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相続したアパートの売却にかかる税金｜費用の目安や節税のコツ
相続でアパートを売却する際、売るためにも税金やコストがかかるため不安を感じている方は少なくありません。売却代金を納税資金に充てる場合は、限られた時間のなかで的確に手続きを進める必要があります。
本記事では、アパート売却時に発生する各種税金の詳細や費用の目安、所有期間による税率の違い、さらには売却価格が決まる仕組みも解説します。 納得のいく取引を実現するためにも必要な税金や費用を正しく理解しましょう。
- 相続したアパートの売却にかかる主な税金と費用
- 売却時の譲渡所得税を抑えるための節税方法
- アパートの売却価格を決めている仕組み
- 有利な条件で売却するための手順とコツ
アパート売却時に必要な費用と税金
アパートの売却において売却価格がすべて手元に残るわけではありません。売却時にかかる費用と税金を差し引いた金額が手元に残るのか、事前に把握しておくことが大切です。
アパート売却時に必要な税金は?
アパートの売却時にかかるのは、手数料関係の費用だけではなく、売却に伴う税金もかかります。不動産売却時にかかる主な税金は下記のとおりです。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
それぞれに詳しく解説します。
印紙税
アパートの売買契約を締結する際、作成される売買契約書は課税文書に該当するため、印紙税が課税されます。印紙税の納税方法は、契約書の記載金額に応じた金額の収入印紙を購入し、契約書に貼り付けて提出すれば完了です。印紙税の金額は、売買代金によって細かく区分されており、契約金額が高くなるほど税額も高くなります。
2027年（令和9年）3月31日まで軽減税率が適用されているので、アパート売却時の印紙代について正確な金額知りたいときは、国税庁のホームページや下記コラムで確認しましょう。
登録免許税
アパート売却において、ローン残債がある場合は完済と同時に抵当権を抹消する必要があります。この手続きの際に国へ納める税金が登録免許税です。抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った際に、金融機関が物件を差し押さえる権利のことです。
この抵当権を抹消しなければ買い手へ所有権を安全に移転できません。登録免許税の額は、不動産1筆につき1,000円と定められています。アパートの場合、土地と建物は別々にカウントされるため、最低でも土地1筆と建物1筆の合計2,000円が必要です。
ただし、アパートが建っている敷地が複数の土地に分かれているケースや、共用部分が別登記になっているケースでは、筆数分だけ税額が増えるため注意してください。
多くの場合、司法書士へ依頼することになり、支払う報酬の相場は約5万円から10万円程度です。登録免許税そのものは少額ですが、相続したアパートの売却では、事前に相続登記の対応も別途発生するため、想定よりも費用がかかることがあります。
譲渡所得税
アパートの売却によって利益（譲渡所得）が生じた場合、その利益に対して所得税や住民税が課されます。所得税には特別所得税が上乗せされます。
2026年（令和8年）までは、東日本大震災からの復興財源を確保するため、基準となる所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が課されます。一方、令和8年度税制改正により、2027年（令和9年）1月1日以後に生じる所得については、新たに「防衛特別所得税」が創設され、基準所得税額に対して1％が課されることとなりました。
ただし、合計は2.1％ですので、アパート売却における譲渡所得の実質的な税率は改正前後で変わりません。譲渡所得にかかる税率は、売却した年の1月1日時点における不動産の所有期間が5年を超えるかどうかによって、以下のように異なります。
| 所有期間 | 所得税等 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 30.63％ | 9％ | 39.63％ |
| 5年超（長期譲渡所得） | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
相続によってアパートを取得した場合、所有期間は原則として被相続人がその不動産を取得した日から引き継ぎます。そのため、自分が相続してから1年しか経っていなくても、被相続人の取得時から売却した年の1月1日までの所有期間が5年を超えていれば、原則として長期譲渡所得に該当します。
アパート売却時に必要な費用
アパート売却時に主に必要となる費用としては下記が挙げられます。
- 不動産会社に支払う仲介手数料
- ローンが残っている場合の繰り上げ一括返済の手数料
