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マンション売却にかかる費用・手数料｜支払うタイミング、金額の相場も解説
マンションを売却したいものの、どのような費用がかかるのかわからず、不安を感じている人も少なくないでしょう。不動産の売却でかかる費用は少額なものが多く、もっとも高額な仲介手数料は売買が成立しなければ支払う必要がありません。つまり、マンション売却にあたって、大金を用意しておく必要はないのです。
しかし、マンションを売却するときは、引っ越しなど売買とは関係ない費用が発生することに注意が必要です。マンション売却全体ではどういった費用がかかるのか、あらかじめ把握しておきたいお金のポイントを解説します。
リビンマッチのポイント
マンションの売却にあたって、あらかじめ用意しておく費用はそれほど高額ではありません。もっとも高額になる仲介手数料は、売却代金を受け取ってから支払うことが可能です。ただし、マンション売却に関連してかかる費用には注意しましょう。
もくじ
マンション売却には費用がかかる！事前に金額を把握しよう
マンションを売却するときには、仲介手数料や登記費用、印紙税、司法書士報酬などさまざまな費用がかかります。売却価格が数千万円の場合、費用総額は数十万円から百万円を超えることもあり、不安に感じるかもしれません。
ただし、もっとも金額の大きな仲介手数料は、売却代金を受け取ったあとに支払うのが一般的です。そのため手もとに現金がなくても、売却代金から支払えます。
事前に必要な費用は印紙税や書類発行費用など比較的少額なものが中心で、合計しても数万円程度です。金銭に余裕がない状況でも十分売却は可能といえるでしょう。どのような費用がいつ発生するかを把握しておくことで、手取り額を正確にイメージでき、安心してマンションの売却に臨めます。
マンション売却でかかる主な費用・手数料
マンション売却費用は売却価格の5～10％程度が目安です。さまざまな費用が発生するため、事前に内容と支払いタイミングを把握しておくことが重要になります。
次の表に、マンション売却でかかる主な費用をまとめました。
| 費用 | 金額の目安 | 支払いのタイミング |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%＋6万円＋消費税 | 契約時50%・決済時50% （決済時100％の不動産会社もある） |
| 抵当権抹消登記費用 | 2,000～5万円 | 決済時 |
| 住宅ローン一括返済手数料 | 5,000～3万円 | 決済時 |
| 印紙税 | 1万～6万円 | 契約時 |
| 必要書類発行手数料 （住民票や印鑑証明書） | 2,000円程度 | 事前準備時 |
| その他費用 | 数万～数十万円 | 時期により異なる |
売却代金から必要経費を差し引いた金額が実際の手取り額となるため、資金計画を立てる際はこれらの費用を必ず考慮する必要があります。
それでは、具体的にどのような費用がかかるのか、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
仲介手数料
仲介手数料は不動産会社に支払う成功報酬で、マンション売却費用のなかでもっとも大きな割合を占めます。成功報酬とは、売買契約が成立した場合にのみ支払う報酬のことで、売却活動中に契約に至らなければ支払う必要はありません。
この仲介手数料は法律で上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合の計算式は次のとおりです。
たとえば、3,000万円でマンションを売却した場合、仲介手数料の上限は105万6,000円です。計算の内訳は、次の計算式で求められます。す
支払いのタイミングは、不動産売買契約のときと決済のときの2回に分けるパターンと、全額を決済のときに払うパターンがあります。仲介手数料を支払うタイミングは媒介契約のときに決められるため、手もとに現金がないときは決済時の支払いにするよう不動産会社に相談してください。
登記費用
住宅ローンが残っているマンションを売却するときは、抵当権抹消登記などの手続きが必要です。費用の内訳は登録免許税と司法書士への報酬で、合計で2〜5万円程度です。決済日に住宅ローンを完済し、同時に抵当権を抹消します。抵当権抹消登記は売主側が行うため、マンションの売却費用として準備する必要があります。
抵当権の抹消費用
