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【2024年最新】日本橋浜町（東京都）マンション売却の流れやポイントを解説
日本橋浜町（東京都）のマンション売却を検討している方は、エリアの相場や特徴を知ってから具体的な活動をするのがおすすめです。売却相場を知らないと、安く売ってしまい損をする可能性もあります。日本橋浜町のマンションを売却する際は、複数の不動産会社から査定を受けて、日本橋浜町周辺の売却相場を把握するようにしましょう。
本記事では、日本橋浜町のマンション売却相場やマンション売却の流れ、注意点などについて分かりやすく説明します。日本橋浜町におけるマンション売却を成功させたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
※本記事は2023年6月21日時点の情報です。
もくじ
日本橋浜町（東京都）のマンション売却相場
マンションのエントランス
国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しており、不動産の取引情報提供をしている「レインズ・マーケット・インフォメーション」によると、日本橋浜町の売却相場は約2,000万円～1億3,500万円と幅があります。売却価格の例を挙げると、築年1973年ワンルームは2,000万円、築年1977年1LDKは4,500万円、築年2011年2LDKは7,400万円、築年2012年3LDKは1億2,500万円です。（※）
※参考：レインズ・マーケット・インフォメーション「不動産取引情報提供サイト」
近年ではマンションを含む不動産の売却価格は、全国的に高くなっています。相場が上昇している時がマンションの売り時なので、迷っている方は前向きに検討するとよいでしょう。日本橋浜町でも平均相場が年々上がっているため、高値でマンションを売却できる可能性が高いです。
日本橋浜町（東京都）のマンション売却におすすめのタイミングとは？
日本橋浜町のマンション売却におすすめのタイミングは、まさしく今です。ここからは、マンションの売却相場や金利の動きなどから、なぜ今がマンションの売却タイミングなのかをご紹介します。
売却相場が高い状態だから
過去20年間、マンションの売却相場は高い状態が続いています。マンションを含めた不動産の売却価格は、経済の動きによって上昇や下降を繰り返します。リーマン・ショックにより売却相場は下落しましたが、その後のゼロ金利政策などによって上昇している現状です。
また少子高齢化に伴って、地方からの人口流入がある都市部の需要は高まっています。日本橋浜町のマンションの売却相場が高いのはこのような背景があるためです。
住宅ローンの金利が低いから
近年では住宅ローンの金利が低い水準で続いているため、マンションを購入するハードルが全体的に下がっています。そのため、売主にとっても住宅ローンの金利が低い状態のほうがマンションを売却しやすくなるのです。
日銀のゼロ金利政策による低金利の状態は、非常に長期間続いています。売却相場の高まりに加えて、住宅ローンの金利が低い状態である今がまさにマンション売却のタイミングといえるでしょう。
低金利がいつ終わるか分からないから
低金利時代は、長期にわたって続いています。しかし、日銀のゼロ金利政策が今後も変化なく続くとは限りません。
近年では、大手銀行が固定金利型住宅ローンの金利を引き上げる動きも出てきています。将来的には、固定金利型にとどまらずに変動金利型の住宅ローンも引き上げられる可能性もゼロではありません。低金利時代が終わる前に、なるべく早くマンションの売却を検討するのがおすすめです。
マンション売却を成功させるために全体の流れを押さえよう
マンションの売却には必要な準備や手続きなどがあるので、引き渡しが完了するまでに約3～6カ月の時間が必要です。あらかじめマンション売却の主な流れを押さえておけば、スムーズに手続きを進めやすくなります。
ここでは以下のとおり、大まかな流れに沿って詳しく説明していきます。
- 事前準備
- 不動産会社探し
- 売り出し
- 引き渡し
- 確定申告
流れ1.事前準備
マンション売却の事前準備として、まずは必要な書類や書類の取得時期、取り寄せ先などを確認しておきましょう。主な必要書類は以下のとおりです。
