リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
筆界未定地の売買は難しい！解消してから売却する方法は？
土地の境界が確定していない筆界未定地は、制限が多く活用しにくいため、売買が難しいといわれています。
しかし、相続した土地が筆界未定地だったが、使い道がないため売却してしまいたい方もいるでしょう。対策としては、筆界未定地を解消する方法があります。
本記事では、筆界未定地に具体的にどのような制限があるのかを解説します。また、筆界未定地かどうかの確認方法や、解消する方法も紹介するので、売買のご参考になれば幸いです。
もくじ
筆界未定地とは
土地の区画や隣地との境を示す言葉には、一般的によく使われる「境界」とは別に、「筆界」という言い方があります。
それぞれ以下のような使い分けがされます。
- 境界
- 隣地の所有者と互いに合意した、所有権の範囲を表す
- 筆界
- 不動産登記法第123条で定義されている、土地の登記時に定めた土地の境界を示す “線” を意味する
つまり筆界未定地とは、土地の境界を示す線が確定していない土地のことです。
筆界未定地になる原因
筆界未定地は、地方公共団体（自治体）が実施する地籍調査で、土地の境界が確認できず、境界をはっきりさせないまま処理された時に発生します。
境界が確定できなかった理由としては、次のようなものがあります。
- 土地の境界について所有者間でトラブルがあり、同意が得られなかった
- 境界の位置に建物などの障害物があり、物理的に境界が確認できない
- 調査の時点で、所有者の事情により立ち会うことができなかった
- 調査の時点で合筆処理※があり、一部の土地について所有権移転や抵当権設定登記があったため、未処理で筆界未定となってしまった
地籍調査とは？
地籍調査とは地方公共団体などが実施する、国土調査法にもとづく公的な調査です。
土地を1筆ごとに所有者・地目・地番を調査し、土地の境界と面積を測量により確定させます。
歴史のある街では、土地の境界や面積が不明瞭なケースが多いです。所有者個人が測量を依頼すると費用負担が大きいですが、地籍調査は地方公共団体が実施するため、個人負担がありません。
国土交通省の「全国の地籍調査の実施状況」によると、2020年度末時点での全国の地籍調査実施状況は平均で52％です。中でも優先実施地域では79％の進捗率になっています。
筆界未定地かどうかの確認方法
所有している土地が筆界未定地であるかは、どのように確認すればよいのでしょうか。
登記事項証明書を見ると、表題部にある地図番号の欄に「国調筆界未定地」と記載されています。
また、登記所から交付される公図（地図）でも確認できます。筆界未定地の場合、複数の地番が「〇＋〇」のように、ひとつの土地の区画に複数の地番が記載された状態になっています。
登記所で申請することで、これらを確認できます。
また、不動産会社はオンラインで登記情報を取得できるサービスを導入しているケースが多いです。そのため、近くの不動産会社に依頼して確認することもできます。
所有権について
筆界未定地でも所有権はあり、使用することに問題はありません。
ただし、抵当権の設定にほかの所有者の承諾が必要という制限が生まれる可能性があります。そのため、住宅ローンを借りるために、不動産を担保とする抵当権を設定しようとしてもできない場合があります。
また、通常の土地として扱われていたものが、地籍調査後に筆界未定地として処理されてしまうケースがあります。
所有権は、相続や贈与などにより移転されます。地籍調査から数十年も経過し相続してから、筆界未定地と初めて分かるということもあるでしょう。
筆界未定地の売買は難しい？
筆界未定地を売却することは可能ですが、土地の境界が定まっていないことによる弊害があります。そのため、売買においては注意が必要です。
筆界未定地のデメリット
筆界未定地は以下のような制限を受けるため、市場価格での売却が難しいです。
- 土地を分割する分筆ができない
- 土地を合併する合筆が原則としてできない
- 土地の面積を正しく変更する地積更正ができない
- 地目変更ができない
- 抵当権設定が非常に難しい
- 建物を建てるための建築確認申請が難しい
市場価格で売却しようとしても購入を希望する人は少なく、値引きをせざるをえません。
トラブルに発展するおそれがある
筆界未定地の売買では、トラブルが発生することがあります。
筆界未定地は制限があるため、通常の土地とは異なり利用や活用においてデメリットがあります。売買取引ではこれらのデメリットとなる事項を買主に正確に知らせる必要があります。