それぞれの費用に関して詳しく解説します。
仲介手数料
アパートを売却する場合、不動産会社に仲介を依頼して物件を売却するのが一般的です。この際、物件の売買が成立したときに不動産会社へ支払う報酬が仲介手数料です。
仲介手数料は法律で上限が定められており、下記の表はその上限額をまとめたものです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限額 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円〜400万円以下 | 売却価格×4%＋2万円+消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%＋6万円+消費税 |
アパートの売却金額が確定したときには、上記の計算式を用いて仲介手数料を算出してみましょう。仮に1,000万円で売却できた場合、仲介手数料は36万円（税込では39万6000円）です。
ローンの一括返済手数料
アパートなどの賃貸物件は、金融機関からの事業用ローンを利用してアパートを購入しているケースがほとんどでしょう。事業用ローンが残っている場合は、物件を引き渡す前にその残債を全額返済しなければいけません。
この手続きは「繰り上げ一括返済」と呼ばれており、その際に発生するのが一括返済手数料です。 インターネットで手続きを行うと手数料を無料にできるケースもありますが、金融機関によっては5万円程度かかることもあります。
相続したアパートの場合、被相続人がどのような条件で融資を受けていたかを事前に確認しておくことが大切です。
アパート売却時の税金を抑えるポイント
相続したアパートを売却する際、税金の負担を少しでも減らすためには、国の特例制度を活用することが重要です。特に譲渡所得税は高額になる場合が多く、節税対策を知っておくことは手取り額を増やすことにもつながります。
ここでは、課税される金額を少しでも抑えるための具体的なポイントについて解説します。
取得費加算の特例を利用する
相続した不動産を売却する場合、「取得費加算の特例」を利用できる可能性があります。これは、相続税額のうち一定額を譲渡所得の計算上、取得費として加算できる制度です。
取得費が大きくなることで売却益が圧縮され、結果として譲渡所得税の負担を軽減できます。この特例を適用するためには、相続税の申告期限の翌日から3年以内（相続開始のあった日の翌日から3年10カ月以内）にアパートを売却しなければなりません。
期限を過ぎてしまうと特例が使えなくなるため、売却のスケジュールに十分注意しながら進めましょう。
購入当時の書類で取得費を正確に計上する
譲渡所得にかかる税金を抑えるためには、被相続人がアパートを取得した際の購入代金や購入手数料などの取得費と、売却時の仲介手数料などの譲渡費用を適切に計上することが大切です。
相続した不動産の取得費は、原則として被相続人が取得したときの金額を引き継いで計算します。そのため、購入当時の売買契約書や領収書などを確認し、土地と建物それぞれの取得費を適切に把握することが重要になるのです。
取得費が分からない場合は、売却金額の5％相当額を概算取得費として計算することになります。ただし、実際の取得費より大幅に低くなると課税対象となる譲渡所得の課税額が大きくなり、税負担が増えるおそれがあります。
相続が発生したら、被相続人が保管していた売買契約書や領収書など、取得時の資料をできるだけ早く確認しておきましょう。
アパートの売却価格はどのように決まる？
アパートを適切な価格で売却するためには、投資用不動産における評価基準を理解しておくことが不可欠です。
不動産の売却価格を算出する際に用いられる方法は、主に下記の3つです。
- 収益還元法
- 原価法
- 取引事例比較法
まずはそれぞれの算出方法の仕組みについて詳しく見ていきましょう。
収益還元法
アパートなど投資用不動産においてよく利用されている査定方法が収益還元法です。具体的には、対象物件が将来どのくらい収益をあげられるのかを示す査定方法です。
直接還元法は、年間利益（年間家賃収入−経費）を還元利回で割り戻して算出します。還元利回りは、資産で得た収益から資産価格を算出するための利率のことで、事業用不動産は7～10％程度が目安と言われています。この還元利回りの設定する値によって、その不動産の査定価格が大きく変動します。
DCF法では、空室リスクや家賃の下落など将来のキャッシュフローを織り込んで計算するため、計算方法は非常に複雑です。そのため、不動産売却の経験がない方やアパートの規模が小さい場合は、直接還元法で計算したほうがよいでしょう。
原価法
原価法とは、現在同じ建物を建てた場合にかかる費用（再調達原価）を求め、築年数や劣化などによる価値の減少分を差し引いて価格を算出する手法です。この手法で求められた価格は「積算価格」とも呼ばれており、建物の価値を評価する際などに用いられています。
