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注文住宅の売却は難しい？売れやすい理由と高値で売る6つの方法
注文住宅は、購入者の希望に合わせて間取りや設備などを設計できる住宅です。建売住宅と比べて自由度が高い一方、個性的な間取りやデザインが購入希望者の好みに合わず、売却に時間がかかる場合もあります。
そのため、「注文住宅は売れにくい」といわれることもありましたが、近年は戸建て住宅の需要が高まっています。この記事では、注文住宅の成約価格の推移や高値で売却するポイントなどをわかりやすく解説します。
- 注文住宅が売れにくいと言われる主な原因
- 中古注文住宅の需要と成約価格でみる最新動向
- 注文住宅で高値売却を実現するためのポイント
もくじ
注文住宅をいま売却するといくらになる？
注文住宅を売却する際、気になるのが「自宅はいくらで売れるのか」という点ではないでしょうか。
不動産の売却価格は、築年数や立地、土地面積、建物の状態などによって異なります。また、注文住宅だけを対象とした成約価格の統計データは限られるため、中古戸建住宅全体の成約価格を参考にするのが現実的です。
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表した2026年9月のデータによると、首都圏における中古戸建住宅の平均成約価格は4,116万円でした。
エリア | 中古戸建住宅の平均成約価格 |
|---|---|
東京都区部 | 8,188万円 |
東京都多摩 | 4,206万円 |
神奈川県 | 4,099万円 |
埼玉県 | 2,481万円 |
千葉県 | 2,770万円 |
首都圏全体 | 4,116万円 |
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年9月度」をもとに自社で作成
また、住宅金融支援機構が公表した2025年度「フラット35利用者調査」によると、土地と建物の取得費を含む土地付注文住宅の平均所要資金は、全国で約5,313万円となっています。ただし、これは新築時の取得費であり、中古注文住宅の売却価格を示すものではありません。
注文住宅が売却しにくいといわれる6つの理由
注文住宅だからといって必ずしも売れないわけではありません。立地や建物の状態、売り出し価格なども売却のしやすさに影響します。
ここでは、注文住宅が売却しにくいといわれる6つの理由をご紹介します。
デザインが奇抜すぎる
注文住宅は、建築主の好みが反映された外観や内装になっていることがあり、デザインによっては購入希望者の好みが分かれる場合があります。
内装が鮮やかな色で統一されている住宅や、特定の趣味に合わせて設計された住宅など、購入希望者が入居後の暮らしをイメージしにくいこともあるでしょう。
ただし、個性的なデザインだからといって、必ずしも売却が難しくなるわけではありません。 デザインや間取りに魅力を感じる購入希望者が見つかれば、売却につながる可能性があります。
購入希望者の幅を広げるために、外壁塗装や内装のリフォームを検討する方法もあります。ただし、リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らないため、事前に不動産会社へ相談することが大切です。
間取りが一般的でない
間取りが一般的でないと、物件によってネガティブ要素になるおそれがあります。たとえば、キッチンの近くにスケルトン階段のあるデザインはオシャレに見えますが、調理の音や料理の臭いが2階に伝わりやすくなり、ストレスを感じる方もいます。
また、音楽が好きな人で高性能な防音の部屋がある場合や、映画好きな人でホームシアターのある地下室など、個人の趣味や生活様式が反映されている場合も多くあります。
一般的にクセのない間取りであれば、まったく懸念点にはなりませんが、どう使えばよいかわからない部屋があるなど、使うイメージができない間取りは懸念材料となります。
このように、間取りの評価は購入希望者によって異なるため、周辺の競合物件や過去の成約事例を確認し、自宅の間取りがどのような購入者に適しているか考えることが大切です。
建物が大きすぎる
