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離婚したら住宅ローンや家の名義は変更できる？変更する方法や必要な費用・変更しないリスクなど解説
離婚するとなると、離婚後の状況によっては所有している家を名義変更すべき場合があります。しかし住宅ローンの残債や返済能力の有無によっては、名義人の変更が難しいケースもあるでしょう。
本記事では離婚する場合に住宅ローンの名義変更はできるのか、名義変更の方法や費用、財産分与に関する税金について解説します。併せて離婚後に家の名義変更をせず住み続ける場合に考えられるリスクも紹介します。
もくじ
離婚をしたら住宅ローンの名義変更はできるのか
ローンの表
まずは離婚した場合の名義変更について、住宅ローンと家の名義のそれぞれに関する詳細を解説していきます。
離婚時の住宅ローンの名義変更は原則できない
離婚する場合でも原則として住宅ローンの名義人は変更できません。住宅ローンは金融機関が契約者の収入や勤務先、年齢などを審査し、返済能力を信頼した上で貸し付けています。住宅ローンの名義人が変わると金融機関が債権を回収できなくなる可能性があるため、名義変更は簡単にはできないのです。
離婚時でも夫から妻に名義変更することや、2人の共有名義からどちらかの単独名義に変更するのは基本的に難しいでしょう。ただし住宅ローンを借りている金融機関の承諾があれば名義変更が可能です。夫も妻も同等の収入がある場合や、単独でも十分な返済能力があるとみなされる場合は、名義変更が認められるケースがあります。とはいえ、金融機関が名義変更を承諾するかはケースバイケースです。
離婚時に住宅ローンを完済している場合は家の名義変更が可能
離婚時に住宅ローンを完済していれば、家の名義変更は可能です。家の名義人とは、簡単にいえば家の所有者を指します。家の名義人を変更するには、登記申請書を作成し必要書類と共に法務局に提出してください。登記申請は法務局の窓口の他、オンラインでも手続き可能です。
住宅ローンの残債がある場合には原則として家の名義変更ができません。住宅ローンの契約では多くの場合、返済中の家の名義変更を認めないことが定められています。金融機関の承諾なく名義変更した場合は、契約違反として住宅ローンの残債の一括返済といったペナルティを課される可能性もあります。住宅ローン返済中の名義変更が法的に禁止されているわけではないため、法務局に行けば手続きは可能ですが、リスクがある点には留意しておきましょう。
離婚時に住宅ローンの名義変更ができる可能性があるケース
名義変更の手続き風景
離婚時であっても原則として住宅ローンの名義人は変更できませんが、例外的にいくつかの方法では名義変更が可能な場合があります。夫婦間で家を売買する方法や、住宅ローンの借り換え、親族への名義変更などの方法によって、名義人が変更できる可能性があるのです。それぞれの方法について詳しく解説します。
夫婦の間で売買する
夫婦の間で家を売買すれば、住宅ローンの名義人を変更可能です。具体的な方法の例は以下のとおりです。
元々は夫の名義で住宅ローンを組んでいた場合
元々は夫の名義で住宅ローンを組んでいた場合、妻が夫から家を買い取り、夫はその代金で住宅ローンを完済します。ただし妻が住宅ローンを一括で買い取るだけの資金がない場合は、新しく自分の名義で住宅ローンを借りなければなりません。夫名義の住宅ローンはなくなり、代わりに妻名義の住宅ローンを返済していく必要があります。
夫婦間で売買する際には金融機関の同意なく住宅ローンを名義変更できるものの、新名義人が住宅ローンを組まなくてはならず経済的な負担がかかる可能性があります。また家を通常よりも大幅に安く売却した場合は、財産の贈与とみなされて贈与税の課税対象となる場合もあるため、売買価格は相場に適した設定にしましょう。
他の銀行で借り換えを行う
住宅ローンを借りている金融機関から名義変更の承諾を得られないなら、他の銀行で住宅ローンを借り換えることも一つの選択肢です。別の名義で住宅ローンを契約し、その資金で元々の住宅ローンを完済すれば、住宅ローンの名義人を変更できます。その際に安い金利の住宅ローンに借り換えられれば、利子の支払い負担を減らせます。