- 権利証または登記識別情報
- 固定資産税納付通知書
- 抵当権抹消書類
- マンションの管理規約や管理に係る重要事項調査報告書
- 本人確認書類
- 印鑑登録証明書
上記の他にも、査定時までにマンション分譲時のパンフレットなども用意しておくと安心です。
流れ2.不動産会社探し
事前準備が終われば、実際にマンション売却の仲介となる不動産会社を探します。依頼する不動産会社によってマンション売却の成否は左右されます。不動産会社であればどこでもよいわけではなく、査定価格や専門知識、実績、対応の丁寧さなどを十分に見極めてから選ぶようにしましょう。そのため何も考えずに特定の不動産会社に決めてしまうのではなく、複数の不動産会社を比較検討することが大切です。具体的には以下に紹介する行動をしましょう。
査定依頼を出す
不動産会社を選ぶ際には、売却するマンションの査定依頼をしてください。ただし、必ずしも不動産会社から提示された査定価格で売却できるわけではありません。査定価格はあくまでも売却価格の目安として捉えておきましょう。また査定依頼は1社に絞らずに、複数の不動産会社に相談することをおすすめします。
ただし複数の不動産会社に査定を依頼するのは、時間と手間がかかり大変です。複数の不動産会社に査定を一度で依頼できる一括査定サービスを活用すると、効率化できるでしょう。不動産の価格比較のポータルサイト「リビンマッチ」では、大手不動産会社から地元の不動産会社まで、全国の不動産会社へ一括査定を依頼できます。最大6社の不動産会社へ依頼でき、無料で利用可能です。パソコンやスマートフォンから最短45秒で、マンションの情報や条件を入力するだけで手続きは完了です。マンション売却の際に依頼する不動産会社を選ぶ際には、ぜひ活用してみてください。
訪問査定に立ち会う
訪問査定は、不動産会社が売却を希望するマンションを直接訪れてマンションの状態を確認するものです。データや文章だけでは確認できないマンションの状態をチェックすれば、より適正な査定を受けられるでしょう。
訪問査定で不動産会社にチェックされる主な内容は以下のとおりです。
- マンションの立地や環境
- 間取り
- 設備
- 耐震性
- 修繕状況
特にマンションの立地や周辺の環境は、査定に大きく影響する項目で、駅からの距離やスーパー・学校・病院など施設が近所にあるかどうかといった住みやすさがチェックされるケースが多いです。耐震性は旧耐震基準か新耐震基準なのかが判定されます。またマンションにおいて大規模修繕の予定がある場合は修繕費が発生する可能性もあり、査定に影響するでしょう。
他にも、マンションの管理状況や共有設備の状態なども加味されて査定結果が報告されます。ただし査定結果に納得できなければ、該当の不動産会社への依頼をキャンセルしても構いません。自分の条件や希望にマッチした不動産会社を探すようにしましょう。
目的に合う媒介契約を結ぶ
マンションの売却では、引き渡し予定の3カ月前までに売主の目的に合う媒介契約を結ぶようにします。媒介契約は、売主が不動産会社と結ぶ契約です。媒介契約を結ぶと、不動産会社がインターネットや広告などを使って売却予定のマンションの情報を周知してくれます。
査定を依頼した不動産会社の中から、1社または数社を選んで媒介契約を締結してください。媒介契約には以下の3種類があります。
- 専属専任媒介契約
- 専任媒介契約
- 一般媒介契約
専属専任媒介契約や専任媒介契約では複数社とは契約できないなど、それぞれにメリットやデメリット、おすすめのケースがあるので確認しておきましょう。
専属専任媒介契約は特定の不動産会社と契約を行います。不動産会社から定期的に状況報告を受けられますが、売主自身で買主を探せません。熱心な対応を受けられるため、はじめてマンション売却をする方や手厚いサポート体制を重視する方におすすめの媒介契約です。
専任媒介契約は、専属専任媒介契約と同様に不動産会社1社と契約します。報告の回数は専属専任媒介契約よりも少なくなりますが、売主自身で買主を見つけることが可能です。買主に当てがある方や報告の回数が減ってもよいという方に向いています。
