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マンション売却の手元額をシミュレーション｜手取りUPの秘訣
マンションを売却した際、手元に残る金額が想像より少なくなることがあります。それは仲介手数料やローン残債、税金など、さまざまな費用が差し引かれるためです。
では、実際いくら残るのか。また、どうすればより多く手取りを増やせるのでしょうか。マンション売却で手元に残る金額をシミュレーションし、手取りを増やすためのポイントを解説します。
- マンション売却で手元に残る金額の計算方法
- 売却価格から差し引かれる費用や税金の種類と目安
- 売却前に住宅ローンの残高を確認する方法
- マンション売却で手元に残る金額を増やすコツ
もくじ
マンション売却で手元に残る金額の計算方法
マンションを売却したときに、最終的に手元に残る金額は以下のような計算式で求められます。
売却価格 － 住宅ローン残債 － 売却費用 ＝ 手元に残る金額
- 売却価格：マンションが実際に売れた金額
- 住宅ローン残債：売却時点で、返済が終わっていないローンの残り
- 売却費用：仲介手数料や譲渡所得税など、売却にともなって発生するさまざまな費用の合計
このように、売却で得た金額からローンの残りと売却費用を引いた分が、手元に残るお金です。
正確な資金計画を立てるには、事前に「売却価格」「住宅ローン残債」「売却費用」をそれぞれ把握しておくことが重要です。
事前に手取り額の目安を計算する方法
マンションの売却前に、売れそうな金額をおおまかに把握しておくことは、最終的に手元に残る金額を見積もるうえで非常に重要です。
最も手軽な方法は、近隣で実際に売り出されているマンションの価格を参考に、自分の部屋の広さに当てはめて計算する方法です。
以下のような計算式で、ざっくりとした手取り額の予測が可能です。
計算式：近隣の類似マンションの売り出し価格（1㎡あたり）× 自分の部屋の専有面積（㎡）
例：条件が類似したマンション：㎡単価40万円、自分の部屋の広さ：70㎡の場合→ 40万円 × 70㎡ = 約2,800万円
上記のように、自分のマンションがどれくらいの価格で売れそうかを簡単に見積もることができます。
しかし、マンションの価格を決める要素には、以下のような項目があります。
- 立地
- 専有面積
- 間取り
- 築年数
- 階数
- 方角（南向きなど）
- 管理状況（共用部の清掃や修繕計画など）
- 設備（オートロック、床暖房、宅配ボックスなど）
これらの条件を総合して価格が決まるため、相場を比較する際は、なるべく条件の近いマンションを参考にすることが大切です。また、この方法で算出できる金額は、あくまで概算に過ぎません。より精度の高い価格を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼することになります。
【シミュレーション】マンション売却で手元に残る金額はいくら？
マンション売却で手元に残る金額は、売却価格だけでなく、住宅ローンの残債や仲介手数料などによって異なります。
ここでは、マンションを3,000万円・4,000万円・5,000万円で売却した場合を想定し、手元に残る金額をシミュレーションしています。
項目 | 3,000万円で売却 | 4,000万円で売却 | 5,000万円で売却 |
|---|---|---|---|
売却価格 | 3,000万円 | 4,000万円 | 5,000万円 |
住宅ローン残債 | 1,500万円 | 2,000万円 | 3,000万円 |
仲介手数料（税込・上限） | 105.6万円 | 138.6万円 | 171.6万円 |
その他の売却費用 | 20万円 | 20万円 | 20万円 |
手元に残る金額 | 1,374.4万円 | 1,841.4万円 | 1,808.4万円 |
※その他の売却費用は一律20万円、仲介手数料は法定上限額で計算しています。譲渡所得税・住民税、固定資産税などの精算金は含んでいません。
このように、売却価格が高くても、住宅ローン残債が多ければ手元に残る金額は少なくなります。 売却後の資金計画を立てる際は、売却価格だけでなく、ローン残債や諸費用も確認することが大切です。
3,000万円で売却した場合
マンションを3,000万円で売却し、住宅ローンが1,500万円残っている場合、仲介手数料105.6万円とその他の売却費用20万円を差し引くと、手元に残る金額は約1,374万円です。