住宅ローンの借り換えのためには、新しく借りようとする住宅ローンの審査に通らなければなりません。住宅ローンの審査では収入や勤務先、年齢や雇用形態から返済能力の有無がチェックされます。専業主婦（もしくは専業主夫）やパート・アルバイトなどの雇用形態で働いている場合は返済能力が不足していると判断され、住宅ローンを借り換えられない可能性もあるでしょう。
親族に名義変更する
妻（もしくは夫）に返済能力がなく金融機関から名義人として認められない場合は、妻（もしくは夫）の親族に名義変更することを検討するのも一つの手です。
たとえば離婚後も妻が家に住み続けるといったケースでは、夫が住宅ローンの名義人のままだとさまざまなトラブルの原因となりかねません。妻本人に名義変更できないなら、妻の親族に名義変更することを検討しましょう。
なお妻（もしくは夫）の親族に名義変更する場合でも、住宅ローンを借りている金融機関の審査を経て承諾を受ける必要があります。妻（もしくは夫）の親族を名義人にするためには、返済能力のある人にお願いしましょう。親族が住宅ローンの名義人となって住宅ローンの支払いを行い、その後妻（もしくは夫）である人が支払ってもらった金額を返済しない場合は、贈与税の課税対象となる可能性があります。
離婚時に家の名義変更をする方法
離婚時に家の名義変更をするには、住宅ローンを完済する、住宅ローンの名義人を変更するといった方法があります。それぞれの方法について詳しく解説します。
住宅ローンを完済する
住宅ローンの残債がある状況では、前述したように基本的には家の名義変更は認められていません。家の名義人を変更したいなら、住宅ローンを一括返済する必要があります。一括返済すれば名義変更が可能になるだけでなく、借入期間が短くなって利子の負担が減り、結果として返済総額を減らせるでしょう。住宅ローンを組む際に保証料を支払っていれば、短くなった返済期間に応じて戻し保証料を受け取れる場合があります。
また離婚時に住宅ローンを完済しておくことで、離婚後に生じ得るトラブルを回避可能です。住宅ローンが残っている状態で離婚すると財産分与が複雑になり、将来的なリスクの原因となります。一括返済には手数料がかかるというデメリットもありますが、それ以上に多くのメリットがあることを考えると離婚時には住宅ローンをきっちりと清算しておくのがおすすめです。
返済能力があるなら住宅ローンの名義変更を申請してみる
もしも返済能力が十分にあり金融機関の審査を通過できる見込みがあるのなら、住宅ローンの名義変更を申請しましょう。住宅ローンの名義変更を済ませれば、家の名義人も変更可能です。前述したように住宅ローンの審査基準は対象者の収入や勤務先、年齢、雇用形態などから判断されます。
十分な返済能力がある人への名義変更なら、金融機関の同意を得られる可能性が高いです。ただし住宅ローンの名義変更の可否は金融機関の判断となり、たとえ同等の返済能力がある人でも名義変更が認められないケースもある点は認識しておきましょう。
なお繰り返しになりますが、専業主婦（専業主夫）やパート・アルバイトの人では名義人として金融機関が承諾する可能性は低いです。離婚時に家の名義変更をしたい場合は、住宅ローンの名義変更以外の方法を選択することがおすすめです。
離婚時に家や住宅ローンの名義変更をする場合に必要な費用
住宅ローンの借り換えによって名義人を変更できるとご紹介しました。ただし家の名義変更や住宅ローンの借り換えには費用がかかります。それぞれのケースについて費用の内訳や目安を解説します。
家の名義変更をする際にかかる費用
家の名義変更を目的に登記する際は登録免許税を納めなくてはなりません。また登記のための必要書類の交付手数料がかかります。登録免許税とは登記のために法務局に支払う税金で、たとえば財産分与によって取得した家を登記する際は、家の固定資産評価額の2%の金額が課税されます。（※）
登記のための必要書類と交付手数料の目安は以下のとおりです。なお、書類の交付手数料は地方公共団体（自治体）によっても異なります。
- 登記申請書：無料
- 登記事項証明（登記簿謄本）：600円
- 登記識別情報：300円
- 登記原因証明情報（離婚協議書、財産分与協議書など）：無料
- 戸籍謄本（離婚日の記載が必要）：450円
