共有名義の不動産売却。税金はいくら?単独名義との違いや計算手順を解説

不動産を共有名義で所有しているケースでは、単独名義に比べて売却にかかる手間が多くなる傾向があります。また、売却方法や税額について疑問に思っている方も多いでしょう。

この記事では、共有名義で所有している不動産を売却した際の税金について、詳しく解説します。

共有名義と単独名義の不動産売却時の税金の違い

名義の種類に関係なく、基本的に不動産売却時にかかる税金の種類は同じです。

しかし、共有名義の不動産を売却するときは、単独名義よりも手続きが複雑になります。

不動産全体を売却するには共有者全員の同意が必要になるほか、契約や登記の手続きでは共有者それぞれの印鑑証明書や実印などが必要になることがあります。

また、売却によって譲渡所得が発生した場合は、共有者ごとに自身の持分に応じて譲渡所得を計算し、それぞれが税金を納めます。

相続・贈与で取得した共有名義不動産の税金に関する注意点

相続や贈与によって取得した共有名義の不動産を売却する際は、税金計算の基準となる取得費や所有期間に特有のルールがあります。

原則として、相続では亡くなった方、贈与では贈与をした人が不動産を取得した際の取得費と取得時期を引き継いで計算します。

前の所有者が不動産を購入したときの取得費がわからない場合などは、売却金額の5%を概算取得費として計算できます。

また、相続によって取得した不動産を一定期間内に売却した場合には、納付した相続税のうち一定額を取得費に加算できる特例を利用できる可能性があります。

相続した不動産の売却については「相続した不動産を売却する際の手順や税金の控除」で詳しく紹介しています。

【一覧表付き】共有名義の不動産売却で課される主な税金

共有名義でも単独名義でも、売却時にかかる税金の種類は基本的に同じです。共有名義の不動産売却で関係する主な税金は、次のとおりです。

売却で利益が出たときにかかる譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産の売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて生じた譲渡所得に対してかかる税金です。

一般に「譲渡所得税」と呼ばれますが、実際には譲渡所得に対する所得税や住民税などを納めます。

共有名義の不動産を売却する場合は、共有者ごとに自身の持分に応じて売却代金や取得費、譲渡費用などを計算します。

たとえば、以下のようなケースで考えます。

取得時期や取得費などの条件が共有者間で同じとすると、このケースでの共有者それぞれの譲渡所得は2,500万円です。一切の控除がないと仮定すると、2026年分の税額は次のように計算できます。

ただし、共有者によって取得時期や取得費、負担した譲渡費用、利用できる特例などが異なる場合は、それぞれ個別に譲渡所得を計算する必要があります。

譲渡損失が出た場合

不動産を売却して譲渡所得がマイナスになった場合は、課税対象となる譲渡所得がないため、譲渡所得に対する税金はかかりません。

単に譲渡損失が出ただけであれば、原則として譲渡所得について確定申告をする必要はありません。ただし、一定のマイホームを売却した場合の損益通算や繰越控除などの特例を利用するときは確定申告が必要です。

登記手続きに必要な登録免許税

不動産を売却するときは、必要となる登記手続きに応じて登録免許税がかかることがあります。

たとえば、住宅ローンを完済して不動産に設定されている抵当権を抹消する場合には、抵当権抹消登記が必要です。

たとえば、土地1筆と建物1棟に設定されている抵当権を抹消する場合、登録免許税は合計2,000円です。

一方、所有権移転登記などでは、登記の種類や不動産の評価額などによって登録免許税の計算方法が異なります。

共有名義だから一律に登録免許税が高くなったり、「固定資産税評価額×税率×持分割合」で売却時の登録免許税を求めたりするわけではありません。必要な登記については、不動産会社や司法書士へ確認するとよいでしょう。

売買契約書にかかる印紙税

印紙税は、印紙税法で定められている課税文書に対し課税される税金です。紙の不動産売買契約書は課税文書に該当し、納税額は契約書に記載された金額によって変わります。

印紙税は、定められた金額の収入印紙を契約書へ貼り付けることによって納付します。また、課税対象となる契約書を複数作成する場合は、それぞれに印紙を貼り付けなければなりません。

不動産売買にかかる印紙税額は、次のとおりです。なお、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載された契約金額が10万円を超えるものには、2027年（令和9年）3月31日まで軽減措置が適用されています。

