札幌のマンション相場と価格推移｜下落の可能性と今後の動向

札幌市のマンション相場は、ここ数年で大きな動きを見せています。住みたい街ランキングの常連でもある札幌は、雪国のなかでも暮らしやすいため、不動産市場でも注目を集めるエリアとなっています。

特に地下鉄沿線や再開発の進むエリアでは価格上昇が続いており、「いまが売りどき・買いどきなのか、それとももう少し様子を見るべきか」と迷う声も少なくありません。

札幌の中古マンション相場の現状から過去の価格推移、そして2026年の見通しまで、最新データをもとにわかりやすく解説します。

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【最新版】現在の札幌市の中古マンション相場はいくら？

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表している資料をもとに、札幌市の中古マンションにおける成約価格を表にまとめました。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch サマリーレポート 2026年7月度」をもとに自社で作成

2026年7月までのデータにおいては、札幌市の中古マンションの成約価格は2,300万～2,700万円台で変動しているといえます。月によって多少の差はありますが、成約した物件の条件が価格に影響するため、平均価格の低下だけを見て「札幌市のマンション相場が下落している」と判断するのは適切ではありません。

札幌市の中古マンション相場【直近13カ月分】

マンションの市場価値やその推移は、エリアによって大きく異なります。

東日本不動産流通機構の公表したデータから、札幌と首都圏（東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県）の価格推移や上昇率を比較してみましょう。

成約価格の推移と比較

以下は、中古マンションにおける平均成約価格の推移を札幌市と首都圏で比較したものです。

2026年4～6月期における、札幌市の中古マンションの平均成約価格は2,452万円です。前年と比較するやや低下したものの、高い水準で価格を維持しています。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート 2026年4～6月期」をもとに自社で作成

首都圏と比較すると札幌市の成約価格は、おおむね半額程度で推移しているといえます。居住用としてはもちろん、投資用物件としても手が届きやすい価格帯です。

札幌市は大学や企業が集中しており、学生やファミリー層からも高いニーズが期待できます。そのため、投資初心者にとってもリスクを抑えながらスタートしやすいエリアといえるでしょう。

また、3カ月ごとの成約価格を確認すると期ごとの特徴をつかむことができます。1～3月は転勤や進学、就職などに伴う住み替え需要が活発になりやすい時期であり、価格に影響する要因のひとつと考えられます。

一方、4～6月期は札幌市、首都圏ともに前期から平均成約価格が低下しており、季節によって成約価格に差が生じていることがわかります。

成約価格の上昇率

札幌市におけるマンションの価格推移をより深く理解するために、2025年と2026年の成約価格を基準とした上昇率のデータを作成しました。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート 2026年4～6月期」

2026年4～6月期の中古マンションの成約価格は、札幌市が2,452万円、首都圏が5,201万円という結果でした。いずれも高値となった1～3月期から下落していますが、札幌市は前年同期の2,236万円と比べると9.6％も高い水準にあるため、4～6月期の下落だけで相場が下落傾向に転じたとは判断できません。

このあと詳しく説明しますが、成約㎡単価は2026年1～3月期の32.50万円/㎡から32.71万円/㎡となり、若干上昇しています。これに対して平均専有面積は77.57㎡から74.98㎡でわずかに縮小しています。

このため、2026年4～6月期は㎡単価は上がったものの、成約したマンションの専有面積が平均的に小さくなったため、1戸あたりの平均成約価格は下がったと考えられます。

成約㎡単価・専有面積の推移

以下は、成約㎡単価の推移をわかりすくまとめたグラフです。札幌市・首都圏ともに大きな動きは見られず、堅調に推移しているのがわかります。

続いて、札幌市の中古マンションにおける成約㎡単価と専有面積の推移について、より詳しくみていきましょう。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート 2026年4～6月期」をもとに自社で作成

2026年4～6月期では、札幌市の㎡単価が32.5万円/㎡から32.7万円/㎡と＋0.6％上昇しています。それに対して、専有面積は77.57㎡から74.98㎡になり、－3.3％ほど縮小しています。つまり、札幌市の平均成約価格が下がったのは、1～3月期より面積の小さい物件が成約した影響が大きいと考えられます。

実際に「㎡単価×専有面積」で計算してみると、1～3月期は32.50万円×77.57㎡で約2,521万円、4～6月期は32.71万円×74.98㎡で約2,452万円となり、公表されている平均成約価格とほぼ一致します。

札幌市は専有面積の変化によって平均価格が動きやすいため、価格上昇だけで判断せず、㎡単価や物件の広さもあわせて確認することが重要です。

成約件数の推移

成約件数の推移からも、中古マンションのニーズの変化を読み取れます。2025年4月～2026年6月までの上昇率をグラフと併せてみていきましょう。

首都圏と比較すると件数差が大きすぎるため、今回は札幌市と東京都区部で比較しています。

2026年4～6月期は、札幌市が前期の613件から688件へ増加した一方、東京都区部は5,395件から4,803件へ減少しています。東京都と比べると件数規模は8倍ほど異なるものの、札幌市も四半期ごとに600～700件前後の成約があり、一定の取引件数があることが確認できます

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート 2026年4～6月期」

2026年1～3月期は一時的に件数が落ち込んだものの、4～6月期には再び700件近い水準まで戻りました。こうした動きから、札幌市の中古マンション市場では、四半期ごとの増減はあるものの、取引件数が継続的に減少している状況ではないといえます。