計算式：3,000万円－1,500万円－105.6万円－20万円＝1,374.4万円
売却価格の半分にあたる1,500万円を住宅ローンの返済に充てるため、実際に残る金額は売却価格より大幅に少なくなります。
なお、マンションの購入価格や所有期間などによっては、売却による利益に税金がかかる場合があります。最終的な手取り額を把握するには、税金も含めて計算する必要があります。
4,000万円で売却した場合
マンションを4,000万円で売却し、住宅ローン残債が2,000万円の場合、仲介手数料138.6万円とその他の売却費用20万円を差し引くと、手元に残る金額は約1,841万円です。
計算式：4,000万円－2,000万円－138.6万円－20万円＝1,841.4万円
住宅ローン残債を差し引いても約1,800万円が残る計算ですが、住み替えを予定している場合には、新居の購入費用や引っ越し費用なども考慮する必要があります。
また、売却価格が4,000万円でも、住宅ローン残債が3,000万円であれば、手元に残る金額は約841万円まで減少します。
同じ売却価格でも、住宅ローンの返済状況によって手取り額は大きく変わることを理解しておきましょう。
5,000万円で売却した場合
マンションを5,000万円で売却し、住宅ローンが3,000万円残っている場合、仲介手数料171.6万円とその他の売却費用20万円を差し引くと、手元に残る金額は約1,808万円です。
計算式：5,000万円－3,000万円－171.6万円－20万円＝1,808.4万円
売却価格は4,000万円のケースより1,000万円高いものの、住宅ローン残債も1,000万円多いため、手取り額は4,000万円のケースより少なくなっています。
また、購入時より高い価格で売却できた場合でも、売却益に対する税金が発生する可能性があります。居住用財産の3,000万円特別控除などを適用できるかどうかも確認しましょう。
住宅ローン残債がある場合とない場合の違い
マンション売却で手元に残る金額を左右する大きな要因が、住宅ローンの残債です。
例えば、4,000万円でマンションを売却する場合、住宅ローン残債によって手取り額は次のように変わります。
住宅ローン残債 | 手元に残る金額（概算） |
|---|---|
なし（0円） | 3,841.4万円 |
1,000万円 | 2,841.4万円 |
2,000万円 | 1,841.4万円 |
3,000万円 | 841.4万円 |
4,000万円 | −158.6万円 |
※上記は譲渡所得にかかる税金などは含んでいない金額です
住宅ローンを完済している場合は、売却価格から諸費用を差し引いた金額が手元に残ります。一方、住宅ローンが残っている場合は、原則として売却代金などで残債を完済し、抵当権を抹消する必要があります。
売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合は、不足分を自己資金などで補う必要があります。 上記のように手取り額がマイナスになるケースでは、金融機関と返済方法を確認し、売却できるかどうかを事前に相談することが大切です。譲渡所得にかかる税金は住宅ローン残債とは別に計算するため、最終的な手取り額は税金の有無によっても変わります。
マンション売却で手元に残る金額から差し引かれる費用・税金
マンション売却にかかる費用は、一般的に売却価格の4〜7%程度とされています。たとえば、1,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料だけでも40万円以上（税込）が必要です。
さらに印紙税や抵当権抹消費用などがかかるため、合計で50〜70万円前後かかるケースも珍しくありません。
ここでは、金額の大きさに加え、発生のしやすさや減額しにくさも考慮しつつ、手元に残るお金に与える費用を表にまとめました。
| 費用の種類 | 詳細 | 金額（目安） |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却時に不動産会社に対して支払う報酬 | 数十万～数百万程度 |
| 譲渡所得税 | 譲渡所得（売却益）にかかる税金 | 数十万～数百万円※優遇制度があり、0円になるケースも多い |
| 住宅ローン一括返済手数料 | ローンを一括返済する際、金融機関に支払う手数料 | 1万～5万円程度 |
