住宅ローン返済中のマンション売却の流れ｜条件、手続き、必要書類を紹介

住宅ローンの返済中にマンションを売却するのなら、高値になっているいまがチャンスです。売却代金で住宅ローンを完済できるだけでなく、利益が出る可能性もあります。

住宅ローンを返済中のマンションを売却する流れや必要な手続き、書類を把握して、高く売れるいまのうちにスピード売却を実現させましょう。

マンションがいま売りどき！住宅ローン返済中に売却するには

マンションの売却価格が高騰していることを理由に、分譲マンションを売りに出す人が続出しています。価格が大幅に上昇しているのにもかかわらず成約は35,000件以上を保っており、市場にはまだまだ高いニーズがあることをうかがわせます。

マンションの成約価格と成約件数の推移

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」

しかし、売却したいと思っていても「住宅ローンを返済中だから…」と、諦めてしまっている人もいるのではないでしょうか。

結論からいうと、条件さえ満たせば住宅ローンを返済しているマンションであっても売却は可能です。たとえ残債があっても、売り出し価格が高騰しているこの期間に成約を目指せます。

住宅ローン返済中にマンションを売却する条件

住宅ローンが残っているマンションを売却するには、「売却で得たお金で残債を一括返済すること」が条件です。一括返済することで抵当権を抹消でき、買主は安心して購入を進められます。

マンションの売却代金が住宅ローンの残債を上まわることをアンダーローン、下まわることをオーバーローンといいます。

アンダーローンであれば問題なく売却できますが、オーバーローンなら差額分を手持ちの資金で補填しなければなりません。

抵当権とは

抵当権とは、金融機関が土地や建物などの不動産を担保にする権利のことです。住宅ローンを利用して購入した不動産には、必ず抵当権がつけられます。

抵当権がついている物件は、住宅ローンの返済が滞ると競売にかけられてしまうため、買主は安心して購入できません。そのため、住宅ローンを完済して抵当権を抹消してから売却に出す必要があります。

マンションの相場価格を把握する方法

所有するマンションがアンダーローンか、オーバーローンなのかを調べるには、マンションの相場価格を確認する必要があります。マンションの相場価格を知る主な方法には、次の3つがあります。

物件を売りに出す前に上記いずれかの方法で相場価格を算出し、アンダーローンなのかオーバーローンなのか調べることをおすすめします。

マンションの売却相場を調べる方法は次の記事で詳しく解説していますので、売却を検討している方は参考にしてください。。

すぐにわかる！マンションの売却相場の調べ方＆高く売るポイント

マンションの価格が高騰しています。もし、納得のいく金額なら売却したい人にはチャンスです。……

マンション売却にかかる手数料を把握する

不動産売却では費用がかかるため、売却価格のすべてが売主の手元に残るわけではありません。主な費用の目安を表にまとめました。マンション売却の際にお役立てください。

譲渡所得とは、売却価格から取得費（マンションの購入代金や購入にかかった諸費用）、譲渡費用（売却するときにかかった諸費用）を差し引いた価格のことです。計算式は次のようになります。

譲渡費用がプラスになる、つまり利益が出たら譲渡所得税と住民税の支払いが生じます。利益が出ない場合は、支払う必要はありません。

譲渡所得がプラスになる場合は確定申告が必要になりますので、次の記事を参考にしてください。

マンション売却の確定申告を解説！節税には特別控除の特例がポイント

マンションを売却して利益が出たら、確定申告が必要です。面倒だからと放置すると罰則があるた……

住宅ローンのあるマンション売却の流れ

住宅ローンが残るマンションを売却するときの流れを解説します。主な流れは次のとおりです。

それぞれの手順について解説します。

①不動産会社にマンションの査定を依頼する

まず、不動産会社にマンションの査定を依頼します。査定価格が出たら、アンダーローンなのか、オーバーローンなのかチェックしましょう。もし、思ったほど高く売れなさそうなら、諦めるのもひとつの方法です。

