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【相続する土地の価格の調べ方】価格を決める基準や指標・具体的な金額の計算方法について解説
土地を相続したり、相続する予定があったりする場合、土地にどのくらいの価値があるのか気になっている方もいるのではないでしょうか。不動産について気になることがあっても何から調べればよいのか分からないというケースもあります。
本記事では、土地の価格の調べ方や土地の価格を決める基準、計算方法、土地を相続したときに課せられる税金などについて解説していきます。また相続した土地を売却するメリットや売却する際の流れ、注意点もまとめているので、土地を売却したい方や土地を相続した方はぜひ参考にしてみてください。
もくじ
相続する土地の価格を決める基準とは
土地の価格を決める主な基準は、以下のとおりです。
- 周辺環境の利便性
- 土地の形状
- 建物の有無
価格が高い土地はどのような特徴があるのか、まずは詳しく解説していきます。
周辺環境の利便性
土地の価格を決める上で、周辺環境の利便性はとても重要なポイントです。土地の購入を検討している人の多くが、住みやすいかどうかを基準に選ぶ傾向があります。駅や都市高速の入口から近い土地は利便性に優れていると捉えられるため、土地の価格は高くなります。
他にも、学校や病院、スーパーなどの商業施設が近くにある土地は生活しやすく、世代を問わず人気です。また治安がよく閑静な住宅街は、特にファミリー層や年配の人に好まれやすいでしょう。
しかし24時間営業の店舗や工場など、騒音が発生しやすい施設が付近にある場合は、立地が良くてもマイナスに捉えられる恐れがあります。周りに生活施設がない土地も日常生活で不便に感じやすいため、土地の価格は下がりやすいです。
土地の形状
土地の価格は広さだけでなく形状も重要なポイントです。正方形や長方形などいわゆる整形地と呼ばれる土地だと、価格は高くなりやすいでしょう。整形地では土地の形に左右されずに、建物の形状を決められるためです。
その一方で、価格が下がりやすいのは三角形や台形、L字などの不整形地と呼ばれる土地です。建物の形状が限られやすく、場合によっては理想の間取りを断念せざるを得なくなるでしょう。活用しづらいといった理由から、土地の価格は下がる傾向にあります。
建物の有無
建物の有無でも土地の価格は変わります。そもそも、土地と建物はそれぞれに価値がつけられて不動産の価格が算出されます。そのため、土地のみで売り出すよりも建物付きのほうが価格は高くなりやすいのです。しかし、例外もあります。建物の老朽化が進み、人が住むのが困難な場合は解体せざるを得ません。解体するにも費用がかかるため、土地の価格は下がります。建物自体に価値がないときは、更地にしたほうが土地の価格が上がるでしょう。
相続する土地の価値を表す指標
悩む家族の写真
土地の価値を表す指標として、以下の4つが挙げられます。
- 地価公示価格
- 実勢価格
- 路線価
- 固定資産税評価額
どのように土地の価格が決まるのか、それぞれの特徴について詳しくみていきましょう。
地価公示価格
地価公示価格は、国土交通省が適正な地価の形成を目的に設定している価格です。価格の客観的な目安として、主に土地取引の際に使用される場合が多く、毎年1月1日時点の評価が3月中旬頃に公示されます。対象となるのは都市計画区域内にある土地であり、全国約2万6,000カ所が選ばれます。（※）しかし不動産取引の可能性がある土地に関しては、都市計画区域以外でも鑑定が行われるので確認しておきましょう。
なお、地価公示価格は国土交通省のホームページ内にある「標準値・基準値検索システム」から調べられます。調査年や価格など条件を指定することも可能です。
※出典：国土交通省「地価・不動産鑑定：地価公示」
※参考：国土交通省「標準値・基準値検索システム」
実勢価格
実勢価格は、不動産の市場で実際に売買された価格です。市場で取引される価格は、必ずしも国土交通省が公開している地価公示価格と同価格帯とは限りません。実勢価格はそのときの経済状況や売主の事情など、さまざまな条件を考慮した上で決定するものです。また購入希望者が現れたとしても、売り出し価格から変動して取引が成立するケースもあります。
つまり取引が成立したときの価格が実勢価格になるため、取引の際に目安となる地価公示価格とは大きく異なるケースもあります。
路線価
路線価は、主要な道路に面する土地の1㎡あたりの価格です。不動産を贈与・相続する際に発生する、贈与税や相続税を算出する指標となります。
路線価は国税庁によって毎年7月初旬頃に公表されており、地価公示価格の約80％が目安です。直近の路線価の情報を知りたいときは、国税庁のホームページ内にある「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」から確認できます。
※出典：国土交通省「令和3年分の路線価等について」
※参考：国土交通省「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」
固定資産税評価額
所有する不動産には、固定資産税がかかります。固定資産税は毎年1月1日時点での所有者に対して課税されるものであり、固定資産税評価額をもとに算出されます。つまり、固定資産評価額は固定資産税を決定する際に用いられる指標なのです。
