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危険度順！家の売却でやってはいけない14のこと＆やるべきこと解説
家を売るときに知らずにやってしまうNG行動が、思わぬ損失やトラブルにつながることがあります。
価格を下げすぎたり、契約で不利な条件をのんでしまったりと、避けられるはずの失敗で数百万円単位の損失が出ることも。
そこで、家の売却でやってはいけないことを「危険度順」に紹介します。
【危険度MAX】家の売却で絶対にやってはいけない3つのNG行動
家を売却する際は、失敗につながる行動を避けることが何より大切です。わずかな判断ミスで売却自体がうまくいかなくなる危険性が高まり、大きな損失を招くおそれがあります。
ここでは、売主が絶対に避けるべき代表的な3つのNG行動を解説します。
特典に釣られて即契約
家を売却する際、多くの会社が「仲介手数料の割引」や「買取保証」といった特典を掲げている場合があります。
魅力的な内容に思えますが、これらの特典が必ずしも売主にとってメリットがあるとは限りません。特典でお得に見せていても、実際は売却実績に乏しいためサービスの質が低く、売主が損する可能性があります。
特に注意が必要なのが、買取保証です。一見すると安心感がありますが、買取価格は市場相場よりも6〜8割ほど低く設定されるのが一般的です。
さらに、不動産会社は仲介より買取のほうが利益を得やすいため、仲介の売却活動を意図的に長引かせ、最終的に自社での買取に誘導するといったリスクも潜んでいます。
売主がすべき対策
不動産会社を選ぶ際は、特典だけに惑わされず、必ず複数社に査定を依頼し、サービス内容や売却戦略を比較することが大切です。
「提示された査定額が周辺の成約事例や市場の動きを反映しているか」「どのようなターゲットに向けて、どんな広告活動を行うのか」といった、具体的な戦略を確認しましょう。
また、会社の規模や実績だけでなく、担当者の経験や信頼できる人柄かどうかも重要な判断基準です。総合的に見極めることで、特典の有無に左右されず、本当に信頼できる不動産会社を選びやすくなるでしょう。
査定額だけで不動産会社を決定
家を売却する際に複数の会社へ査定を依頼するのは大切ですが、提示された査定額だけで契約先を決めるのは危険です。
査定額はあくまで予想であり、確実にその価格で家が売れるわけではありません。なかには媒介契約を取るために、実際より高い査定額を示す会社もあります。
また、買主が見つからなければ大幅な値下げを迫られるケースも少なくありません。
査定額の高さは一定の販売力や実績を示す場合もあります。しかし、市場の相場を無視した過大な査定は売却期間を長引かせ、結果的に当初の査定額よりも低い価格でしか売れなくなるリスクを高めます。
売主がすべき対策
不動産売却において査定額はあくまで判断材料のひとつにすぎず、より重要なのは金額の算出根拠と、実際にその価格で売却するための戦略です。
提示された査定額の裏付けとして、周辺の成約事例や物件の長所・短所をどう評価しているのか、しっかりと説明を求めましょう。
また、広告をどの媒体に出すのか、見込み客をどのように集めるのかといった具体的な営業プランを確認し、その会社の販売力を見極めることも欠かせません。
さらに、売主の要望を丁寧に確認してくれる担当者かどうか、信頼関係を築ける人物かどうかも大切な判断基準です。不動産会社の口コミや実績を参考にしつつ、冷静に比較検討することが、売却を成功へ導く近道となります。
担当者を信じすぎて任せきり
家の売却は不動産会社にすべて任せるように思えますが、実際には売主と担当者が協力して進めるべき共同プロジェクトです。
すべてを任せてしまうと、望まない結果につながるおそれがあります。担当者は他の案件も抱えているため、あなたの物件が後回しにされるかもしれません。
連絡不足によって進捗や買主からの反応を正しく把握できず、戦略を適切に修正できなくなるリスクもあります。
さらに、自社の利益を優先して安易な値下げを勧めたり、条件の悪い買主との契約を急がせたりする担当者も存在します。
すべて任せきりにしてしまうと、こうした不利益に気づけず、結果的に売主が損をすることにつながりかねません。
売主がすべき対策
不動産売却を成功させるには、担当者に任せきりにするのではなく、売主自身が主体的に関わる姿勢が欠かせません。
担当者とはこまめに連絡を取り合い、少なくとも月に数回は売却活動の進捗や買主の反応について報告を受けるようにしましょう。