印紙税を売主と買主のどちらが負担するかは契約によって異なり、売主と買主がそれぞれ保管する契約書の印紙税を各自で負担するケースなどがあります。

仲介手数料にかかる消費税

個人が自宅など生活のために所有している不動産を事業としてではなく売却する場合、売却そのものは消費税の課税対象になりません。また、土地の譲渡は消費税の非課税取引です。

一方、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士への報酬などには消費税がかかります。

仲介手数料は、売買価格に応じて原則として次の上限が定められています。

※別途消費税がかかります。また、売買価格が800万円以下の宅地・建物には、一定の条件のもとで仲介手数料の特例が適用されることがあります。

たとえば、不動産を2,000万円で売却したケースにおける仲介手数料上限額の計算方法と消費税は、次のとおりです。

このケースでの仲介手数料の上限は72万6,000円で、そのうち6万6,000円が消費税です。

共有名義不動産の売却方法は3つ！税金はどう変わる？

共有名義の売却手順は、単独名義に比べて手間が多く複雑です。ここでは、共有名義における3つの売却方法と税金の考え方を解説します。

自分の持分だけを売却した場合

所有する持分のみを売却するときは、原則としてほかの共有者の同意は不要です。

ほかの共有者から不動産全体の売却について同意が得られない場合でも、自分の持分のみを売却できます。売却先としては、ほかの共有者や共有持分を取り扱う不動産会社などが考えられます。

自分の持分のみを売却すると、買主が不動産全体を自由に利用できないため、不動産全体を売却する場合と比べて買い手が限られ、売却価格も低くなる傾向があります。

ただし、税金は売却価格だけで決まるのではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得をもとに計算します。そのため、持分だけを売却すれば税金面で有利になるとは限りません。

不動産の共有持分については「不動産の共有持分とは？トラブル解決法」で詳しく紹介しています。

共有者全員から同意を得て、売却した場合

共有名義の不動産全体を売却する場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。

売却代金は、基本的にそれぞれの共有者の持分割合に応じて受け取り、共有者ごとに自身の持分に対応する売却代金や取得費、譲渡費用などから譲渡所得を計算します。

共有者全員の意思確認や必要書類の準備が必要になるため、単独名義の不動産より手続きに時間がかかることがあります。

一方、不動産全体を通常の不動産として売却できるため、持分だけを売却する場合よりも買主を見つけやすい傾向があります。

分筆して売却した場合

共有している土地では、土地を物理的に分ける「分筆」を行ったうえで、共有状態を解消し、それぞれが単独で所有する土地として売却する方法もあります。

ただし、土地を分筆しただけでは共有状態は解消されません。分筆後のそれぞれの土地について、共有者全員の持分が残るためです。

それぞれの土地を単独所有とするには、共有者間で共有物をどのように分けるかを協議し、必要な登記を行います。協議がまとまらない場合には、裁判所に共有物分割を請求する方法もあります。

また、土地の形状や接道状況などによっては、分筆することで土地の利用価値や売却価格が下がることもあります。測量や分筆登記などの費用もかかるため、事前に土地家屋調査士や不動産会社などへ相談しましょう。

共有名義不動産の所有期間で変わる税金計算

不動産を売却して発生した譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。

売却した年の1月1日時点の所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年を超えていれば長期譲渡所得となります。

土地を売るタイミングについては「土地の売却時期の判断基準と注意点」で詳しく紹介しています。

5年以下の短期譲渡所得の場合

短期譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の不動産を売却した場合の所得です。短期譲渡所得にかかる税率は、所得税30%、住民税9%です。

所有期間を判定する基準日は売却日ではなく、売却した年の1月1日です。たとえば、2018年7月1日に購入した不動産を2023年7月2日に売却したケースで考えます。

実際には購入から売却まで5年を超えていますが、売却した年の1月1日時点では所有期間が5年以下のため、短期譲渡所得が適用されます。

譲渡所得が2,000万円の場合、2026年分までの税金の計算方法は次のとおりです。

5年超の長期譲渡所得の場合

長期譲渡所得は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える不動産を売却した場合の所得です。長期譲渡所得にかかる税率は、所得税15%、住民税5%です。

2018年7月1日に購入した不動産を、2024年7月2日に売却したケースで考えます。

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているため、長期譲渡所得が適用されます。譲渡所得が2,000万円の場合、2026年分までの税金の計算方法は次のとおりです。