一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるので、選択肢を広げたい方におすすめです。ただし、不動産会社にメリットがあるのはマンションが売れた場合に限るため、サポート体制は他の媒介契約と比べると不十分に感じられる場合もあります。そのため、売主のほうから積極的に不動産会社へ連絡を取るのが大切です。
どの媒介契約でも自分の条件に合っており、マンション売却の実績があって信頼できる不動産会社と契約を結ぶようにしましょう。
流れ3.売り出し
不動産会社と媒介契約を結んだら、ついに売り出しが始まります。売り出しとは依頼した不動産会社の店頭やWebサイトなどでマンションの情報が掲載されることで、いわゆるマンションの売却活動です。不動産会社は、専門知識や経験、ノウハウなどを活かしてマンションの売却をサポートしてくれます。
なお、マンションの売り出しが始まれば売主にもやるべきことがあります。不動産会社の担当者と連絡を取りながら、以下に挙げる行動をするようにしましょう。
- マンションの売り出し価格を決定する
- マンションの写真を撮る
- 告知書を作る
- 内見対応を行う
マンションの売り出し価格を決定する
マンションの売り出し価格は、基本的には売主が決められます。売り出し価格とは、マンションをはじめてWebサイトやチラシなどに掲載する際の価格です。マンションの購入希望者が目にして、購入を検討するために必要な情報なので、慎重に決めるようにしましょう。売り出し価格は売主が自由に決められるとはいえ、相場からかけ離れた高い価格にすると売れなくなってしまうでしょう。一方ですぐに売りたいからといって、相場よりも安い価格で売却しないようにしてください。買主はすぐに現れるかもしれませんが、相場との差額分で損をしてしまいます。
一般的には、売り出し価格は相場よりも約1割高い価格に設定することが多いです。1割を上限に、相場と差が開き過ぎないように売り出し価格を決めるようにしましょう。不動産会社に提示された査定価格を参考にしながら、売り出し価格を決定するのがおすすめです。不動産会社の担当者と話し合うようにしましょう。
売り出し価格が決まってから、広告やWebサイト、チラシなどにマンションの情報が掲載されます。
マンションの写真を撮る
売り出し価格が決定したら、売り出すマンションを撮影して広告やWebサイトに掲載します。文章などで説明するよりも写真で見るほうがマンションをイメージしやすくなるため、写真を掲載するのは重要なポイントです。
室内であれば部屋の雰囲気と設備の状態の両方が分かるように撮影します。たとえば、リビングなら室内と外に向けての写真があるとよいでしょう。室外では外観やエントランス、駐車場などの写真があると、購入後の生活がイメージしやすくなります。写真は水平で垂直に撮影するのが基本で、広角にすると部屋が広く見えるでしょう。
告知書を作る
告知書は物件状況報告書とも呼ばれる書類で、売主が売却するマンションの状態を買主に報告するものです。マンションなどの中古物件を売却する際に、不具合などを伝えておくことで、後から発生する可能性のあるトラブルを未然に防げるという効果もあります。
告知書にはマンションの欠陥など目に見えるものの他に、事故物件などの心理的な要因についても隠さずに記入しなければなりません。売主が把握している瑕疵があれば、隠さずに記載するようにしてくださいが。買主がマンションを購入した後に、売主から聞いていなかった不具合などが見つかったら、トラブルに発展する可能性もあります。
告知書は、売主への聴き取りをしてから不動産会社側の担当者が作成するケースもあります。ただし告知書には売主の署名や捺印が必要であるため、責任は売主にあることを認識しておきましょう。
内見対応を行う
内見とは、購入希望者にマンションなどを実際に見てもらうことです。購入希望者は室内の間取りや設備などを直接確認できるため、購入後に生活するイメージがより明確になります。
売主は、内見の前に室内の掃除を徹底するようにしましょう。初見の印象はマンションの購買意欲に大きく影響します。特にキッチンやトイレ、風呂場などの水回りの汚れは目につきやすいのでしっかりと掃除してください。また内見用に清潔なスリッパを用意しておき、購入希望者へ丁寧に対応するのがポイントです。
流れ4.引き渡し
