マンション売却で住宅ローンの残債を返済する流れと手続き

住宅ローンの返済中にマンションを売却するのなら、高値になっているいまがチャンスです。売却代金で住宅ローンを完済できるだけでなく、利益が出る可能性もあります。

住宅ローンを返済中のマンションを売却する流れや必要な手続き、書類を把握して、高く売れるいまのうちにスピード売却を実現させましょう。

住宅ローンのあるマンション売却の流れ

住宅ローンが残るマンションを売却するときの流れを解説します。主な流れは次のとおりです。

それぞれの手順について解説します。

①不動産会社にマンションの査定を依頼する

まず、不動産会社にマンションの査定を依頼します。査定価格が出たら、アンダーローンなのか、オーバーローンなのかチェックしましょう。もし、思ったほど高く売れなさそうなら、諦めるのもひとつの方法です。

査定の依頼は複数の不動産会社に

査定を依頼するとき、気をつけるべき点は必ず複数の不動産会社に依頼することです。複数社に査定依頼することで、より適切な売り出し価格を導き出せます。最低でも3社ほどに依頼しましょう。

複数の不動産会社へ査定を依頼するのが面倒なときは、一括査定サイトを利用しましょう。不動産情報を一度入力するだけで、対応できる不動産会社を紹介してもらえます。

査定で必要な書類を用意する

査定を依頼するときは、あらかじめ次の書類を用意しておくとスムーズに話が進みます。

多くの場合、紹介した書類で間に合うことがほとんどですが、マンションの査定に必要な書類は不動産会社によって異なります。念のため、必要な書類について問い合わせておくことをおすすめします。

②金融機関の一括返済の相談をする

マンションを売却する意志が固まったら、住宅ローンを融資している金融機関に連絡しましょう。金融機関へマンションの売却を予定している旨を伝え、一括返済について相談します。おおよその売却予定日を伝え、ローン残高、一括返済にかかる手数料などを聞いてきましょう。

売却予定日はあくまでも予定なので、その日までに売却しなくてはならないわけではありません。マンションを売りに出してから、半年くらい先の日程を目安にして伝えてください。

③不動産会社を選んで媒介契約を交わす

査定を依頼した不動産会社のなかから売却を依頼する会社を選び、媒介契約を交わします。媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なるため一概にどれがよいとは断言できません。

表にそれぞれの媒介契約の特徴をまとめました。表を参考に希望に合った媒介契約を選びましょう。

囲い込みに注意

囲い込みとは、売却を依頼された不動産会社が、自社で買主を見つけて仲介手数料を得ることなどを目的に、ほかの不動産会社からの購入希望者の紹介を不当に妨げる行為です。たとえば、実際には購入申込みがないのに「申込みが入っている」と説明して、ほかの不動産会社からの問い合わせを断るケースなどがあります。

売主と買主の双方を同じ不動産会社が仲介する「両手取引」自体が違法なわけではありません。ただし、両手取引を優先して、ほかの不動産会社による買主の紹介を不当に妨げる行為は問題です。

囲い込みが行われると、購入希望者との接点が減り、売却の機会を逃すおそれがあります。

専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社にREINS（レインズ）への物件登録が義務付けられています。売主は、不動産会社から交付される登録証明書を使って、レインズに登録された物件情報や取引状況を確認できます。

囲い込みを防ぐためには、レインズへの登録内容や販売活動の状況を確認することが大切です。問い合わせが少ない場合は、広告の掲載状況や購入希望者の反応、ほかの不動産会社からの問い合わせ状況などを担当者に確認しましょう。

ただし、問い合わせが少ないという理由だけで囲い込みが行われているとは判断できません。売り出し価格や物件条件、地域の需要なども含めて販売活動を確認する必要があります。

④販売活動を開始する

媒介契約を交わしたら、いよいよ販売活動がはじまります。販売活動中、売主が単独で行動することはほとんどありません。不動産会社からの連絡を待ちましょう。

⑤内覧に対応する

購入希望者があらわれたら、内覧に対応します。内覧とは、売却するマンションを購入希望者が実際に見学することです。居住したまま売却するなら、掃除を徹底して購入希望者から好印象を得られるよう努めましょう。

