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ボロ家の売却方法6選｜解体せずに売る方法や売れるコツも解説
ボロ家だからといって、売却をあきらめる必要はありません。「古い」「傷んでいる」「空き家になっている」といった物件でも、売却方法を工夫すれば買い手が見つかるケースはあります。
ただし、売却方法によって手間や諸費用、最終的に得られる金額は大きく変わります。どの方法が適しているかは、売主の状況によってまったく違うのです。ボロ家を売却する6つの方法を徹底比較し、それぞれのメリット・デメリットをわかりやすく解説します。あわせて、売却前に押さえておきたいポイントも把握しておきましょう。
- ボロ家を放置し続けることで生じる主なリスク
- 自分に合ったボロ家の売却方法6選
- 売却前に確認したいトラブルを防ぐためのポイント
もくじ
ボロ家の売却方法6選！あなたに合うのはどれ？
ボロ家の売却方法はさまざまですが、実際にどの方法が適しているかは、建物の状態や立地、土地の需要によって異なります。たとえば、建物が古くても中古住宅として売れる場合がある一方、解体して土地として売却したほうがよいケースもあります。
以下では、代表的な6つの売却方法について、それぞれのメリット・デメリット、そして「どんな人におすすめか」をわかりやすく解説します。
| 売却方法 | 手間・費用負担 | 売却スピード | 高値期待度 | こんな人におすすめ |
|---|---|---|---|---|
| 1. そのまま売る | ★☆☆☆☆ | ★★☆☆☆ | ★★☆☆☆ | とにかく手間をかけたくない人 |
| 2.耐震基準適合証明書を取得して売る | ★★★☆☆ | ★★★☆☆ | ★★★★☆ | 築古でも価値を上げたい人 |
| 3. リフォームして売る | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | ★★★★☆ | 見栄えを良くして高く売りたい人 |
| 4. 更地にして売る | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★★★ | 買主層を広げ、最高値を狙いたい人 |
| 5. 不動産会社へ売る（不動産買取） | ☆☆☆☆☆ | ★★★★★ | ★☆☆☆☆ | とにかく早く、確実に家を手放したい人 |
| 6. 空き家バンクで売る | ★★☆☆☆ | ★☆☆☆☆ | ★★☆☆☆ | 地域貢献をしたい人、売却を急がない人 |
【ボロ家の売却方法1】そのまま売る（現状有姿、古家付き土地）
最も手軽な売却方法が「現状のまま売る」ことです。これは、古い家を解体せず、そのまま「古家付き土地」として不動産仲介で売り出す方法です。
手間や費用をかけずに売却できるため、ボロ家を売る際の最も一般的な選択肢となっています。なるべく早く手放したい人や、できるだけ費用を抑えたい人にぴったりの方法です。
メリット1：手間と費用がほとんどかからない
解体やリフォームを行わないため、売主の負担は最小限に抑えられます。現状有姿（現状の物件のまま）での売却は工事を行わないため、手続きがシンプルな点も魅力です。
メリット2：固定資産税の軽減措置が継続される
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、固定資産税の住宅用地特例が適用されます。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）では課税標準が6分の1、一般住宅用地（200㎡を超える部分）では3分の1に軽減されます。
ただし、管理状態が悪く、自治体から所定の勧告を受けた空き家の敷地などは、特例が適用されない場合があります。
メリット3：買主に自由度がある
売主がボロ家に魅力を感じなくても、買主は価値を感じている場合があります。また、古い家をそのまま使ったり、リノベーションしたり、あるいは解体して新築を建てたりと、自由にプランを立てられます。
そのため、多様なニーズを持つ購入者にアピールすることができます。
デメリット1：売却価格が低くなりやすい
ボロ家をそのまま利用するのが難しいほど劣化していたり、多額の修繕が必要な物件だったりした場合、「更地」より価値が低く評価されるケースがあります。