注文住宅は建築主の希望に合わせて設計するため、周辺の住宅と比較して建物面積が大きい物件もあります。
広い住宅は部屋数や収納スペースを確保しやすい一方、売り出し価格が高額になりやすく、購入できる人が限られるケースがあります。 また、冷暖房費や維持管理費などの負担を懸念されることもあるでしょう。
周辺の住宅よりも建物面積が大きい場合は、広さを必要とする購入希望者の需要や周辺相場を踏まえ、売り出し価格を設定することが大切です。
土地の条件が悪い
建物にかける資金が多く、土地代にお金をかけられなかった物件の場合、土地の条件が悪すぎて売れない原因になることがあります。
たとえば、通路部分が狭い敷地延長の土地やレッドゾーン（土砂災害特別警戒区域）に指定されている土地、変形地など、条件の悪い土地に建った注文住宅が該当します。
条件のよい土地は周辺相場より価格が高くなりやすく、建物の条件を優先して土地の条件を妥協しているケースは珍しくありません。注文住宅は建物だけでなく土地の広さや道路づけも、売れやすさや成約価格に大きく関わってきます。
土地の条件が悪い場合は、その特徴を踏まえて適切な売り出し価格にするのがポイントです。
設備によって維持費が高くなる
注文住宅の中には、一般的な住宅よりも床面積が広く、設備が充実している物件が少なくありません。
こうした住宅は、購入価格だけでなく、固定資産税や光熱費、修繕費など維持費が高くなる場合があります。また、特殊な設備は修理や交換に高額な費用がかかることもあるでしょう。
そのため、購入後の維持費を負担に感じる人にとっては、購入をためらう理由になる可能性があるのです。
売り出し価格が高い
周辺相場と比較して売り出し価格が高すぎると、購入希望者が見つかりにくくなる場合があります。内装や高額な設備にこだわって費用をかけた方のなかには、その費用を売却価格に上乗せしたいと考える方もいるでしょう。
しかし、購入時の価格を基準に高く設定しすぎると、周辺の中古住宅と比較して割高という印象になり、買い手が見つかりにくくなるケースがあるのです。
注文住宅の売り出し価格は、周辺の成約事例や物件の状態などを踏まえて設定することが重要です。
中古の注文住宅にも購入需要はある
注文住宅は売れにくいといわれることがありますが、近年は中古戸建住宅の取引も活発になっており、注文住宅も購入の選択肢となっています。
以下では、中古の注文住宅に購入需要がある根拠を解説します。
新築住宅の着工数が減少している
以下の表は、2008～2024年度までの注文住宅の着工数です。
| 着工年度（年度） | 注文住宅着工数（万戸） |
|---|---|
| 2008 | 31.9 |
| 2009 | 28.5 |
| 2010 | 30.5 |
| 2011 | 30.6 |
| 2012 | 31.2 |
| 2013 | 35.5 |
| 2014 | 28.5 |
| 2015 | 28.3 |
| 2016 | 29.2 |
| 2017 | 28.4 |
| 2018 | 28.3 |
| 2019 | 28.9 |
| 2020 | 26.1 |
| 2021 | 28.6 |
| 2022 | 25.3 |
| 2023 | 22.4 |
| 2024 | 21.8 |
参考：国土交通省「建築着工 統計調査報告」令和6年計分
2008年の注文住宅着工数は31.9万戸でしたが、2024年には21.8万戸まで減少しています。年度によって増減はあるものの、新築の注文住宅の着工数が減少傾向にあることがわかります。
着工数が減少している背景には、建築資材や人件費の高騰によって住宅の建築費用が上昇し、新築の建築が難しくなっていることなどが考えられます。
新築は一度でも誰かが住んだら中古物件です。新築の注文住宅を検討していた人にとって、購入費用を抑えられる中古戸建住宅も選択肢のひとつになっている可能性があります。
中古戸建（注文住宅）における成約（売却）価格の推移
以下は、公益財団法人 東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」をもとに、2021～2025年の5年間における首都圏の中古戸建の成約価格をまとめた表です。