| 抵当権抹消登記費用 | ローン完済後に抵当権を消す手続きにかかる費用 | 1万～2万5,000円程度 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代※電子契約の場合は不要 | 1,000～数万円程度 |
| 引っ越し費用 | 住み替えの際に発生する。売り先行の場合は2回引っ越しをすることもある。 | 8万～40万円 |
| ハウスクリーニング費用 | 清掃を専門業者に依頼するための費用 | 5万～10万円程度 |
| 固定資産税清算金 | 売主・買主間で固定資産税を按分する際に売主が支払う分 | 数万～30万円程度 |
※金額はあくまで目安です。マンションの売却額や状態、ローンの返済状況、契約方法などによって異なります。
事前にどの程度の費用がかかるのかを把握しておくことで、手元に残るお金をより正確に見積もることができ、現実的な資金計画を立てやすくなるでしょう。
仲介手数料
仲介手数料は、マンション売却にかかる費用のなかでも、特に大きな割合を占める項目です。売却活動を依頼した不動産会社に支払う費用で、買主の売買契約が成立した時点で支払うことになります。
売却価格に応じて上限が法律で定められています。
| 売却価格 | 仲介手数料（税込） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売却価格×5%＋消費税 |
| 200万円超から400万円以下 | 売却価格×4%＋消費税 |
| 400万円超 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 |
参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
例えば、マンションを1,000万円で売却する場合、仲介手数料の上限は39万6,000円（税込）です。あくまで「上限」ですので、不動産会社との交渉によっては値引きが可能です。
売却価格1,000万円の仲介手数料の上限＝200万×5.5%＋200万×4.4%+ (1,000-400)万×3.3%＝上限39.6万円（税込）
特に、高額なマンションの売却や、過去に同じ会社と取引した経験がある場合には、仲介手数料を減額してもらえる可能性があります。
なお、2024年7月以降は売買価格が800万円以下の宅地・建物であれば、一定条件のもと上限33万円（税込）にできる特例を活用できます。
譲渡所得税
譲渡所得税は、購入時よりも高く売れた際に発生する「利益（譲渡所得）」に対して課される税金の総称です。税金の内訳は所得税と住民税の2種類ですが、令和19年まで復興特別所得税が加算されます。
税率は、マンションの所有期間によって異なり、次の2種類に分かれています。
| 譲渡所得 | 所有期間※1 | 税率 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税※2 | 計 | ||
| 短期譲渡 | 5年以下 | 30% | 9% | 0.63% | 39.63% |
| 長期譲渡 | 5年超 | 15% | 5% | 0.315% | 20.315% |
※1 譲渡した年の1月1日現在における所有期間を指す。
※2 復興特別所得税：平成25～令和19年まで、各年分の基準所得の2.1%を所得税と併せて納付する必要がある。
なお、マンションがマイホーム（居住用）である場合、多くのケースで「3,000万円特別控除」が適用されます。この控除が適用されれば、譲渡所得が3,000万円まで非課税となるため、譲渡所得税を支払わずに済むケースも少なくありません。
この「3,000万円特別控除」については、のちほど詳しくご紹介します。
住宅ローン一括返済手数料
住宅ローン一括返済手数料は、住宅ローンが残っている場合に売却代金で一括返済する際に発生します。
手数料は金融機関や返済方法によって異なりますが、3～5万円程度が一般的です。また、手数料が無料のところもあります。
住宅ローン一括返済手数料は少額とはいえ、見落としやすい費用のひとつです。マンション売却後に手元に残る金額を正確に把握するためにも、あらかじめ金融機関へ手数料を確認しておきましょう。
抵当権抹消登記
抵当権抹消登記は住宅ローンを完済後、登記簿に残っている「抵当権」を正式に消すための手続きです。抵当権抹消登記には、次のような費用がかかります。
