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離婚後の持ち家、どうする?住み続ける場合と売却する場合の対応を解説

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離婚後の持ち家、どうする?住み続ける場合と売却する場合の対応を解説

離婚後の持ち家をどうするかは、悩ましいものです。子どもの有無や住宅ローンの残高、名義の状態など、離婚後の持ち家の扱いは状況に応じていくつかの選択肢があります。

離婚後の持ち家について、住み続ける場合と売却する場合でどのようなリスクや選択肢があるのかを解説します。

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離婚後の持ち家、どうする?

離婚に伴い夫婦の共有財産を精算することを、「財産分与」といいます。結婚後に取得した家は、どちらの名義であるかに関わらず財産分与の対象です。

しかし、家は物理的に分割できないため、財産分与の中でも特にトラブルに発展しやすいのが実情です。

離婚後の持ち家をどうするかの選択肢としては、主に以下の3つが考えられます。

  • 売却する
  • どちらか一方が住む
  • 賃貸に出す

現実としては、離婚後は持ち家を売却するケースが大半です。

売却する

多くの夫婦にとって、持ち家は最も大きい割合を占める資産です。また、物理的に分割できないという特殊性もあります。

特に住宅ローンが残っていたり、夫婦の共有名義となっていたりする場合は、売却せずに所有し続けることでさまざまなトラブルの原因となるおそれがあります。

一方、現金は完全に平等に分割できる資産です。つまり、不動産は売却して現金化してから分割するのが、最も現実的でトラブルの少ない手法といえます。

できるだけよい条件でスピーディに現金化し、財産分与を完了させることで離婚の手続きがスムーズに進みます。

どちらか一方が住む

前述したとおり、離婚後は持ち家を手放すケースが一般的です。しかし、子どもの環境変化を望まない場合や、住宅ローンの状況によっては、夫婦のいずれかが住み続ける選択肢もあります。

この場合、後ほど詳しく解説しますが、どちらが住むのかによって手続きが異なる点に注意が必要です。名義人の変更住宅ローンの変更が必要なケースもあります。

賃貸に出す

売却しようとしても思うような値段がつかないという場合、賃貸に出すことを考える方もいるでしょう。しかし、住宅ローンの残っている持ち家を賃貸に出す際は注意が必要です。

住宅ローンは「自ら居住する」ことを条件に金利が低く設定されています。そのため、金融機関の承諾を得ずに家は他人に貸し出せません。例外は転勤などやむを得ない事情の転居の場合ですが、結婚や離婚などの自己都合だと基本的に認められません。

どうしても賃貸に出したい場合は、住宅ローンから事業用ローンに借り換える必要があります。その際は、改めて審査が必要になる点や、金利が高くなって返済額が増えてしまう点に注意が必要です。家賃収入が返済額よりも少なくなることもあります。

また、住宅ローンを完済していたとしても、賃貸に出すことはおすすめできません。離婚後も元パートナーと家賃の設定額や修繕費の負担などで度々話し合いが必要になるため、心理的なハードルは高いでしょう。

離婚後、どちらか一方が家に住む場合

どちらか一方が持ち家に住み続ける場合、以下のパターンが考えられます。

  • 名義人が住む
  • 名義人ではないほうが住む
  • ペアローン・連帯債務・連帯保証の場合

状況別に注意点を確認しましょう。

名義人が住む

名義人が離婚後も住む場合は、退去するほうに不動産価値の2分の1相当の代償金を支払うことで住み続けられます

この場合、不動産の評価額の決定や支払い方法には注意が必要です。財産分与は夫婦の財産全体で行われるため、株式や現金などほかの資産で相殺されることもあります。

また、住宅ローンを完済しているのか、返済途中なのかによっても対応が異なります。

なお、婚姻中に夫名義だった家を離婚後も夫のものにする場合、所有権移転登記は不要です。

名義人ではないほうが住む

離婚後、財産分与で退去するほうがほかの資産を引き取り、住み続けるほうに家の所有権を変更できればトラブルは起きにくいでしょう。

しかし、住宅ローン返済中の家に名義人でないほうが住み続ける場合は、金融機関との話し合いが必要です。住み続けるほうが住宅ローンを引き継げば問題はありませんが、収入によっては金融機関の審査に通らないおそれもあります。