⑥売買契約を交わす

不動産の売買では、値引き交渉が行われるのが一般的です。このとき早く売却したい気持ちが先行して、値引きし過ぎないように注意しましょう。売却価格から仲介手数料などが差し引かれることを忘れてはいけません。マンションの価格を大きく値引いてしまうと、売却価格が住宅ローンの残債を下まわってしまうおそれがあります。

売買契約を交わすと、買主から売却価格の5～10％の手付金が支払われます。不動産会社へ仲介手数料の半額を支払うタイミングもこのときです。仲介手数料が手付金より高額になる場合、不足分を補うお金の準備をしておきましょう。

売買契約に必要な書類を用意する

売買契約で必要になる書類は、次のとおりです。

不動産取引における印鑑登録証明書は、取得後3カ月以内の書類を使うことが一般的です。証明書自体に有効期限はありませんが、早く取得し過ぎないよう気をつけましょう。

⑦金融機関に一括返済の連絡をする

売買契約を交わしたら、金融機関に連絡して返済金額を確定します。住宅ローンの残債がある物件を売却するときは、引き渡し日に一括返済するのが通常です。引き渡しの日程も伝えましょう。

⑧引っ越しをする

居住したまま売却する場合、売買契約締結後に引っ越しを進めます。引き渡し日までに引っ越しが終わらないと、違約金が発生するおそれがあるため計画的に行動しましょう。

⑨物件を引き渡す

マンションの引き渡し日には、売主と買主に加えて不動産会社や金融機関の担当者、司法書士が集まります。一同がそろったところで、決済や鍵の受け渡しが行われるのが通常です。

売主は買主から売却代金を受け取り、その場で住宅ローンの残債を一括返済します。その後、司法書士による登記情報の変更等も実施され、不動産会社に仲介手数料の半額を支払って手続きは終了です。

売却代金の受け取りなどで金融機関を利用するため、引き渡しは平日の午前中に行われるのが一般的です。

引き渡し時に必要な書類を用意する

引き渡しの際に必要となる書類には、次のようなものがあります。

居住しながらマンションを売却した場合は、引き渡しのときに引っ越して住所が変わっています。その場合は住民票が必要です。そのほか、マンションに関する書類で必要なものがあれば買主にすべて渡しましょう。

マンション価格は上昇傾向！住宅ローン返済中に売却するには

東日本レインズによると、首都圏中古マンションの平均成約価格は2016年の3,049万円から2025年には5,200万円まで上昇しています。2025年の成約件数は49,114件でした。ただし、地域や物件によって売却条件は異なるため、価格の上昇だけで売りどきを判断することはできません。

この10年間で平均成約価格は上昇していますが、成約件数は年によって増減しています。価格の推移と個別のマンションが売れるかどうかは分けて考える必要があります。

しかし、売却したいと思っていても「住宅ローンを返済中だから…」と、諦めてしまっている人もいるのではないでしょうか。

結論からいうと、条件さえ満たせば住宅ローンを返済しているマンションであっても売却は可能です。まずは住宅ローン残高と査定価格、売却にかかる費用を確認しましょう。

住宅ローン返済中にマンションを売却する条件

住宅ローンが残っているマンションでも売却できます。ただし、通常の売却では、買主への引き渡しにあわせて住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

マンションの売却代金が住宅ローン残高を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」といいます。

アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがあります。ただし、仲介手数料などの諸費用も考慮する必要があります。

一方、オーバーローンでも、不足分を自己資金などで補って住宅ローンを完済できれば、通常の売却が可能です。返済が困難な場合には、金融機関などの債権者の同意を得て「任意売却」を行う方法もあります。ただし、任意売却後も返済しきれなかった借入金が残ることがあります。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどの返済が滞った場合に、金融機関が担保とした不動産から優先的に返済を受けるための権利です。住宅ローンを利用してマンションを購入する際には、一般的に抵当権が設定されます。

抵当権が設定されているマンションでも、売り出しや売買契約は可能です。 ただし、通常の売却では、買主への引き渡しにあわせて抵当権を抹消する必要があります。そのため、一般的には決済日に受け取る売却代金などで住宅ローンを完済し、抵当権抹消登記の手続きを進めます。

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マンションの相場価格を把握する方法

所有するマンションがアンダーローンか、オーバーローンなのかを調べるには、マンションの相場価格を確認する必要があります。マンションの相場価格を知る主な方法には、次の3つがあります。

