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「土地と家の名義が違う」離婚時に注意！もめる前に知りたい財産分与と3つの対処法
土地の名義は義理の親、家は自分。――この「名義のズレ」、離婚時には見過ごせないトラブルの火種になります。
家の売却、住宅ローン、そして親族との関係…。判断を誤ると、時間もお金も失われるおそれがあります。
この記事では「土地と家の名義が違う」ケースでの財産分与の選択肢と、家をどう処理すべきかをわかりやすく解説します。不動産売却のプロ「リビンマッチ」の安心解説です。「この家、どうすればいいの？」と悩んでいる方は、ぜひチェックしてください。
リビンマッチのポイント
親の土地に家を建てた場合の離婚は、家のみが財産分与の対象です。対処法は「片方が住み続け代償金を払う」「建物のみ売却（借地権付き）」「親の同意を得て土地ごと売却」の3つ。損をしないために早めに査定を依頼しましょう。
もくじ
親の土地に建てた家は、離婚のときにどうやって分ける？
離婚をする際には、夫婦の協力で形成した財産について財産分与を行います。親の土地に家を建てた場合は、家と土地それぞれについて財産分与の対象となるのかを検討する必要があります。
財産分与の対象となるのは、婚姻期間中に夫婦の協力によって形成された財産です。そのため、夫婦の婚姻期間中にマイホームを建てた場合は、家の名義人が共有かどちらか一方かにかかわらず、財産分与の対象となります。
ところが親の土地は、夫婦の協力によって形成された財産とはいえません。親の土地に家を建てた場合、土地は財産分与の対象外です。
親の土地に家を建てた場合の財産分与は、土地は親の財産であることを前提に、家についてのみ財産分与を行うことになります。
配偶者の親名義の土地に建てた家、3つの対処法
土地の名義が妻の親、家の名義が夫といったように、土地と家の名義が違う場合の財産分与の方法としては、次の3つのパターンが考えられます。
- 夫が家に住み続ける
- 妻が家に住み続ける
- 家を売却する
以下、それぞれのパターンに分けて、財産分与の方法を詳しく解説します。
夫が家に住み続ける
夫が家に住み続ける場合、妻との関係では、家の財産分与が必要です。財産分与の方法としては、夫が家を取得する代わりに家の評価額の2分の1を妻に支払う方法が考えられます。
家の名義が夫であったとしても、家は財産分与の対象となります。そのため、夫が家を取得するには、財産分与の割合に応じた代償金を妻に支払う必要があるのです。
たとえば、家の評価額が2,000万円であった場合、夫は妻に評価額の2分の1にあたる1,000万円を支払って、家の財産分与を受ける方法があります。
この場合、夫が妻の親名義の土地を利用するには、土地の賃貸借契約（借地契約）を締結しなくてはなりません。
しかし、借地権の存続期間は最低でも30年間とされており、その間は妻の親が土地を利用することはできなくなってしまいます。夫婦の離婚によって夫との義理の親子関係がなくなった以上は、借地契約を締結することは、妻の親にとってデメリットが大きいでしょう。
そのため、妻の親が協力的である場合を除いては、夫が家に住み続けるのは難しいでしょう。
妻が家に住み続ける
妻が家に住み続ける場合も、家の財産分与が必要です。財産分与の方法としては、夫が家に住み続けるパターンとは逆で、家の評価額の2分の1を妻が夫に支払い、家を取得する方法が考えられます。
妻が財産分与で家を取得した場合は、土地を引き続き利用できるかどうか、土地の所有者である親との関係を確認する必要があります。
親が引き続き土地を使用することを認める場合は、土地の使用貸借として、妻が土地を利用し続けられます。ただし、親子であっても土地を利用する条件が自動的に決まるわけではないため、離婚後の土地の利用について親に確認しておくことが大切です。
家を売却する
共有財産である家を売るときは、家だけを売却するパターンと、家と土地を同時に売却するパターンの2通りが考えられます。
家だけを売却する場合は、土地を利用する権利について、土地所有者である親との調整が必要です。親の土地を無償で使用している使用貸借の場合、建物を購入した第三者が同じ条件で土地を利用できるわけではありません。
そのため、親の同意を得て土地の利用条件を整える必要があり、建物だけの売却は難しくなることがあります。売却できた場合は、家の売却代金について夫婦で財産分与を行います。
家と土地を同時に売却する場合は、土地の名義人である親の同意が必要です。親が売却に同意するのであれば、建物だけを売却する場合と比べて、買主にとって権利関係がわかりやすく、売却を進めやすくなる可能性があります。
この場合は、家の売却代金は夫婦で財産分与を行い、土地の売却代金は親が取得します。不動産の名義人以外が売却する方法については「不動産の名義人以外が売却する方法」で詳しく紹介しています。
建物の名義が夫婦共有で土地と名義が違う場合は？
土地が親の名義で、建物の名義が夫婦共有になっているケースもあります。
離婚後も建物を共有名義のままにすると、将来売却などをするときに元配偶者の同意が必要となり、手続きが難しくなるおそれがあります。そのため、離婚時には建物の共有状態をどうするかについても話し合っておくことが大切です。
たとえば、どちらか一方が建物を取得し、必要に応じて相手に代償金を支払う方法などがあります。
また、土地が親名義の場合は、建物の名義だけでなく、離婚後に誰がどのような条件で土地を利用するのかについても確認が必要です。土地の所有者である親とも、土地の利用について合意しておきましょう。
住宅ローンが残っている土地と家の分け方
土地と家の名義が違う不動産について、住宅ローンが残っているとしたら財産分与にはどのような影響があるでしょうか。
ここでは、次の3つの段階に分けて、住宅ローンと財産分与の問題を解説します。
- 住宅ローンの支払いはどうなる？
- 住宅ローンの名義を妻に変更できる？
- 住宅ローンの残っている家の財産分与
