リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）が運営するサービスです 証券コード：4445マンション売却のリフォームは要注意！不要だといわれる理由を解説
マンションを早く売りたいからと、リフォームを検討している人はいませんか？ マンション売却では基本的にリフォームは不要です。少なくとも、売主の独断でのリフォームは、避けたほうが賢明でしょう。ただし、古くて劣化したマンションなど、リフォームをしたほうがよいケースもあります。
専門知識がないと判断が難しい、マンション売却のリフォームを解説します。
リビンマッチのポイント
マンション売却ではリフォーム費用を売却価格に反映できないことが多く、売主が積極的にする必要はないとされています。しかし、汚れが目立つ、設備が故障しているといった、明らかに悪い印象を与える場所は修繕したほうがよいでしょう。
もくじ
マンション売却ではリフォームが不要な5つの理由
マンションを売却するとき、「リフォームをしよう」と考える人は少なくありません。たしかに、リフォームをすれば中古のマンションも美しくなり、買主が決まりやすいように思えます。
ところが、マンションをリフォームしても早く売れるとは限りません。むしろ、マンションを売るときは、リフォームをしないほうがよいとされています。マンション売却でなぜリフォームが不要なのか、次の5つの理由があります。
- 売却価格にリフォーム費用を上乗せできない
- 自分でリフォームをしたい買主がいる
- リフォームが終わらないと売却できない
- リフォーム費用が高額になることがある
- リフォームを重視する人は意外と少ない
それぞれの理由を詳しく解説します。
売却価格にリフォーム費用を上乗せできない
マンション売却でリフォームをすべきでない、大きな理由のひとつに価格に費用を上乗せできないことが挙げられます。たとえば、売却価格2,000万円の中古マンションを500万円かけてフルリフォームし、売主の利益などを上乗せして2,700万円で売り出したとしましょう。リフォーム済みの物件は類似物件に比べて売却価格が割高になるため、買主から敬遠される可能性があります。
価格が原因で売却できなければ価格を下げる必要があり、結果的に損をしてしまうことになります。このように損失が出るリスクを踏まえると、高額な費用をかけてまでリフォームすべきではないでしょう。
自分でリフォームをしたい買主がいる
中古マンションを購入する人のなかには、自分で好きなようにリフォームしたいというニーズが少なくありません。実際、中古マンションを自分好みにリフォームしたり、DIYをしたりする人が増えています。そのため、すでにリフォーム済みの物件は選ばれにくい傾向にあります。
また、リフォーム内容が買主好みでない場合、物件価値が低下したり、売却活動に支障が生じたりすることも考えられます。たとえば、最新設備のシステムキッチンを導入しても、料理好きではない買主にとってはあまりメリットに感じないでしょう。
このように「リフォームが必ず買主のメリットと限らない」と理解しておくことが大切です。
リフォームが終わらないと売却できない
早くマンションを売りたい場合、リフォーム中は売却ができないという問題があります。リフォームは業者選び、打ち合わせ、契約、設計、工事などで時間がかかります。トイレ交換など小規模なリフォームであれば1～2日で完了しますが、室内をフルリフォームする場合は2～3カ月程度の期間が必要です。
このように、リフォーム期間が長引くことで、マンションを売却するタイミングを逃してしまうおそれがあるのです。
リフォーム費用が高額になることがある
マンションのリフォームには、費用が高額になるリスクがあります。特に水回り設備や全体的なリフォームは、費用がかさみます。そもそも、リフォーム費用を全額回収するのはハードルが高く、リフォーム費用が膨らめば赤字のリスクが高まるでしょう。なかにはなかなか売却できずに、買主から値引き交渉に応じざるを得ないケースもあります。
リフォームを重視する人は意外と少ない
中古マンションを購入しようと考える人は、「立地」や「築年数」などを重視して物件を選びます。例として、次の条件で比較してみましょう。
- 築年数15年、立地はよいがリフォームしていない中古マンション
- 築年数30年、立地が悪いがリフォーム済みの中古マンション
この2つを比較した場合、多くの人は1を選ぶでしょう。また、不動産ポータルサイトの条件検索で希望の築年数より古ければ、リフォームの有無に関係なく検索結果に表示されません。
あえて築年数が古い物件を探す人もいますが、その場合は自分でリフォームしたり、DIYをしたりすることを目的としている可能性が高いのです。こういった人には、リフォーム済みの物件は割高という印象を与え、買い手がつきにくくなってしまうでしょう。
