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家の売却でやってはいけないこと｜売る前から引き渡し後まで解説
家を売却する際に思わずやってしまった行動が、思わぬ損失やトラブルにつながることがあります。たとえば、売却価格を下げすぎたり、契約後に自己都合で契約解除をしてしまったりすると、思わぬ費用負担につながることも少なくありません。
そこで、家を売却する際に避けたほうがよいことを段階別に解説します。
- 家を売る前にやってはいけないことと
- 不動産会社選びで避けたい判断基準
- 売却活動中の価格設定・内覧対応・交渉時におけるNG行動
- 売買契約から引き渡し後にトラブルを防ぐためのポイント
もくじ
家の売却前にやってはいけないこと
家の売却では、不動産会社へ査定を依頼する前の準備も重要です。売却にかけられる期間や住宅ローンの残債、必要な費用などを確認しないまま進めると、トラブルが発生した際に柔軟に対応できないおそれがあります。
まずは、家を売り出す前の段階でやってはいけないことを確認しておきましょう。
期限や資金計画を決めずに売却を始める
家を売るときは、「いつまでに売りたいのか」「売却後にいくら手元に残したいのか」を決めることが大切です。
売却を急ぐ必要がある場合、希望価格にこだわりすぎると期限までに買主が見つからない可能性があります。反対に、期限を優先するあまり大幅な値下げをすると、想定よりも売却代金が少なくなるかもしれません。
特に住み替えでは、新居の購入代金や住宅ローン、引っ越し時期なども重要になります。売却の期限と必要な資金をあらかじめ整理し、不動産会社にも希望を伝えたうえで売却を進めましょう。
住宅ローンの残債を確認せずに売却を進める
ローンが残っている家を売却する場合は、まず現在のローン残高を確認します。
住宅ローンを利用して購入した家には、金融機関が抵当権を設定しているのが一般的です。売却により買主へ所有権を移す際は、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
そのため、売却代金でローンを完済できるのか、不足する場合は自己資金などで補えるのかを事前に確認することが大切なのです。金融機関から送付される返済予定表やインターネットバンキングなどで残高を確認し、売却後の対応を決めておきましょう。
不動産の相場を調べずに査定を受ける
不動産会社へ査定を依頼する前に、自分でも相場を確認しておきましょう。相場をまったく知らない状態では、提示された査定額が妥当なのか判断が難しくなります。
相場を調べるときは、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で過去の取引価格を確認したり、国土交通省の指定流通機構が運営する「REINS Market Information」で確認したりできます。
おおよその相場を把握したうえで複数社の査定額を確認できれば、相場の価格から大きく外れている場合でも気づきやすくなります。
仲介と買取の違いを理解せずに売却方法を決める
不動産を売却する主な方法として、「仲介」と「買取」が挙げられます。それぞれ特徴が異なるため、違いを理解せずに売却方法を決めるのは避けましょう。
仲介は、不動産会社に購入希望者を探してもらう方法です。買主を探す期間が必要ですが、市場価格に近い金額での売却を目指せます。一方の買取は、不動産会社が直接買主となるため、仲介と比べて短期間で売却できる反面、売却価格は仲介よりも低くなる傾向があります。
「できるだけ高く売りたい」「期限までに現金化したい」など、売却の目的によって適した方法は異なります。自分や家族の希望をふまえて選びましょう。
土地の共有者と合意せずに売却を進める
家族や親族と家を共有している場合、売却するときは原則として共有者の合意が必要です。自分1人の判断だけで売却活動を進めることはできません。
たとえば、自分は売却に賛成でも、ほかの共有者が売却価格や時期に反対していれば、契約段階になって話が進まなくなるおそれがあります。
売却を検討し始めた段階で、共有者全員と売却の目的や希望価格、時期などについて話し合っておくことが大切です。また、共有者の住所や連絡先、持分なども登記事項証明書で確認しておきましょう。