価格の見直しや広告戦略の変更を提案された際は、その理由や根拠を確認し、納得したうえで判断することが重要です。
また、疑問や不安があればささいなことでもすぐに質問し、解消しておくことが望ましいです。担当者の説明をそのまま受け入れるのではなく、常に客観的な視点を持てるとよいでしょう。
売却の主役はあくまで売主であり、担当者はそのパートナーとして動いてくれる存在であることを忘れないようにしましょう。
【危険度中度】損するリスク大の7つのNG行動
家の売却を成功させるには、致命的なNG行動だけでなく、損失を招きやすい中程度の危険行動にも注意が必要です。結果的に売却価格を下げたり、売却期間を長引かせたりする要因となります。
ここでは、売主が知っておくべき「損につながるNG行動」について解説します。
言いづらさを理由に、本当の売却理由を言わない
不動産を売却する理由がプライバシーに関わることや、近隣トラブル・離婚・金銭問題などネガティブな内容である場合、不動産会社に打ち明けにくいと感じるかもしれません。
しかし、理由を隠してしまうと、かえって売主に不利になることがあります。
例えば、資金的に余裕がなく早期売却が必要なのに、その事情を伝えなければ、不動産会社は高値売却のために時間をかけてしまい、ローン返済が滞ってしまうかもしれません。
事情を正直に伝えることで不動産会社は状況を理解し、買主への説明や販売戦略を適切に調整できます。結果としてスムーズな売却につながりやすくなるのです。
売主がすべき行動
売却理由は適切な戦略を決めるうえで最も重要な要素のひとつであり、隠してしまうとトラブルや損失の原因となるおそれがあります。
不動産の売却理由がネガティブな内容であっても、不動産会社の担当者には正直に伝えることが大切です。そのためには、安心して相談できる信頼性の高い担当者を選ぶことが欠かせません。
問題点と、それが物件の価値にどのような影響を及ぼすのかを具体的に共有することで、担当者は状況に合った売却戦略を立てることができます。
問題を隠すのではなく、担当者と共に解決策を模索する姿勢こそが、最終的に売主の利益を守ることにつながるでしょう。
家の瑕疵や不具合について黙っておく
「瑕疵（かし）」とは、本来備わっているべき品質や機能が欠けている状態のことです。不動産においては、雨漏りやシロアリ被害などが該当します。
売主が瑕疵や不具合を知りながら買主に伝えずに売却すると、法的なトラブルに発展するおそれがあるので注意が必要です。
民法では、売主には「契約不適合責任」があり、瑕疵に対応する責任があります。引き渡し後に瑕疵が発覚した場合、買主から修繕費用の請求や損害賠償、場合によっては契約解除を求められることもあります。
瑕疵を隠すことは売却後のトラブルを招き、最終的に売却価格以上の費用負担につながるリスクがあるのです。
売主がすべき行動
物件の瑕疵や不具合は、隠さず正直に買主に伝えることが大切です。問題となるのは瑕疵があることではなく、知っていながら伝えなかったことです。
中古物件の売却は基本的に「現況有姿」が原則で、現状のまま引き渡すことが条件です。そのため、瑕疵がある場合は、その修繕費用を売却価格に反映させたうえで、買主に了承を得てから購入してもらう必要があります。
売主が伝えるべき内容は不動産会社と協力し、瑕疵や不具合をまとめた「物件状況報告書」や「付帯設備表」を活用して正確に報告しましょう。
正直に情報を開示することで、買主も安心して購入でき、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。
内覧希望日に柔軟に対応できない
家の売却において、買主が物件を実際に確認する「内覧」は非常に重要なステップです。内覧は買主が物件の魅力を直接感じ、購入を決断するための判断材料となります。
しかし、内覧希望日に柔軟に対応できなければ、せっかくの売却チャンスを逃すことになります。
買主は仕事や家庭の都合に合わせて内覧日を調整するため、対応可能な日時が限られているためです。
特に購入意欲の高い買主は複数の物件を検討していることが多く、一度内覧の機会を逃すと、そのまま他物件に流れてしまう確率が高いのです。
内覧数と成約率は比例しているといわれており、早期売却を目指している場合は内覧を多く受け入れたほうがよいでしょう。
売主がすべき行動
購入希望者が内覧を希望するということは、前向きに購入を検討している証拠です。可能な限り売主側が柔軟に対応するようにしてください。