- 住民票：300円
- 印鑑証明書：300円
- 固定資産評価証明書：300円
登記申請書と登記原因証明情報は役所から交付を受けるのではなく、自身で作成するもののため交付手数料はかかりません。家の名義変更の手続きは複雑なので司法書士に代行してもらう方法もあります。司法書士への報酬は事務所によっても異なりますが約数万円かかることが一般的です。
※出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
借り換えで住宅ローンの名義変更をする際にかかる費用
前述したとおり住宅ローンの名義変更は難しいため、通常は住宅ローンの借り換えによって名義人を変更します。住宅ローンの借り換えに必要な費用は以下のとおりです。
保証料
住宅ローンの保証料とは債務者が返済できなくなった事態に備えて債務者と保証会社が保証契約を結ぶための費用です。保証会社は保証人のような役割を果たします。債務者が住宅ローンの返済を滞納した場合は保証会社が住宅ローンを一括返済し、後に債務者から回収します。
融資手数料
住宅ローンを借り入れる際の事務手数料です。融資事務手数料、事務取扱手数料と呼ばれる場合もあります。融資事務手数料には借入額の大小にかかわらず一律の金額を払う定額型と、借入額に応じて変動する定率型の2種類があります。
火災保険料
住宅ローンの契約の条件として、火災保険の加入が設けられていることも珍しくありません。火災保険料は対象の家の条件によっても異なります。
住宅ローンの借り換えには少なくとも借入額の約3%の初期費用がかかるといわれる場合もあります。大きな費用負担となるため、住宅ローンの名義変更が必要になりそうなら、早めに資金を準備しておくことが重要です。
離婚時に名義変更して財産分与した場合かからない税金
通常は不動産を取得した場合、贈与税や不動産取得税が課税されます。一方、財産贈与として不動産を取得してもこれらの税金はかかりません。不動産の引き渡しが贈与ではなく財産分与として認められるためには、離婚後2年以内であることや離婚届の提出完了後であることが条件です。贈与税と不動産取得税についてそれぞれ解説していきます。
贈与税
贈与税とは個人から財産を譲り受けて取得した場合にかかる税金です。他者から現金や不動産を受け取った場合や、保険料を負担していない生命保険金が入った場合は、得られた利益に対して贈与税が課せられます。贈与を受けた場合の贈与税については、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに申告・納税する必要があります。（※）
一方、財産分与によって財産を取得しても贈与税はかかりません。財産分与は贈与ではなく、夫婦の財産関係の清算や、離婚後の生活保障のための給付とみなされるためです。贈与は元々他人の財産であったものを譲り受けることですが、財産分与は婚姻中の共有財産について離婚を理由に分配するものとして考えられています。
ただし離婚して財産を引き渡す場合でも、下記の場合は贈与とみなされ贈与税がかかります。
- 分与された財産額が過大な場合
- 離婚が税金を免れるために行われたと判断される場合
財産分与には期限があり、離婚から2年以内に実施することが必要です。
※出典：国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」
不動産取得税
不動産取得税とは不動産をなんらかの理由で取得した場合にかかる税金です。不動産には家や土地の他、工場・店舗・倉庫・牧場・田畑・塩田・山林などが含まれます。不動産取得税の課税率は不動産の評価額の4%ですが、土地と家には軽減税率の3%が適用されます。（※）不動産取得税の申告先は取得した不動産の所在地の税事務所です。
婚姻中なら夫婦間であっても不動産の名義人を変更することで不動産取得税の課税対象となります。一方、離婚後の財産分与なら贈与に該当しないため、不動産所得税もかかりません。離婚することが決まっていても離婚届を出して戸籍を分けるまでは家の名義を変更しないよう気をつけましょう。離婚届を提出する前では家の引き渡しが婚姻中の贈与と判断されるため、不動産所得税がかかってしまいます。
※出典：東京都主税局「不動産取得税」