買主との売買契約書には、マンションの引き渡しをする日程が記載されています。買主への引き渡しまでには1カ月以上の余裕はあるものの、それまでに売主が行うべきこともあります。具体的には以下のとおりです。
- 購入希望書を受け取る
- マンションの管理組合に連絡を入れる
- 売買契約を締結する
- 金融機関に連絡する
- 別の物件に引っ越しをする
購入希望書を受け取る
購入希望があると、不動産会社を通じて買主から購入希望書が届きます。これは、売却希望のマンションを購入したい人がいることを示すものです。ただし、必ずしもマンションの売却が決定したというわけではありません。あくまでも買主からの意思表示であって、購入希望書に法的な拘束力はない点には注意が必要です。
売主は購入希望書の内容を吟味してから、本当にマンションを売却するかを検討するようにしましょう。売りたいと決めた場合は買主との価格交渉に入り、互いに希望条件や価格を出しながら正式な売却価格を決めていきます。
マンションの管理組合に連絡を入れる
マンション売却では、売却の決済日に管理組合に連絡しておくようにしてください。売却にあたってマンションの管理組合を脱退することになるため、書面を作成してその旨を届出しなければなりません。買主への引き渡し日などは管理組合にも連絡しておき、事前に連携を取っておきましょう。
提出するのは組合員資格喪失届で、一般的には不動産会社の担当者が管理組合に提出するケースが多いです。そのため、売主は提出したことを確認すれば大丈夫です。組合員資格喪失届は、買主が決まったら管理組合に連絡して書類を受け取りましょう。なお、売主が自分で取得して提出することも可能です。
売買契約を締結する
売買契約は売主が買主と結ぶもので、引き渡しの1～3カ月前に行います。売買契約によってマンションの売却価格や引き渡しの日程が決められます。改めて告知事項が残っていないか、書類に署名や捺印などの不備はないかを確認するようにしましょう。また、手付金の受け取りや仲介手数料の支払い、住宅ローンが残っていれば一括返済の事前手続きなどもこのタイミングで行います。
また売買契約締結後に売主の都合でキャンセルすると、違約金がかかる場合があるので注意が必要です。売買契約を結ぶときには、後でキャンセルするような事態にならないよう慎重に確認するようにしましょう。
金融機関に連絡する
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、銀行などの金融機関に連絡して返済方法を決めておきましょう。住宅ローンの残債は一括返済する旨を連絡します。一括で返済するには、預貯金で支払う方法と、売買代金で同時決済する方法などがあります。
なお、売買代金で一括返済するためには、金融機関と決済日などを連携しておかなければなりません。返済当日には売主と買主、不動産の担当者、司法書士が集まり決済を行います。売主は買主から売買代金を受け取り、その代金で住宅ローン残債を一括返済します。買主との決済で得た金額でローンを一括返済すれば、抵当権抹消登記も同じ日に行えます。
別の物件に引っ越しをする
売却するマンションを住まいとして使っていた場合、マンションの売却が決まったら売主は新居を探して引っ越しをしなければなりません。原則としては、引き渡し日に行われる決済日前日までに引き払っておくようにしましょう。売買契約から引き渡しまでは、一般的には約1～3カ月かかります。
引き渡しが行われて引っ越しをするまでには、実際には引っ越し自体に1カ月ほどの期間が必要です。そのため売買契約が終わったら、すぐに引っ越しの準備をはじめておくとよいでしょう。新居を見つけてから引っ越しまでは、ある程度余裕のあるスケジュールにしておくのがおすすめです。
流れ5.確定申告
マンション売却で利益が出た場合は、譲渡所得として必ず確定申告をしなければなりません。会社員の場合でも、マンションの売却益は自分で確定申告をする必要があります。マンション売却によって得た利益は分離課税として給与所得とは別の扱いになります。
売却益がゼロ、または損失が出た場合でも確定申告をするほうがよいでしょう。利益が出ていなくても、控除や特例制度を利用するなら確定申告が必要です。損失分を翌年に繰り越して申告できる特例もあるため、確定申告は忘れずに行うようにしましょう。