住宅ローンを完済したら、金融機関が設定していた抵当権を抹消する手続きを行います。抵当権の抹消を行わないと、完済後も登記簿上に抵当権が残ったままになってしまうためです。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産ひとつにつき1,000円です。マンションの場合は土地と建物がそれぞれ別の不動産として扱われるため、土地1,000円、建物1,000円の合計2,000円が必要になります。
登記原因証明情報の作成費用
抵当権の抹消に必要な「登記原因証明情報」の作成費用です。登記原因証明情報は登記簿に記載されている内容を変更した際、理由と日付を法務局に証明するための書類です。住宅ローンを完済したことで抵当権がなくなるため作成します。
登記原因証明情報は法的な要件を満たす必要があるため、通常は登記の専門家である司法書士に作成を依頼します。一般的に作成費用は、司法書士の報酬が含まれます。
司法書士の報酬
司法書士の報酬は、抵当権抹消登記など登記に関わる業務を依頼した場合に支払う費用です。登記申請書の作成から法務局への提出、完了後の書類受け取りまでを代行してもらえます。費用は抵当権抹消登記だけで1〜3万円程度です。住所変更登記や相続登記が同時に必要な場合は、それぞれ追加で1〜2万円程度の費用が発生します。
住宅ローンの一括返済手数料
住宅ローンの残債があるマンションの売却では、売却代金で住宅ローンを一括返済する必要があります。ローンを完済して抵当権を外さないと、買主に所有権を移せないからです。決済日が決まったら、1カ月前には金融機関に住宅ローンを清算したい旨を連絡しておきましょう。
一括返済手数料は金融機関や手続き方法によって、数千〜数万円と幅があります。窓口の手続きでは2〜3万円程度かかりますが、インターネットバンキングやWebサイトからの手続きでは数千〜1万円程度に抑えられることが多いです。
必要書類の発行手数料
マンション売却手続きには、次の書類が必要となります。それぞれ、1通数百円程度の取得費用がかかります。
| 書類名 | 取得費用 | 取得場所 |
|---|---|---|
| 住民票 | 300円程度 | 市区町村役場 |
| 印鑑証明書 | 300円程度 | 市区町村役場 |
| 固定資産評価証明書 | 400円程度 | 市区町村役場・都税事務所 |
| 登記事項証明書 | 600円程度 | 法務局 ※オンライン申請も可能 |
これらの書類は売却の状況や不動産会社によって、必要な種類や通数が異なります。複数通必要になることもあるため、合計で2,000〜3,000円程度の費用を見込んでおきましょう。また、住民票や印鑑証明書には有効期限（通常3カ月）があるため、取得時期にも注意が必要です。
印紙税
不動産の売買契約書は「課税文書」に該当するため、収入印紙を貼る必要があります。これは税金（印紙税）を国へ納めるための仕組みで、契約書に印紙を貼って消印することで納税が完了したとみなされます。
ちなみに、令和6年4月1日から令和9年3月31日までに作成された契約書であれば、印紙税の軽減措置の対象です。なお、印紙税は「書類」での契約を対象とした税金のため、電子契約システムを利用した場合は印紙税がかかりません。
| 契約金額 | 本則税 | 軽減措置適用後 |
|---|---|---|
| 100万円超 ～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超 ～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超 ～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超 ～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超 ～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
消費税
個人がマイホームとして所有していたマンションを売却する場合、土地・建物の売却代金に消費税はかかりません。ただし、売却の手続きで利用するサービスには、消費税がかかります。そのため、不動産会社に支払う仲介手数料や登記手続きを依頼する司法書士への報酬などには10％の消費税が加算されます。
たとえば、仲介手数料が96万円の場合、消費税を加えた105万6,000円が実際の支払い額です。マンション売却費用を計算する際は、消費税込みの金額で資金計画を立てることが重要です。