- 登録免許税（法務局に支払う税金）：不動産1件につき1,000円
- 法書士への報酬：1万〜2万円程度が相場
合計で見ると、約1万〜2万5,000円が一般的な費用です。
なお、住宅ローンを完済している場合でも、登記簿に抵当権が残っていれば、売却時までに必ず抹消登記を行う必要があります。完済しても自動的に抵当権が消えるわけではなく、法務局への申請が必要です。
不動産登記法により、抵当権は法務局への申請でのみ抹消されるため、完済後は速やかに行いましょう。完済後に金融機関から発行される抹消登記に必要な書類は、紛失や期限切れのリスクがあるため、なるべく早めに手続きすると安心です。
ただし、売却時に所有権移転登記とあわせて司法書士が一括で手続きするケースも多く、ローン完済後すぐに抹消しないケースも珍しくありません。
売却時に司法書士へ抵当権抹消の依頼を考えている方は、スムーズに進められるよう書類を用意しておくとよいでしょう。
売却にかかる手続きと費用も含めて考えておけば、マンション売却で手元に残る金額が大きくズレることはないでしょう。
参考：法務局「住宅ローン等を完済した方へ（抵当権の登記の抹消手続のご案内）」
印紙税
不動産売買契約書などの契約書や領収書は、収入印紙を貼って納税する必要があります。
納税額は売買契約書に記載している金額によって変わります。また、不動産譲渡に関する契約書では、2027年（令和9年）3月31日まで軽減税額が適用されます。
以下は、実際にマンション売却で想定される印紙税の一覧です。
| 不動産売却価格 | 印紙税額（軽減措置適用後） | 印紙税額 （本則） |
|---|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 | 2,000円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 5,000円 | 1万円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
なお、紙の契約書ではなく、インターネット上で契約を結ぶ「電子契約」では印紙税は不要です。これは電子契約が、印紙税が課される「課税文書」に該当しないためです。
印紙税がかからないだけではなく、電子契約には以下のようなメリットがあります。
- 署名・捺印の必要がない
- 書類紛失の心配がない
- 偽装されるリスクが低い
ただし、すべての不動産会社が電子契約に対応しているわけではありません。電子契約を希望する場合は、事前に不動産会社が対応可能かどうか確認しておくことが大切です。
引っ越し費用
マンションを売却してから新居に移る「売り先行」では、通常よりも引っ越し回数と費用がかかる点にも注意が必要です。具体的には次のような流れが発生します。
- 売却予定のマンションから仮住まいへの引っ越し
- 仮住まいから新居への引っ越し
つまり、売り先行では2回の引っ越し費用が必要となるのです。引っ越し費用は、移動距離や家族構成、荷物の量、時期（通常期か繁忙期か）によって大きく異なります。例えば、同一市内（おおよそ15 km以内）の引っ越しで4人家族の場合、次のような金額が相場とされています。
- 通常期（閑散期）：約8〜15万円
- 繁忙期（3〜4月頃）：約10〜20万円
したがって、2回引っ越しを行う「売り先行」の場合、費用の目安は以下のとおりです。
- 通常期は約16〜30万円
- 繁忙期には約20〜40万円
引っ越し費用は、数十万円単位になる場合もあります。売却や住み替えのスケジュールにずれが生じると、引っ越し費用が発生するため注意が必要です。
ハウスクリーニング費用
ハウスクリーニングは、専門業者が専用の道具や洗剤を使用して室内を清掃してくれるサービスです。水回りや窓、床、キッチンなどを重点的にきれいにしてもらえます。
一般的な2LDK〜3LDKのマンションであれば、ハウスクリーニング費用は5万〜10万円程度が相場です。費用を抑えたい方は、まず自分で簡易的な清掃や整理整頓を行ってみてください。
築年数が古く汚れが目立つ物件や、早期売却を狙いたい場合には、ハウスクリーニングを依頼するとよいでしょう。買い手の印象が良くなることで、スムーズな売却につながる可能性があります。
状況に応じてハウスクリーニングの必要性と、費用対効果を考えることが重要です。
固定資産税・清算金