確定申告の方法は、所定の確定申告書をマンションを売却した翌年の指定期間に提出します。確定申告書はインターネット上でも作成可能で、不明点がある場合は申告会場に行けば作成をサポートしてもらえるので安心です。必要な手続きが終われば、売却益が出た場合は納税額、損益の場合は還付額が決定します。
マンション売却で利益が出たにもかかわらず、確定申告を行わなかった場合は、国から脱税とみなされる点にも注意が必要です。うっかり忘れて確定申告をしなかった結果、追徴金などのペナルティを科されてしまった、ということがないように気をつけてください。
注意：マンション売却には費用がかかる
マンション売却にあたっては、税金や費用がかかるので事前に内訳を確認しておきましょう。マンション売却にかかる費用は、以下の3種類に大きく分けられます。
- 必ずかかる費用
- 状況によって発生する費用
- 戻ってくることがある費用
ここからはそれぞれ必要な費用の概要や特徴について、詳しく解説していきます。
マンション売却に必ずかかる費用
マンション売却時に必ず必要になるお金には、印紙税と仲介手数料があります。具体的には以下のとおりです。
印紙税
印紙税は、収入印紙を課税関連の書類に貼り消印を押して提出して納税する仕組みの税金です。マンション売却の売買契約書は課税文書にあたるため、収入印紙代がかかります。印紙代の金額は取引価格によって異なり、1,000万～5,000万円であれば2万円です。印紙税の額を表にまとめたので、参考にしてください。
| 売却価格 | 税額（円） | 軽減税率適用後の税額（円） |
|---|---|---|
| 100万円超、500万円以下 | 2,000 | 1,000 |
| 500万円超、1,000万円以下 | 1万 | 5,000 |
| 1,000万円超、5,000万円以下 | 2万 | 1万 |
| 5,000万円超、1億円以下 | 6万 | 3万 |
| 1億円超、5億円以下 | 10万 | 6万 |
| 5億円超、10億円以下 | 20万 | 16万 |
売買契約書は売主と買主の分が必要になるため、合わせて2万円の収入印紙代がかかります。印紙税を確認するには、売買契約書に記載されている取引価格をチェックしておくとよいでしょう。
売買契約書の印紙代は、買主と売主のどちらが負担するのかも事前に決めておきます。どちらが負担するのか明確なルールはありませんが、売主と買主がそれぞれ1枚ずつ収入印紙を購入するのが一般的です。売主が収入印紙を貼らずに売買契約書を交わしてしまうと買主が貼る必要があるため、忘れないようにしてください。
仲介手数料
マンション売却にかかる仲介手数料は、マンションの売却が成功した報酬として不動産会社に支払うものです。着手金とは異なり、買主が決まった場合のみ発生します。仲介手数料の半分は売買契約を結んだタイミングで、残りの半分は引き渡しをするタイミングで支払います。不動産会社は買主への専門的なサポートや広告活動、購入希望者が現れたときの案内などを行います。また、マンションが売れるまでの交渉や契約に関する手続きも行うため、売却が成約したときに売主が不動産会社にお礼として支払う費用です。
仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められています。具体的には以下のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限を求める計算式 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の部分 | 売却価格×4%＋消費税 |
| 400万円超えの部分 | 売却価格×3%＋消費税 |
仲介手数料には消費税もかかるので、合わせた金額を予定にいれておくようにしましょう。不動産会社に適切な利益が支払われるために、仲介手数料は上限額または上限に近い額になると認識しておくのがおすすめです。
中には、仲介手数料が無料または半額など安く提示している不動産会社もあります。たとえば、一般的には売主と買主の両方から受け取る仲介手数料を、買主から全額受け取る仕組みにしている場合などです。ただし、安い仲介手数料にしているケースにはリスクもあるので注意しましょう。仲介手数料は無料でも、後から広告料などの名目で請求されてしまうなどのトラブルが発生する可能性もゼロではありません。