建物が使えない場合は更地での利用が想定され、買主から解体費用分を値引きされることが一般的です。
デメリット2：内覧時の印象が悪くなりやすい
古く傷んだ建物は、「手入れが大変そう」「お金がかかりそう」といったマイナスイメージを与えやすく、買主の購入意欲を下げてしまうこともあります。不動産のポータルサイトに掲載されている写真の印象が悪いと、内覧の件数自体が少なくなるでしょう。
デメリット3：契約不適合責任を問われるリスク
売却後にシロアリ被害や雨漏りといった不具合が見つかると、修繕費用や損害賠償を請求されるおそれがあります。
これを避けるには、あらかじめ「契約不適合責任を免責する」と取り決めることが有効ですが、その分売却価格に影響が出ることがあります。また、売買契約書に免責を記載していても、状況によっては認められないケースもあるので注意が必要です。
この売り方がおすすめの人
そのまま売るのに向いているタイプは、以下のような人です。
- 解体や修繕費用をかけたくない人
- 売却までに手間をかけたくない人
- 高値は望まないが、相場から大きく外れない価格で手堅く売りたい人
多くの売主は「費用や手間をかけずに早く売りたい」と考えています。
不動産会社に仲介を依頼する方法は、古い家をそのままの状態で売るときにおすすめです。工事費用や手間も抑えられるため、効率を重視する売主はこの方法を選ぶ方もいます。
ただし、建物の状態によっては売りづらい場合もあるため、売り方はよく検討しましょう。
【ボロ家の売却方法2】耐震基準適合証明書を取得してから売る
耐震基準適合証明書は、建物が国の定める耐震基準を満たしていることを証明する書類です。証明書を取得することで物件の価値を高められるだけでなく、買主は住宅ローン控除などの税制優遇を受けられるため、売買をスムーズに進めやすくなります。
耐震基準適合証明書
画像引用：国土交通省『住宅ローン減税「昭和56年12月31日以前に建築された中古住宅を取得した場合※記入例」』
また、ホームインスペクション（建物診断）で、建物の劣化状況や不具合の有無を専門家に診断してもらうと、売買後のトラブルを防ぐことにつながります。
メリット1：成約率が上がりやすくなる
「耐震基準を満たしている建物」として売り出せるため、買主は安心して購入を検討しやすくなります。結果として、スムーズな売却が期待できます。
メリット2：売却価格が高くなりやすい
耐震性への不安が解消されることで値下げを求められることが減り、適正な価格で売却しやすくなります。安易な値下げを防げることは、売主にとって大きなメリットです。
メリット3：耐震性能を客観的に示せる
耐震基準適合証明書を取得すれば、住宅が所定の耐震基準を満たしていることを買主に示せます。築年数の古い住宅でも耐震性能を客観的に説明できるため、購入時の不安を軽減する材料になります。
ただし、この証明書は建物に不具合がないことを保証するものではありません。雨漏りなどの劣化状況を確認したい場合は、別途ホームインスペクションの実施を検討しましょう。
メリット4：買主が住宅ローン控除を利用できる
築年数の古い住宅でも、耐震基準への適合など一定の要件を満たせば、買主が住宅ローン控除を利用できる場合があります。2026年に入居の場合、控除率は住宅ローン残高等の0.7％で、控除期間は住宅の性能などに応じて10年間または13年間です。
ただし、耐震基準を満たすだけでは適用されず、床面積や所得など複数の要件も確認する必要があります。
デメリット1：証明書を取得できないおそれがある
耐震基準を満たしていない場合、耐震基準適合証明書は発行されません。耐震基準を満たすには、数百万円にのぼる補強工事が必要です。
しかし、工事費用は売却価格に加算できないため、本末転倒の結果になるおそれがあります。
デメリット2：売却までの期間が延びる
耐震診断から証明書の発行までには、1カ月前後かかります。さらに、補強工事が必要になった場合、工事内容によっては数カ月必要になるため早く売りたい方にとってはデメリットです。
この売り方がおすすめの人
耐震基準適合証明書を取得してから売るのに向いているタイプは、以下のような人です。
- 築古の家でも価値を高めて売りたい人
- 買主に安心材料を提示して成約率を上げたい人
- 売却後のトラブルを避けたい人
「なるべく高く売りたい」「トラブルになりたくない」と考える方には、耐震基準適合証明書を取得してから売る方法がおすすめです。
