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株価と不動産価格の関係性とは。今後の日本はどうなる？
株価と不動産価格は似た動きをすることがありますが、この2つはどのような関係なのでしょうか。 関係性がわかれば、株価と不動産価格の上がり下がりの予測が立てられるようになります。
株価と不動産価格の相互関係に焦点を当て、日本経済の現状と将来の展望を考察したので、ぜひ今後の投資の参考にしてください。
もくじ
株価と不動産価格の関係性
株価と不動産価格は連動した動きをとることがあります。ここでは具体的にどのような関係性なのか、その背景も含めて詳しく読み解いていきます。
株価と不動産価格は連動する？
株価と不動産価格の相関については、過去のデータを参照すると非常に理解しやすくなるでしょう。 国土交通省は、不動産価格の動向を数値化した統計データとして、不動産価格指数を公表しています。2010年の平均値を100として基準とし、価格の推移を表やグラフで表しています。
株価と不動産価格指数の値動きを比較すると、緩やかに連動していることが見てとれます。以下は不動産価格指数の計測が始まった2008年4月以降の日経平均株価と不動産価格指数（住宅総合とマンション）の推移です。
国土交通省の「不動産価格指数」とe-Stat「政府統計の総合窓口」より作成
一口に株価と不動産価格が連動しているといっても、同じタイミングで変動するわけではありません。
まず、不動産の売買は株式相場よりも流動性が低く、株価より少し遅れて連動する傾向があるという点です。上のグラフでも、日経平均株価と不動産価格指数は全体的に同じような動きをしていますが、不動産価格のほうが動きが緩やかなことが分かります。
とくにマンション価格は住宅総合より株価に近い動きを示している一方、株価ほど急激には上下していません。そのため、景気や金融環境の変化が生じた場合、不動産価格は株価よりも遅れて数字が変動する可能性があります。
たとえば、2008年のリーマンショックでは株価は大きく下がりましたが、不動産価格指数の下落は比較的限定的でした。こうした違いを踏まえると、株価と不動産価格の関係は「同じ方向に動く傾向はあるが、変動幅や反応速度には大きな差がある」といえるでしょう。
株価の影響度合は戸建てとマンションで異なる
株価の上昇は投資に回せる資金の増加が期待できるだけでなく、不動産の購入意欲を高め、不動産価格の上昇につながるといわれています。 しかし先に少し触れたように、その変動は決して一律ではありません。
たとえば、戸建てとマンションとでは価格を決定する要素が異なるため、違った展開を見せます。 まず、マンション市場では株価の変動が価格に与える影響が非常に顕著です。
これは、マンションの取引が集中している大都市や人気エリアにおいて、株価の変動が投資家や富裕層の投資意欲や資金の流れに影響を及ぼすためです。 株価の上昇により富裕層の資産が増加し、高級マンションや都心部の物件を購入する傾向が高まると、需要が増えてマンション価格が上昇する可能性があります。
一方、戸建ての場合、株価の上昇は一般的にあまり関係がないといわれています。戸建ては個別の物件であり、価格は地域の需要・供給バランスや物件の条件によって形成されるためです。 したがって、株価の変動は直接的に戸建ての価格に影響することは少ないといえるでしょう。
なぜマンション価格は株価と連動する？
不動産価格のなかでもマンション価格が株価と連動しやすい背景には、富裕層や投資家の資金の動きが関係しています。
少し古いデータですが財務省の「財 政 総 論 （参考資料）」でも、個人金融資産の約1,700兆円のうち60歳代以上が約6割を保有しているとされています。株価上昇によって資産が増えると、その一部が不動産、とくに流動性や換金性を見込みやすい都市部マンションに向かいやすくなるのです。
一方、外国人投資家の投資行動もマンションと株価の連動性に影響を与えています。2026年3月末時点で円相場は、一時1ドル＝160円台まで下落しており、足元では2022年10月の151円台を上回る水準も見られています。一般的に、円安時は企業業績への期待から株価を押し上げやすく、円安により不動産価格が海外から見ると割安となることから、海外投資家による不動産投資も進みやすくなります。
こうした環境が続くと、売却しやすさや賃貸需要を見込みやすい大都市圏のマンションに資金が集まり、マンション価格も上昇しやすくなります。
今後の日本はどうなる？
「2025年に不動産大暴落が起きる」などといった言説をネットなどで散見します。 未来のことは誰にもわかりませんが、必要以上におそれるのではなく、予測するなら明確な根拠をもって正しくリスクを把握する必要があります。
株価に比べて不動産価格は上昇や下落が遅行するため、短期的な事象に惑わされず、長期的な視野で見極めていくことが大切です。
人口の変動
人口変動は株価や不動産価格に影響を与える重要な要因です。 人口が減少すると、需要や生産活動の低下が引き起こされ、企業の業績悪化や株価の低下が予想されます。
逆に人口が増加すると、需要の増加や経済活動の活発化がもたらされ、株式市場にポジティブな影響を与える可能性があります。
さらに不動産価格も人口の増減によって影響を受けるため、需要拡大が見込まれる地域では価格が上昇するかもしれません。地域的な特性で考えると、首都圏の人口増加や都市集中型の進展が、不動産価格に影響を与えています。 都市部は利便性が高いことに加え、新型コロナウイルス感染症以降、今後さらに都市集中型の傾向が強まることが予測されています。
そのため、都市部の不動産価格は一層上昇し続ける可能性が高いのです。実際、2025年に全国宅地建物取引業協会連合会の実施した「不動産の日アンケート」によると、今は不動産の買い時だと思いますか？という問いに対して約20%の方が、「買い時だと思う」と回答しています。
金利変動の影響
株価と不動産価格双方に影響を与える要素のひとつとして、金利が挙げられます。 低金利のうちは銀行から融資を受けやすいことを背景に、不動産投資と株式市場への投資が促進される傾向があります。
日本では長年にわたり、金融緩和政策によって長期金利が低く抑えられていたため、株価上昇につながりやすい環境にあると考えられてきました。 しかし、2025年12月に日銀が長期金利の変動幅を0.5%から0.75%に修正したことで、「今後は利上げ路線に変更するのでは」という声も上がっています。
賃金上昇が広がったことで超低金利を少しずつ正常化する狙いがあるのでは、ともいわれています。 金利の上昇は住宅ローンの金利増加を意味し、月々の返済額が増えるため、不動産市場にマイナスの影響を及ぼすことが懸念されています。
また購入者の借入可能額の減少により、不動産価格を下げなければ売れない状況に陥るおそれがあります。
国際情勢が株価・不動産価格に与える影響
2022年2月のロシアによるウクライナ侵攻は、世界の金融市場や資源市場に大きな影響を与えました。日本でも侵攻当日の2月24日、日経平均株価が大きく下落するなど、株式市場は世界情勢の変化に敏感に反応しました。
このように国際情勢の悪化は木材など建築資材の供給に影響を与えます。実際、制裁や物流の混乱によって木材の調達が不安定になり、建材価格の上昇が建築業界の負担を重くしました。
エネルギー価格や資材価格の上昇は、不動産市場にも大きく影響します。原油や天然ガス、木材などの価格が上がると、建築コストや物流コストが膨らみ、マンションや戸建て住宅の価格にも反映されやすくなるためです。
このように、不動産の購入や売却、投資判断を行う際は、目先の価格変動だけで判断せず、金利や為替、国際情勢を含めた中長期的な動きを踏まえて検討することが重要です。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
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