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隣人トラブルがある状態で不動産売却できる？デメリットやポイントを解説
家を購入したものの、隣人トラブルに悩まされていて落ち着いて生活できない場合もあります。隣人トラブルが起きた際には「いっそのこと不動産売却をしようか」と考えている方もいるでしょう。
本記事では隣人トラブルがあっても不動産を売却ができるかということや、トラブルの種類や解決方法、売却のポイントなどについて解説します。隣人トラブルから不動産売却を検討している場合は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
隣人トラブルはケースによっては告知義務がある
隣人トラブルがある場合、環境的瑕疵がある物件だと判断されるケースがあります。環境的瑕疵のある不動産を売却する場合には、買主に対してその旨を告知しなければならないと法律により定められています。
物理的に目に見えないような隣人トラブルの場合、何も言わずに売却してしまいたいと考える方もいるかもしれません。しかし隣人トラブルを知っていたにもかかわらず、告知せずに売却すると告知義務違反に問われて損害賠償請求を受ける可能性があるため注意しましょう。
環境的瑕疵だと見なされるトラブルの種類を知りたい方も多いでしょう。しかし環境的瑕疵には明確な定義がありません。ケースやトラブルによって当てはまるかどうかは異なります。環境的瑕疵に関しての訴訟事例は多くあり、判断が難しい部分でもあります。
したがって些細な隣人トラブルであっても環境的瑕疵だと判断される可能性がある場合は、告知するようにしましょう。
トラブルを解決してから売却するのが望ましい
隣人トラブルがある不動産を売却する場合には、基本的にはトラブルを解決してから売却するのが望ましいとされています。隣人トラブルがあるような物件を購入したいと思う買主はなかなかいません。そのためできるだけトラブルを解決してから売却するのがおすすめです。
トラブルの内容にもよりますが、売主側からのアプローチでトラブルが解決できるケースもあります。近隣トラブルが解決できて近隣との関係が良好になれば、不動産の売却を見送るという選択肢も生まれます。
トラブルの種類と解決方法
一口に隣人トラブルと言っても、さまざまなトラブルがあります。ここではトラブルの種類と解決方法を紹介していきます。
ごみのトラブル
ごみの関するトラブルは、隣人トラブルの中でもよく見られる問題です。たとえばごみを分別せずに出している、ごみ出しの時間や曜日を守らないなど、地方公共団体（自治体）や地域で決められているルールを守らないことからトラブルに発展するケースが多いでしょう。
またごみ屋敷が近隣にあり異臭がひどいなどのトラブルもあります。ごみは生活している上で必ず発生するものであるため隣人トラブルの原因になりやすく、臭いや害虫などの被害を受けやすいです。
マンションに住んでいる場合は、隣人に直接伝えるのではなくまずはマンションの管理会社や管理組合などに相談しましょう。ごみの分別やごみ出しの時間などは、マンションの管理規約で定められているケースが多いです。そのため、管理会社や管理組合から注意してもらうようにしましょう。
戸建ての家に住んでいる場合は、ごみステーションの管理をしている町内会や市区町村の役場に相談します。ごみ収集は基本的に地方公共団体（自治体）の管轄となっているため、役場に問い合わせれば対応してもらえるでしょう。
ごみ屋敷の問題は地方公共団体（自治体）に相談してください。ごみ屋敷を取り締まる法律は現状では存在しておらず、地方公共団体（自治体）によって勝手にごみを撤去できません。しかし空き家の場合には、「空家等対策特別措置法」が適用される可能性もあります。周囲に悪影響を与える空き家だと判断されて放置できない状態だと見なされれば、地方公共団体（自治体）による行政指導が行われます。空家等対策特別措置法には罰則もあるため、問題の解決に近づく可能性もあるでしょう。
ごみのトラブルに関しては、当事者間でやり取りしないことがポイントです。当事者間でやり取りすると感情的になりやすく、話がこじれる可能性もあります。マンションなら管理会社や管理組合、戸建てなら市区町村役場というように、ごみに関するルールやごみの回収を管轄している第三者に相談し、解決に動いてもらいましょう。