築年数の古い住宅の購入を検討する多くの人は、耐震性について不安を抱えています。しかし、証明書があれば、その不安を払拭することが可能です。
耐震性が保証されることで、より高い価格で売り出すことができるでしょう。また、専門家による検査が行われることで、売却後に建物の不具合が見つかるリスクも減り、安心して取引を終えられます。
【ボロ家の売却方法3】劣化箇所のみリフォーム。建物の見栄えを高めてから売る
必要最低限のリフォームを行い、建物の見栄えを改善して売却する方法です。内装や水回り、外壁など、劣化が目立つ部分を部分的に改修することで、買主に好印象を与え、相場より高く売れることもあります。
メリット1：第一印象が良くなる
ボロ家は、壁や床が劣化していることが考えられます。壁紙や床材の一部を張り替えるだけでも、家全体が明るくなり見違えるようになるでしょう。買い手に「すぐにでも住めそう」という好印象を与え、購入意欲を高められます。
メリット2：売却価格を底上げできる
リフォームによって印象が改善されれば、値下げ交渉を受けにくくなり、結果的に売却価格の底上げにつながることがあります。競合物件との差別化を図ることで、早期の売却も期待できます。
メリット3：広告写真の見栄えが良くなる
見た目がきれいになることで、不動産のポータルサイトに掲載する写真の見栄えが良くなります。印象が良くなれば反響が増え、内覧につながりやすくなるでしょう。
また、「リフォーム済み」と記載することで、買い手に安心感を与えられます。
デメリット1：リフォーム費用が無駄になるおそれがある
買主が「家を解体して建て替えたい」と考えていた場合、リフォームにかけた費用は無駄になってしまいます。また、リフォーム費用は必ずしも売却価格に上乗せできるとは限りません。
デメリット2：リフォームの範囲を見極めるのが難しい
リフォームにお金をかけすぎると費用倒れになり、逆に中途半端だと効果が薄れてしまいます。さらに、壁紙の色など買主の好みに合わないリフォームは、かえって購入意欲を下げることもあります。
デメリット3：手間と時間がかかる
リフォーム業者探しや工事期間など、売却するまでに手間と時間がかかります。そのため、売却を急いでいる人にはデメリットがある方法です。
この売り方がおすすめの人
必要最低限のリフォームを行い、建物の見栄えを改善して売るのに向いているタイプは、以下のような人です。
- 部分的に改修して高値で売却したい人
- リフォーム済みであることをアピールしたい人
- 売却準備に多少時間をかけられる人
家を売る際、「見た目の良さ」は非常に重要な要素です。「少額の投資で、なるべく高く売却したい」と考える方には、リフォームをしてから売る方法をおすすめします。
ただし、「どこまでリフォームするか」の線引きは難しいため、不動産会社と相談しながら慎重に進めるべき売却方法です。
【ボロ家の売却方法4】解体して更地にしてから売る
古い家を解体し、更地にして売却する方法です。建物の老朽化が進み、土地としての需要が高い場合は、購入希望者の選択肢が広がり、売却しやすくなる可能性があります。
ただし、解体費用がかかるため、売却価格だけでなく最終的な手取り額も考慮することが重要です。
メリット1：売却価格の最大化が期待できる
更地は、古い家の状態に左右されず、純粋に土地としての価値だけで評価されます。特に土地の需要が高いエリアでは、高値で売却できる可能性が高まります。
メリット2：契約後のトラブルリスクが減る
建物がないため、シロアリや雨漏りといった引き渡し後の不具合について責任を問われる心配がなくなります。ただし、地中にゴミや人工物が埋まっていた場合は、売主が処理をすることになります。
デメリット1：解体費用がかかる
建物を取り壊すためには費用が必要で、木造住宅でも100〜200万円程度かかります。さらに、建物の規模や構造、アスベストの使用状況などによっては、さらに費用が膨らむこともあります。
また、大きな木や植栽がある場合には、庭木の伐根費用も必要です。
デメリット2：売却価格が上がるとは限らない
安価な戸建て住宅の需要が高いエリアでは、古い家が残っていたほうが売れやすいケースもあります。そのため、更地にすることでかえって買い手が見つかりにくくなるリスクもあります。
解体前に必ず不動産会社に相談して、エリアの需要から判断しましょう。
デメリット3：固定資産税が上がる