マンションの早期・高額売却にかかる費用
マンション売却では必ずかかる費用とは別に、早期・高額売却を実現するため追加費用がかかることがあります。これらの費用は必須ではないものの、追加費用を支払うことで売却期間の短縮や売却価格の向上を期待できます。
| 費用 | 金額の目安 | 支払いのタイミング |
|---|---|---|
| ハウスクリーニング | 5万～15万円 | 売却活動開始前 |
| リフォーム・修繕 | 10万～100万円以上 | 売却活動開始前 |
| ホームステージング | 10万～30万円 | 売却活動開始前 |
| 残置物処分 | 5万～20万円 | 引き渡し前 |
| 引っ越し費用 | 10万～50万円 | 売却活動中～引き渡し前 |
ただし、費用をかけたからといって必ず価格が上がるとは限らないため、不動産会社とよく相談してから進めましょう。物件の状況や市場動向を踏まえ、費用対効果を慎重に検討することが重要です。
引っ越し費用
マンションを空室にしてから売り出すことで、内覧時の印象を大幅に向上できます。家具や荷物がない状態の部屋は広く見え、購入希望者が新生活をイメージしやすくなるためです。
引っ越し費用の相場は、単身で2万〜10万円、ファミリーで10万〜50万円程度です。時期や曜日によって値段に差があるため、複数社から見積もりを取って比較しましょう。また、新居に入居するまで仮住まいを借りる場合は、敷金、礼金、仲介手数料などの初期費用がかかります。
空室にすることで早期売却につながりやすくなるものの、引っ越し費用と新居の家賃がかかることを考慮したうえで判断しましょう。
ハウスクリーニング代
内覧時の印象をよくするため、ハウスクリーニングを利用するのもひとつの方法です。特に水回りなど、個人では清掃しにくい箇所をプロに依頼することで、清潔感のある物件と印象づけられます。
ハウスクリーニング代の相場は、1K・1DKで2万〜4万円、2LDK・3LDKで5万〜8万円、4LDK以上で8万〜12万円です。費用対効果を考えて、特に汚れが目立つ部分だけを依頼する方法もあります。
リフォーム・修繕費用
壁紙の汚れや設備の不具合など、明らかに印象を悪くする箇所がある場合は修繕を検討しましょう。一般的な修繕費用の目安は、壁紙の張り替えが1㎡あたり800〜1,500円、畳の表替えが1畳あたり4,000〜8,000円程度です。水回りの設備交換は商品のグレードにより、数十万円以上かかる場合があります。
ただし、大規模なリフォームを検討するときは、必ず不動産会社に相談しましょう。買主が自分好みにリフォームしたいと考えている場合も多いため、あまり効果的でないことも多いのです。
残置物の処分費
不要になった家具や家電などの処分にも費用がかかります。粗大ごみとして自治体に回収を依頼する場合、数百〜数千円と比較的安価で済みます。一方、不用品回収業者は軽トラック1台で2万〜5万円程度が相場です。
自治体の粗大ごみ回収のほうが安価ですが、期日の指定が思うようにできないなど、自分の都合どおりに捨てられないことがあります。まとめて処分するなら、不用品回収業者のほうがスムーズに進められるでしょう。
ホームステージング費用
ホームステージングとは、家具やインテリアを配置して、モデルルームのように演出するサービスです。室内を魅力的に見せることで、購入希望者の意欲を高める効果を期待できます。高額物件や競合が多いエリアでは、特に効果的です。
ホームステージングの費用は1カ月10万〜30万円程度で、家具のレンタル期間によって総額が決まるため、売却期間の見とおしを立ててから検討しましょう。不動産会社によっては自社で家具などを所有し、売却活動の一環として、無償でホームステージングをしてくれる会社もあります。
マンション売却でかかる費用をシミュレーション
マンション売却費用の全体像を把握するために、具体的な売却価格を例にシミュレーションしてみましょう。売却価格によって費用がどれくらい変わるのかを知ることで、資金計画を立てやすくなります。
マンションの売却価格が3,000万円、5,000万円の場合、かかる費用の目安を見ていきましょう。かかる費用を合計すると次の表のとおりです。
| 売却価格 3,000万円 | 売却価格 5,000万円 | |
|---|---|---|
| 仲介手数料 （税込・上限） | 105万6,000円 | 171万6,000円 |