リフォームをしたほうがよいケースもある
マンション売却では「リフォーム不要」という考えが一般的ですが、なかにはリフォームすることで売却が有利になるケースもあります。リフォームしたほうがよい、3つのケースを紹介します。
築浅なのに汚れが目立つ
築浅物件は「室内がきれい」「設備が新しい」など、古い物件に比べて買主の期待値が高くなります。しかし、室内でタバコを吸っていたり、ペットを飼育していたりすると築浅でも汚れが目立つ場合があります。
壁紙のヤニ汚れや傷、ペットの臭いが染みついている場合は、部分的なリフォームやハウスクリーニングを行い、汚れや傷を修繕したほうが売却しやすくなるでしょう。
設備の故障、破損などがある
設備の故障や破損がある場合は、リフォームを検討してください。特に給湯器や水回り設備、エアコンなど、生活に欠かせない設備が故障している場合、買主に正しく報告をしていないと売主は「契約不適合責任※」に問われるおそれがあります。
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合（品質、種類、数量など）に、買主が売主に対して損害賠償の請求や契約解除などを要求できる制度です。
また、水回り設備の劣化が過度に進んでいる場合は、購入希望者に与える印象が悪くなり、売れにくい傾向があります。生活に支障が出るような設備の故障や破損、水回りの過度な汚損はリフォームを検討しましょう。
内覧の印象が著しく悪い
購入希望者は、内覧を通じて物件の雰囲気、間取り、日当たりなどを確認し、将来的に生活するイメージを膨らませます。そのため、内覧時のイメージは非常に重要です。物件に次のような劣化や損傷が見られる場合は、リフォームを検討しましょう。
- 室内にカビが発生している
- 喫煙によって壁紙がひどく汚れている
- 床や壁がボロボロになっている
誰が見ても不快感を与えるような状態のときは、リフォームやクリーニングがおすすめです。内覧時の印象をよくすることで、購入希望者の幅が広がり、売却もスムーズに進むでしょう。
マンションのリフォームをしてはいけないケース
物件によっては、リフォームすべきではないマンションというものが存在します。ここで紹介するのは、損得で考えると費用対効果の面で損失が非常に大きいケースです。どのようなケースで、マンションをリフォームすべきでないか見ていきましょう。
築古でリフォームに高額な費用がかかる
築古のマンションは給排水管、断熱材、電気配線など目に見えない建物内部の劣化が進行しているため、大規模なリフォームが必要になることがあります。また、1981年6月1日以前に建築されたマンションは、旧耐震基準で建築されている場合があり、管理組合の決議によっては耐震補強工事を行うことになるかもしれません。
さらに、築古のマンションは間取りが現代の生活スタイルに合わないおそれがあり、変更する場合はフルリフォームが必要になるでしょう。これらの課題を踏まえると、築25年を超える物件はリフォームせずに、現状のまま安く売却する方法がおすすめです。
人気エリアでそのままでも売却が見込める
駅近のタワーマンションや、人気エリアにあるマンションなど、需要の高い物件はリフォームしなくても買主が見つかります。また、人口の多い都市部や生活の利便性がよいエリアは地価が安定しているため、マンションの資産価値が維持されやすい傾向があります。
人気のエリアは投資目的で購入する人や、リフォーム前提で買取を行う不動産業者も集まりやすいため、売主がわざわざ費用をかけてリフォームしなくても、そのままの状態で売却できる可能性が高いのです。
マンションの管理状態が悪い
マンションには、専用部分と共用部分があります。マンションの所有者がリフォームできるのは専用部分に限られているため、共用部分をリフォームしたり、管理したりすることは原則できません。したがって、いくら専用部分をきれいにリフォームしても、共用部分である廊下、エントランス、階段、エレベーターなどの管理が行き届いていなければ、購入希望者の意欲が半減してしまいます。
マンション全体の管理状態が悪い、空室が目立つ、共用部分が老朽化している場合は、リフォームに高額な費用をかけるよりも、そのままの状態で売却するほうが現実的な手段といえるでしょう。
マンションのリフォームにかかる費用の相場
リフォーム費用は千差万別ですが、適切な場所にリフォームを行うことで高額な費用をかけなくても物件の魅力を高められます。そのためには、どれくらいの費用がかかるのか、あらかじめ把握しておくことが大切です。マンションの大まかなリフォーム費用の相場を紹介します。
壁紙・床材
内装は部屋のイメージを左右するだけでなく、居心地や空気の質にも影響する重要な部分です。タバコのヤニ汚れや、ペットによる汚損・破損、紫外線によるダメージが気になる箇所は、リフォームして部屋のイメージを一新させることをおすすめします。壁紙・床材にかかるリフォーム費用の相場を見ていきましょう。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 壁紙クロスの張り替え | 40万～60万円 |