騒音のトラブル
騒音トラブルも起こりがちな隣人トラブルです。周囲の家との距離が近い戸建てや、上下左右が他の部屋に囲まれているマンションなどでは、騒音トラブルに悩まされる場合もあるでしょう。たとえば上の階の足音が響いたり隣の部屋から夜中に大音量の音楽が聞こえてきたりするケースが考えられます。
またペットの鳴き声や、子どもが走り回ったり大声を上げたりする音が気になるというケースも珍しくありません。騒音は日常生活を送る上でストレスとなりやすく、大きなトラブルに発展する場合もあります。またどの程度を騒音と思うかは人によって異なるため、騒音かそうでないかで揉めるケースも多いです。
騒音トラブルに見舞われた場合には、第三者に入ってもらって解決することがポイントです。マンションの場合にはマンションの管理会社や管理組合などに相談してみましょう。直接相手とやり取りしてしまうと、感情的になってトラブルが余計に大きくなったり逆恨みされたりするケースもあります。
騒音は主観的な要素が大きいためボイスレコーダーで騒音の証拠を残しておく、騒音が発生する曜日や時間帯を記録するなど、客観的な証拠を集めて相談するとスムーズです。ほとんどの場合は、管理会社や管理組合などからの注意によって解決しますが、騒音が繰り返される、罵声や怒号などの身の危険を感じるようなケースなら、警察が介入してくれる場合もあります。不安を感じたら相談してみるのも一つの手段です。
その他にも騒音トラブルが解決しない、騒音が悪化したという場合には、裁判を行う方法もあります。しかし裁判には多くの時間や労力、費用がかかるため、裁判まで発展させないように早期にトラブルを解決することが大切です。
境界におけるトラブル
境界トラブルとは、隣地との境目を巡るトラブルです。たとえば隣人が主張する土地の境界線と自分が考える境界線に違いがある、家の敷地内に隣人の庭の木が越境してきて困っている、塀が家の敷地内にまたがっていて困っているなど、境界に関するトラブルもあります。
境界におけるトラブルが起こる要因としては、境界のあいまいさが挙げられます。戸建ての家や土地など不動産を売却する際には、隣地との境界を確定させなければならないため、事前に測量などをしてトラブルを解決させておきましょう。
境界に関するトラブルは、正しい境界線を確定させて隣人と自分の双方が納得できる状態にすることが求められます。境界を確定させる場合には、土地家屋調査士に依頼をして「確定測量図」を作成してもらいましょう。確定測量図とは、境界が明示された測量図です。
すでに境界トラブルが起こっている場合には、「筆界特定制度」を利用するとよいでしょう。筆界特定制度とは法務省が管轄している制度で、筆界調査委員が実地調査や測量などの調査を行い、境界を明確にします。行政により公認された境界線を特定でき、隣人と自分どちらにとっても公正に境界を決められます。公的機関による判断であるため、境界を素直に受け入れてくれるケースが多く、境界トラブルの解決に効果的です。
なお筆界特定制度を利用する際には、費用がかかります。一般的には約50万～80万円かかり、申請者の自己負担となるため費用負担は増えるでしょう。その他にも申請から約半年～1年と長い時間がかかるといった問題もあるため、不動産を売却する予定がある場合はスケジュールをよく考えた上で利用するかどうか検討しましょう。売却に向けて動き出す前に早めに筆界特定制度を活用するなど、境界を確定しトラブルを解決しておくことが重要です。
モンスター隣人
ごみや騒音などではなく、隣人本人との間にトラブルが発生するケースもあります。近年ではモンスターペアレントなどの呼び名が浸透していますが、隣人トラブルにおいてもモンスター隣人が問題となっています。モンスター隣人とは、一般常識では考えられないような言動や行為をしてくる隣人のことです。
たとえばあまり関わりがないのに理不尽なクレームをつけてくる、出会うと口汚く罵ってきたり怒声を浴びせてきたりする、用もないのに夜中にインターホンを何度も押すなど、モンスター隣人の嫌がらせにはさまざまなものがあります。
日常生活を送る上で大きなストレスになるだけでなく、「直接的な危害を加えられるのでは」と不安を抱えて生活しなければならないため、精神的な負担が大きいです。