固定資産税評価額は総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づき、市区町村によって決められています。価格の目安は、公示地価の約70％です。（※）ただし固定資産は経年劣化や老朽化するため、その価値は下がっていく傾向にあります。適切な価格の把握を目的に、3年に一度見直しが行われます。
なお固定資産税評価額は固定資産税の決定の他にも、都市計画税や不動産取得税、登録免許税を算出する際にも用いられる指標です。
※出典：総務省「固定資産税の概要」
相続税評価額の金額は？相続する土地の価値を知るために相続税評価額を計算する方法
相続した土地の価格の具体的な金額はいくらなのでしょうか。相続税を計算すると分かります。相続税は相続税評価額に税率をかけて算出するため、まずは相続税評価額を把握しましょう。
相続税評価額を計算する方法には、以下2つの計算方法が挙げられます。
- 路線価方式
- 倍率方式
ここからはそれぞれの計算式について、解説していきます。相続した土地の価値を知りたい場合は参考にしてみてください。
路線価方式
主要な道路に面している土地の場合は、路線価方式で相続税評価額を算出できます。計算式は、以下のとおりです。
路線価×土地面積＝相続税評価額
路線価は国税庁のホームページ内にある「路線価図・評価倍率表」から調べられます。たとえば、路線価20万円、面積100㎡の土地があったとします。この場合、相続税評価額は以下の計算式をもとに2,000万円と算出可能です。
20万円×100㎡＝2,000万円
また土地の形状や条件など、使いにくい土地の相続税評価額を算出する際は補正する必要があります。たとえば、一般道路から奥行きがある場合は「奥行価格補正率」を、土地の形がいびつな場合は「不整形地補正率」を、それぞれ路線価に乗じて評価額を算出しなければなりません。
その場合の計算式は、以下のとおりです。
路線価×奥行価格補正率×土地面積＝相続税評価額
路線価×不整形地補正率×土地面積＝相続税評価額
なお相続税評価額は、以下の計算式によっても算出できます。
路線価×固定資産税評価額＝相続税評価額
固定資産税評価額は、毎年5月頃に送付される納税通知書に記載されています。不明点があるときは、役場に問い合わせて調べることも可能です。調べた路線価と固定資産税評価額をかけると、相続税評価額を算出できるでしょう。
倍率方式
主要な道路に面していない土地には路線価が設定されていません。その場合、路線価方式の代わりに倍率方式を使って算出します。
倍率方式とは、固定資産税評価額に地域ごとに定められている倍率をかけて算出する方式です。倍率は国税庁が決定しており、国税庁のホームページ内にある「路線価図・評価倍率表」に記載されています。基本的には1.1倍に定められていることがほとんどです。
たとえば、次のような条件の土地があったとします。
- 固定資産税評価額：3,000万円
- 評価倍率：1.1倍
この場合、土地の相続税評価額を求める式は以下のとおりで、相続税評価額は3,300万円です。
3,000万円×1.1倍＝3,300万円
相続する土地にかかる相続税の負担を軽減する方法
土地を相続する際には、相続税が課せられます。相続税の負担を軽減する方法には、以下のものがあります。
- 生前贈与を活用する
- 小規模宅地等の特例を活用する
- 相続時精算課税制度を利用する
それぞれについて詳しく解説していきます。
生前贈与を活用する
生前贈与とは、生存している個人が別の個人（主に配偶者や子どもなど）に財産を渡すことです。贈与税は相続税よりも税率が高いため、基本的には相続のほうが税負担は軽くなります。しかし相続する資産が多いと相続税は高額になりやすく、大きな負担となる場合があるのです。生前贈与を活用することで税の負担軽減につながります。
また居住用の財産を配偶者に贈与する場合、配偶者控除が適用されます。配偶者控除を利用すると、最大2,000万円までの資産を非課税で贈与可能です。（※）資産がどのくらいあるかにもよりますが、配偶者へ渡すときは事前に贈与したほうが税負担を軽くできるケースもあります。
※出典：国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」
小規模宅地等の特例を活用する
小規模宅地等の特例は、要件を満たすことで土地の評価を最大80％下げられる制度です。土地の評価が下がれば、土地にかかる税金を大幅に減らせるため、有効な節税対策と言えるでしょう。
小規模宅地の特例の対象となる宅地等は、被相続人がその土地をどのように使っていたかによって以下4つに区分されます。（※）
| 特例の対象 | 上限面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80％ |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50％ |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
| 特定同族会社事業用宅地等 | 400㎡ | 80％ |
たとえば、被相続人（父）が同居する相続人（息子）に300㎡の土地を相続するとします。土地の相続評価額は1億円です。この場合、特定居住用宅地等に該当するため、評価額1億円を特例で80％減額できます。すると、評価額は2,000万円に下がります。基礎控除は3,600万円であるので以下の計算式となることから、相続税額はかかりません。
2,000万円－3,600万円
ただし、特例を受けるためには、相続税を申告するまで所有や住居を続けるなど、適用条件があるため注意が必要です。