| 天井クロスの張り替え | 20万～40万円 |
| フローリング（複合）の張り替え | 20万～60万円 |
| フローリング（無垢）の張り替え | 40万～200万円 |
| 畳の張り替え | 4,000～9,000円／畳 |
クロスの張り替え相場は1,000～1,600円／㎡、複合フローリングの張り替えは11,000～30,000円／㎡前後が相場です。畳の張り替えは1畳あたり4,000～9,000円のため、6畳の和室を張り替えるには2万4,000～5万4,000円程度になるでしょう。
トイレ
トイレは毎日使用する場所であり、生活の快適性に大きく左右します。また、老朽化や汚損が目立ちやすい部分のため、リフォームすることで買主に清潔な印象を与えられるでしょう。トイレのリフォームを検討している人は、次の費用を参考にしてください。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 便器の交換 | 15万～40万円 |
| 内装工事（床の張り替え、壁紙の張り替えなど） | 2万～30万円 |
| 手すりの設置 | 1万～15万円 |
| ドアの交換 | 5万～18万円 |
便座のみを交換する場合は15万～40万円程度ですが、内装込みでトイレをフルリフォームする場合は30万～50万円程度の費用がかかります。さらに、温水洗浄便座（ウォシュレットつき）や、タンクレストイレを選ぶとさらに費用は高くなります。近年は、手すりの設置や引き戸への変更などバリアフリー化を検討する人も多いです。
バリアフリーリフォームは、国や自治体の補助金が利用できる場合がありますので、お住まいの地域の市役所窓口などで確認してみましょう。
浴室
浴室のリフォームはフルリフォームするか、部分的にリフォームするかで費用が大きく異なります。次の費用を参考にしながら、どこをリフォームするか検討してみましょう。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 在来浴室からユニットバス | 100万～200万円 |
| ユニットバスの全体交換 | 60万～120万円 |
| 在来浴室のままリフォーム | 50万円～ |
| 浴室の拡張・増設 | 70万～300万円 |
毎日の疲れを癒してくれる浴室も、築年数が経過するにつれて老朽化や汚れが気になる場所です。老朽化した浴室は、水漏れやカビ、滑りやすさによる転倒事故、設備の故障などのリスクがあるため、問題がある場合は早めのリフォームをおすすめします。
リフォーム費用の相場は、現状の浴室の広さや状態、新設する浴室のグレード、オプション、工事内容によって大きく変動します。したがって、表はひとつの目安として参考にしてください。
キッチン
リフォームのなかでも特に人気なのが、キッチンのリフォームです。しかし、浴室のリフォームと同様にキッチンの種類や工事内容によって、費用が大きく変動します。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| システムキッチンの全体交換 | 50万～200万円 |
| キッチン交換と間取り変更 | 100万～300万円 |
| 食洗機の交換 | 10万～20万円 |
| 食洗機の新設 | 10万～25万円 |
| レンジフード・換気扇の交換 | 4万～10万円 |
| ガスコンロからIHコンロへ交換 | 10万～30万円 |
| 新しいIHコンロへの交換 | 5万～23万円 |
| IHコンロからガスコンロへ交換 | 5万円～※高額になるケースあり |
キッチンのリフォームといっても、部分的なものから大規模な工事まで内容はさまざまです。リフォームにあまりコストをかけたくない人は、部分的なリフォームに加えて、クリーニングを依頼するという方法がおすすめです。
また、既存のキッチン型によってリフォーム費用は大きく変動します。たとえば、I型キッチンやL型キッチンはシンプルなつくりのため費用も安いのですが、ペニンシュラ型やアイランドキッチンはリフォーム費用が100万円以上になる傾向があります。
洗面台
洗面台リフォームは洗面台を交換するだけの場合と、周囲の内装を一新する場合があります。選ぶ洗面台のグレードやサイズによって費用は変わりますが、おおよその相場は次の表のとおりです。
| リフォーム内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 洗面台の交換 | 10万～50万円 |
| クロス・床の張り替え | 5万～10万円 |
| 棚の造作 | 3万～15万円 |