状況によって発生する費用
マンション売却時には状況に応じて支払いが発生する費用もあります。ここでは、以下の費用について紹介します。
- クリーニング・リフォーム費用
- 広告費
- 引っ越し費用
- 抵当権抹消登記費用
- ローン返済手数料
- 譲渡所得税・住民税
- 消費税
クリーニング・リフォーム費用
売却するマンションは、購入希望者の購買意欲を高めるためにきれいな状態で内見への対応をするのがおすすめです。またマンションの売却が決まっているなら、遅くとも引き渡しまでにはクリーニングしておくと買主が気持ちよく入居できます。自分でクリーニングする余裕があればよいのですが、多忙な方は専門の清掃会社にクリーニングしてもらうのもおすすめです。
一般的なクリーニング費用の相場は、約5万～10万円ですが、マンションの状態やクリーニングのメニューによっても異なります。清掃会社ごとの料金体系を確認しておくと予算の目安になります。
またリフォーム費用は、マンションの壁紙などが汚れたり破損したりしていれば必要に応じて部分的に行う程度で大丈夫です。売却する場合に大がかりなリフォーム工事は必要ありません。部屋の状態に合わせて、必要であれば予算を計上しておきましょう。
広告費
マンションを売却することを広く周知させるために、チラシやインターネットなどによる広告を出してアピールする必要があります。一般的に広告は契約を交わした不動産会社が実施するものです。不動産会社は仲介手数料以外の費用は請求できないため、広告費は売主に請求されません。契約時にはその旨が告知されますが、中には後から広告費を請求されるケースもあります。不動産会社と契約するときには、手数料以外に費用が発生するのかを確認しておきましょう。
また、売主が不動産会社に対して特別に広告を依頼する場合は、請求の対象になる可能性もあります。たとえば、新聞やテレビを使う大がかりなものが特別な広告の対象です。
引っ越し費用
マンション売却では売主が引っ越しをする必要があるため、引っ越し費用の予算も確保しておくとよいでしょう。部屋のクリーニングなどのタイミングで一時的に仮住まいをする場合は、引っ越し費用は2倍になります。一般的な引っ越し業者への支払い費用の相場は、約3万～8万円です。業者によって料金体系は異なるため、詳細は依頼する業者に確認するのがおすすめです。
他にも、仮住まいの契約費用や新たな家の家具や家電などを購入する費用も必要です。一般的な引っ越しにかかる費用の合計額は単身者であれば約30万～40万円、ファミリー世帯であれば約50万～60万円といわれています。ただし、これはあくまでも目安なので実際にどれくらい必要なのかを把握しておきましょう。
抵当権抹消登記費用
抵当権抹消登記費用は、マンションに住宅ローンが残っていると必要になるものです。抵当権の抹消は、マンションの売却が決まって残債を完済した後に手続きを行います。その際に発生する費用が、登録免許税と司法書士への報酬です。
登録免許税は、抵当権抹消登記を行う際に納める税金です。住宅ローンの残債を一括返済すると売主の抵当権を抹消できます。抵当権の抹消はマンション購入の要件なので、必ず行わなければなりません。抵当権抹消登記は、司法書士が売主の代理で法務局に出向いて実施します。売主は代理で手続きを行った司法書士へ報酬を支払ってください。
ローン返済手数料
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合に、残債を完済する必要があります。この時に発生するのがローン返済手数料です。ローン返済手数料は住宅ローンを借りている銀行などに支払うもので、金額は金融機関ごとに異なります。また、住宅ローンを返済するための手続きの方法によっても金額は変わります。たとえば三菱UFJ銀行の例を挙げると、手続きの方法によって以下のようにかかる費用が異なります。(※)
- インターネットで手続きをする場合：1万6,500円
- 窓口で手続きをする場合：3万3,000円
- テレビ窓口で手続きをする場合：2万2,000円
手続きにかかる費用も考慮しながら、希望の方法を選ぶようにしましょう。
※出典：三菱UFJ銀行「当行住宅ローンをご利用中のお客さま」
譲渡所得税・住民税