西暦（年） | 成約価格（万円） | 土地面積（㎡） | 建物面積（㎡） | 平均築年数（年） |
|---|---|---|---|---|
2021 | 3,451 | 143.77 | 104.25 | 21.20 |
2022 | 3,753 | 143.97 | 104.13 | 21.31 |
2023 | 3,848 | 143.79 | 103.96 | 21.82 |
2024 | 3,948 | 142.25 | 103.91 | 22.22 |
2025 | 3,917 | 147.64 | 103.66 | 24.37 |
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」をもとに自社で作成
上記のデータには注文住宅だけでなく建売住宅も含まれていますが、首都圏の中古戸建住宅の平均成約価格は、2021年の3,451万円から2025年には3,917万円となり、約25.9％上昇しています。
ただし、2025年は前年の3,948万円から約0.8％下落しているため、毎年価格が上昇しているわけではありません。
中古戸建住宅の成約価格は地域や築年数、土地面積などによって左右されるため、注文住宅を売却する際は、不動産会社の査定を受けて事前に相場を確認しておくことが大切です。
土地価格と建築資材の高騰により新築物件が高い
新型コロナウイルス感染症の影響により在宅勤務が普及してきた時期から、首都圏を中心に高騰していた土地価格はさらに大きく跳ね上がりました。
また、同じく戸建住宅に使う木材も世界的な需給バランスや円安などの影響を受け、高くなっています。土地価格と建築資材の高騰により、新築の注文住宅と建売住宅どちらも以前と比べ割高になっており、購入のハードルは上がっているといえます。
購入時の不動産市況にもよりますが、新築に比べ中古の注文住宅は価格が割安で購入する側にとって手ごろに感じられる物件も少なくありません。新築住宅の購入費用を負担に感じ、中古の注文住宅を検討する人もいるでしょう。
中古でも建物のスペックが高い
注文住宅は建築主の希望に合わせて設計されているため、断熱性能や耐震性能、設備の仕様などにこだわった物件もあります。
築年数が比較的新しい物件であれば、間取りで最近のトレンドを取り入れたた物もあるため、高く評価する人もいます。
ただし、物件によっては雨漏りなどの修繕が必要な場合もあるため、不動産会社の担当者と相談のうえ対応しましょう。
立地や土地の条件がよい物件もある
中古の注文住宅のなかには、大手ハウスメーカーの旧分譲地内に建てられた物件など、土地の条件がよい家があります。
建物の築年数が古くても、立地や土地の条件を重視する購入希望者にとっては、魅力的な選択肢になるのです。建物が中古でも土地の条件によっては購入する層もいるため、土地の条件がよい中古の注文住宅は、相場より高い価格で取引されるケースもあります。
売却しやすい（高く売れる）注文住宅の特徴
中古の注文住宅の需要は高まっていますが、「注文住宅でたくさんカスタマイズしたけど、売れるのだろうか？」「売却価格は低くなってしまうのだろうか？」と不安に感じている方もいるでしょう。
一般的に、売却しやすい注文住宅の特徴として、立地条件が良いことや、汎用性の高い間取りであることが挙げられます。外観や内観のデザインが明らかに奇抜な建物でも、外観は塗装を依頼し、内観は壁紙を張替えて、印象を変えることは可能です。
また、個性的な部分が評価されて高く売れるケースもあります。まずは、個性的な部分を気に入ってくれる買主を探し、難しそうであればクセのある部分を補修する売のも一つの方法です。
不動産の売却は、たった1人でも気に入ってくれる人がいれば問題ありません。注文住宅では、ほかの住宅にないアピールポイントを自分なりにまとめ、不動産会社に相談して購入希望者への対応を考えましょう。
注文住宅を高値で売却するポイント6選
注文住宅をできるだけ高値で売るために意識しておきたいポイントを紹介します。
- 老朽化している部分をリフォームや修繕できれいにしておく
- 強みとなる部分を把握して強く訴求する
- 家の外回りをきれいにしておく
- サイトに載せる写真や動画は晴天の日に
- 閲覧者に伝わりやすい写真や動画の撮り方を
