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土地売却には注意点が多い！正しい進め方と併せて解説
土地の売却には多くの注意点があります。多額の費用が必要だったり、そもそも売却できない土地だったりと挙げればきりがありません。
土地を売却するときの注意点と売却の進め方について解説します。土地を手放したいと考えている方は参考にしてください。
もくじ
土地売却には注意点が多い！
土地を売却するときの注意点を紹介します。
土地に関する多くの専門用語が出てきますが、わかりやすく解説しているためしっかりと確認しておきましょう。
確定測量は費用がかかる
土地の面積は
そこで、土地の契約が完了し引き渡しまでに売主と隣地所有者、道路所有者で杭の位置を確定し、正しい面積を割り出す必要があります。これを、確定測量と呼びます。
確定測量をしたことで全部事項証明書との面積相違が判明した場合、全部事項証明書を修正する
セットバックが必要になるおそれ
売却するときは、道路の幅員にも注意が必要です。確定測量をした際に、道路の幅員が4ｍ未満であると判明するときがあります。
しかし、建築基準法により、建築物を建築するには前面道路の幅員が4ｍ以上必要なため、そのままでは建築できない土地となってしまいます。
「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
そこで、道路の中心線から決められた面積を道路から敷地内に向かって後退させることで、幅員を広げる方法があります。これをセットバックと言います。
セットバックを利用することで前面道路が狭い土地であっても建築が可能になりますが、セットバックした部分はフェンスなどを建築できません。セットバックの要否と誰が（売主または買主）対応するのかは、不動産会社と相談しながら進めて行く必要があります。
接道義務に違反しているおそれ
建築基準法には前面道路の幅員以外にも、建築要件を満たすためには接道幅が2m未満という定めも記載されています。
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
土地上に建物がある場合、一般的には2m以上接道していることが多いです。しかし、なかには隣地との関係で接道幅が2m未満になっていることもあります。
そのような土地は「建築不可物件」となってしまい、資産価値は相場よりも下回るおそれがあるため、注意が必要です。
がけ条例に該当していると売却は難しい
日本には高低差のある土地が多く、一定の高低差がある土地形状を「がけ」と定義し、がけに隣接する土地についての規制が設けられています。
一般的には、「2mを超える高低差があり、30度を超える傾斜」の土地を「がけ」として、規制の対象にしています。
がけ条例と呼ばれるこの制限によって、建築する建造物を著しく小さくするか
抵当権抹消登記を忘れずに
全国宅地建物取引業協会が作成する不動産売買契約書のひな形には、買主の所有権を妨げる権利の設定や付着がないことを保証する内容があります。つまり、買主が安全に土地を所有するには、土地に残存した抵当権などの権利を解消する必要があります。
そのため、土地に抵当権などが設定されている場合には、売主は責任をもって決済日までに抵当権抹消登記をする必要があります。売買代金で決済をする場合は、決済日当日に抵当権抹消登記を行えば問題ありません。
建物滅失登記の確認
抵当権抹消登記とは違い、建物滅失登記は建物が登記されていない、もしくは更地であれば不要です。
ただし、過去に解体されているにも関わらず、建物登記が残っていることもあります。この場合は買主が土地を購入し家を建てようとすると、登記上は建物がある土地に建築することとなってしまいます。
建物登記が残っていると、買主が建築する建物の建築許可がおりないおそれもあるため、注意しましょう。
契約不適合責任の内容を理解しておく
土地を売却する場合、多くのケースで売主は「契約不適合責任」を負うことになります。
契約不適合とは、目的を達成できないことを指します。つまり、「家を建築する」などの目的を阻害するような事態が発生した場合、売主が責任をもって解決する必要があるのです。
たとえば、土地を購入後に家を建てようとしたところ、地中から
この場合は売主と買主、仲介会社で現地を確認し、契約不適合だと判断された場合には「売主負担で埋設物を除去」「代金の一部返金」などの対応が必要です。場合によっては買主から契約解除や損害賠償請求をされるケースもあります。
手付放棄による契約解除
不動産売買契約は、契約時点では売買代金の一部を手付金として支払いますが、この手付金を使った「手付解除」という方法によって、契約の解除が可能です。