譲渡所得税は、マンション売却で発生した利益に対してかかる税金です。マンション購入時の価格よりも売却価格のほうが高ければ、譲渡所得税を支払わなければなりません。この場合は確定申告によって所得税を支払います。
なお、譲渡所得税は住民税と所得税、復興特別所得税の総称です。マンション売却で得た利益に対する税金が住民税と所得税です。復興特別所得税は2037年まで所得税に加えられるもので、東日本大震災の復興財源として充てられます。
譲渡所得税は、売却するマンションを所有していた期間で税率が決まります。たとえば、マンション所有期間が5年以下の場合は税率が39.63%、5年超では20.315%です。（※1～2）
※1 出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
※2 出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」
消費税
マンション売却では、消費税がかかるケースとかからないケースがあります。基本的に、個人が住まいとして使っていたマンションを売却する場合には消費税は発生しません。しかし個人所有のマンションでも、賃貸など事業用としてのマンションを売却するケースでは消費税がかかります。一方で、週末に使うなどセカンドハウスとしてマンションを使っていた場合には消費税がかかりません。セカンドハウスには毎月1日以上居住しているなどの定義があり、事業用とは区別されています。
マンション売却後に戻ってくることがある費用
マンションを売却するには必要な費用もありますが、売却した後に戻ってくる費用もあるため、ここからは詳細について解説していきます。戻ってくる費用には、以下に挙げるようなものがあります。
- 固定資産税・都市計画税の清算金
- 管理費・修繕積立金などの清算金
- 火災保険料
- ローン保証料
- 所得税
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税は固定資産を持つ方に課せられ、都市計画税は市街化区域内にある固定資産だけに課せられる税金です。どちらも固定資産の課税評価額を基準に算出され、毎年6月ごろまでに納税通知書によって通知されます。ただし、要件によっては非課税になったり税額が軽減したりするケースもあります。
売主が1年分の固定資産税や都市計画税を支払っていた場合は、マンション売却時に清算金が発生します。買主が引き渡しからの分を日割り計算して売主に支払うのが清算金です。清算金がいくらになるかは固定資産税の納税通知書を確認すれば分かりますが、見当たらないときは役所で固定資産課税台帳を閲覧するなどの方法もあります。固定資産税や都市計画税の清算金は、仲介している不動産会社が行うため、売主・買主ともに手続きなどをする必要はありません。
管理費・修繕積立金などの清算金
マンションには管理費や修繕積立金など、マンションの住人が管理組合に納めている費用があります。マンションの売却にあたって管理組合に納めている1カ月分の費用については、引き渡し日から日割り計算して清算されます。管理費などの清算金も不動産会社が間に入って手続きしてくれるので、一般的には売主が申請する必要はありません。ただし駐車場や駐輪場の使用料なども清算の対象になるので、費用内訳などについては売主自身でも確認しておきましょう。
火災保険料
マンションの購入時には火災保険に加入するのが一般的で、ほとんどのケースでは一括払いが求められています。たとえば35年分の火災保険料を一括で支払った場合、15年目でマンションを売却すれば、売主はマンションの引き渡し後に火災保険を解約します。そして売主には残り20年分の保険料が返金される仕組みです。
火災保険料は売主自身が保険会社に連絡して手続きをしないと、そのままになってしまう点には注意してください。売買契約後に火災保険証書にある保険代理店に電話で連絡し、送付された書類を返送すれば払戻金が振り込まれます。書類の解約日は引き渡し日にするとよいでしょう。
ローン保証料
ローン保証料は住宅ローンを利用する場合に必要なもので、万が一、住宅ローンを払えなくなったときに備えて金融機関から求められるものです。金融機関や利用者の要件によって費用は変わります。ローン保証料を一括で支払っていた場合は、売却した後の分は返金されるので確認しておきましょう。