固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税される税金です。課税通知書は1月1日時点の所有者に届き、法的にも納税義務者となります。
多くの場合、売主がこの納税義務者となりますが、実際の売買では売却日を基準に日割りで売主と買主が分担するのが一般的です。例えば、年の途中でマンションを売却した場合、売却日以降の分については「清算金」として買主から売主に支払われます。
固定資産税の金額は売却の時期やマンションの評価額によって異なりますが、約数万円〜30万円程度になることが多いでしょう。
清算金は固定資産税だけでなく、都市計画税、マンションの管理費や修繕積立金なども含まれ、それぞれ日割りで計算されて決済時に買主から支払われます。
固定資産税は特にまとまった金額になることがあり、売却後に手元に残る金額へも影響しかねません。契約時には、買主と日割りの金額をしっかりと確認しておくことが大切です。
マンション売却前に住宅ローン残債を確認する方法
マンションを売却する場合は、原則として売却代金や自己資金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。そのため、売却前に住宅ローン残債を確認し、売却代金で完済できるかを把握しておくことが重要です。
たとえば、住宅ローン残債が2,500万円で売却価格が2,600万円でも、諸費用を含めると売却代金だけでは完済できないケースがあります。
住宅ローン残債は、主に次の3つの方法で確認できます。
返済予定表や住宅ローン残高証明書で確認する
住宅ローンの契約時などに金融機関から交付される返済予定表には、毎月の返済額や返済後のローン残高などが記載されています。そのため、売却予定時期の残債を把握する際に役立ちます。
また、住宅ローンの年末残高証明書でも残高を確認できます。ただし、年末残高証明書に記載されているのは原則としてその年の12月31日時点の残高であり、現在の残高とは異なる場合があります。
正確な残債を把握するには、最新の返済状況が反映された資料を確認しましょう。
金融機関のアプリやインターネットバンキングで確認する
金融機関によっては、公式アプリやインターネットバンキングから住宅ローン残高を確認できます。
返済予定表の閲覧やダウンロード、繰り上げ返済のシミュレーションなどにも対応している場合があり、最新の残高を手軽に確認できることがメリットです。
ただし、確認できる情報やサービスの内容は金融機関によって異なるため、利用している金融機関の公式サイトで確認しましょう。
金融機関に問い合わせて確認する
返済予定表が手元にない場合や、インターネットバンキングで確認できない場合は、住宅ローンを借り入れている金融機関に問い合わせましょう。
マンション売却が具体的に決まっている場合は、現在の残高だけでなく、売却予定日に一括返済するために必要な金額も確認しておくことが重要です。
一括返済時には、元金の残高に加えて、返済日までの利息や金融機関所定の手数料などが発生する場合があります。また、金融機関によっては一括返済の事前申し込みが必要です。
売却代金で住宅ローンを完済できない場合はどうする？
住宅ローン残債と売却時の諸費用の合計が売却価格を上回る場合は、不足する資金をどのように確保するか検討する必要があります。
たとえば、住宅ローン残債が3,000万円、売却価格が2,800万円、売却諸費用が100万円の場合、売却代金だけでは300万円不足する計算です。
このようなときは、自己資金で不足分を補う方法や、住み替えを予定している場合に住み替えローンを利用する方法などが考えられます。ただし、住み替えローンは金融機関の審査が必要であり、必ず利用できるわけではありません。
また、自己資金でも完済できない場合には、金融機関と相談して売却方法を検討する必要があります。住宅ローンが残っていても売却は可能ですが、抵当権を抹消できる見通しを立てておくことが大切です。
マンション売却で手元に残る金額を増やす方法
マンション売却で手元に残る金額を少しでも多くするには、次の2つのポイントを意識しましょう。
- 不要な費用をできるだけ抑える
- なるべく高く売却する
この2点を意識することで、最終的に手元に残るお金に大きな差が出ることがあります。それぞれの具体的な方法については以下で紹介します。
居住用不動産の3,000万円特別控除を利用する
不動産売却時には、税負担を軽減できる優遇制度の利用が可能です。そのなかで、最も活用されているのが「3,000万円特別控除」です。