査定の依頼は複数の不動産会社に

査定を依頼するとき、気をつけるべき点は必ず複数の不動産会社に依頼することです。複数社に査定依頼することで、より適切な売り出し価格を導き出せます。最低でも3社ほどに依頼しましょう。

複数の不動産会社へ査定を依頼するのが面倒なときは、一括査定サイトを利用しましょう。不動産情報を一度入力するだけで、対応できる不動産会社を紹介してもらえます。

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査定で必要な書類を用意する

査定を依頼するときは、あらかじめ次の書類を用意しておくとスムーズに話が進みます。

多くの場合、紹介した書類で間に合うことがほとんどですが、マンションの査定に必要な書類は不動産会社によって異なります。念のため、必要な書類について問い合わせておくことをおすすめします。

②金融機関の一括返済の相談をする

マンションを売却する意志が固まったら、住宅ローンを融資している金融機関に連絡しましょう。金融機関へマンションの売却を予定している旨を伝え、一括返済について相談します。おおよその売却予定日を伝え、ローン残高、一括返済にかかる手数料などを聞いてきましょう。

売却予定日はあくまでも予定なので、その日までに売却しなくてはならないわけではありません。マンションを売りに出してから、半年くらい先の日程を目安にして伝えてください。

③不動産会社を選んで媒介契約を交わす

査定を依頼した不動産会社のなかから売却を依頼する会社を選び、媒介契約を交わします。媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なるため一概にどれがよいとは断言できません。

表にそれぞれの媒介契約の特徴をまとめました。表を参考に希望に合った媒介契約を選びましょう。

囲い込みに注意

囲い込みとは、売却の依頼を受けた不動産会社が自社の利益を優先する目的で、依頼された物件をレインズに登録しなかったり、ほかの不動産会社の問い合わせを無視することです^※。専任媒介契約や専属専任媒介契約だとレインズへの情報登録は義務になっているため、契約違反になります。

媒介契約を交わしてから1カ月以上経過しても購入希望者から問い合わせすらない状態なら、囲い込みの被害に遭っているかもしれません。売主から不動産会社へいまの状況を尋ねてみましょう。

④販売活動を開始する

媒介契約を交わしたら、いよいよ販売活動がはじまります。販売活動中、売主が単独で行動することはほとんどありません。不動産会社からの連絡を待ちましょう。

⑤内覧に対応する

購入希望者があらわれたら、内覧に対応します。内覧とは、売却するマンションを購入希望者が実際に見学することです。居住したまま売却するなら、掃除を徹底して購入希望者から好印象を得られるよう努めましょう。

⑥売買契約を交わす

不動産の売買では、値引き交渉が行われるのが一般的です。このとき早く売却したい気持ちが先行して、値引きし過ぎないように注意しましょう。売却価格から仲介手数料などが差し引かれることを忘れてはいけません。マンションの価格を大きく値引いてしまうと、売却価格が住宅ローンの残債を下まわってしまうおそれがあります。

売買契約を交わすと、買主から売却価格の5～10％の手付金が支払われます。不動産会社へ仲介手数料の半額を支払うタイミングもこのときです。仲介手数料が手付金より高額になる場合、不足分を補うお金の準備をしておきましょう。

売買契約に必要な書類を用意する

売買契約で必要になる書類は、次のとおりです。

不動産取引における印鑑登録証明書は、取得後3カ月以内の書類を使うことが一般的です。証明書自体に有効期限はありませんが、早く取得し過ぎないよう気をつけましょう。

⑦金融機関に一括返済の連絡をする

売買契約を交わしたら、金融機関に連絡して返済金額を確定します。住宅ローンの残債がある物件を売却するときは、引き渡し日に一括返済するのが通常です。引き渡しの日程も伝えましょう。

⑧引っ越しをする

居住したまま売却する場合、売買契約締結後に引っ越しを進めます。引き渡し日までに引っ越しが終わらないと、違約金が発生するおそれがあるため計画的に行動しましょう。

⑨物件を引き渡す

マンションの引き渡し日には、売主と買主に加えて不動産会社や金融機関の担当者、司法書士が集まります。一同がそろったところで、決済や鍵の受け渡しが行われるのが通常です。