モンスター隣人によるトラブルは、隣人トラブルの中でも解決しにくいトラブルとして知られています。モンスター隣人は常識が通用しない、話が通じないケースも多いため、こちらが正しいことであっても伝わらないケースも多いです。注意すると余計に嫌がらせが悪化する可能性もあるため、基本的には当事者間で解決しようとせずに警察に相談するようにしましょう。どのような嫌がらせを受けているかにもよりますが、罵声や怒号を浴びせてくるなどの行為は刑事事件に発展する可能性があるため、警察が介入してくれるケースもあります。また身の危険を感じたときも速やかに警察に通報してください。
警察に相談しても解決しない場合には、訴訟を起こして裁判で決着をつけることも可能です。しかし裁判をするには費用や時間がかかり精神的負担も大きくなります。さらに裁判をして勝訴したとしても、嫌がらせが収まるとは限りません。できれば裁判まで発展させずに解決できるのが望ましいでしょう。
解決前に売却するとどうなる？
隣人トラブルを解決しないまま、家や土地などの不動産を売却するとどうなるのでしょうか。ここからは隣人トラブルの解決前に不動産を売却した場合のデメリットについて詳しく解説します。
買主がつかない
隣人トラブルが解決しないまま売却すると、買主が見つからない可能性があります。買主としては隣人とのトラブルがある物件をわざわざ買いたいとは思いません。「隣人トラブルがあるなら購入するのはやめよう」と思う人が多いため、隣人トラブルを解決しないまま売却した場合、買主がなかなか見つからないことが多いでしょう。
中には近隣の騒音やごみ問題などは気にしないという人もいます。しかし、このような買主が見つかることは非常に少ないです。隣人トラブルが未解決なまま不動産を売却する場合は、売却活動が長引くことを覚悟しておきましょう。
売却価格の減額
隣人トラブルがあるまま不動産を売却する場合、売却価格の減額を要求されるケースが多いです。どの程度の減額となるかは、トラブルの内容や買主の許容度によっても異なりますが、基本的には希望する売却価格よりも減額されることを覚悟する必要があります。
隣人トラブルがある物件を購入することは、買主としてもリスクがあるためある程度の減額は避けられないでしょう。どうしても減額したくないという場合には、トラブルを気にしないという買主が現れるのを待つ必要があります。
不動産買取という方法もある
できるだけすぐに不動産を売却したいという場合には、不動産買取という方法もあります。すぐに不動産会社に買い取ってもらえますが、代わりに売却価格は市場価格の約7～8割となってしまいます。
しかし周囲にばれずに売却できる、契約不適合責任が免除され環境的瑕疵の責任を負わずに済むという点がメリットです。すぐに現金化したいという場合には、不動産買取も検討してみるとよいでしょう。
不動産売却の一般的な流れ
不動産を売却する際の一般的な流れは以下のとおりです。
- 不動産会社へ相談
- 媒介契約の締結
- 買主と売買契約を結ぶ
- 物件を引き渡す
各工程の詳しい内容を順番に確認していきましょう。
流れ1.不動産会社へ相談
まずは不動産会社に家や土地の売却を検討している旨を相談します。この際直接不動産会社を訪問して相談しても構いませんし、一括査定サイトを利用する方法もおすすめです。不動産会社に相談する際には、1社だけではなく複数の会社に相談しましょう。複数の会社に相談・査定をお願いすれば、相場を把握しやすくなります。
また相談する際には必ず隣人トラブルがある、もしくはあったことを隠さずに伝えることが重要です。トラブルの内容によって、不動産の価値が変動するため隠さずに話しましょう。トラブルが解決していたとしても、告知義務が発生するケースもあるため、解決済みの場合にもトラブルがあったことは伝えてください。
流れ2.媒介契約の締結
複数の不動産会社を比較し、不動産を売却する不動産会社を決めたら媒介契約を締結します。媒介契約には3つの種類があるため、契約を結ぶ前にそれぞれの違いを理解しておくことが大切です。
まずは一般媒介契約です。一般媒介契約とは複数の不動産会社に売却活動の依頼ができる契約で、契約期間の制限がありません。また売主が、直接買主を見つけられます。
次に専任媒介契約です。専任媒介契約とは、1社の不動産会社にのみ売却活動の依頼ができる契約で、契約期間は最長で3カ月です。売主が直接買主を見つけても問題ありません。