北海道の築年数と専有面積の推移【直近13カ月分】

今度は、北海道の中古マンションにおける動向を、「築年数」と「専有面積」の推移という観点から読み解いてきましょう。同じく東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の公表したデータから、東京都と比較した各数値を参考にしています。

中古マンションの築年数の推移

北海道と東京都それぞれの中古マンションにおいて、成約した物件の築年数を表にまとめました。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch（全国版） 2026年7月度」

上記の表は、あくまで成約した物件における築年数の平均ですが、北海道はおおむね築28～30年程度、東京都では築25～26年程度です。北海道では比較的古い物件も安定して取引されている傾向があります。一方、東京都は築25年前後の物件が中心のため、北海道と比べて築浅志向があることがうかがえます。

このため、北海道では築古のマンションでも売却のチャンスがある、といえるでしょう。

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専有面積の推移

北海度と東京都で成約した中古マンションの専有面積の推移をまとめると、以下のようになります。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch（全国版） 2026年7月度」

北海道の専有面積は、この13カ月間でおおむね73～79㎡程度で推移しています。一方、東京都はおおむね57～60㎡程度で推移しており、北海道のほうが東京都よりも専有面積の広い物件が成約していると考えられます。

専有面積が73～79㎡程度の物件というと、比較的広めのファミリー向け物件といえるでしょう。57～60㎡程度は少人数世帯向けの物件といえます。

専有面積における推移の比較

以下は、北海道と東京都の専有面積の推移をグラフにしたものです。2025年7月～2026年7月のデータを基準にして作成しています。

参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報 Market Watch（全国版） 2026年7月度」をもとに自社で作成

北海道の専有面積の推移を見てみると、成約されている物件の広さはこの1年で大きく変わっていません。月単位で見ると多少の増減はあるものの、約75㎡程度で安定しています。

一方、東京都の専有面積は平均57㎡程度で、全体的にコンパクトな物件が増えている傾向があります。こうした比較からも、北海道は引き続き広めの物件も安定した需要があるといえるでしょう。

価格推移から見る！今後の札幌市マンションの相場動向

最後に、これまでご紹介してきたデータを踏まえつつ、今後の札幌市マンションの相場動向や売却のタイミング、高く売る方法について紹介します。

売れ残りリスクはどのくらい？

立地や物件の築年数など条件によって異なりますが、札幌市（北海道）では、都心部では敬遠されがちなファミリータイプの物件や築古のマンションにも堅調な需要があります。そのため、他の都市に比べると売れ残りのリスクは比較的低いといえるでしょう。

とはいえ、以下のような物件は売れ残る可能性があるため注意が必要です。

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相場より明らかに高い価格設定の物件

エリアを問わず、相場を大きく上回る価格設定がされたマンションは、購入希望者から敬遠されやすく内覧すらされないケースも少なくありません。

防寒性能や除雪管理が不十分な物件

北海道では、寒冷地対策がされていないマンションはマイナス評価になることがあります。

床暖房や二重・三重ガラスなどの防寒設備がなかったり、除雪体制が不明確であったりと、寒さが厳しいエリアならではの対策が必須です。

駅からの距離が遠い物件

札幌市における積雪量は年間5m程度といわれており、冬季には道路状況が悪化しやすく、車での移動が制限されるケースもあります。

札幌市は地下鉄など交通網が充実しているため、都心部と同様に駅から遠い物件は不利になりがちです。

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リフォームされていない築古物件

札幌では築年数が経った物件にも安定した需要があります。ただし、水回りや内装などの老朽化が目立つと、内覧時の印象が悪くなり、選ばれにくくなることがあります。

札幌市（北海道）のマンション売却、ベストなタイミングはいつ？

札幌市の中古マンション成約価格は全体として上昇傾向にあり、いまは売却を検討するのに適したタイミングといえます。

ただし、不動産の成約価格は年によって大きく変動するおそれがあるため、札幌市や北海道で売るタイミングを見極めることが大切です。

おすすめは、住み替えや転勤の動きが活発になる1～3月です。この時期は需要が高まり、成約件数・価格ともに上がる傾向があります。

また、冬の時期は、床暖房や二重窓など防寒性能の高さをアピールできる絶好の機会です。購入希望者に好印象を与え、より有利な条件で売却できる可能性も高まります。

いまマンションを売るなら、いくらで売れる？によって

札幌市（北海道）の中古マンションは、タイミングにって比較的高値での売却ができることがあります。

ただし、売却価格は築年数や設備の状態、立地条件などによって価格は大きく変わるため、事前に正確な相場を把握することが大切です。

自分の物件がいくらで売れそうかを知ることで、不動産会社の査定額が妥当かどうかを見極められます。売却価格の相場をつかむには、複数の不動産会社に査定を依頼するのが基本ですが、優良な会社を探すのは手間も時間もかかります。

そこでおすすめなのが、不動産一括査定サイトの利用です。一度住まいの情報を入力するだけで複数社に査定を依頼でき、相場感がつかみやすく、信頼できる会社を見つけやすくなります。

札幌市で中古マンションの売却を検討している方は、まずは一括査定サイトのリビンマッチで「いま売るならいくらか？」を確認してみてはいかがでしょうか。

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