売主は買主から売却代金を受け取り、その場で住宅ローンの残債を一括返済します。その後、司法書士による登記情報の変更等も実施され、不動産会社に仲介手数料の半額を支払って手続きは終了です。

売却代金の受け取りなどで金融機関を利用するため、引き渡しは平日の午前中に行われるのが一般的です。

引き渡し時に必要な書類を用意する

引き渡しの際に必要となる書類には、次のようなものがあります。

居住しながらマンションを売却した場合は、引き渡しのときに引っ越して住所が変わっています。その場合は住民票が必要です。そのほか、マンションに関する書類で必要なものがあれば買主にすべて渡しましょう。

マンションを高額売却するポイント

最後に、住宅ローンの残るマンションを高値で売却するポイントを3つ紹介します。

売り出し価格を希望価格より高くする

売買契約を交わす前に、購入希望者から値引き交渉を受けるのが一般的です。そのため、値引き交渉を前提とした、希望価格より少し高めの売り出し価格を設定しましょう。値引き交渉の金額が予想していたより低ければ、それだけ売主の利益になります。

内覧でマンションの魅力をアピールする

購入希望者が実際にマンションへ足を運んで確認する内覧は、物件の魅力をアピールする絶好の機会です。購入希望者の質問に答えるのはもちろん、立地や物件のよさなどをアピールして、購入希望者の意欲を高めましょう。物件の魅力が伝われば、高値売却につながるでしょう。

ただし、あまりにもアピールし過ぎると、ゆっくりと見て回りたい購入希望者の気分を害するおそれがあります。アピールはほどほどにとどめておくことが大切です。

購入希望者の多いタイミングで売却する

マンションを売りに出しても、購入希望者があらわれなければ注目を集めるために値下げをせざるを得なくなります。そのため、購入希望者の多い時期を狙って、マンションを売り出すのが高値売却のコツです。

購入希望者の多い時期には、新生活のはじまる直前の2月末～4月、人事異動・転勤の多い9～10月があります。この時期になるとマンションの需要が高まるため、高値で売却できるチャンスがあります。

マンションを売却するタイミングには、ほかにもさまざまなものがあります。次の記事では売却するタイミングについて、詳しく解説していますので参考にしてください。

マンション売却はタイミングが重要！6つの売りどきを徹底解説！

マンションの売却する、さまざまなタイミングを解説します。マンションを売るタイミングは人そ……

マンション売却が得意な不動産会社を見つけよう

不動産会社はどこも同じではありません。賃貸物件を中心に扱っていたり、戸建て住宅を得意にしていたり、不動産会社によってさまざまです。マンションを売りたい人が契約すべきは、マンション売却の経験が豊富な不動産会社です。

ひんぱんにマンション売却を行っている不動産会社であれば、相場に合った売り出し価格を提案したり、効果的な広告を出したりと、マンションを売るノウハウを持っています。

マンション売却を得意としている不動産会社を見つけるなら、一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用してください。入力した情報をもとに、所有しているマンションの売却に対応できる不動産会社を紹介してもらえます。

自分で何社も連絡したり、相談したりといった手間を省けるため、スムーズにマンションを売却できるでしょう。

マンションを高値で売却できる時期を逃さないため、一括査定サイトを利用してスピード売却を目指してください。

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住宅ローン返済中のマンション売却は可能？

マンションを売却した価格が住宅ローンの残債を上まわる「アンダーローン」であれば問題なく売却可能です。売却価格が下まわる「オーバーローン」だと不足分を自己資金で補わなくてはなりません。

住宅ローンの残債はどうやって調べる？

住宅ローンの残高証明書が毎年10月ごろに金融機関から送付されます。また、金融機関に問い合わせれば、残債の金額を教えてもらえます。金融機関によっては、Webサイトで確認できます。

はじめてのマンション売却！流れや各工程のポイントを分かりやすく解説

この記事では、はじめての方でもわかりやすいように流れや各工程のポイントについて紹介します……