- 売却に強い不動産会社を見極める
老朽化している部分のリフォームや修繕を検討する
築年数が古く、建物の老朽化が進んでいる場合は、売却前にリフォームや修繕を検討するのもひとつの方法です。買ってからリフォームや修繕が必要な物件に高値を出して買おうと思う人は少ないためです。
ただし、リフォームや修繕にかけた費用が、そのまま売却価格に反映されるとは限りません。 希望金額でしっかり売りきりたい方は、売却前に建物の状態を確認し、どこまで修繕するべきか不動産会社と相談して判断しましょう。
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強みとなる部分を把握して強く訴求する
注文住宅だけに限ったことではありませんが、物件の強みとなる部分は自分で把握して、売却を依頼する不動産会社に強く訴求しましょう。このとき、重要なのは客観的に見てわかる強みと、住んでいたからこそわかる強みを分けて考えることです。
客観的な強みは、ポータルサイトや販売図面に載せて訴求します。たとえば、断熱性能や耐震性能、設備の仕様などは、資料に記載されていれば購入希望者にも説明しやすくなります。一方、日当たりのよさや生活動線の使いやすさなどは、実際に住んでいた人ならではの情報です。
住んでいるからこそわかる強みを不動産会社と共有することで、広告や内覧時に自宅の強みを伝えやすくなります。
家の外回りをきれいにしておく
注文住宅を売却する際は、室内だけでなく、庭や玄関周りなどの外回りもきれいにしておくことが大切です。ポータルサイトに物件を掲載していると気になった方が、住所を確認してふらっと見に来ることもあります。
内覧では売主にアポイントを取りますが、家の外観だけ見る場合はアポなしで訪れるケースも考えられるため、外回りが汚いことで印象が悪くなるおそれがあるのです。内覧に備えて家の中だけきれいにする方が多いですが、庭の手入れや玄関周りの清掃を行い、購入希望者に好印象を与えられる状態に整えておきましょう。
サイトに載せる写真や動画は晴天の日に
不動産ポータルサイトに掲載する写真や動画は、天候や明るさを意識して撮影します。
戸建住宅では、外観や前面道路、周辺環境なども購入希望者が気にするポイントです。晴天の日に撮影すれば、建物の外観や周辺の雰囲気を伝えやすくなるでしょう。ただし、室内の撮影では日差しの入り方によって明るさや見え方が異なるため注意が必要です。
建物の特徴がよく伝わる時間帯を選び、外観と室内ともにできるだけ良く映るように工夫しましょう。
閲覧者に伝わりやすい写真や動画の撮り方を
写真や動画を撮ってもらう際にもうひとつ意識してほしいポイントは、閲覧者に対して何を伝えたいのかが明確に伝わるかどうかです。たとえば、庭の広さをアピールしたい場合に、ただ庭だけを写しても広いかどうかは伝わりません。
そのような場合は、少し距離を取った位置から建物と一緒に写したり、プールや屋外テーブルを設置した状態で写したりすると、庭が広いことを伝えられます。
基本的に写真や動画は不動産会社が撮りますが、得意な方は自分で撮ってもよいでしょう。不動産会社に撮ってもらう場合は、撮った写真を都度確認し満足いかない場合は遠慮せず要望を伝えて撮り直してもらいましょう。
売却に強い不動産会社を見極める
会社選びに妥協してしまうと、「本来はもっと高く売れたのに」と後悔する事態になりかねません。
不動産会社選びでは、売却実績や評判、仲介手数料などを比較し、信頼できる会社を選ぶことが大切です。特に注文住宅は、建物の仕様や設備、間取りなどが物件によって異なるため、物件の特徴を適切に評価し、強みを生かした販売方法を提案できる会社を選ぶことが重要です。
注文住宅を売るときに利用してほしいのが、不動産の一括査定サイト「リビンマッチ」です。不動産売却は想定以上に時間がかかる場合がありますので、効率的に探すことが重要になります。
査定価格や提案内容などを踏まえたうえで、自分に合った不動産会社を選び、スムーズな高値売却を目指しましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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