3,000万円特別控除は、マイホーム（居住用の物件）を売却した場合、最大3,000万円まで譲渡所得が非課税となる制度です。
ただし、利用するためには以下の条件を満たす必要があります。
- 自分が住んでいた家であること
- 親族や同居人への譲渡ではないこと
- 1年間に1回も適用していないこと
過去2年以内に同じ特例を受けていないこと
また、3,000万円特別控除を利用するには確定申告での申請が必須です。マンション売却で譲渡所得がゼロになる場合でも、申告をしなければ控除は受けられないため注意しましょう。
10年超所有軽減税率の特例を利用する
譲渡した年の1月1日現在における所有期間が10年超えのマイホームは、軽減税率の特例も利用できます。そのため、3,000万円特別控除と併用することで、さらに譲渡所得を抑えられるでしょう。
具体的な軽減税率は以下のとおりです。
| 譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 |
|---|---|---|
| 6,000万円以下※の部分 | 10.21% | 4% |
| 6,000万円超※の部分 | 15.315% | 5% |
※上記の「6,000万円以下・6,000万円超」とは、3,000万円特別控除を差し引いたあとの譲渡所得の金額です。
売却益が出る可能性を考えて、上記の特例制度が利用できるか事前に確認しておくとよいでしょう。
売買契約書や閉鎖謄本などで、取得費を把握する方法を探す
マンションを売却して利益が出た場合、その売却益には税金が課されます。この売却益（譲渡所得）は、「売却価格－（取得費+譲渡費用）」で計算されるため、取得費が高いほど課税対象となる金額は少なくなり、結果的に支払う税金を抑えられます。
しかし、取得費が不明な場合、「売却価格の5%」を取得費として計算する決まりになっています。
一般的に売却価格の5%は、実際の購入価格に比べて低価格になります。結果として譲渡所得が増えるため、支払うべき税金も増えてしまうのです。
そのため、マンションの売買契約書や領収書など、購入時の記録は必ず保管しておくことが重要です。
適切な金額に設定して売りに出す
マンション売却で手元に残るお金を多くするために重要なのは、「なるべく高く売ること」です。しかし、適正な価格で売りに出さないと以下のようなリスクが発生します。
- 買い手が見つからず、大幅な値下げを余儀なくされる
- 売却期間が長引き、管理費や固定資産税の負担が増える
- 先に新居を購入していた場合は住宅ローン返済が重なる
SUUMOなどのポータルサイトに掲載される売り出し価格は、基本的に売主が自由に設定できます。そのため高値を設定することも可能ですが、不動産会社に相談のうえ価格を決めましょう。また、買主から値下げ交渉が入ることを見越して、相場よりも10%ほど高い金額に設定するのも一つの方法です。
マンション売却で手元に残る金額を知るには査定が重要
手取り額の計算が難しいという場合は、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。プロの視点から、マンションの立地・設備・築年数・状態などを総合的に判断し、より的確な査定額を算出してもらえます。
不動産査定には、大きく分けて次の2種類があります。
- 簡易査定：住所や築年数などの個別の物件情報をもとに、査定額を算出する方法です。即日〜3日程度で概算を把握できます。
- 訪問査定：実際にマンションを見て、室内の状態や眺望、共用部の管理状況などを確認したうえで査定する方法です。3日〜1週間程度より精度の高い金額が得られます。
信頼できる不動産会社を見つけるには、複数社に査定を依頼し、対応の誠実さや知識、提案力などを比較することが大切です。その際に役立つのがリビンマッチのような「不動産の一括査定サイト」です。1回の入力で複数社に査定を依頼でき、効率的に比較・検討ができます。
おかげさまでリビンマッチは、6年連続「利用したい不動産査定サイト」No.1を獲得しております。（株式会社マーケティングアンドアソシェイツによる不動産査定サイトの調査より）。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
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