売買取引を不動産会社が仲介する場合は、重要事項説明書を買主に交付し、専門家である宅地建物取引士が説明をします。
筆界未定地であることの説明に不足があると、買主がよく理解せずに取引が成立してしまう場合があります。
買主に土地を活用する計画があっても、制限によりその計画を進めることができない場合に、売主の契約不履行として契約解除および損害賠償を求めてくるおそれがあります。
土地の所有者が注意すべき事項
前述したように、買主が筆界未定地について十分に理解しないまま取引が成立してしまうと思わぬトラブルになることがあります。念には念をいれて、取引内容を売主と買主の両方がしっかりと確認する必要があります。
売買だけに関わらず、所有地が筆界未定地になってしまうと、せっかくの資産価値が大幅に下がります。
地籍調査がまだ未施行の地域に土地を所有する場合は、地方公共団体などから地籍調査の案内文書が来た時は必ず現地立ち会いをしましょう。
筆界未定地を売買する方法
筆界未定地は、売主にとっては市場価格での売却が難しいなどのデメリットがあります。また、買主にとっても予定していた用途として使用できない可能性もあります。
ここでは、筆界未定地を解消し土地の境界を確定する方法や、筆界未定地の売却を検討する際に知っておきたいポイントを解説します。
筆界未定地を解消する
土地の境界を確定させれば、一般的な土地として売りに出せます。
筆界未定地は地籍調査の際に、土地の所有者が境界の確認をなんらかの事情によりできなかったため、行政上の手続きが未完成のままになってしまった結果生じるものです。
そのため、地方公共団体が行うはずであった境界の確認を、土地所有者が代わりに行うことで解消できます。
その場合、次の手順で境界の確認を行います。
- 境界確定測量
- 筆界特定制度または境界確定訴訟
- 地図訂正と地積更正登記
ただし隣地の所有者とのトラブルが原因で境界確認ができなかった場合は、それを解消できていないと境界確認は難しいです。
境界確定測量
土地の境界を明らかにするための土地面積の測量を、土地家屋調査士に依頼します。
測量には、隣地所有者の立ち会いの有無によって、以下の2種類に分けられます。
- 確定測量
- 所有者と隣地所有者立ち会いにより、境界を確認する
- 現況測量
- 隣地所有者の立ち会いができない場合
確定測量により隣地所有者の合意が得られると、筆界未定地の解消はほぼ可能になります。
筆界特定制度または境界確定訴訟
隣地所有者が境界確認に立ち会いできない場合や、立ち会いを拒否するなどの場合は当事者同士で話し合いをしても難しいでしょう。
このような場合は、筆界特定制度が利用できます。法務局に申請して行政手続きを行うことで、境界を確定させます。
しかし、筆界特定制度では確定できない場合、あるいは確定できる見込みがないケースがあります。この場合は、司法手続きにより境界を確定させる、境界確定訴訟を行います。
筆界特定制度は土地家屋調査士に、境界確定訴訟は土地家屋調査士または弁護士に依頼します。
地図訂正と地積更正登記
確定測量、筆界特定制度、境界確定訴訟のいずれかにより境界の確定ができたら、法務局に対して、地図訂正申出と地積更正登記を行います。
この申請手続きも土地家屋調査士に依頼できます。
実績が豊富な不動産会社に依頼する
筆界未定地を売却するには、買主がそのデメリットについて十分理解したうえで売買契約の締結にいたる必要性があります。そのため、知識が豊富な宅地建物取引業者（不動産会社）の仲介が必須です。
不動産取引では重要事項の説明に係わる紛争が多く、宅地建物取引士による説明が行われていてもトラブルに発展する事例があるのが実態です。
相手の受け取り方により「聞いていない」といった主張が認められることがあり、十分すぎる注意をしても足りないといえるでしょう。
土地売却の仲介を依頼する不動産会社は、信頼性が高く実績が豊富な不動産会社を選ぶ必要があります。
まずは、複数の不動産会社を比較できる一括査定サイトの「リビンマッチ」を利用して、土地の価値を確認することが大切です。その際に、査定結果と併せて、不動産会社の対応も比較できるため、信頼できる不動産会社が見つかる可能性があります。
筆界未定地の売買に関するよくある質問
- 筆界未定地の売買はなぜ難しい？
- 分筆や合筆、地目変更ができないなど、多くの制限があるためです。市場価格で売却しようとしても購入を希望する人は少なく、値引きをせざるをえません。
- 筆界未定地を解消するには？
- 土地の境界を所有者が確認することで解消できます。その際は、隣地所有者の立ち合いが必要ですが、できない場合などは筆界特定制度や境界確定訴訟で解消できます。
