土地売却の解体費用はいくら？追加費用や税金も解説

土地を売却する際の解体費用は、木造住宅であれば坪数や立地条件などによって100万円を超えることも珍しくありません。更地にして売る場合は基本的に売主が解体費用を負担しますが、必ずしも売却前に解体したほうが得するとは限りません。

本記事では、土地売却時の解体費用の相場や内訳、誰が負担するのか、解体してから売るべきかの判断基準まで解説します。

土地売却時の解体費用はいくら？

建物の解体費用は、木造・鉄骨造・RC造などの家の構造によって差があります。頑丈な構造ほど解体に時間や重機が必要になるため、一般的に木造・鉄骨造・RC造の順に費用が高くなります。

構造別の解体費用の目安は次のとおりです。

実際の解体費用は建物の立地や状態、道路の広さ、重機が使用できるかなどによって大きく変わります。また、アスベストの除去や残置物の処分、地中埋設物の撤去などが必要になると、上記とは別に追加費用が発生する場合があります。

30坪の一戸建てを解体する場合の費用の目安

以下は、30坪の木造住宅を解体する場合の費用の内訳です。ただし、解体費用の内訳や各項目の範囲は業者によって異なります。

30坪の木造住宅では、建物本体の解体費用として90万～150万円程度が目安です。付帯工事費や廃棄物処分費などが建物本体の解体費用に含まれている場合もあるため、見積書では各費用の内訳や対応範囲を確認しましょう。

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付帯工事費（ブロック塀、庭木、カーポートなどの撤去）

建物本体以外の構造物を撤去する際にかかるのが、付帯工事費です。ブロック塀や庭木、カーポート、物置などの撤去が付帯工事費に該当します。

費用相場は10万～30万円程度ですが、敷地の広さや構造物の数により変わります。

例えば庭木が多い場合や大きなカーポートを撤去する場合は、追加費用が発生します。そのため、追加費用については、見積もり段階でしっかり確認しておくことが重要です。

廃棄物処分費（建材の種類や量で変動）

解体で発生する廃棄物を処分するための費用です。木材や瓦、コンクリート片などの種類や量によって大きく変動します。木造住宅であれば20万～40万円程度が目安です。

解体場所から処分場までの距離が遠い場合や、分別が必要な特殊な廃材が多い場合は費用が上がります。たとえば瓦屋根やタイルが多い建物は、処分費用が高額になりやすいでしょう。

整地費

解体後の土地を売却しやすい状態にするための整地費（土地を平らにならす費用）です。費用相場は、整地の種類や面積によって異なります。

粗仕上げであれば1㎡あたり300円〜600円程度、砂利整地であれば1㎡あたり1,000円〜1,500円程度が目安です。重機を使って土地をならし、建物の基礎やコンクリート片を取り除く場合は、別途費用がかかることがあります。

整地が適切に行われていないと、買主が建物を建てる際に追加工事が必要となるため、値下げ交渉をするおそれがあります。売却を見据える際は、きちんと整地を依頼しておくことが望ましいでしょう。

状況によって発生する解体の追加費用

建物の築年数や立地条件によって、基本的な解体費用とは別に追加費用が発生することがあります。追加費用は事前に想定しにくく、予算を圧迫するおそれがあるため注意が必要です。

特に、アスベストの除去、手作業による解体、地中埋設物の撤去が必要な場合は、解体費用が大きく増える可能性があります。

アスベスト調査・除去費用

アスベストが含まれている建物の天井

アスベストは石綿（いしわた、せきめん）とも呼ばれる建材で、吸い込むと健康被害を及ぼす危険があるため、法律で使用と処分が厳しく規制されています。2006年以前に建てられた建物には使用されているおそれがあり、解体時には必ず専門調査が必要です。

調査費用は建物の規模にもよりますが、一般的な住宅では5万～15万円程度が相場となります。調査でアスベストが発見された場合、除去工事には50万〜200万円の高額な費用がかかります。

除去作業には専門業者による特殊な工法が必要で、近隣への飛散防止対策も義務付けられているためです。

国土交通省の「建築物石綿含有建材調査マニュアル」によると、1970〜1990年代に建築された建物は、アスベスト含有建材が特に多く使用されているとのことです。建築物の解体では原則として事前調査が行われますが、アスベストを含む建材が見つかった場合は除去費用が加わるため、予算には余裕を持たせておくことが大切です。

重機が入れないなどの立地条件による追加費用

通常の解体工事では油圧ショベルなどの重機を使用しますが、「道路が狭い」「隣の建物との距離が近い」などの理由で重機が現場に入れない場合があります。この場合は手作業による解体（手壊し解体）が必要となり、大幅な費用増加につながります。

手壊し解体では重機を使用する場合よりも作業員数や工期が増えるため、人件費を中心に解体費用が高くなる傾向があります。あくまで概算ですが、手壊し解体の坪単価は木造住宅の場合でも3～20万円程度です。

庭への出入りが困難な場合や、解体する建物の構造が複雑な場合も解体難易度が上がります。事前に解体業者と現地調査を行い、重機の搬入経路や作業スペースを確認することが大切です。

