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【最新】世界の不動産価格ランキング！日本は何位？売買に適した国とは
日本の不動産価格はここ数年、マンションを中心に上昇中ですが、世界的に見るとどれくらい高いのでしょうか。また物価の影響を受けずに、住宅の価格がどれだけ変動したかを把握するための「実質住宅価格指数」は、どうでしょうか。
世界の不動産価格と実質住宅価格指数、不動産売買・投資に適した国について、わかりやすく解説します。
世界の不動産価格ランキング
各国の不動産ポータルサイトのデータをもとに、2024年12月時点における世界の不動産（マンション）価格ランキングを紹介します。
| 順位 | 国/都市 | 1ベットルーム※の購入価格（中央値） | 円換算（1ドル153円で計算） |
|---|---|---|---|
| 1 | スイス/チューリッヒ | 107万5,350ドル | 1億6,452万8,550円 |
| 2 | シンガポール | 82万7,000ドル | 1億2,653万1,000円 |
| 3 | イスラエル/ テルアビブ | 82万3,500ドル | 1億2,599万5,500円 |
| 4 | ルクセンブルク/ルクセンブルク市 | 74万119ドル | 1億1,323万8,207円 |
| 5 | 台湾/台北 | 72万9,650ドル | 1億1,163万6,450円 |
| 6 | アメリカ合衆国/ニューヨーク | 64万5,000ドル | 9,868万5,000円 |
| 7 | 韓国/ソウル | 64万2,500ドル | 9,830万2,500円 |
| 8 | 香港 | 63万5,000ドル | 9,715万5,000円 |
| 9 | イギリス/ロンドン | 55万2,441ドル | 8,452万3,473円 |
| 10 | ケイマン諸島/グランドケイマン | 52万1,250ドル | 7,975万1,250円 |
| 43 | 日本/東京 | 25万6,000ドル | 3,916万8,000円 |
参考：Global Property Guide「Median Property Buy and Rent Prices by City」
1位：スイス（チューリッヒ）（107万5,350ドル/1億6,452万8,550円）
チューリッヒにあるリンデンホフの丘
スイスのチューリッヒは世界的に見てもトップクラスの金融センターで、多くの銀行や金融機関が拠点を置いています。このような背景から、ビジネス関連の不動産、特にオフィスビルや高級住宅の需要が高く、それが不動産価格を押し上げています。
さらに、アルプスの山々や湖などの観光資源も豊富で観光業が盛んです。観光地に近い地域では、ホテルや民泊施設、飲食店などの不動産価格が高くなる傾向にあります。
加えて、チューリッヒの高品質な公共サービスや教育、治安の良さに魅力を感じた富裕層や海外からの移住者が、高い生活の質を維持するために惜しみない支出をするため、物価が上昇し不動産価格を押し上げる要因となっています。
2位：シンガポール（82万7,000ドル/1億2,653万1,000円）
シンガポールにあるガーデンズ・バイ・ザ・ベイ
2位にランクインしたのは、東南アジアの都市国家シンガポールです。
不動産価格が高い背景にはいくつかの要因がありますが、特に目立つのは1位の香港と同じく国土の狭さです。国土は約720平方キロメートルで、これは東京23区と同程度の面積です。
この限られた土地に560万人もの人々が暮らしているのですから、不動産の価格高騰は避けられません。これに加えシンガポールは、観光業が盛んであることも忘れてはいけません。
多くの高級ホテルやリゾート施設が点在することで、周辺の観光資源へのさらなる投資を招き不動産価格を押し上げます。そして、観光資源の充実が再び高級ホテルの不動産価格の上昇を招く循環になっています。
さらに、シンガポールは治安が良いことでも有名です。治安の良さは、特に家族連れや高齢者にとって魅力的な条件となり、安全な環境で生活したいという富裕層・準裕福層の移住を促す要因となっています。
お金に糸目をつけず自らと家族の安全を優先する富裕層の移住は、さらなる不動産価格の上昇を招くでしょう。
3位：イスラエル（テルアビブ）中東（82万3,500ドル / 1億2,599万5,500円）
テルアビブにあるビーチ
3位にランクインしたのは、イスラエル第二の都市であるテルアビブです。イスラエルの経済的および文化的な中心地であり、中東の「シリコンバレー」とも称されるほど、多くのスタートアップ企業やテクノロジー関連の企業が集まっています。
さらに、住宅需要に対して供給が限られやすいことから、不動産価格は急上昇しています。
また、地中海に面した美しいビーチと温暖な気候があり、観光業も盛んです。観光地としての人気は、ホテルや民泊、レストランなどの商業不動産にも影響を与え、不動産価格をさらに押し上げています。
これらの要因が重なり、テルアビブの不動産価格は持続的に高い水準を保っています。