離婚時に名義変更して財産分与した場合にかかる税金
離婚後に家の名義変更をすれば財産分与とみなされ、通常の不動産の譲り渡しで発生する贈与税や不動産取得税がかかりません。一方、離婚による財産分与であっても支払いが必要となる税金があります。それは登録免許税や都市計画税、固定資産税は離婚時の財産分与でも課税される税金です。それぞれの詳細について解説します。
登録免許税
登録免許税とは不動産や会社、資格などについての登記や証明に課される税金です。不動産の登記をする際は登録免許税を納めなくてはなりません。財産分与で家の名義変更をする場合、贈与税や不動産所得税はかかりませんが、登録免許税の納付が必要です。
登録免許税は不動産の取得方法によって税率が異なります。登記する不動産の評価額に対する登録免許税の税率は、売買の場合は2%、相続や法人合併などの場合は0.4%、その他（贈与や交換など）の場合は2%です。財産分与はその他に該当するため、離婚時に取得した家の登記の際は家の評価額の2%に該当する登録免許税が課せられます。（※）家の評価額は市区町村役場で確認できます。
財産分与にかかる登録免許税は原則、夫と妻の双方で負担することになっていますが、負担すべき人が決められているわけではありません。登録免許税の納付額は大きな金額となる場合もあるため、離婚の条件を決める際は登録免許税の負担者についても明確に決めておくことがおすすめです。
※出典：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
都市計画税
都市計画税とは市区町村の都市計画・土地区画整理の事業費用を集めるために課される税金です。課税対象が土地や家屋であるため、財産分与で家を譲り受けた場合は都市計画税が発生します。都市計画税を支払う義務があるのは、1月1日時点の不動産所有者です。都市計画税は財産分与時にかかる税金ではありませんが、家を所有する上で納付が必要です。
つまり2月に家の財産分与を受けた場合は、その年の都市計画税の納付がすでに完了していることになります。財産分与の取り決めではすでに納付済みの都市計画税について財産分与の日付を基準に日割り計算して清算するケースもあります。
都市計画税の税率は家の評価額の最大0.3%です。家がある地域によって税率が異なり、条件によっては軽減措置が適用される場合もあります。都市計画税は固定資産税と併せて納付してください。
※出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
固定資産税
固定資産税とは土地や家屋の所有者が市区町村に納めなければならない税金です。固定資産税も都市計画税と同じく、財産分与時に発生する税金ではありませんが、家を所有する上で納付する必要があります。都市計画税と同様に固定資産税の支払い義務を負うのは、1月1日時点での不動産の所有者です。財産分与の取り決めでは固定資産税も日割り計算して清算するケースがあります。
固定資産税の税率は原則として家の評価額の1.4%ですが、新築住宅や住宅用地、一定要件を満たすリフォームを実施した不動産は軽減措置の適用対象です。（※）反対に、今まで住んでいた家が離婚をきっかけに空き家となった場合は、軽減措置の対象から除外され固定資産税の負担が上がります。固定資産税の納付書は、1月1日時点で家を所有している人の元に、4月〜6月頃に送付されます。
※出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
離婚時に名義変更ができない場合は売却するのも一つの方法
離婚時に家の名義変更ができない場合は、家を売却するのも1つの方法です。離婚後の住居の居住者と、家や住宅ローンの名義人が異なる場合は、離婚後のさまざまなトラブルの原因になりかねません。
たとえば、住宅ローンの名義人が返済を滞納すると家が差し押さえられ、居住者の生活が立ち行かなくなるかもしれません。繰り返しになりますが、住宅ローンの契約内容によっては住宅ローンの名義人と居住者を一致させる必要があり、契約違反は残債の一括返済といったペナルティの理由になります。離婚後も家の名義を変更しないまま住み続ける具体的なリスクについては、次項で詳しく紹介します。