離婚と住宅ローンについては「離婚後の持ち家の住宅ローン・売却などを解説」で詳しく紹介しています。
住宅ローンの支払いはどうなる？
住宅ローンの支払いは、財産分与の内容にかかわらず住宅ローンの名義人が支払い続けることになります。
たとえば、夫が住宅ローンの名義人であれば財産分与で妻が家を取得したとしても、夫は住宅ローンの支払いを続けなくてはなりません。
金融機関は住宅ローンを融資するときに審査を行って、契約条件を決定しています。融資後に夫婦が離婚したとしても、それは夫婦の問題であって金融機関に関係ありません。そのため、住宅ローンの名義人は金融機関に認められない限り変更はできないのです。
住宅ローンの名義を妻に変更できる？
住宅ローンの名義は、金融機関の同意があれば変更できます。
夫名義の住宅ローンを組んでいる場合、金融機関は夫の勤務先や収入などの信用情報をもとに融資を決定しています。そのため、住宅ローンの名義を変更するのであれば、妻が夫と同等か夫より上の返済能力を持っている必要があるでしょう。
また、名義変更の際、妻の収入で借りられる範囲まで残債を減らしてから審査を受ける方法であれば、融資を受けられる可能性があります。
妻が専業主婦をしていて収入がまったくない場合は、金融機関が名義変更に応じる可能性はほぼないでしょう。
住宅ローンの残っている家の財産分与
財産分与を住宅ローンの残っている家で行うには、住宅ローンをどちらが負担するのかと、どのように財産分与をするのかの2つの問題があります。
住宅ローンの残っている家の財産分与、どちらかが家に住み続ける場合、家を売却する場合に分けて解説します。
どちらかが家に住み続ける
夫婦のどちらかが離婚したあとも家に住み続ける場合、住宅ローンは住み続けるほうが負担するのが通常です。住み続ける人と住宅ローンの名義人が違う場合は、住宅ローンの名義を変更するか、住宅ローンの金額を相手方に支払うかのどちらかになるでしょう。
たとえば、住宅ローンの名義人は夫で妻が家に住み続ける場合、妻は住宅ローンの金額を夫に支払い、夫は妻から受け取ったお金を金融機関に支払います。
財産分与は、家に住み続ける人がもう一方に対して、代償金を支払うケースが多いです。
たとえば、家の価値が3,000万円で、住宅ローンの残額が2,000万円とします。この場合、3,000万円から2,000万円を引いた1,000万円を財産分与の対象として、代償金を支払うことになります。
財産分与の割合が2分の1ずつの場合には、家に住み続ける人がもう一方に対して500万円を支払います。
なお、オーバーローン※の場合は、住み続ける人が代償金を支払う必要はありません。ただし、住宅ローンをどちらが支払い続けるのかは、よく話し合う必要があるでしょう。
家を売却する
売却価格が住宅ローンの残債を上回るアンダーローンであれば、家の売却は可能です。売却代金で住宅ローンを完済し、残ったお金を分与します。
このとき親の土地の扱いをどうするか、よく話し合う必要があります。親の土地ごと売却するのか、借地権付きの戸建てとして売却するのかで、売却価格は大きく変わるでしょう。土地ごと売却した場合、土地の売却代金は親が受け取ります。
ちなみに、オーバーローンの場合は抵当権の抹消ができないため、通常の方法だと売却できません。不足分を自己資金で補うか、任意売却という方法を採る必要があります。任意売却については、こちらの記事を参考にしてください。
財産分与に伴う建物の名義変更の手続き
離婚の財産分与で建物を取得した人は、所有権移転登記を行い、登記上の名義を変更します。土地と建物の名義が違う場合でも、建物の所有権移転登記を行うことは可能です。
所有権移転登記には、登記識別情報や印鑑証明書などの書類が必要になります。ただし、必要な書類は財産分与の内容や登記の状況によって異なるため、司法書士や法務局に確認しましょう。
財産分与で建物を取得することが決まっても、登記を変更しないままにしておくと、登記上は元の名義人が所有者として残ります。売却などの手続きを円滑に進めるためにも、財産分与の内容が確定したら、できるだけ早く所有権移転登記を行っておくことが大切です。
名義のズレを放置すると「相続」トラブルの原因に
土地と建物の名義が違う状態のまま離婚すると、その後の相続によって権利関係が複雑になることがあります。
たとえば、土地の所有者である親が亡くなると、その土地は相続財産となります。相続の内容によっては、兄弟など複数の相続人が土地を共有することもあります。その結果、建物の所有者が土地を利用し続けるために、相続人と土地の利用方法についての調整が必要になるおそれがあります。
元配偶者の親族と不動産について調整することになると、離婚時よりも関係者が増え、話し合いが複雑になるかもしれません。土地と建物の名義が違う場合は、離婚のタイミングで建物をどうするのか、土地を今後どのように利用するのかについて整理しておくことが大切です。
難しい不動産売却は不動産会社へ相談を
親の土地に建てた家を売却するなど、権利関係のややこしくなっている問題は、夫婦だけの話し合いで解決するのは困難です。特に離婚では人によって事情が異なるため、ほかの人のケースと同じように話が進むとは限らないのです。
少しでも負担なく財産分与の問題を解決するのであれば、不動産売却のプロである不動産会社に相談しましょう。不動産会社に相談すれば、家の査定をしてもらえるため、どういった選択肢があるのかもわかります。
離婚の話し合いを進めていくにあたって、不動産会社へぜひ相談してください。
一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用すれば、さまざまな不動産会社の査定を受けられます。離婚の話し合いを進めるために、ぜひご利用ください。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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