| 登記費用 （抵当権抹消＋司法書士） | 1万2,000〜3万2,000円 | 1万2,000〜3万2,000円 |
| 住宅ローン 一括返済手数料 | 0〜3万3,000円 | 0〜3万3,000円 |
| 必要書類の 発行手数料 | 1,000〜2,000円 | 1,000〜2,000円 |
| 印紙税 | 1万円 | 1万円 |
| 合計 | 約110万円 | 約175万円 |
売却価格が3,000万円の場合
3,000万円でマンションを売却する場合の費用を計算してみましょう。もっとも大きな費用となる仲介手数料は、上限が105万6,000円（消費税込み）です。印紙税は契約金額1,000万円超5,000万円以下の軽減税率が適用された場合1万円、抵当権抹消登記費用として不動産ひとつにつき1,000円、司法書士への報酬は1万〜3万円程度が相場です。
住宅ローンの一括返済手数料は金融機関によって異なりますが、5,000円〜3万円程度を見込んでおきましょう。必要書類の発行手数料は住民票300円、印鑑証明書300円など、合計で2,000円程度です。これらを合計すると、おおよそ108万〜112万円程度になります。
売却価格が5,000万円の場合
マンションを5,000万円で売却する場合、仲介手数料は上限171万6,000円（消費税込み）と大幅に増加します。これが費用全体を押し上げる要因となります。印紙税は3,000万円で売却したときと同じく1万円、登記関連費用も変わらず2万〜4万円程度です。住宅ローンの一括返済手数料や必要書類の発行手数料も、売却価格に関係なく同額です。
5,000万円でマンションを売却する場合は、合計で175万〜177万円程度の費用が必要になります。このシミュレーションからわかるように、マンション売却の費用の大部分を占めているのは仲介手数料です。
マンション売却の費用を抑えるには？
マンションを売却するときは、いくつかの工夫をすることで、売却にかかる費用をいくらか削減できます。ここでは、実践しやすい費用の節約術を紹介します。
電子契約をすれば印紙税を0円にできる
売買契約書には通常、印紙税という税金がかかります。しかし、電子契約を利用すれば印紙税を0円にできます。従来の紙ベースの契約書では、売却価格に応じて1万〜6万円程度の印紙税が必要でした。一方、電子契約では印紙税法の対象外となるため、この費用が一切かからなくなるのです。
印紙税を非課税にするのであれば、電子契約に対応している不動産会社を選ぶことが条件となります。契約前に必ず不動産会社に電子契約が可能かどうかを確認しましょう。最近では多くの大手不動産会社が電子契約に対応しているため、選択肢も豊富です。
ハウスクリーニングを自分で行う
ハウスクリーニング代を節約するなら、自分で清掃を行う方法があります。業者に依頼すると3〜10万円程度かかる費用を大幅に削減できます。特に効果的なのは、水回りの徹底清掃です。キッチン、お風呂、トイレなどは購入希望者がもっとも気にする箇所のひとつです。市販の専用洗剤を使ってていねいに清掃すれば、ある程度の効果を期待できます。
ただし、すべてを自分で行うのは大変な作業になります。時間に余裕がない場合や、より確実な効果を求める場合は、水回りなど、部分的に業者を利用することも検討しましょう。
広告費込みの不動産会社を選ぶ
マンション売却費用を抑えるには、広告費込みの料金体系を採用している不動産会社を選ぶことが重要です。悪質な業者のなかには、仲介手数料と別にさまざまな名目で手数料を請求してくる場合があるためです。
宅建業法により、不動産会社は売却活動の経費を売主に請求できません。仲介手数料に広告費や営業活動のコストが含まれているため、インターネット広告費や新聞折り込みチラシ代、写真撮影費用、測量費用などを追加で請求することは、原則として宅建業法違反にあたる可能性があります。そういった業者と契約してしまった場合は、宅建業法違反を盾にして契約解除し、新たに広告費込みで売却活動を行う不動産会社と契約しましょう。
引っ越しは相見積もりで安く抑える
マンション売却に伴う引っ越し費用も、相見積もりを取ることで大幅に節約できます。そのため、最低でも3社から取ることをおすすめします。業者によって料金設定が大きく異なるため、同じ条件でも、数万円以上の差が出ることも珍しくありません。
また、引っ越す日や時間を調整することで、さらに費用を抑えられる場合があります。たとえば、土曜日や日曜日を避ける、引っ越しの開始時間を業者に任せるなど、業者の都合に合わせることで料金を節約することが可能です。