売却にかかる費用や税金を確認しない
家を売って得られる金額が、そのまま手元に残るわけではありません。不動産会社へ支払う仲介手数料のほか、売買契約書にかかる印紙税、抵当権抹消などの登記に関する費用が発生します。
また、家を売ったときに利益を得ると、譲渡所得として所得税や住民税が課されることがあります。売却代金だけで資金計画を立てるのではなく、売却に必要な諸経費や税金を差し引いた「手取り額」をシミュレーションしておきましょう。
売却に必要な書類を直前まで確認しない
家の売却では、査定から売買契約、引き渡しなどの各段階でさまざまな書類が必要です。契約直前になってから探し始めると、手続きに時間がかかり間に合わないことがあります。
たとえば、不動産の名義人であることを証明する登記識別情報（登記済証）は、再発行することができません。マンションの管理規約や長期修繕計画は、管理組合や管理会社が対応するため数週間かかる場合があります。
売却で必要になる書類は物件や不動産会社によって異なります。早い段階で手元の資料を確認し、不足しているものがあれば不動産会社へ相談しましょう。
不動産会社に相談せずリフォームや解体をする
家を高く売りたいからといって、売却前に自己判断で大規模なリフォームや建物の解体をするのはおすすめできません。
リフォームを行っても、その費用を売却価格へ上乗せできるとは限らないためです。また、中古住宅を購入して自分好みにリフォームしたい買主にとっては、売主が行ったリフォームが魅力的に感じないことも考えられます。
築年数が古い家でも、建物を残したまま購入したいという人はいます。リフォームや解体が必要かどうかは物件の状態や買主の需要によって異なるため、費用対効果を確認してから判断しましょう。
不動産会社選びでやってはいけないこと
家の査定価格は、依頼する不動産会社によって異なるのが一般的です。そのため、査定額の高さだけでなく、売却実績や販売方針、担当者の対応などを確認することが大切です。
不動産会社を選ぶ際に避けたい行動についても確認しておきましょう。
1社だけに査定を依頼して不動産会社を決める
前述したとおり、不動産会社によって査定で重視するポイントや参考にする取引事例が異なるため、同じ家でも査定額に差が出ることがあります。そのため、1社だけに査定を依頼すると、提示された金額が妥当なのか判断するための比較対象がありません。
まずは複数社へ査定を依頼し、それぞれの査定額を比較しましょう。複数の結果を見ることで、極端に高いまたは低い金額にも気づきやすくなり、自宅がどの程度の価格で評価されているのかを判断する材料になります。
査定額や特典だけで不動産会社を選んでしまう
不動産会社から査定結果を受け取った際、「一番査定額が高かった」「特典が魅力的だった」といった理由だけで契約するのは避けましょう。
査定額は、不動産会社が「このくらいで売却できるだろう」と予測した価格のため、査定額と同じ価格で売れるわけではありません。ほかの会社より大幅に高い査定額が提示された場合は、なぜその金額になったのかを確認することが大切です。
また、特典として仲介手数料の割引や買取保証などを用意している会社もありますが、複雑な利用条件が設定されているケースもあります。適用条件まできちんと確認してから、契約を検討しましょう。
売却実績や販売方針を確認せずに依頼する
査定条件に納得できても、実際にどのように家を売るのかを確認せずに契約するのは、あまりおすすめできません。不動産会社によって、得意とする地域や物件の種類、購入希望者へのアプローチ方法などが異なるためです。
たとえば、売却する家がある地域で取引実績が多い会社であれば、需要に合ったアドバイスが期待できます。また、戸建て・マンション・土地など、自宅と同じ物件種別の売却実績も確認しておきたいポイントです。
査定時には、具体的な販売方針を確認したうえで、自宅の売却を任せられる会社か判断することが大切です。
媒介契約の違いを理解せずに契約する
そもそも媒介契約とは、家の売却を不動産会社へ依頼するときに結ぶ契約のことです。媒介契約は3種類あるため、それぞれの特徴を表にまとめました。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 |