4位：ルクセンブルク・ルクセンブルク市（74万119ドル / 1億1,323万8,207円）
ルクセンブルクにあるノイミュンスター修道院文化会館
4位はヨーロッパの非常に小さな国家、ルクセンブルクです。国土面積は神奈川県程度と非常に小さい国ですが、世界屈指の金融市場を有する富裕な都市の1つで、1人あたりの名目GDPが世界でもトップクラスに高い国です。（IMF（国際通貨基金）の2024年統計より）
さらに住宅購入に関する規制が少なく、外国人でも容易に不動産を購入できるため、不動産価格高騰の要因となっています。
5位：台湾（台北）（72万9,650ドル/1億1,163万6,450円）
日没後の台北の街の風景
台北は台湾の首都であり、日本でいう東京のように多くの企業が集まるビジネス中心地です。台湾経済は軒並み成長期にあるうえ、低金利の状態が続いており、台湾の富裕層や海外投資家を中心に需要が高まっています。
また、山が多く平地が少ないため、建築できる土地が限られているのも、世界的に見て不動産価格が高い理由でしょう。
日本は87カ国中43位：東京（25万6,000ドル/3,916万8,000円）
銀座4丁目交差点
1980年代後半のバブル経済まっただ中、東京の銀座は世界の地価ランキングで1位に輝いていました。しかし、バブル崩壊後、地価は急速に下落していきます。
その後、少しずつ上昇するものの銀座を含む東京全体の地価は、かつてのように世界一地価が高い場所という称号を取り戻せていません。
香港やシンガポールなど別都市が国際ビジネスの拠点として東京を追い越す形で発展していったことや、長いデフレ期間が続き、不動産への投資意欲を低下させたことが主な要因といわれています。
2025年、2026年の首都圏における新築マンション価格は、高い水準で推移しています。為替や政府の金融政策によっては、今後ランキングの順位が上がる可能性は十分にあるでしょう。
世界の不動産価格上昇ランキングがわかる実質住宅価格指数
実質住宅価格指数は、2015年を100として、住宅価格の変化から物価上昇の影響を差し引き、住宅価格が実質的にどれくらい変化したかを示す指標です。たとえば、住宅価格が2倍になっても同時期に物価が2倍になっていれば、住宅の価値が大きく上がったとはいえません。
単純に不動産価格だけを見ても、その国の不動産の価値が上がっているかを見極めることはできないということです。実質住宅価格指数を見ることで、物価の影響を考慮した住宅価格の変化を把握しやすくなるでしょう。
| 順位 | 国・地域 | 実質住宅価格指数 |
|---|---|---|
| 1 | アイスランド | 174 |
| 2 | トルコ | 168.3 |
| 3 | リトアニア | 164.5 |
| 4 | アメリカ | 154.4 |
| 5 | ギリシャ | 153.9 |
| 6 | アイルランド | 147.3 |
| 7 | ラトビア | 144.2 |
| 8 | メキシコ | 141.1 |
| 9 | カナダ | 139.5 |
| 10 | エストニア | 138.8 |
参考：OECD Data「Housing prices」（基準年2015=100、2024年第1四半期または最新の値）
1位：アイスランド：174
アイスランドの氷河湖
アイスランドは、北極圏の南に位置する小さな島国です。2008年の世界的な金融危機により主要銀行が相次いで経営破綻したことで、通貨であるアイスランド・クローナも大きく下落しました。
その後は観光業の拡大などを背景に経済が回復し、国内外からの住宅需要も高まっています。観光需要の増加に伴い、一部の住宅が短期の賃貸向けに活用されるようになったことも、居住用住宅の需給に影響を与えたとみられます。
さらに、人口の約3分の2が首都レイキャビク周辺に集中していることも、都市部の住宅需要を押し上げる要因です。一方で、建築コストの上昇や建築業界の人手不足などにより住宅供給は増えにくく、需要に供給が追いつきにくい状況が続いています。
このように、観光業の拡大や人口集中による需要増加と、住宅供給の制約が重なったことで、アイスランドの実質住宅価格指数は高い水準となりました。
2位：トルコ：168.3
トルコのイスタンブールにあるガラタ塔からの風景
2位のトルコは高インフレが長く続いたことで、資産価値を守る手段として不動産に資金が向かったと考えられます。
トルコ中銀は2024年に政策金利を50％まで引き上げており、2026年3月時点の年間インフレ率は30.87％まで低下したものの、依然として高い水準にあります。高インフレや通貨安への警戒感から、資産を維持する手段として不動産が選ばれやすい状況にあるのです。
また、中東などからの投資需要に加え、ロシア・ウクライナ情勢を背景とした移住や避難による住宅需要も重なり、一部地域では住宅需給がひっ迫したと考えられます。
（参考：IMF 「World Economic Outlook Databases（2024年10月版）」
3位：リトアニア：164.5
リトアニアの聖アンナ協会と街並み