アパートの融資では、金融機関が土地や建物の資産価値をもとに担保評価を行う際、積算評価を重視することがあります。担保価値が高く評価されれば融資審査でプラスの材料となる場合がありますが、実際の審査では物件の収益性や借入希望者の返済能力なども考慮されます。
原価法は取引事例が少ないエリアの物件であっても、再調達原価から客観的に物件の価値を算出できる点が大きな特徴です。
取引事例比較法
取引事例比較法は、実際の取引事例をもとに、取引時期や物件条件などの違いを補正して価格を求める方法です。土地や中古マンションなどの市場性を評価する際に広く用いられており、アパートの査定でも周辺の取引相場を確認するために活用されることがあります。
具体的には、近隣エリアや同一エリアから、対象となるアパートと条件が近い実際の成約事例を選びます。そのうえで、取引時期による相場の変動や、駅からの距離、築年数、建物の構造、接道状況などの違いを比較し、必要に応じて価格を補正します。
取引事例比較法は、実際に成立した取引価格をもとにしているため、市場での取引実態を査定価格に反映できる点が特徴です。一方、一棟アパートは賃料収入や入居率、運営費などによって収益性が大きく異なるため、類似物件との比較だけでは適正な価格を判断しにくい場合があります。
アパートの査定をするときは複数社に依頼する
アパートの適正な価値を把握するためには、査定を1社だけに限定せず、複数の不動産会社へ依頼することが重要です。不動産査定には明確な定価がなく、会社によって得意とする物件種別や評価基準が異なるため、提示される査定価格に数百万円の差が出ることも珍しくありません。
1社の査定結果を鵜呑みにしてしまうと、相場より低い価格で売り出して損をしたり、逆に高すぎる価格設定によって売却活動が長期化したりするリスクがあります。 また、査定結果の根拠を担当者に確認する過程で、各不動産会社の専門知識や売却戦略、担当者の誠実さを見極めることが可能です。
アパートを少しでも高く、スムーズに売却するコツ
相続したアパートを希望に近い条件で売却するためには、事前の準備と戦略的な計画が重要です。不動産取引は動く金額が大きいため、少しの工夫が最終的な手元資金に大きな影響を与えます。
アパートを売却する手順や、高く売却するためのコツについて詳しく解説します。
アパートを売却するまでの手順を理解する
アパートを売却するためには以下の手順で進めるのが一般的です。
- 不動産会社に査定を依頼
- 不動産会社と媒介契約を締結
- 売却活動の開始・内覧対応
- 買主と売買契約を締結
- 物件の引き渡し
- 相続税の納付や確定申告の対応
平均的な売却期間は3～6カ月程度です。ただし、売り出し価格や物件の状況によってさまざまです。
相続税の納税期日と売却期間を調整する
相続税が高く、費用を捻出するためにアパートを売却しなければいけない場合、相続税の納付期限までに売却し、現金化しなければいけません。
相続税の納付期限は、相続が始まったことを知った日から10カ月以内です。売却までに要する期間は3～6カ月前後ですが、あくまでも平均で、1年以上売却できないといったこともあります。
相続税の納付期限までに現金化しなければいけない場合は、あまり高望みせずに多少のディスカウントも覚悟しなければいけないでしょう。
売却前に相続登記の手続きをしておく
相続したアパートをスムーズに売却するためには、被相続人から相続人への名義変更である「相続登記」を完了させておく必要があります。
自分名義になっていない不動産は、買主に引き渡すことができず売却手続きを進められません。また、2024年4月からは相続登記は義務化されています。
手続きには戸籍謄本などの書類集めに手間や時間がかかるため、売却をスムーズに進めるためにも早めに司法書士などの専門家へ依頼して登記を済ませておきましょう。
少しでもアパートを高く売却するには?
物件を高値で売却する際に欠かせないことは、信頼できる不動産会社に依頼することです。経験と実績が豊富な不動産会社に依頼することで、計画的な売却手順や、適切なアドバイスによって高く売却できる可能性が高まります。
そのためにも複数の不動産会社に依頼して査定価格やサービスなどをしっかりと比較しなければいけません。その際、一括査定サイトを有効活用することで効率よく進められるでしょう。
不動産の一括査定サイトである「リビンマッチ」では、同時に複数社へ査定依頼を出すことができます。インターネット上ですべて完結し、査定結果が手元に届くので、手軽に比較できるのも大きなメリットです。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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