固定資産税の課税額は、毎年1月1日時点の土地の状況によって決定されます。
建物がなくなると、土地にかかっていた固定資産税の軽減措置が翌年度から適用されなくなります。そのため、税金が数倍に跳ね上がることもあり、売却が長引くと税負担が重くなるリスクがあります。
この売り方がおすすめの人
解体して更地にしてから売るのに向いているタイプは、以下のような人です。
- 建物の劣化や老朽化が激しい物件を所有している人
- 解体費用をかけても売却価格の上昇を狙える人
- 更地での購入者層が見込まれるエリアの人
「建物の利用価値がほとんどない」「土地の需要が高いエリアにある」という物件は、解体して更地にしてから売る方法をおすすめします。
建物として利用するのが難しく、リフォームに多額の費用がかかる場合は、更地にしたほうが高値で売却できる可能性が高まります。
更地にすることで、雨漏りやシロアリ被害など、建物の不具合に関するトラブルを避けられる点もメリットです。ただし、地中埋設物や土壌汚染など、土地に関するトラブルは対応しなくてはいけないため注意しましょう。
【ボロ家の売却方法5】不動産会社へ売る（不動産買取）
不動産会社に直接ボロ家を買い取ってもらう方法です。一般的な仲介による売却とは異なり、買主を探す手間が不要なため短期間で売却できます。
不動産会社によっては、最短1週間程度で売却できる場合もあります。ただし、物件の状態や権利関係によっては買取を断られることもあり、必ず短期間で売却できるとは限りません。
メリット1：売却期間が短い
査定から引き渡しまで、最短1週間程度で完了することもあります。引っ越しを急いでいる方や、住宅ローンの返済に困っている方、離婚などでいち早く物件を処分したい方など、とにかくスピードを重視する人には大きなメリットです。
メリット2：手間や心理的負担が少なく、スムーズに売却できる
リフォームや解体も原則不要で、物件を現状のまま引き渡せるため、余計な費用や時間をかける必要がありません。
また、ポータルサイトなどに登録して広告を行わないため、近所に売却の事実を知られにくく、プライバシーを守れます。さらに、個人間の取引でトラブルになりがちな「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」が免責されるのが一般的です。
デメリット1：売却価格は市場相場より安くなる
不動産会社は、買取後のリスクや費用（リフォーム、解体、再販活動など）を考慮するため、査定額は市場相場より低くなります。一般的に相場の6～8割程度になるため、注意しましょう。
デメリット2：不動産買取では価格交渉が難しい
不動産買取では、買取価格や引き渡し条件について不動産会社と交渉できます。ただし、買取価格は会社によって異なり、希望どおりの価格になるとは限りません。複数の不動産会社に査定を依頼して、価格と条件を比較することが重要です。
デメリット3：住宅ローン残債が多い場合は利用できない
不動産の売却時には、住宅ローンの残りをすべて返済する必要があります。不動産の買取価格が住宅ローンの残債を下回る場合、売却代金だけではローンを完済できません。
ただし、不足分を自己資金などで補える場合は売却できる可能性があります。売却代金でローン返済が難しい場合は、金融機関への相談が必要です。
この売り方がおすすめの人
不動産会社へ売るのに向いているタイプは以下のような人です。
- とにかく早く家を手放したい人
- 売却の手間やトラブルを避けたい人
- 売却していることを近所に知られたくない人
「とにかく早く売却したい（しなければならない）」という方には、不動産買取がおすすめです。
不動産は現金化までに時間がかかるのが一般的ですが、不動産買取であれば最短1週間程度で完了します。
「住み替え」「相続」「離婚」「破産」といった理由で、すぐに現金が必要な方にとって、買取は良い選択肢になるでしょう。価格よりもスピードやトラブル回避を優先したい人にとって、最適な選択肢のひとつと言えるでしょうです。
【ボロ家の売却方法6】空き家バンクを通じて売る
地方公共団体（自治体）が運営する「空き家バンク」に、物件情報を登録して売却する方法です。空き家バンクとは、地方への移住希望者などに向けた、空き家物件の情報を集めたマッチングシステムのことです。（参考：国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」）