リトアニアはヨーロッパ北東部に位置する「バルト三国」のなかで最も面積が大きく、近年は経済成長でも注目されている国です。
経済成長による所得の増加に加え、首都ヴィリニュスを中心とした都市部への人口集中が進んでいます。ウクライナ情勢を背景とした移住需要も重なり、新築住宅の供給が需要に追いつきにくい状況です。
トルコのような高インフレによる不動産需要とは異なり、リトアニアでは所得の増加や都市部への人口集中、住宅供給の制約などが価格上昇の背景にあるといえるでしょう。
4位：アメリカ：154.4
アメリカの自由の女神とビル群
アメリカはコロナ禍までの超低金利時代に、多くの人が固定金利で住宅ローンを利用しました。2026年時点では、30年固定の住宅ローン金利は6％台で推移しており、2020〜2021年頃の低金利期と比べると高い水準です。
ちなみにアメリカでは、30年固定型の住宅ローンが一般的に利用されています。そのため低金利期に住宅ローンを組んだ所有者が売却を控える「ロックイン効果」が生じ、中古住宅の供給が増えにくい状況になりました。
アメリカが4位に入っている背景としては、景気回復だけでなく、住宅ローン金利上昇によるロックイン効果、住宅供給の不足、建築コストの上昇など、複数の要因があると考えられます。
5位：ギリシャ：153.9
ギリシャのパルテノン神殿の一部
ギリシャの住宅価格が上昇している要因の一つとして、一定額以上の不動産投資を行う外国人に居住権を与える、「ゴールデン・ビザ」という制度の影響が挙げられます。
ギリシャでは2024年の制度改正により、地域に応じてゴールデン・ビザの取得に必要な不動産投資額が引き上げられました。人気のエリアでは80万ユーロ（1.3億程度）の投資額がかかるため、改正施行前に一定の駆け込み需要が発生した可能性があります
また、ギリシャは観光需要が強い国でもあり、観光地では住宅が短期の賃貸向けに活用されるケースもあります。 そのため、 地域によっては住宅価格の上昇要因になったと考えられます。
日本は46カ国中30位：118.7
OECD（経済協力開発機構）による2024年のデータでは、日本は46カ国中28位でした。
近年、日本では円安による国内不動産の相対的な割安感を背景に、東京・大阪などの都市部や一部の観光地で海外投資家の購入需要が見られます。一方、地方では人口減少や空き家の増加が課題となっており、都市部と地方の価格差が目立っています。
今後、円安がどこまで続くか、金利変動や地域格差がどこまで広がるかなど、注視すべき点は少なくありません。
不動産売買・投資に適した国を見分ける目安はイールドスプレッド
イールドスプレッドは、国債の長期金利と投資対象（不動産、社債、株式など）の期待利回りとの差を指します。
たとえば、国債の金利が1%で、年間利回りが5%を期待できるマンションがある場合、イールドスプレッドは（5%-1%で）4%です。このイールドスプレッドが大きいほど、その国は不動産投資に適している、といえます。
なぜなら、不動産ローンの金利がその国の長期国債金利にもとづいて設定されるためです。信用の高い借り手は、より低い金利で資金を調達できます。
日本でもっとも信用される借り手は日本政府であり、その国債金利がローン金利の基準となります。このように、国債金利に加えて借り手の信用（返済能力）が考慮され、不動産ローンの金利が設定されます。
さらに、イールドスプレッドは投資対象の期待利回りも反映しているため、イールドスプレッドが大きい国は、低い金利で高い利回りを期待できる不動産への投資チャンスが広がっているわけです。
日本の不動産利回り−住宅ローン金利の「イールドスプレッド」は世界1位？
かつて世界で一番高い土地が銀座だったころ、日本の金利は高く、銀行預金や住宅ローン金利も現在より高い水準でした。バブル崩壊後、日本では長く低金利の環境が続き、不動産投資においても借入を活用しやすい状況となっていました。
しかし、近年は日銀の金融政策や物価上昇を背景に、日本の金利も上昇傾向にあります。2026年5月時点では、米国の10年国債利回りが約4％台であるのに対し、日本の10年国債利回りは約2.5％まで上昇しています。日本の金利は米国など世界各国と比べればまだ低い水準ですが、以前のように「ほぼゼロ金利」といえる環境ではありません。
日本は海外と比べて借入時の金利を抑えやすいものの、不動産売買や投資では今後の金利上昇リスクも織り込んで考えることが大切です。ローンを活用する場合は、金利が上がっても無理なく返済できるかを冷静に見極めましょう。
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不動産売却をお考えの方、売却価格が気になる投資物件を所有されている方は、不動産会社の査定価格を参考にもっとも利益が出る形で売却を成功させましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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