※出典：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
相続時精算課税制度を利用する
相続時精算課税制度とは、子どもや孫に対して2,500万円までを非課税で生前贈与できる制度です。2,500万円までであれば、1年でまとめて贈与しても税金はかかりません。また、複数年にわたっての贈与も可能です。（※1）
ただし贈与が2,500万円を超える場合は、超えた額に対して20％の贈与税が課せられます。課税対象となった贈与税は相続時にまとめて精算され、贈与税よりも相続税額のほうが少ない場合は差額が還付されるのです。
ちなみに、贈与には「暦年贈与」というものがあります。暦年贈与とは、年間110万円までの贈与が非課税の対象になる基礎控除のことです。贈与が110万円を超える場合は、複数年に分散すれば非課税となります。（※2）
相続時精算課税制度を選択すると取り消しができないため、暦年贈与は利用できなくなります。そのためどちらの制度を利用するのか、事前に検討しておきましょう。
※1 出典：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」
※2 出典：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
相続する土地を売却するメリットと売却の流れ
売地の写真
土地を相続したときに考えるのは売却するべきか、相続した土地を活用するべきかではないでしょうか。相続した土地を活用する予定がないのであれば、そのまま放置するよりも売却するのがおすすめです。また場合によっては土地を活用することでリスクが生じる可能性もあるため、売却を前向きに検討するとよいでしょう。
ここでは、土地を売却するメリットと売却する際の流れについて詳しく解説します。
相続する土地を売却するとよい理由
土地は所有しているだけでコストがかかります。固定資産税や維持費など、さらに地域によっては都市計画税が課せられる場合があるのです。賃貸物件やコインパーキングなどに活用する方法もありますが、建設するまでには莫大な費用がかかります。また、経営がうまくいく保障もないため、ある程度のリスクは生じるでしょう。
その点、土地を売却すれば毎年の固定資産税や都市計画税といった税負担がなくなります。土地を管理する必要がないため、維持費もかかりません。現金化すれば、まとまった資金が手に入るところも大きなメリットです。
また相続後速やかに売却すれば、譲渡所得税を軽減できる特例を受けられます。譲渡所得税は、土地を売却して生じた利益に課せられる税金です。特例を利用するためには、土地を相続してから3年の間に売却しなければいけません。なお、小規模宅地等の特例との併用も可能です。被相続人が亡くなった日から10カ月（相続税の申告期限まで）は不動産を売買しないことが小規模宅地等の特例の条件となるため、相続から10カ月経過してから3年の間に売却するのがベストです。（※）
※出典：国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
相続する土地を売却するまでの流れ
土地を相続して売却するまでの流れは、以下のとおりです。
- 遺言書の有無を確認
- 遺産や債務の確認
- 準確定申告（被相続人の代わりに相続人が確定申告を行うこと）
- 相続税の申告と納付
被相続人が亡くなってから3カ月以内に遺言書や遺産・債務を確認し、相続するか放棄するかを決定します。4カ月以内には被相続人に代わって、1月1日から他界するまでの所得を確定申告し、10カ月以内に相続税を申告して納税しなければなりません。ここまで準備が整ったら、売却手続きへと移行できます。
土地は被相続人の名義のままでは売却できないため、はじめに相続人の名前に名義変更する必要があります。基本的には、土地の売買に関する手続きや取引は自分で行わず、不動産会社を介することがほとんどです。名義変更後は、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を行ってもらいましょう。その後、買主が見つかれば売買契約を締結し、決済・引き渡しとなります。
なお、売却した土地に譲渡所得が発生した場合、確定申告が必要です。分からないことがあれば、税務署に問い合わせてみてください。
相続する土地を売却する際の注意点
相続する土地を売却する際は、以下の点を押さえておきましょう。
- 信頼できる不動産会社を探す
- 共同名義の場合は全員の同意が必要
- 相続で利用できる特例は3年を目安としているものがある
- 土地の取得費が不明の場合は代替資料を探す
それぞれの注意点やポイントについて詳しく解説していきます。
信頼できる不動産会社を探す
基本的に土地を売却する際は、不動産会社に買主を探してもらいます。不動産会社といっても特徴はさまざまで、相性の良し悪しがあるものです。大切な土地を任せるため、信頼できる不動産会社を探すことが重要です。土地の査定価格はもちろんのこと、不動産会社の知名度や実績の高さ、担当者との相性なども考慮しながら選ぶとよいでしょう。
また相続した土地をスムーズに売却できれば、小規模宅地等の特例や譲渡所得税の特例を受けられ、税負担を軽減できるでしょう。
不動産会社を探すときは、土地の無料査定を受けておくのも方法の1つです。どの不動産会社が高く評価してくれるのか事前に把握できるため、想定以上の価格で売却できる可能性もあります。なお、査定は1社からだけでなく複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。それぞれの査定価格を比較しながら選べるため、相場が分かるだけでなく満足しやすい不動産会社が見つけやすいでしょう。