マンションの売却が終わったら、住宅ローンを利用していた銀行などにローン保証料の返金を依頼するだけで手続きをしてくれます。書類を使って申請する必要もなく手軽に行えるため、要件を満たしている場合は忘れずに連絡するようにしましょう。
所得税
前述したとおり、マンションを売却して利益ではなく損失が生じた場合、確定申告をすると所得税などを軽減できます。購入時よりも売却価格が安くなった場合に、所得から赤字分が差し引かれるものです。
マンション売却の前に知っておきたいポイントとは
ここからはマンションの売却を検討しているタイミングで、知っておくべきポイントについて解説していきます。
マンションの売却相場を把握しておく
売却を検討しているマンションの適切な売却価格がどれくらいなのか、まずは相場を知っておきましょう。相場を知らないと、不動産会社にいわれるままに売ってしまい損をする可能性もあります。
売りたいマンションと同じような立地や築年数、面積などの要件を満たすマンションを調査すれば売却相場の目安が分かります。近くに同じような条件のマンションが売りに出されていれば参考にしましょう。売却価格は高過ぎず安過ぎない適切な相場を把握するのがポイントです。
一括査定サービスを活用する方法が便利
マンションを売却する際に依頼する不動産会社を探すときには、一括査定サービスを利用するのがおすすめです。一括査定サービスでは、一回条件を入力するだけで、手軽に複数の不動産会社から査定を受けられます。はじめてのマンション売却で、どの不動産会社に依頼すればよいのか分からない、売却相場を知りたいといった場合は特におすすめの方法です。
なお一括査定サービスを利用するには、売却したいマンションの築年数や場所などの情報を入力します。マンションの情報や条件に加えて、査定結果を連絡するための個人情報も必要です。その後複数の不動産会社から受け取った査定価格や査定の理由、担当者からの説明内容などを比較検討しましょう。自分に適した不動産会社を決められます。
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マンションの売却方法には種類がある
マンションの売却方法には、大きく分けると仲介と買取の2つがあります。ここでは、それぞれの売却方法や違いについて詳しく解説します。
仲介
仲介は、売主が不動産会社と媒介契約を結び売却までのサポートをしてもらう方法です。本記事で紹介したマンション売却の全体の流れは、この仲介で売却する際の方法です。
仲介で売却するほうが買取よりも高く売れる可能性が高いため、一般的には、買取よりも仲介での不動産売却が多く行われています。不動産会社へ仲介手数料を支払う必要はありますが、相場により近い価格で売却が可能です。
買取
買取はマンションを個人ではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法です。仲介とは異なり不動産会社による売却活動が必要ないため、短期間で売却できます。また売却活動を行わないので、マンションの情報がチラシやWebサイトなどに掲載されることもなく、周囲に売却を知られずに済みます。
買取には即時買取と買取保証の2つがあります。即時買取は、売主が合意すれば不動産会社がすぐに買い取ってくれる方法です。買取保証は、一定期間の売却活動をしても買主が付かなかった場合に不動産会社がマンションを買い取る方法です。
また買取による売却の場合、一般的な相場価格の約7～8割になる点には注意してください。買取後には不動産会社がリフォームしてから相場価格で売り出すなどさまざまな費用がかかるため、その分買取価格が下がるのです。買取は仲介よりも安くなるものの、事情があって急いでマンションを売却したい場合に検討してみてください。
まとめ
マンションの模型
日本橋浜町のマンションは、売却相場が高く低金利の状態であるため、今が売却にぴったりのタイミングといえます。マンションを売却する際には、本記事で紹介した大まかな流れや必要な費用、押さえておきたいポイントなどを確認するようにしましょう。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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