空き家バンクを利用すれば、需要に合った買い手を見つけやすくなり、地域の活性化にも貢献できます。
メリット1：地域ニーズに合った買主が見つかる
空き家バンクは、「田舎暮らし」や地方への移住・定住を考えている人たちが多く利用しています。利用すれば、地域の暮らしに興味がある買い手と出会える可能性が高くなるでしょう。
メリット2：登録費用が低い場合が多い
地方公共団体によっては、物件の登録や掲載にかかる費用が無料か、非常に安く設定されています。初期費用を抑えて売却活動を始められるのは、売主にとって大きなメリットです。
デメリット1：売却に時間がかかる
空き家バンクは利用者が限られているため、買い手が見つかるまでに時間がかかりやすいといわれています。
また、すべての地方公共団体が空き家バンクを運営しているわけではありません。専門家によるフォローがない場合、不動産の知識がない方はスムーズに売却できないおそれがあります。
デメリット2：価格は市場価格より低めになりやすい
空き家は移住者向けなど、地域貢献を目的とした価格設定になることが多く、市場価格よりも安くなる傾向にあります。1,000万円以下で売却されることもあるため、高値での売却を求めている方には向いていません。
デメリット3：条件交渉などは当事者同士で行わなければならない
空き家バンクでは、自治体によって売買交渉や契約手続きの進め方が異なります。提携する不動産会社が仲介を行う場合もあれば、売主と買主が直接交渉しなくてはいけない場合もあります。
登録前には、仲介の有無や手数料、契約手続きのサポート範囲を確認しておきましょう。
この売り方がおすすめの人
空き家バンクを通じて売るのに向いているタイプは、以下のような人です。
- 地域活性化や移住促進に協力したい人
- 売却を急いでいない人
- 価格よりも「活用してもらうこと」を重視する人
「地域貢献」や「地域の活性化」を大切にしたい方には、空き家バンクを通じて売る方法がおすすめです。空き家バンクは、地方の空き家問題を解消するため、地方移住を希望する人たちを支援する目的で作られました。
そのため、「地域に来てくれる人を応援したい」「地元に貢献したい」というあなたの思いにぴったりの方法です。趣旨に賛同する方は、ぜひ利用を検討してみてください。
ボロ家を放置する3つのリスク
相続した実家など、老朽化した家を空き家のまま放置すると、維持費の負担が続くだけでなく、税負担の増加や近隣トラブルにつながるおそれがあります。
特に注意したいのは、次の3つのリスクです。
- 維持費がかかり続ける： 誰も住んでいなくても、所有している限り固定資産税などが発生します。また、建物の修繕や庭木の手入れにも費用がかかります。
- 固定資産税が高くなる可能性がある：適切に管理されていない空き家は、自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に認定される場合があります。改善を求める勧告を受けると、土地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が増えるおそれがあります。
- 倒壊や近隣トラブルのリスクが高まる：老朽化した屋根や外壁が台風などで破損し、近隣住民や通行人に被害を与えた場合、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。
こうしたリスクを避けるためにも、ボロ家を所有している場合は、早めに今後の管理や活用、売却について検討することが大切です。
売却を考えている場合は、解体やリフォームを行う前に、まずは現在の状態でいくらで売れるのかを確認しておきましょう。 古い家でも、建物を残したまま売却できる可能性があります。
【後悔しないために】売る前に確認したい６つのチェックポイント
ボロ家の売却を成功させるには、事前の確認が非常に大切です。ちょっとしたポイントを押さえておくだけで、売却後のトラブルや、思わぬ価格の低下を防げます。
後悔しないためにも、以下のポイントを必ずチェックしましょう。
- 使える補助制度は？申請期限はいつ？
- 土地の境界線は明確？どこまでが所有地？
- 現行の耐震基準を満たしている？旧耐震基準なら耐震補強分は値引き？
- そもそも「再建築不可物件」ではない？
- 家や敷地内に残置物（ゴミ）はない？
- 不動産会社はその物件を熟知している？