契約できる会社の数 | 1社 | 1社 | 制限なし |
契約期間 | 最長3カ月（延長時は再契約が必要） | 最長3カ月（延長時は再契約が必要） | 法律上の規定なし |
自己発見取引 | 不可 | 可 | 可 |
レインズへの登録義務 | 契約締結後から5営業日以内 | 契約締結後から7営業日以内 | 任意 |
依頼者への報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 任意 |
家の売却活動中にやってはいけないこと
不動産会社と媒介契約を結んだら、売り出し価格を決め、本格的に売却活動が始まります。この段階では、価格設定や内覧への対応、買主へ伝える情報など、売主自身の判断が売却結果に影響します。
売却活動が始まってから避けたい行動について解説します。
相場から大きく外れた売り出し価格を設定する
売り出し価格は売主側で決められますが、相場から大きく外れた金額に設定するのは危険です。
売り出し価格が相場より大幅に高ければ、購入希望者の検討対象から外れ、問い合わせや内覧が少なくなるおそれがあります。一方で、相場よりも大幅に低い価格にすれば早期に売却できる可能性は高まりますが、本来得られたはずの売却代金を失うことになりかねません。
不動産会社の査定額や周辺の成約事例などを参考にしながら、売却状況に応じて価格の見直しを検討するとよいでしょう。
売却活動を不動産会社に任せきりにする
媒介契約を結んだからといって、売却活動をすべて不動産会社に任せきりにするのはよくありません。
問い合わせ数や、内覧した人からどのような反応があったのかは適宜確認が必要です。売却が長引いている場合は、売り出し価格を変更すべきか、広告方法を見直すべきか判断をすることになるでしょう。
不動産会社から価格変更などの提案を受けたときも、理由を聞いたうえで判断することが大切です。
家の欠陥や設備の不具合などネガティブな情報を隠す
雨漏りやシロアリ被害、水回り設備の故障など、家の不具合を知りながら買主へ伝えずに売却すると、法的なトラブルに発展するおそれがあります。
売買契約では取り決めた状態と異なる不具合が引き渡し後に見つかると、契約不適合責任を問われ、修補費用や損害賠償などを求められることがあります。契約内容などによっては、契約解除につながることも少なくありません。
重要なのは、不具合があることを隠すのではなく、把握している情報を買主へ正確に伝えることです。どこまで伝える必要があるのか判断に迷う場合は、事前に不動産会社へ相談しましょう。
内覧の準備や購入希望者の対応を軽視する
購入希望者にとって、内覧は写真や間取り図だけではわからない家の状態を確認する重要な機会です。そのため、室内が散らかっている状態で迎えたり、希望日時を何度も変更したりすると、購入を検討してもらえる機会を逃すことにつながります。
内覧前には玄関やリビングだけでなく、キッチンや浴室、洗面所などの水回りも清掃しておきましょう。室内を整理し、換気をしておくだけでも家全体の印象は変わります。
また、内覧希望があった場合は可能な範囲で日程を調整することも大切です。売主自身が立ち会う場合は、過度に自宅を売り込むのではなく、質問された内容に丁寧に回答します。
価格や条件の交渉をすべて拒否・安易に承諾する
家の売却では、購入希望者から値下げや引き渡し時期などの条件交渉を受けることがあります。その際、すべての交渉を最初から拒否する、もしくは内容を確認せずに承諾するのは避けましょう。
まず、値下げを受け入れるかどうかは、希望する手取り額や売却期限、現在の問い合わせ状況などによって判断が異なります。引き渡し時期や設備の扱いなどを調整することで、価格を下げずに売買契約につながるケースもあります。
購入希望者から条件を提示されたら、不動産会社と相談し、譲れる条件と譲れない条件を整理したうえで回答しましょう。
売買契約～引き渡し後にやってはいけないこと
購入希望者と条件がまとまったら売買契約を締結し、その後、残代金の受領や所有権の移転、家の引き渡しへ進みます。契約後は売主と買主の双方に契約上の義務が生じるため、それまで以上に慎重な確認が必要です。
契約を結ぶときから引き渡し後までに避けたい行動を説明します。
売買契約書や特約を確認せずに契約する