これらの方法で相場を確認し、住宅ローン残高と比較すると、アンダーローンかオーバーローンかをおおまかに判断できます。ただし、相場や査定価格で売れるとは限りません。売却にかかる諸費用も考慮し、住宅ローンを完済できる見込みがあるか確認しましょう。

マンションの売却相場を調べる方法は次の記事で詳しく解説していますので、売却を検討している方は参考にしてください。

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マンション売却にかかる手数料を把握する

マンションを売却するときは、仲介手数料や住宅ローンの一括返済手数料、抵当権抹消費用などがかかります。売却代金のすべてを住宅ローンの返済に充てられるわけではないため、諸費用も含めた資金計画が必要です。主な費用と税金の目安は次のとおりです。

※成約価格800万円以下の宅地建物については、事前の説明と合意により、仲介手数料の上限を税込33万円とする特例が適用される場合があります。

※印紙税の金額は、2027年3月31日までに作成される不動産売買契約書の軽減措置を適用した場合のものです。契約金額によって税額は異なり、電子契約では通常、印紙税はかかりません。

譲渡所得とは、マンションを売却したときの売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた利益のことです。計算式は次のようになります。

取得費にはマンションの購入代金や購入時の諸費用などが含まれます。ただし、建物の取得費は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。譲渡費用には売却時の仲介手数料や売主が負担した印紙税などが含まれます。

税金は、譲渡所得から適用できる特別控除を差し引いた「課税譲渡所得」をもとに計算します。マイホームの売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。売却益が出ても必ず税金が発生するわけではありません。特例を適用する場合には、確定申告が必要です。

なお、住宅ローン残高は譲渡所得の計算における取得費や譲渡費用には含まれません。住宅ローンを完済できるかどうかと、売却によって課税対象の利益が生じるかどうかは分けて考えましょう。

マンションを高額売却するポイント

最後に、住宅ローンの残るマンションを高値で売却するポイントを3つ紹介します。

売り出し価格を希望価格より高くする

売買契約を交わす前に、購入希望者から値引き交渉を受けるのが一般的です。そのため、値引き交渉を前提とした、希望価格より少し高めの売り出し価格を設定しましょう。値引き交渉の金額が予想していたより低ければ、それだけ売主の利益になります。

内覧でマンションの魅力をアピールする

購入希望者が実際にマンションへ足を運んで確認する内覧は、物件の魅力をアピールする絶好の機会です。購入希望者の質問に答えるのはもちろん、立地や物件のよさなどをアピールして、購入希望者の意欲を高めましょう。物件の魅力が伝われば、高値売却につながるでしょう。

ただし、あまりにもアピールし過ぎると、ゆっくりと見て回りたい購入希望者の気分を害するおそれがあります。アピールはほどほどにとどめておくことが大切です。

購入希望者の多いタイミングで売却する

マンションを売りに出しても、購入希望者があらわれなければ注目を集めるために値下げをせざるを得なくなります。そのため、購入希望者の多い時期を狙って、マンションを売り出すのが高値売却のコツです。

購入希望者の多い時期には、新生活のはじまる直前の2月末～4月、人事異動・転勤の多い9～10月があります。この時期になるとマンションの需要が高まるため、高値で売却できるチャンスがあります。

マンションを売却するタイミングには、ほかにもさまざまなものがあります。次の記事では売却するタイミングについて、詳しく解説していますので参考にしてください。

マンション売却が得意な不動産会社を見つけよう

不動産会社はどこも同じではありません。賃貸物件を中心に扱っていたり、戸建て住宅を得意にしていたり、不動産会社によってさまざまです。マンションを売りたい人が契約すべきは、マンション売却の経験が豊富な不動産会社です。

ひんぱんにマンション売却を行っている不動産会社であれば、相場に合った売り出し価格を提案したり、効果的な広告を出したりと、マンションを売るノウハウを持っています。

マンション売却を得意としている不動産会社を見つけるなら、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用してください。入力した情報をもとに、所有しているマンションの売却に対応できる不動産会社を紹介してもらえます。

自分で何社も連絡したり、相談したりといった手間を省けるため、スムーズにマンションを売却できるでしょう。

マンションを高値で売却できる時期を逃さないため、一括査定サイトを利用してスピード売却を目指してください。

ご利用は無料！所有する物件を査定する不動産会社を紹介します

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