内覧にいつでも対応できるよう、日頃から整理整頓や清掃を心がけておくことも重要です。内覧には家族の協力も欠かせないため、事前に日程について相談し、スムーズに対応できる体制を整えておきましょう。
また、不動産会社に鍵を預けて担当者に内覧の対応をしてもらう方法もあります。もしくは、先に引っ越しをして空室の状態で見学してもらうのも一つの方法です。
こうした準備と柔軟な対応が、売却のチャンスを逃さず、成功につながります。
家族の理解や合意を得ずに進める
家の売却は単なる不動産取引ではなく、家族のライフスタイルや将来に大きく影響する重要な判断です。
夫婦や親族が共同で自宅を所有している場合は、関係者全員の合意が不可欠です。家族の理解や承諾が不十分なまま売却を進めると、トラブルに発展しやすくなります。
例えば、自分が売却を希望しても配偶者が反対していると、内覧や契約手続きに非協力的になることがあります。
また、共有名義の不動産では、名義人全員の承諾がなければ売買契約自体が成立しません。家族間の意見の対立により、売却活動が途中で頓挫したり、契約直前に破談になったりするケースも多くみられます。
売主がすべき行動
家の売却は家族の将来に大きく関わるため、関係者全員で話し合い、一人ひとりから合意を得ることが不可欠です。
売却活動を始める前に売却の目的や売却後の住まい、希望価格などについて家族全員で時間をかけて話し合いましょう。
また、家族全員で不動産会社の担当者と面談し、専門家の意見を聞きながら疑問点を解消することも効果的です。家族間での合意は、売却活動をスムーズに進めるための重要な土台となります。
不動産会社を比較しない
不動産売却では、1社の不動産会社だけに相談して契約するのは危険です。会社ごとに得意なエリアや物件種別、営業力、査定額、提案する売却戦略が異なるため、1社に絞るとより良い条件やサービスを見逃すおそれがあります。
例えば、ある会社で査定額3,000万円・仲介手数料割引を提示されても、別の会社では査定額が3,200万円で、質の高い広告や手厚い内覧サポートを受けられることもあります。
1社の情報だけでは、提示された査定額やサービスの妥当性の判断が難しくなります。また、信頼できる担当者を見つけるためにも、複数の担当者と面談して比較することが重要です。
売主がすべき行動
不動産売却を成功させるには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することが不可欠です。複数社を見つけるのが手間だと感じた方は、一度に査定を依頼できる不動産一括査定サイトの活用がおすすめです。
査定額だけでなく、担当者の人柄や提案内容、対応力なども直接確認できるため、複数の会社と関わる機会を設けましょう。
各社の売却戦略やサービス内容、仲介手数料などを比較し、メリット・デメリットを把握したうえで判断することが重要です。複数の不動産会社を比較することで、より良い条件で進めやすくなるでしょう。
最初から高すぎる、低すぎる価格設定
相場からかけ離れた金額で売り出すのは、失敗につながる危険な行動です。
相場より大幅に高い価格では買い手が回避し、問い合わせが来ないまま売れ残ることもあります。売れ残り物件になると、最終的に相場以下でしか売れなくなる、本末転倒の結果になるリスクがあるのです。
逆に、相場より大幅に安く設定すれば早く売れるかもしれませんが、売主にとっては大きな損失です。
「早く売りたい」と焦って安く設定するケースもありますが、適正価格で売った場合とでは、手元に残る金額が大きく変わります。
売主がすべき行動
不動産を売る際は適正な価格設定が成功のカギです。不動産会社と相談し、査定額が周辺の成約事例や市場の動向にもとづいて妥当かどうか確認しましょう。
売り出し価格は市場状況や物件の魅力を踏まえて決めるべきであり、売主の希望とは切り離して考えることが大切です。
売却が長引く可能性もあるため、価格を見直すタイミングについて事前に不動産会社と話し合っておくと安心です。適正な価格設定は、早期かつ納得のいく売却につながります。
フルリフォームやリノベーション、解体など不動産会社に相談せず実行
家を高く売りたいからといって、フルリフォームや解体などの大規模工事を独断で行うのは危険です。リフォームしても売却価格に反映されるとは限らず、買主によっては自分好みに手を加えたいと考えるため、かえって敬遠されることもあります。