また、なるべく手間をかけずに不動産会社を探したい人は、一括査定サービスを利用しましょう。一度条件を入力すれば、複数の不動産会社から土地の査定をもらえるので便利です。不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」では、無料で最大6社の不動産会社から査定を受けられます。今すぐ土地の査定価格を知りたい人は、ぜひ活用してみてください。
共同名義の場合は全員の同意が必要
土地の名義人が一人ではなく複数いる（共同名義）場合、共有者全員に土地の売却に関する同意を得る必要があります。全員の同意を得ずに土地の売却はできません。
ポイントになるのが土地の売却の同意だけでなく、価格の同意も得なければならない点です。ここで言う価格とは、売却価格の最低条件のことです。「これ以上の価格であれば売却する」という最低ラインを決めておきましょう。売却価格の条件が決まっていないと、利益を分散する際にトラブルになる恐れもあります。
また購入希望者から値引きの相談があった場合、最低ラインを設けておくことで、納得した価格での売買が可能です。
相続で利用できる特例は3年を目安としているものがある
相続した土地を売却する際は、なるべく3年以内を目安にしましょう。相続不動産には「取得費加算の特例」と「相続空き家の3,000万円特別控除」の2つの特例が適用されます。土地を売却すると課せられる税金を減額できるため、活用しない手はありません。しかし、これらには相続から3年以内という適用期限があるのです。
「取得費加算の特例」は、相続開始から3年10カ月以内に土地を売却した場合、相続税額の一部が取得費に加算されることで譲渡所得にかかる税金を軽減できる特例です。特例の適用を受けるためには、期限内の売却の他、次のような要件もあります。（※1）
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
もう一つの「相続空き家の3,000万円特別控除」は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに空き家付きの土地を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除した所得を課税対象にできる特例です。（※2）つまり、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、譲渡所得が0円になるため税金もかかりません。特例の適用を受けるためには、期限内の売却だけでなく、次のような要件にすべて当てはまる必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
いずれにしても土地を売却する予定がある場合は、スムーズな取り引きを目指しましょう。
※1 出典：国税庁「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
※2 出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
土地の取得費が不明の場合は代替資料を探す
土地の売却後に発生する譲渡所得税とは、以下に挙げる計算式で算出した売却利益、つまり譲渡所得に課せられる税金です。譲渡所得税を把握するためには、土地の取得費を知る必要があります。
実際に売却した価格－（購入したときの取得費＋手数料や登記費用など売却時にかかった費用）＝譲渡所得税
しかし相続した土地は自分で購入したわけではないため、いくらで購入したのか分からないケースもあるでしょう。取得費が分からないままでは、概算取得費を用いるため、譲渡所得が大きくなって税金が高くなる可能性があります。
このようなリスクを防ぐには、代替資料を探すことが大切です。取得費の代替になる資料には以下に挙げるものがあります。
- 当時仲介してくれた不動産会社、または売主から購入当時の売買契約書の写しをもらう
- 通帳の出金履歴から購入額を推測する
- 抵当権設定額から購入額を推測する
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書から購入額を推測する
- 一般財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」から土地の取得費を算定する
- 一般財団法人建設物価調査会が公表している「着工建築物構造別単価」から建物の取得費を算定する
これらの資料を揃えて税務署に相談してみてください。
まとめ
相続した土地の価格は、自分で計算できます。そのためには、土地の価値を表す指標を把握し、正しい式で算出しましょう。
とはいえ、指標を調べるのは時間も手間もかかる上、慣れていないと計算を間違える可能性があります。土地の価格を簡単かつ正確に把握したいのであれば、不動産サービス総合比較サイト「リビンマッチ」がおすすめです。リビンマッチでは複数の不動産会社から一括で土地の価格を査定してもらえます。条件に合う不動産会社が見つかればそのまま依頼できるので、非常に手軽な点もメリットです。相続した土地の価格が知りたい方や土地の売却を検討している方は、ぜひお気軽に利用してみてください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