なお、2027年分以後は復興特別所得税の税率が1.1%に引き下げられ、新たに防衛特別所得税1%が課されます。両者を合わせた税率は2.1%です。

譲渡所得税の計算手順

共有不動産の売却にかかる税金として代表的なものは、譲渡所得税といえるでしょう。

ここでは譲渡所得の計算方法や特別控除をはじめ、共有者それぞれが支払う税金について解説します。

1.譲渡所得の金額を求める

譲渡所得は次の計算方法で算出します。

売却価格とは、不動産を売却して受け取る代金です。取得費とは、不動産の購入代金や購入時の仲介手数料など、不動産を取得するためにかかった費用です。

建物については、購入代金や建築代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。

購入当時の領収書や契約書などが残っておらず取得費がわからない場合は、売却価格の5%を概算取得費として計算できます。また、実際の取得費が売却価格の5%を下回る場合も、売却価格の5%を取得費として計算できます。

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことです。具体的には次のような費用が含まれます。

2.控除の適用可否を確認

不動産の売却時、一定の要件を満たす場合には譲渡所得の控除や特例を利用できます。

主な控除や特例を、以下の表にまとめました。

共有のマイホームを売却した場合、居住用財産の3,000万円特別控除を利用できるかどうかは、共有者ごとに判定します。

たとえば、夫婦2人が家屋と敷地をそれぞれ共有し、夫婦とも特例の適用要件を満たしている場合は、それぞれ最高3,000万円、合計で最高6,000万円の特別控除を受けられる可能性があります。

ただし、家屋は夫だけの名義で敷地だけを夫婦で共有している場合などは、家屋を所有していない共有者が原則として3,000万円特別控除を利用することはできません。

また、相続空き家の3,000万円特別控除は、2024年1月1日以後の譲渡で、対象となる不動産を相続または遺贈により取得した相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は最高2,000万円となります。

控除や特例は適用条件が細かく定められています。売却時の状況によって適用できない場合もあるため、税務署や税理士などへ事前に確認するとよいでしょう。

相続した土地を3年以内に売却した場合の税金については「相続した土地を3年以内に売却すると税金対策になる」で詳しく紹介しています。

別荘や投資用など居住用でなかった場合は3,000万円特別控除の適用外

居住用財産の3,000万円特別控除は、自分が住んでいたマイホームを対象とする制度です。

別荘や投資用不動産など、自分の居住用として使用していなかった不動産には、原則として適用できません。

3.共有者ごとに譲渡所得を計算する

共有名義の不動産では、共有者ごとに自身の持分に対応する売却代金や取得費、譲渡費用などをもとに譲渡所得を計算します。

たとえば、共有者4名がそれぞれ25%の持分を所有しており、取得費や譲渡費用なども持分割合に応じて負担している場合、不動産全体の譲渡所得が4,000万円であれば、単純計算では1人あたりの譲渡所得は1,000万円です。

ただし、共有者によって取得時期や取得費、負担した譲渡費用などが異なる場合は、不動産全体の譲渡所得を単純に持分割合で分けるだけでは正しい金額にならないことがあります。

4.税率をかけて求める

共有者ごとに計算した譲渡所得から、利用できる特別控除を差し引いて「課税譲渡所得」を算出します。その金額に、不動産の所有期間などによって定められた税率を乗じて税額を計算します。

たとえば、次のようなケースを考えます。

実際には、それぞれの共有者について取得時期や取得費、特例の適用条件などを確認したうえで税額を計算する必要があります。

共有名義の不動産売却後は各自で確定申告が必要

不動産の売却によって課税対象となる譲渡所得が発生した場合や、3,000万円特別控除などの特例を利用する場合には確定申告が必要です。

共有名義の不動産を売却した場合、代表者1人が共有者全員分をまとめて確定申告することはできません。

共有者それぞれが、自身の持分に対応する売却代金や取得費、譲渡費用、利用する特例などを計算し、各自で確定申告を行います。

確定申告では、売買契約書や取得時の契約書、仲介手数料などの領収書といった必要書類を準備し、自身の譲渡所得を計算します。

そのうえで、原則として不動産を売却した翌年の確定申告期間に申告書を提出します。

なお、譲渡所得が発生していない場合は原則として譲渡所得について確定申告は不要ですが、譲渡損失の損益通算・繰越控除などの特例を利用する場合には確定申告が必要です。

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