残置物撤去費

家財道具などの残置物撤去費は、建物内に残された家具や家電、不用品を処分するためにかかります。相場は10万～30万円程度ですが、家財道具が多く残っている場合はさらに費用がかさみます。

また、テレビや冷蔵庫、エアコンなど家電リサイクル法の対象となる家電製品は、収集運搬料金とリサイクル料金がかかります。自分で指定引取場所に持ち込む場合は収集・運搬料金が不要です。

地中埋設物（浄化槽、井戸、過去の建物の基礎など）の撤去費用

地中に埋まっている構造物の撤去も、予想外の追加費用となることがあります。代表的なものとして浄化槽、井戸、過去に建っていた建物の基礎部分、地下タンクなどがあります。

浄化槽の撤去費用は規模により20万〜80万円程度、井戸の埋め戻し費用は深さにより10万〜50万円程度が相場です。過去の建物の基礎が地中に残っている場合、コンクリートの破砕・撤去に30万〜100万円以上かかることもあります。

これらの埋設物は地表からは見えないため、解体工事が始まってから発見されることが多いのが特徴です。売却前に可能な限り埋設物の有無を調べ、解体業者と十分に相談することで想定外の費用増加を防げます。

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土地売却時の解体費用は誰が負担する？

解体費用を売主と買主のどちらが負担するかについては、法律上の決まりはありません。建物を残したまま売るのか、更地で引き渡すのかといった売却条件によって決まります。

古家付きの土地は解体費用を見込んで値下げを求められることがあるため、売主が実質的に一部を負担する形になることが少なくありません。ここでは、ケース別に解体費用を売主と買主のどちらが負担するのかを説明します。

更地にして売り出す場合は売主が負担する

売却活動を始める前に売主が建物を解体し、更地として売り出す場合は売主が費用を負担します。買主は解体工事を手配せずに土地を利用できるため、建物の老朽化が進んでいる場合や、土地としての需要が高い地域では売却しやすくなる可能性があります。

一方、売却前に費用を支払う必要があり、更地にしても売却価格の上昇分で解体費用を回収できるとは限りません。解体する前に、古家付きと更地の査定価格を比較しておくことが大切です。

更地渡しの場合も売主負担が一般的

更地渡しとは、古家がある状態で売買契約を結び、引き渡しまでに売主が建物を解体して更地にすることです。通常は売主が解体業者へ工事を依頼し、解体費用を負担します。

売買契約後に工事を行うため、買主が決まる前に解体費用を支払うリスクを抑えられる点がメリットです。ただし、解体する建物や塀、物置、庭木などの範囲、整地の状態、工事期限を売買契約書で明確にしておく必要があります。更地の範囲が曖昧なままでは、引き渡し時のトラブルにつながるおそれがあります。

古家付き土地で売る場合は買主が負担する

建物を残したまま古家付き土地として売却する場合、購入後に建物を解体する買主が費用を負担するのが基本です。売主が解体費用を用意できない場合や、建物に利用価値が残っている場合に適した方法です。

ただし、買主は購入代金に加えて解体費用も負担することになるため、土地価格から解体費用相当額を差し引くよう求められることがあります。そのため、古家付き土地として売れば、売主が解体費用の影響をまったく受けないとはいえないでしょう。

土地売却前に建物を解体すべきかの判断基準

建物がある土地を売却する場合、必ずしも解体して更地にしたほうがよいとは限りません。更地にすることで買主が土地を活用しやすくなる一方、解体費用を売却価格で回収できなかったり、土地の固定資産税が高くなったりする可能性があります。

解体するかどうかは、建物の状態だけでなく、古家付きで売却したときと更地で売却したときの査定価格、解体費用、再建築の可否、売却時期などを比較して判断しましょう。

建物を解体したほうがよいケース

建物の老朽化が進み、住宅としての利用が難しい場合は、解体を検討する余地があります。

特に、建物を残すことで購入希望者が限られ、更地にした場合の査定価格が解体費用を上回る場合は、解体するメリットが大きいでしょう。

• 建物の老朽化が進んでいて、住宅として利用できない
• 自然災害時などに建物が倒壊する危険がある
• 更地にすることで、売却価格が解体費用を上回る見込みがある
• 建物が土地活用や建て替えの妨げになっている

建物を解体しないほうがよいケース

建物に利用価値が残っている場合や、解体すると土地の利用価値が下がる場合は、古家付き土地として売却する方法もあります。

• 中古住宅や古民家として需要が見込める
• 再建築不可のため解体すると新築が建てられない
• 解体費用を売却価格で回収できない
• 建物を解体した状態で翌年の1月1日を迎える可能性がある
• 古家付きのまま売却できる見込みがある

建物を解体し、翌年1月1日時点で住宅が建っていない場合は、原則として住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税負担が増えるおそれがあります。そのため、売却時期が決まっていない場合は特に慎重な判断が必要です。

建物を解体して土地を売るときの税金と節税対策

解体費用は土地売却に直結する支出のため、税務上の扱いを間違えると、譲渡所得を実際より多く申告してしまうおそれがあります。そのため、譲渡所得の計算や確定申告の処理方法を理解しておきましょう。