| 内窓の設置 | 5万～15万円 |
洗面台のリフォームは比較的費用がかからず、工期も短いため気軽に行いやすいリフォームです。ただし、導入する洗面台のグレードや設備によって費用が高額になるケースもあるため、予算を考慮して慎重に検討しましょう。
洗面所の収納スペースが不十分な場合は、収納棚を造作することも可能です。また、既存窓からの冷気が気になる場合は、内窓を設置して熱の出入りを遮断するリフォームなどもあります。
リフォーム以外にできる早期売却の方法
マンションを早期売却するには、内覧者に好印象を与えることが重要です。印象をよくする方法として、リフォームはとても効果的ですが、物件の印象を改善させる方法はリフォームだけではありません。ここでは、リフォーム以外にできる、早期売却の対策を紹介します。
ハウスクリーニングを業者に依頼する
マンションの状態によってはリフォームをせずに、ハウスクリーニングで十分なこともあります。自分では落とせない水垢や油汚れをプロに依頼することで、清潔感が格段にアップするため、内覧時に好印象を与えられるでしょう。
また、ハウスクリーニングはリフォームより安い価格で、室内の状態を改善できます。加えて、ハウスクリーニングそのものは、短期間で終えられるため、希望するタイミングで売却活動をはじめられるのもメリットです。
インスペクションで状態を正確に伝える
専門家から建物の状況を調査・診断してもらうことを「ホームインスペクション」といいます。ホームインスペクションを実施すると、住宅の劣化状況や不具合、欠陥の有無を調べられます。この結果を買主に正確に伝えることで、安心感につながり、物件への信頼性を高める効果が期待できます。
ホームインスペクションにかかる費用は、一般的に4万～6万円程度です。しかし、100㎡を超える場合は、相場よりも費用が高くなることがあるため注意が必要です。なお、2018年4月の法改正により、中古住宅を売買する人に対して「ホームインスペクション制度の説明」と「希望に応じた斡旋」が義務化されました。
ただし、これはあくまでも斡旋義務のため、ホームインスペクションの実施が義務づけられているわけではありません。
内覧しやすいよう空室にする
マンションに住みながらでも、売却することは可能です。しかし、早期売却を実現するには、空室にしてから売却するほうがおすすめです。空室の場合、室内を広く見せられ、物件の魅力が伝わりやすくなります。さらに、買主も気兼ねなく見学できるため、家具の配置をイメージしたり、どこをリフォームするのか考えたりできます。
一方、住みながら売却する場合は、内覧の際に立会が必要になります。また、内覧のたびに掃除をしたり、片づけをしたりする必要があるため、売主の手間や負担は大きくなるでしょう。
ホームステージングで印象をアップする
ホームステージングとは、家具や照明、小物を配置してモデルハウスのように演出するサービスのことです。欧米では広く利用されているサービスで、近年日本でも注目を集めています。
家具の配置を具体的にイメージしたり、購買意欲を高めたりする効果も期待できます。ホームステージングを利用すれば、マンションの魅力を最大限に引き出せるため、早期売却や高値売却につなげられるでしょう。
オープンルームで購入希望者を集める
オープンルームとは、特定の日にマンションの部屋を開放し、購入希望者に自由に見学してもらうことです。開催には少し手間がかかりますが、当日に複数の人に見学してもらえるため、早期売却が実現しやすくなります。
また、オープンルームで複数の購入希望者が集まれば、「購入を検討しているのが自分だけじゃない」「ほかの人に先に買われてしまうかもしれない」と購買意欲をかき立てることも可能です。
不動産会社の担当者が駐在してくれることもあり、購入希望者が住宅ローンの相談や物件の特徴など、聞きたいことをすぐに聞けるのもメリットでしょう。
リフォームをしないメリットとデメリット
ここまでマンション売却で「リフォーム不要」といわれる理由などを解説しましたが、あらためてリフォームをしないメリットとデメリットをまとめました。「売れないかも」と不安に感じる人は、リフォームを考えるかもしれませんが、メリットとデメリットを比較し、よく検討したうえで判断しましょう。
リフォームをしないメリット
リフォームをしないことで得られるメリットは、次のとおりです。
- リフォーム費用がかからない
- すぐに売却できる
- 買主が自分でリフォームできる
リフォームは規模によっては、数百万円を超える費用が必要です。しかし、リフォームしなければ、その費用はかからないため不要な支出を抑えられます。また、リフォーム期間は数カ月かかることもあり、その期間中はマンションを売却できません。売却開始までにタイムラグが発生すると、売り逃しのリスクも高くなります。