最後は、専属専任媒介契約です。専属専任媒介契約は専任媒介契約同様に、1社の不動産会社にのみ売却活動の依頼ができる契約です。契約期間は最長3カ月で、1社に一本化できるのでやり取りがスムーズになりますが、売主が直接買主を見つけられなくなります。
流れ3.買主と売買契約を結ぶ
買主が見つかったら売買契約を結びます。隣人トラブルについては、契約時に不動産会社から買主に書面で説明されます。事実と異なっている場合損害賠償請求を受ける可能性もあるため、内容が間違っていないか売主側でもしっかり確認しましょう。
流れ4.物件を引き渡す
売買契約が成立した後は、家や土地の引き渡しを行います。売買代金の支払いである決済と引き渡しは同日に行います。家の鍵を買主に引き渡し、所有権の登記を移す手続きを行えば、不動産売却は完了です。
売却する際のポイント
不動産を売却する場合には、どのようなポイントに気をつければよいのでしょうか。ここでは、2つのポイントについて解説します。
早めに売却の判断をする
隣人トラブルは放置していても解決しません。適切な対処をしなければトラブル解決にはつながらないため、前述した方法などを参考にして解決のためにアクションを起こしましょう。
しかし隣人トラブルが解決したとしても関係が改善されない、逆に関係が悪化しそうであれば、築年数が浅いうちに売却するのも一つの方法です。
しっかり対応してくれる不動産会社を選ぶ
不動産を売却する際には、しっかりとした対応をしてくれる不動産会社を選ぶことが重要です。隣人トラブルにはさまざまなものがあり、内容やトラブルの程度も異なります。そのためトラブルの内容に応じて適切な判断ができる不動産会社を選び、売却活動を依頼するようにしましょう。
もちろんできるだけ早く、高く売却してもらうことも重要ですが、隣人トラブルが発生している場合は、不動産を売却するのを知られたくないというケースがほとんどです。隣人トラブルはちょっとしたきっかけでさらに悪化する場合があるため、慎重に動いてくれる不動産会社を選んだほうがよいでしょう。
また買主にトラブルの詳細を伝えるのは不動産会社の担当者です。うまく説明してくれるかどうかも重要になるため、担当者の説明力の高さも必要です。慎重に販促活動をしてくれる、しっかりと買主に説明できる知識や話術があるなど、気配りの行き届いた不動産会社がおすすめです。信頼して任せられる不動産会社か見極めるためにも、複数社に相談して比較検討してみてください。
住み替え先で隣人トラブルにならないために
不動産を売却した後に住み替えた先で隣人トラブルに巻き込まれないためにも、入居時の対策は欠かせません。まずは売主に隣人について聞いたり過去にトラブルがなかったかを確認したりしておきましょう。隣人の家族構成や属性によっては、自分と合わなかったりトラブルのリスクが高まったりする場合もあるため、売主や不動産会社、管理組合などに確認しておくと安心です。
また隣人トラブルで起こりがちな騒音に関する問題を解決するために、自分の家の防音対策の徹底も大切です。騒音の原因は、家族構成やライフスタイルによっても異なります。たとえば小さな子どもやペットがいる場合には足音が気にならないような対策をするなど、自分でもできる防音対策を施しましょう。隣人からの騒音だけでなく、自分たちの出す音に関しても意識して対策すると、トラブルを防ぎやすくなります。
マンションに住む場合には、管理規約を確認することも大切です。管理規約とはマンションで生活する上でのルールが定められたもので、さまざまなルールが記載されています。音に関する規約などがあれば、騒音問題があった際も相談しやすくなるため、管理規約をしっかりと確認しておきましょう。
まとめ
家の模型
隣人トラブルを抱えており、家や土地などの不動産を売却したいと考えている場合は、できるだけトラブルを解決してから売却するようにしましょう。隣人トラブルがある場合、買主がつかない、売却価格が減額されるなどのデメリットがあります。
また不動産を売却する際には複数の不動産会社に相談し、信頼できる不動産会社を選ぶことも重要です。
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この記事の編集者
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