法
- 将来的に家を売却する場合の条件
ただし、離婚公正証書を作成しても、金融機関に対する連帯債務は解消されません。あくまで夫婦間で、離婚後に誰が住宅ローンを返済するのか、返済が滞った場合はどうするのかなどを明確にするためのものです。
強制執行認諾文言として、金銭の支払いが滞った際に差し押さえを受けることを了承している文言があれば、強制執行を申し立てられる場合があります。離婚公正証書を作成する場合は、弁護士や公証人に相談し、取り決める内容や法的な効力を確認しましょう。
返済が困難な場合は債務整理を検討する
連帯債務者の変更や住宅ローンの借り換えができず、返済を続けることも難しい場合は、債務整理を検討する必要があります。
債務整理には、「任意整理」や「個人再生」、「自己破産」などさまざまな方法があります。ただし、住宅ローンが残る家を所有している場合は、選択する手続きによって家の扱いや返済義務への影響が異なります。
自己破産によって免責が認められれば、原則として本人の住宅ローン返済義務は免除されます。しかし、一方の債務者が自己破産しても、連帯債務者の返済義務がなくなるわけではありません。
また、ローンの返済が難しく売却代金だけでは完済できない場合は、金融機関の同意を得て家を売却する「任意売却」も選択肢となります。任意売却でも売却後に住宅ローンの残債が残る場合、連帯債務が解消されません。
債務整理は今後の生活や信用情報に影響するため、返済が難しくなった段階で金融機関や弁護士などの専門家に相談し、適切な方法を検討しましょう。
積極的に選ぶことはおすすめしませんが、債務整理や自己破産は、次の記事を参考にしてください。
連帯債務型の住宅ローン残高がある家を売却するときの注意点
連帯債務型の住宅ローンが残っている家を売却する場合、通常は売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消しなくてはいけません。また、家が共有名義になっている場合は、共有者全員の同意も必要です。
離婚に伴って家を売却する際は、住宅ローンの残債や家の名義を確認したうえで、売却方法を検討することが大切です。
離婚前に財産分与の条件を話し合う
離婚時に家を売却するときは、配偶者と十分な話し合いをして条件を決めておきます。売却によって住宅ローンを完済したあと、残ったお金があればどうするのか、逆に完済できなかったときの対応方法など、決めておかねばならないことがたくさんあります。
また、子どもがいれば、親権やその後の養育費のことなども話し合う必要がありますし、それらは家の売却にも影響するかもしれません。
売却する家が共有名義になっている場合、不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。離婚後に話し合いの場を設けるのは難しく、トラブルが発生することも考えられます。そのため、離婚前に弁護士などを交えて、問題点を整理しておきましょう。
家の資産価値を事前に調べておく
家を売却するときは、あらかじめ不動産としての資産価値を調べておくことが大切です。家の資産価値を調べることで、公平な話し合いを進めやすくなります。
周辺の成約事例や似た条件で売りに出されている物件の価格をもとに見当をつけることもできますが、より正確な査定価格を把握するには、不動産会社の査定を受けるのが確実です。個々の物件の特徴や状態によって価格は左右されるため、専門家による査定が重要なのです。
オーバーローンの場合は自己資金が必要
オーバーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態のことです。住宅ローンの返済中に家を売却する場合、通常はローンを完済して抵当権抹消登記を行う必要があります。
しかし、オーバーローンでは売却代金だけで完済できないため、不足する金額を自己資金などで補わなければなりません。自己資金を用意できない場合は、金融機関の同意を得てから任意売却で売却する方法方法もあります。
ただし、住宅ローンの不足分を分割で返済していく必要があるため、任意売却も決して楽な方法とはいえません。離婚で住宅ローンの返済に悩んでいるときは、できるだけ早く金融機関に相談することが大切です。
一括査定サイトで住宅ローンの残高と家の査定額を確認する
連帯債務型の住宅ローンを利用している場合、対応に慣れている不動産会社へ依頼することが大切です。安心して家の売却を任せられる、信頼のできる不動産会社を見つけましょう。
離婚時に信頼のできる不動産会社を見つけるには、複数の不動産会社へ家の査定を依頼することがポイントです。実際に不動産会社に会って、査定価格の根拠や売却方法のアドバイスなどを参考にしてください。
不動産売却の一括査定サイト「リビンマッチ」では、物件情報を一度入力するだけで、最大6社の不動産会社へ査定を依頼できます。1社1社に連絡するような手間がかからないため、何かと忙しい離婚時には大いに役立つでしょう。
連帯債務型の住宅ローンと離婚に関するよくある質問
- 離婚をすると住宅ローンの連帯債務者から抜けられる？
- 連帯債務者を変更するには金融機関の審査と承諾が必要です。代わりの債務者を立てられる場合でも、必ず認められるとは限りません。
- 連帯債務型の住宅ローンは離婚時にリスクがある？
- たとえ離婚して家を出ていったとしても、主たる債務者の返済が滞ると、連帯債務者が住宅ローンを支払う必要があります。また、主たる債務者が自己破産をしてしまった場合は、連帯債務者は住宅ローンの一括返済を求められることがあります。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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