仲介手数料の値引きを交渉する
仲介手数料は法律で上限が定められているものの、実際の金額は不動産会社との交渉によって決まります。適切なタイミングで交渉すれば、費用を抑えることが可能です。
値引き交渉の適切なタイミング
仲介手数料の値引き交渉は、媒介契約を結ぶ前に行ってください。契約後の交渉は法的に無効となってしまいます。複数の不動産会社から査定を受けた段階で、条件を比較、検討することが効果的です。他社の条件を提示することで、よりよい条件を引き出せる可能性があります。
ただし、査定価格だけでなく、営業担当者の対応や会社の実績なども総合的に判断することが大切です。単純な価格競争だけでは、満足のいく売却結果が得られない場合があります。
過度な値引き交渉のリスク
仲介手数料の大幅な値引きを求めすぎると、不動産会社の売却活動に支障が出るおそれがあります。適切な価格にとどめることが大切です。過度な値引き要求は担当者のモチベーション低下につながり、広告掲載や内覧対応などのサービス品質が下がるかもしれません。
また、極端に安い手数料を提示する会社には注意が必要です。あとから費用を請求されたり、十分なサポートが受けられなかったりするケースもあります。適正な範囲での交渉を心がけましょう。
マンションの売却後に戻ってくる費用
マンション売却には多くの費用がかかりますが、契約後に戻ってくるお金もあります。代表的なのは保険料や保証料、税金の清算金です。売却費用の全体像を把握するには、出ていくお金だけでなく、戻ってくるお金も含めて確認しておくことが大切です。予想より多く手もとに残れば資金計画に余裕が生まれます。
火災保険料・地震保険料の解約返戻金
住宅ローンを組むときに加入した火災保険や地震保険は、多くが数年分をまとめて支払っています。マンションを売却し、保険契約を途中で解約すると未経過分の保険料が返還されます。
返金額は契約年数や残り期間に応じて変わるので、忘れずに確認しておきましょう。解約で数万円単位の返戻金を受け取れることもあります。
住宅ローン保証料の一部返還
住宅ローンを借りたときに保証会社へ支払った保証料も、売却時にローンを一括返済すると未経過分が返金されることがあります。保証料の返金方法や金額は金融機関によって異なりますが、残存年数に応じて計算されます。数十万円単位で戻るケースもあるため、売却時には必ず金融機関に確認してください。
固定資産税・都市計画税の清算金
固定資産税や都市計画税は、1年分を前払いする仕組みです。マンションを売却した場合、引き渡し日以降の期間は買主が負担することが一般的です。そのため、売買契約時に日割り計算を行い、売主が前払いしていた税金の一部が清算金として戻ってきます。
マンションを売却したときにかかる税金
マンションを売却して利益が出たら、税金がかかることがあります。これがいわゆる「譲渡所得税」です。正確には、譲渡所得に対してかかる、所得税、住民税、復興特別所得税の総称です。
ただし、マイホームとして利用していたマンションであれば、譲渡所得を抑えられる特別控除が用意されています。どのような税金がかかるのか、どのようにすれば税金を抑えられるのかを解説します。税金もまたマンション売却にかかる費用のひとつとして、あらかじめ把握しておきましょう。
マンションが買ったときより高く売れたら要注意！
マンションが購入時より高く売却できて譲渡所得が生じると、税金を納める義務が発生します。譲渡所得とは、売却価格から購入価格と各種費用を差し引いた利益のことです。この譲渡所得に対して所得税、住民税、復興特別所得税が課税されます。税率はマンションを所有していた期間によって変わります。
税額は数十万円から数百万円になることもあるため、売却後の確定申告に備えて納税資金を準備しておく必要があります。特に大幅な値上がりが期待できるマンションの場合は、事前に税額をシミュレーションして資金計画に組み込むことが大切です。
譲渡所得税（所得税、住民税、復興特別税）
マンション売却で利益が出たときにかかる税金が、譲渡所得税です。これは、売却価格から購入費用や仲介手数料などの諸費用を差し引いた、売却益（譲渡所得）に対して課税される税金のことを指します。税金の内訳は所得税、住民税、復興特別所得税です。一番大切なのは、マンション売却で利益が出なければ、これらの税金はかからないということです。
購入時よりマンションが安く売れた場合や、諸費用を引いて利益が0円以下なら納税は不要となります。売主が売却の翌年に確定申告をして納める、マンション売却費用のなかでも重要な税金です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得とは