手付解除は、買主が手付金を放棄することで契約を解除できます。売主側から解除する場合は手付金を返還し、さらに手付金と同額を支払うことで解除となります。
このように、売主と買主の双方に与えられた権利ですが、契約書に貼付した印紙の代金と、仲介手数料は返還されないため注意しましょう。
正しい土地売却の進め方
土地を売却するときの注意点を理解できれば、あとは正しい進め方で売却活動を実施していくだけです。正しい土地売却の進め方を紹介します。
相場を調べる
土地を売却する際には不動産会社に査定を依頼する必要がありますが、事前に相場を調べることで不動産会社が提示する査定価格の適正さがわかります。
土地相場を調べる際には、土地総合情報システムや不動産ポータルサイトなどの不動産情報サイトを利用しましょう。土地総合情報システムでは固定資産税のベースとなる公示価格から相場を知ることができ、不動産ポータルサイトでは現在販売されている物件の価格を確認できます。
ただし、相場は土地の形状や売主の売却希望価格などによって大きく価格が変わり、公示価格は実際に売却される価格よりも下回る傾向にあります。このような特徴を踏まえたうえで、参考程度に相場価格を調べることが重要です。
不動産会社を選ぶ
相場価格のイメージができれば、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社に依頼する際のコツは一括査定サイトを利用し、複数の不動産会社に査定依頼することです。信頼できる不動産会社を見つけるためにもより多くの不動産会社にコンタクトを取る必要がありますが、効率良く依頼できるのが一括査定サイトです。
土地をより高く・早く売れるかどうかは、不動産会社の手腕にかかっています。各不動産会社の査定価格や提案内容を確認し、比較検討したうえで不動産会社を選びましょう。
販売方法を決め、手残り額を確認する
不動産会社の提案をもとに、どのような販売方法にするのかを決める必要があります。ここでの注意点は「仲介」と「買取」の違いを正しく理解して選択することです。
まず、不動産の売却方法には仲介と買取の2種類あります。仲介は不動産会社が提示した査定価格をベースに売却価格を設定し、市場にて買主を探す売却方法です。市場に売り出すため、相場に近い価格で売却できます。
一方で買取は、不動産会社が買主となる売却方法です。買主を募集する必要がなく、スピーディーに契約を進められる一方、売却価格は仲介の場合の2〜3割減になることが一般的です。
そのため、高く売却できる仲介のほうが最終的に手元に残る額は多いです。仲介と買取の違いはほかにありますが、詳細は下記コラムを確認ください。
不動産会社との契約形態を選ぶ
買取であれば、査定価格に納得ができればそのまま契約へと進みます。仲介の場合は、売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売却活動を不動産会社に依頼する契約のことです。媒介契約には3種類あります。それぞれの契約内容については、不動産会社から説明がありますが、悪質な不動産会社は何も説明せずに都合のよい契約形態で進めようとします。
媒介契約の種類と内容は以下のとおりです。契約後にトラブルにならないよう、確認しておきましょう。
| 媒介契約の種類 | 依頼可能会社 | 自己発見取引 | 販売報告頻度 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | 複数可能 | 可能 | 報告規定なし | 規定なし |
| 専任媒介契約 | 1社 | 可能 | 2週間に1度 | 最大3カ月 |
| 専属専任媒介契約 | 1社 | 不可能 | 1週間に1度 | 最大3カ月 |
土地売却は「リビンマッチ」
「リビンマッチ」は複数の不動産会社から一度に査定を受けられる、不動産一括査定サイトです。
土地売却に対応できる多くの不動産会社が加盟しており、比較検討することで満足のいく売却活動ができる可能性が高いです。
また、売却するかどうかを迷っている方でも利用できます。「売却してもいいかも」と思えるような査定価格が提示されたなら、前向きに売却を検討してみましょう。
利用は完全無料ですので、ぜひご活用ください。
大手住宅メーカーの注文住宅販売や不動産テック企業の仲介業務に4年間携わり、不動産取引にかかわった件数は350件以上にわたります。2021年よりリビンマッチコラムの執筆・編集を担しています。皆さんが安心して不動産取引を行えるよう、わかりやすくリアルな情報を発信します。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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