以下では、個人が土地を売却する場合における解体費用の税務上の扱いと、確定申告で必要となる書類について整理します。

土地売却の解体費用は譲渡費用に含められる

土地を売却する際に発生した解体費用は、譲渡所得の計算で「譲渡費用」として控除できます。譲渡費用とは、売却を行うために直接必要となった費用のことです。

以下のように、国税庁も譲渡費用の例として、「建物取り壊し費用」を例に挙げています。

（注3）譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

ただし、解体費用を譲渡費用に含めるには、土地を売却するために直接必要な支出であることが重要です。売却と解体の関連性を説明できるよう、解体工事の契約書や領収書などは大切に保管しておきましょう。

空き家の3,000万円特別控除などの特例

相続した空き家やその敷地を売却する場合、一定の要件を満たすと「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用できます。

この特例が適用されると、売却によって生じた譲渡所得から最高3,000万円を控除できるため、売却時の税負担を軽減できます。ただし、2024年1月1日以後の売却で、家屋や敷地を相続・遺贈によって取得した相続人が3人以上いる場合は、1人あたりの控除額は最高2,000万円です。

主な要件として、対象となる家屋が昭和56年（1981年）5月31日以前に建築されている、区分所有建物ではないこと、原則として相続の直前に被相続人以外の人が住んでいないことなどが挙げられます。また、相続してから売却するまで、対象となる家屋や敷地を賃貸したり、事業や居住のために使用したりしていないことなども条件です。

家屋を残したまま売却する場合は一定の耐震基準を満たす必要がありますが、家屋を取り壊して敷地を売却するケースでも対象となります。適用期間は2027年12月31日までとなっており、利用を検討する場合は、事前に税務署や税理士、物件所在地の自治体などに確認しておくとよいでしょう。

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土地売却で確定申告を行うときの必要書類と手続き

土地の売却によって譲渡所得が生じた場合は、原則として確定申告が必要です。また、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合も確定申告を行わなくてはいけません。

解体費用の金額や支払い事実を説明できるよう、解体工事の契約書、領収書、振込明細書などはきちんと保管しておきましょう。必要書類は以下のとおりです。

確定申告は土地を売却した翌年の2月16日から3月15日までに行います（土日祝日にあたる場合は翌平日）。税務署での相談や税理士への依頼も検討できます。

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土地売却時の解体費用を安く抑える方法

少しでも負担を抑えたい場合は、自分で対応できるものを事前に処分したり、自治体の補助制度を利用できないか確認したりするとよいでしょう。解体ただし、解体費用そのものを安くするだけでなく、そもそも解体する必要があるか確認することも重要です。

残置物をできるだけ自分で処分する

建物内に家具や家電、衣類などが残っている場合は、解体工事を依頼する前にできる範囲で自分で処分をしましょう。

残置物の処分まで解体業者に依頼すると、建物の解体費用とは別に処分費用がかかることがあります。自治体の粗大ごみ収集を利用したり、まだ使える家具や家電をリサイクルショップなどで売却したりすれば、処分にかかる費用を抑えられる可能性があります。

ただし、すべてを自分で処分できるとは限りません。家電リサイクル法の対象となるエアコン・テレビ・冷蔵庫・冷凍庫・洗濯機・衣類乾燥機などは、自治体の粗大ごみとして処分できないため、定められた方法で処分する必要があります。

解体工事の見積もりを取る前に、どこまで自分で処分するのかを決めておくと、業者に依頼する作業範囲が明確になり、費用を比較しやすくなります。

自治体の補助金を確認する

自治体によっては、老朽化した空き家などの解体費用を補助する制度を設けています。対象となる建物や補助金額、申請条件は自治体によって異なるため、土地がある自治体のWebサイトや窓口で確認してみましょう。

特に注意したいのが、補助金を申請するタイミングです。制度によっては、解体工事の契約や着工前に申請し、交付決定を受けていることが条件となっている場合があります。先に工事を始めてしまうと補助を受けられないおそれがあるため、解体業者と契約する前に制度の有無や申請条件を確認しておくことが大切です。

なお、国でも「空き家対策総合支援事業」などを通じて、空き家の除却に取り組む市区町村を支援しています。ただし、すべての空き家所有者が国から直接補助を受けられるわけではありません。実際に利用できる制度については、物件所在地の自治体へ確認しましょう。

解体前に複数社の不動産会社へ相談する

土地を売却する前に建物を解体すべきか迷ったときは、先に不動産会社へ相談してみましょう。建物を解体すれば売却しやすくなるとは限らず、古家付き土地として売ったほうが手元に残る金額が多くなるケースもあります。

不動産会社に相談すれば、古家付きのまま売却する場合と、更地にして売却する場合の査定価格を比較しながら、解体費用をかけるメリットがあるか判断できます。ただし、不動産会社によって査定価格や売却方法の提案が異なることもあるため、複数社の意見を比較したうえで、解体するか判断するとよいでしょう。

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