売買契約書は法的な拘束力が強いため、売主は内容を確認してから署名・押印しましょう。
特に確認したいのは、売買代金や手付金、残代金の支払日、引き渡し日、契約解除の条件、違約金、契約不適合責任、設備の取り扱いなどです。
また、個別に定められた特約がある場合は、通常の契約条件より優先して適用されることがあるため、内容をきちんと理解しておく必要があります。わからない項目があれば、必ず不動産会社の担当者へ質問し、納得してから契約を締結してください。
契約後に自己都合で解除・条件変更を求める
「もっと高く売れる買主が見つかった」など自己都合による理由では、売買契約を取り消せません。「買主が売却価格を支払わない」などの正当な理由が必要です。
契約後の解除については、契約内容や売買の進行状況によって異なります。先述したように売買契約は法的拘束力が強いため、手付金の倍額を返還する必要があったり、違約金や損害賠償の問題が生じたりするケースもあります。
売買契約の締結後は、変更や解除をしない前提で進めることが大切です。
住宅ローン完済や抵当権抹消の段取りを確認しない
住宅ローンが残っている家では、決済・引き渡し時にローンを完済し、抵当権を抹消できるよう事前準備を進めておく必要があります。
売却代金を住宅ローンの返済に充てる場合は、決済日に買主から残代金を受け取り、その資金でローンを完済して抵当権抹消の手続きを進めるのが一般的です。そのため、事前に金融機関へ連絡し、一括返済に必要な手続きや書類、日程を確認しておきましょう。
不動産会社や司法書士、金融機関と早めに日程を調整し、引き渡し当日に手続きが止まらないようにすることが重要です。
残置物など引き渡しの準備を怠る
売買契約で特別な取り決めをしていない限り、家の中にある家具や家電、私物などは引き渡しまでに撤去することになります。
契約時の取り決めと異なる状態で引き渡すと、撤去費用などをめぐってトラブルになるおそれがあります。エアコンや照明、カーテンなどを残す場合も、売主の判断だけで決めず、買主と合意したうえで付帯設備表などに記載しておきましょう。
利用できる税制特例を確認しない
家を売却する際、条件によっては税制上の特例を利用することが可能です。知らないまま申告すると、本来受けられる控除や税負担の軽減を受けられない場合があります。
代表的なのが、マイホームを売却した際の譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。このほかにも、所有期間など一定の条件を満たす場合の軽減税率や、売却損が出た場合に利用できる特例などがあります。
特例ごとに適用条件があり、併用できない制度もあるため注意しましょう。売却を検討する段階から自分が利用できる制度を確認しておくことが大切です。
特例制度を利用したのに確定申告をしない
自宅を売却した場合、一定の要件を満たせば国の特例制度を利用できます。ただし、こうした特例の適用を受けるには確定申告が必須です。
特例を適用した結果、課税される譲渡所得が0円になる場合でも、税金がかからないため確定申告が不要ということはありません。確定申告をしなければ、利用したい特例の適用を受けられない可能性があります。
利用する特例が決まったら、適用条件だけでなく、必要な書類や申告方法、期限まで確認しておきましょう。
家の売却でやってはいけないことを把握したうえで対応しよう
家の売却では、査定や不動産会社との契約、物件の引き渡し後などで、やってはいけないことがそれぞれあります。面倒に感じるかもしれませんが、一つずつ確認しながら進めることは、想定外の出費や売却後のトラブルを防ぐことにつながります。
また、査定額や売却実績、販売方法などを比較して、自分の希望に合った会社を選ぶことも重要です。不動産の一括査定サイトである「リビンマッチ」では、物件情報などを一度入力することで、最大6社の不動産会社へまとめて査定を依頼できます。
家の売却を検討しているものの、「どの不動産会社へ相談すればよいかわからない」という方は、まず複数社の査定や提案を比較してみましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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