一方、リフォームしなければすぐに売却活動を開始できるため、早期売却が実現しやすくなります。また、近年は自分好みにリフォームしたい買主が増えている傾向です。あえてリフォームしないことで、このニーズにマッチした買主が見つかりやすくなるでしょう。
リフォームをしないデメリット
リフォームしないデメリットには、次のものが考えられます。
- 内覧時の印象が悪い
- リフォーム予定のない買主の候補から外れる
購入希望者が内覧に来たとき、クロスが汚れていたり、フローリングの傷が目立っていたりする場合は、マイナスイメージにつながるおそれがあります。特にリフォーム前の物件を初めて見る人は、ネガティブに感じやすいでしょう。そのため、リフォームせずに売却する場合、内覧時の印象が悪くなるかもしれません。
また、購入後に自分でリフォームする予定がない人には、リフォームをしていないマンションは逆に候補から外されてしまうことがあります。
マンション売却のリフォームは経費にできる
売却のリフォーム費用は、経費として計上できることがあります。経費にできれば課税される金額を抑えられるため、手もとに残る金額を増やすことが可能です。ここでは、マンション売却に関する税金について解説します。
マンション売却の利益には税金がかかる
マンションを売却して得た利益は譲渡所得と呼びます。所得税、住民税、復興特別所得税といった税金がかかり、売却した翌年に確定申告をして納税します。なお、税率はマンションの所有期間によって異なり、税率は次の表のとおりです。
| 所有期間 | 5年以内 | 5年以上 |
|---|---|---|
| 所得税 | 30％ | 15％ |
| 住民税 | 9％ | 5％ |
| 復興特別所得税 | 0.63％ | 0.315％ |
| 合計 | 39.63％ | 20.315％ |
表を見てわかるように、所有期間5年以内（短期譲渡所得）と5年以上（長期譲渡所得）では、支払う税金の額が大きく変わるため注意が必要です。長期譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合に適用されます。たとえば、マンションを購入して5年目の人は、翌々年の1月1日を過ぎてから売却すると長期譲渡所得になって税金の負担を軽減できます。
ただし、マンションを売却しても利益が出なければ、税金を支払う必要も、確定申告を行う必要もありません。
リフォーム費用は譲渡費用に計上可能
マンション売却におけるリフォーム費用は、どのような目的でリフォームしたかによって分類が異なります。たとえば、早期売却など売却目的のために行ったリフォームは、譲渡費用に該当します。一方、マンションの価値を高める目的で行ったリフォームは取得費になります。
これらは譲渡所得を算出する際に必要な費用のため、結果として税金の負担額にも影響するのです。マンション売却時の譲渡所得は次の計算式で算出され、譲渡費用や取得費の金額が大きいほど譲渡所得税を抑えられます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
リフォーム費用を適切に分類し、漏れなく計上することが結果的に節税につながります。
また、自宅として使用していたマンションであれば、3,000万円の特別控除の対象となります。特別控除が適用されると、譲渡所得を最大3,000万円も差し引けるため、大きく税金を抑えられるでしょう。次の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
リフォームの相談は不動産会社が最適
「リフォームはリフォーム会社に相談するべき」と思う人もいるかもしれませんが、実は不動産会社のほうが適しています。具体的な工事の相談はリフォーム会社が専門ですが、売却するマンションにリフォームが必要かどうかは、不動産会社が専門なのです。
リフォームの前に不動産会社に査定を依頼
不動産会社は地域の不動産市場や類似物件の売買状況、買主の動向を熟知し、費用対効果を踏まえたうえで売主へマンション売却のアドバイスをしてくれます。そのため、リフォームする前には必ず不動産会社に査定を依頼して、現状ならいくらで売却できるのか確認しておきましょう。
不動産会社のなかには、自社にリフォームの専門部門があり、適切なプランを提案してくれる会社もあります。リフォーム後の不動産の流動性についても理解しているため、より個人のニーズに合わせた提案を期待できます。
不動産会社への相談は、マンションの査定を受けることからはじまります。自分に合った不動産会社を見つけるのであれば、一括査定で複数社から査定を受けるとよいでしょう。地域情報に強い、売却のサポートがていねいなど、不動産会社ごとに特徴があります。一括査定サイトの「リビンマッチ」で、売却したいマンションの価格を調べてみましょう。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