譲渡所得税は、不動産を所有していた期間で税率が変わり、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に区分されます。マンションを売却した年の1月1日時点で所有期間が「5年以下」の場合は短期譲渡所得で、「5年を超える」場合は長期譲渡所得です。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違いは大きく、その差は倍近くにもなります。マンションを売却するときは、所有期間にも注意しておくことが大切です。
| 短期譲渡所得 （5年以下） | 長期譲渡所得 （5年超） | |
|---|---|---|
| 所得税率 | 30% | 15% |
| 住民税率 | 9% | 5% |
| 復興特別所得税率 （所得税×2.1%） | 0.63% | 0.32% |
| 合計税率 | 39.63% | 20.32% |
譲渡所得の税額の計算方法
譲渡所得にかかる税額を算出するには、まず譲渡所得を次の計算式で求める必要があります。
こうして算出した譲渡所得から特別控除を差し引き、そこに税率をかけると税額を計算できます。
もしも、特別控除の額が大きく譲渡所得が0円以下になれば、譲渡所得税はかかりません。
マイホームの売却なら3,000万円の特別控除が利用可能
自宅として住んでいたマンションを売却する場合、「3,000万円の特別控除」を利用できます。これは売却益から最大3,000万円を差し引ける制度です。ただし、適用条件には居住実績や家族の使用状況などがあり、すべてのマンション売却で利用できるわけではありません。あらかじめ制度内容を理解し、税務署や税理士などに確認しておきましょう
マンション売却の費用に関する注意点
一般的なマンション売却の費用はこれまで紹介したものですべてですが、まれにそれ以外の費用が発生することがあるため注意しましょう。意外と見落としがちなマンション売却の費用を紹介します。
管理費や修繕積立金は売主が立て替える
マンションの管理費や修繕積立金に滞納がある場合、売主が売却前に完済する必要があります。これらの滞納があると、買主への所有権移転ができないためです。滞納額は売却代金から差し引かれるか、売主が現金で立て替えることになります。数カ月分の滞納でも数十万円になることがあるため、事前に確認しておきましょう。
また、売却月の管理費は日割り計算で精算することが一般的です。引き渡し日までは売主負担、それ以降は買主負担として決済時に調整されます。管理会社への確認は早めに行い、滞納がないかチェックしておきましょう。
振込手数料が発生することも
売却代金の受け取りや各種費用の支払いで、振込手数料が発生することがあります。特に売却代金が高額な場合、通常の振込限度額を超えてしまい、複数回に分けて送金する場合があるためです。売却代金の振込手数料は買主負担となることが多いですが、金融機関によっては売主側で差し引かれるケースもあります。
振込手数料は1回あたり数百円から数千円程度ですが、回数が多くなると意外な出費となります。決済方法は事前に不動産会社や金融機関と相談し、もっとも効率的な方法を選択しましょう。銀行によっては高額取引専用のサービスがあり、手数料を抑えられることもあります。
一括査定でマンションの価格を確認してみよう
マンション売却では仲介手数料や登記費用など、さまざまな支出が発生するため、全体像を把握しておくことが欠かせません。費用のシミュレーションを行い、節約できる部分を工夫することで無駄な出費を抑え、安心して資金計画を立てられます。
資金計画を立てるには、精度の高い査定が欠かせません。一括査定サイト「リビンマッチ」なら複数の不動産会社へ査定を依頼できるため、おおよその売却価格の見当をつけられます。最大6社に査定を依頼できるので、リビンマッチを利用すれば信頼できる不動産会社選びの参考にもなるでしょう。
（りびんまっちこらむへんしゅうぶ）
リビンマッチコラムを制作・執筆・編集を行う、リビン・テクノロジーズ株式会社の編集チームです。
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この記事の編集者
リビンマッチ編集部
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