また、子どもがいる場合は養育費の問題があります。養育費は子どもの生活費のために支払うものですから、通常、住宅ローンの返済を養育費に充てられません。

ただし、たとえばオーバーローンで家が売却できず、妻と子どもが住み続け、別居する夫が返済を継続する場合、住宅ローン返済額を養育費から控除できる可能性もあります。

しかし、基本的に名義人以外が住むのは、以下のリスクがあると理解しましょう。

  • 名義人が勝手に家を売却してしまうリスク
  • 名義人が返済をやめてしまうリスク

返済が滞った場合、最悪の場合は金融機関から家を差し押さえられてしまいます。いずれの場合も、住み続けているほうが出ていかなければなりません。


ペアローン・連帯債務・連帯保証の場合

ペアローンや連帯債務など、夫婦で協力して住宅ローンを組むケースが増えています。

ペアローンの場合、住宅もローンも2人の名義になっているため、住み続けるほうの名義に一本化する必要があります。

通常、住宅ローン返済中に名義変更は認められません。しかし、離婚後に片方が住み続けるケースでは、例外的に変更が許可されることがあります。

たとえば、夫婦でペアローンを組み、夫が月10万円、妻が月6万円返済していたケースを考えてみましょう。妻が家に住み続ける場合、妻が夫のローンを引き継ぐには月16万円返済しなければなりません。そのため、金融機関は改めて年齢や収入、勤務先などを参考に審査を行います。

連帯債務型や連帯保証型の場合も、住み続けるほうが単独で住宅ローンを組み直せたら問題はありません。しかし、連帯したままどちらか一方が住み続ける場合、万が一返済が滞ってしまうと、住んでいないほうにも返済義務が生じてしまうため、注意が必要です。

これらのトラブルを避けるためには、金利や返済期間を見直して借り換えるのが最も現実的な解決策でしょう。しかし、いずれにしても金融機関の審査が必要です。

離婚後、家を売却する場合

離婚後の持ち家の対処法として、最も一般的でトラブルの起きにくい方法が売却です。

住宅ローンがある場合は、住宅ローンの残高よりも高く売れるかどうかによって、対処法が異なります。具体的には、下記の3つのパターンが考えられます。

  • 住宅ローンを完済している
  • 家の売却代金で住宅ローンを完済できる
  • 住宅ローンの残高が売却価格を上回っている

住宅ローンを完済している

すでに住宅ローンを完済している場合は、最もスムーズに財産分与ができます。

ただし、家の価値が上昇している場合は、譲渡所得税が発生する可能性もあるため、その点には注意が必要です。

家の売却代金で住宅ローンを完済できる

家の売却価格が住宅ローンの残高を上回っている状態を「アンダーローン」といいます。この状況では、売却代金で住宅ローンの残高を返済し、その後残ったお金が財産分与の対象となります。

ただし、不動産会社へ支払う仲介手数料などの諸費用を支払うと、思ったほど手元に資金が残らないケースも少なくありません。

特に、家の価値が値上がりしている場合に課税される、譲渡所得税には注意が必要です。後日確定申告をして納付する必要があるため、あらかじめ税額を踏まえて財産分与の計画を立てる必要があります。

住宅ローン残高が売却価格を上回っている

住宅ローン残高が売却価格を上回っている状態を「オーバーローン」と呼びます。

残高と売却価格に差額が発生するため、手元資金でこれを支払えなければ通常の売却はできません。どちらかが住みながら返済を続けるか、返済が滞れば最悪の場合、競売にかけられてしまいます。

ただし、金融機関との話し合いによって任意売却という選択肢を取ることもできます。任意売却では金融機関と交渉しながら売却手続きを進めるため、リスクを抑えつつ売却が可能です。

住宅ローンが残ってしまう可能性もありますが、市場価格での売却が可能なため、競売に比べて大きく負担を軽減できます。

まずは家の価格を把握しよう

家は財産分与の対象となるため、どちらかが住み続けるにしても、売却するにしても、まずは家の現在の価値を把握する必要があります

不動産の相場は、経済状況や周辺の需要と供給によって常に変動しています。まずは査定を受けて家の財産的価値を明確にし、夫婦の財産の全体像を明らかにすることが、離婚手続きを円滑に進めるファーストステップです。

離婚の手続きを円滑に進める第一段階として、とりあえず家の価値がいくらくらいなのかを知りたい場合は、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」の利用がおすすめです。

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ただし、査定価格=売却価格ではないため、査定価格で必ず売れるとは限りません。査定の担当者が考える価格の根拠に着目するのが重要です。

また、離婚に伴う不動産の売却では、状況に合わせた柔軟な対応、スピーディな売却と現金化が肝要です。実際に売却することを想定して、離婚というデリケートな状況に対応できる担当者かどうかもリビンマッチで比較してみましょう。

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