家を売却すれば名義人に関するリスクが解消でき、離婚後のトラブルを減らせるでしょう。また売却すれば家を現金化でき、財産分与もスムーズです。家を売却する場合は複数の不動産会社の査定を受けて、相見積もりを取りましょう。
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離婚しても家の名義変更をしないまま住み続けるリスクとは
離婚後も家を名義変更せずに住み続けていると、名義人に家を勝手に売却されるリスクや競売にかけられるリスク、児童扶養手当が受けられないリスクなどがあります。それぞれについて詳しく解説します。
家を売却されてしまう可能性がある
不動産を売却するためには原則として名義人全員の承諾が必要です。家の名義が夫婦2人の共有名義になっている場合は、同意なく家を売却されることはありません。しかし家が夫（もしくは妻）の単独名義となっている場合は、夫（もしくは妻）が独断で家の売却を決められます。離婚後に名義変更せず自分の名義ではない家に住み続けていると、知らない間に家を売却されるリスクがあるのです。
離婚時の取り決めでは家を売却せず、夫（もしくは妻）名義の家に妻（もしくは夫）が住み続ける同意を得られていたとしても、時間が経つにつれて後から夫が家を売却したくなるケースもあるかもしれません。口約束では離婚時の取り決めに法的な効力がないため、強制力を持たせるためには公正証書を作成しておきましょう。公正証書とは離婚条件をまとめた法的効力を有する書面です。
競売にかけられる可能性がある
自分の名義ではない家に住んでいると住宅ローンの名義人が支払いを滞納した場合に住宅が差し押さえられ競売にかけられる可能性があります。家が差し押さえられると居住者は強制退去させられ、住むところを失ってしまうでしょう。
離婚の条件として夫（もしくは妻）が住宅ローンを支払う取り決めになっていても、病気やケガ、失業などで返済が難しくなる可能性もゼロではありません。また夫（もしくは妻）が再婚した場合は新生活の費用が必要になり、自分が住んでいない家の住宅ローン返済は後回しになってしまうケースも考えられます。婚姻中に借りた住宅ローンなら妻（もしくは夫）が連帯保証人となっている場合も多く、債務者である夫（もしくは妻）が滞納した住宅ローンの支払いを請求されるリスクがあります。家を追い出されるリスクをなくして安心して住み続けるためには、家や住宅ローンの名義人と居住者を一致させておきましょう。
児童扶養手当（母子手当）が受けられない可能性がある
児童扶養手当とはひとり親家庭の生活安定、自立促進、児童の福祉増進などを目的として国から支給される手当です。母子手当と呼ばれる場合もあります。父母が離婚した子どもや、父または母が死亡した子どもなどの保護者が支給対象です。
児童扶養手当の受給には所得制限が設けられており、たとえば夫名義の家に母子が住んでいる場合は、夫が支払う住宅ローンも母子の所得とみなされるケースがあります。母子の所得が大きいと判断されれば、児童扶養手当が減額されたり、受け取れなくなったりします。また離婚したにもかかわらず夫名義の家に住み続けていると、偽装結婚を疑われて児童扶養手当の申請が通りにくくなるケースもあるでしょう。
児童扶養手当の支給額や支給基準については地方公共団体（自治体）によって異なり、申請や相談は役所の担当窓口で受け付けています。
まとめ
離婚する際に、住宅ローンや家の名義人を変更するのは簡単ではありません。しかし家の居住者と名義人が一致していなければ、離婚後もさまざまなトラブルの原因になりかねません。離婚時に家を売却し現金化すれば財産分与がシンプルになり、名義人に関するトラブルも回避しやすくなるでしょう。
大切な家をできるだけ高く売却するためには、複数の不動産会社を比較して条件のよいところを探す必要があります。不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」では、インターネット上で条件を入力するだけで最大6社の不動産会社から査定を受けられます。無料で手軽に相見積もりができるので、不動産の売却を検討している場合はお気軽にご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