工事費を価格に上乗せしても、買主がその金額で納得するとは限りません。また、更地での引き渡しを求められた場合でも、解体費用は売主負担となりますし、建物付きで購入したい買主を逃すおそれがあります。
売主がすべき行動
家を高く売るためにリフォームやリノベーションを検討する際は、必ず不動産会社に相談しましょう。市場で求められる物件の状態や、工事費に対して価格上昇が見込めるかなど、専門家の意見をもとに費用対効果を判断することが大切です。
場合によっては、ハウスクリーニングや小さな傷の補修など、最低限の修繕だけでも十分な効果が得られることがあります。無駄な出費を避けるためにも、プロの助言を参考に適切な判断をしましょう。
【危険度低度】高く売るには、できたら避けたい4つのNG行動
家の売却では大きな失敗につながるNG行動とは別に、価格や売却期間に影響を及ぼすリスクのあるささいな行動もあります。
これらは致命的な行動ではありませんが、より高く、スムーズに売るためにはできるだけ避けるのが望ましいです。
広告写真や間取り情報を簡単に済ませる
不動産を売却する際は、最初に買主の興味を引くことが重要です。多くの買主は、物件情報サイトの写真や間取り図を見て内覧するかを判断します。
暗く不鮮明な写真や散らかった室内、わかりにくい間取り図では魅力が伝わらず、問い合わせが来ない原因になります。
物件の魅力を最大限に伝えるには、不動産会社やプロのカメラマンによる撮影を依頼し、広角で明るい写真を掲載しましょう。
撮影前には整理整頓と清掃を徹底し、最良の状態に整えることが大切です。間取り図も正確で、部屋の広さや収納がわかりやすく記載されているか確認しましょう。
写真は物件の第一印象を左右するため、丁寧な準備が内覧の機会を増やす鍵となります。
小さな傷や汚れをそのままにする
内覧に来た買主は壁の傷や床の汚れ、水回りのカビなど細かい部分までチェックします。
売主にとってはささいな汚れでも、買主にとっては物件の価値を判断する重要なポイントとなり、「管理が不十分」と不信感を持たれるおそれがあります。
その結果、価格交渉の材料にされたり、購入を見送られたりすることもあります。内覧に備えて物件を清潔に保ち、切れた電球を交換するなど可能な範囲で補修しておきましょう。
また、内覧前には換気をして空気を入れ替えることも大切です。手入れの行き届いた物件は好印象を与え、高く評価されやすくなります。
依頼する不動産会社を頻繁に変える
同じ物件で担当する不動産会社が頻繁に変わっていると、「物件や売主に問題があるのでは？」と疑われ、買主の意欲が下がることがあります。
不動産会社は情報を常に共有しており、取扱業者が変わっていることはすぐにバレてしまいます。物件を細かくチェックしている買主も同様です。
売却が進まない場合、不動産会社の変更は有効な手段ですが、頻繁な変更は逆効果になることもあります。不動産会社を何度も変えないで済むよう、売却を依頼する会社は慎重に選びましょう。
売却タイミングを考慮せずに売り出す
不動産売却では、価格と同様にタイミングも重要です。引き渡し時期が決まっている場合、半年以上前に売り出しても、その時期に入居できる買主を見つけるのは難しくなります。
逆に、1カ月以内に売りたいとなると十分な販売期間が取れず、相場よりも大幅に安い価格で売らざるを得ないこともあります。売却準備はタイミングを考慮して進めましょう。
また、不動産売却は金利動向や季節性、需給バランスなど市場の影響も受けます。売主の都合だけで進めると、希望価格で売れないリスクがあるため注意が必要です。
例えば、転勤や入学シーズンなど不動産の需要が高まる時期は、多少供給が多くても売却が進みやすくなります。
逆に需要が少ない時期でも、立地や条件の良い物件であれば、比較的高値で売れる可能性があります。最適な売却時期を見極めるには不動産会社の担当者と相談し、近隣の成約事例や市場状況を確認することが大切です。
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、対応や提案内容を比較しましょう。リビンマッチのような不動産の一括査定サイトを活用すれば、一度の入力で複数社から査定額を受け取れ、適正価格を見極めるのに役立ちます。
ぜひ時間と手間を省きながら、信頼できる不動産会社を選んでください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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