使える補助制度は？申請期限はいつ？
地方公共団体によっては、リフォームや耐震改修に使える補助制度を用意している場合があります。
数十万円の補助金がもらえることもあるので、適用条件を満たしている場合は積極的に活用しましょう。
ただし、補助制度は予算や規定人数に達すると受付が終了してしまうこともあるため、国や各地方公共団体のホームページや窓口で最新情報をチェックし、早めに申請することが大切です。
土地の境界線は明確？どこまでが所有地？
隣の土地との境界があいまいだと、売却時や売却後に大きなトラブルになるおそれがあります。
隣地の所有者と認識が異なっているケースもあるため、事前に「測量図」や「境界確認書」を用意し、自分の土地の範囲を明確にしておきましょう。
費用はかかりますが、土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を行うのが最も確実な方法です。
現行の耐震基準を満たしている？旧耐震基準なら耐震補強分は値引き？
1981年6月1日より前の旧耐震基準で建てられた住宅は、耐震性への不安から買主に敬遠されるおそれがあります。適用される耐震基準は、建築確認を受けた時期などによって判断するため、確認済証や検査済証などで確認しておきましょう。
耐震基準適合証明書の取得や補強工事を実施することで、売却価格を維持し、成約率を上げることも可能です。
ただし、検査の結果、補強工事が必要と判断されると、証明書は取得できません。その際は、まずは地方公共団体の窓口で耐震補強工事に使える補助制度がないか確認することをおすすめします。
そもそも「再建築不可物件」ではない？
「再建築不可物件」とは、建物を一度壊してしまうと、新たに建て直すことができない土地のことです。このような物件は、売却価格が大幅に下がるリスクがあります。
再建築ができない主な原因として、建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していないことや、市街化調整区域内で建築が制限されていることなどが挙げられます。
ただし、接道義務の特例や開発・建築に関する許可によって再建築できる場合もあるため、解体前に自治体の担当窓口で確認することが重要です。
家や敷地内に残置物（ゴミ）はない？
家の中にものが多く残っていると、売却手続きがスムーズに進みません。内覧に来た人の印象が悪くなるだけでなく、建物の状態が確認しにくくなり、買い手に「処分費がかかるのでは？」という不安を与えてしまいます。
事前にできる限り整理・処分し、すぐに引き渡しができる状態にしてから売りに出しましょう。自分で片付ける時間がない場合は、専門の業者に依頼する方法もあります。
不動産会社はその物件を熟知している？
どの売却方法がベストかは、物件の場所や状態、そして売主であるあなたの優先順位によって異なります。専門知識がないまま一人で判断するのは難しいため、不動産会社の適切なアドバイスが不可欠です。
特に、以下の点を満たしている不動産会社を選ぶことが、成功への近道となります。
- 物件がある地域に詳しいか
- 同じようなボロ家の売却経験が豊富か
- 担当者はあなたの親身になって対応してくれているか
物件の状態や地域性を熟知している不動産会社を選ぶことで、適正な価格設定や販売戦略を立てることができます。そのためにも、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
ボロ家売却の成功は「不動産会社選び」で決まる
ここまで解説してきた売却方法のうち、どれがあなたの家にとって最適なのか、最善の判断をするために重要なのが「誰に相談するか」です。
相談する不動産会社を間違えてしまうと、「数百万円もの解体をすすめられる」「売れないまま時間だけが過ぎていく」といった最悪の事態に陥りかねません。
一方で、ボロ家の売却実績が豊富な会社に依頼すれば、解体をせずに売る方法やすぐに現金化できる「買取」など、あなたの負担が最も軽くなる“売却方法”を提案してくれます。
重要なのは査定額だけでなく、「物件をどう売るか」という各社の具体的な提案（プラン）を比較することです。そのため、まずは自宅の売却相場を把握しておきましょう。
この記事の編集者
リビンマッチ編集部
リビンマッチコラムでは、むずかしい不動産の事をできる限りわかりやすく、噛み砕いて解説しています。不動産に対するハードルの高いイメージ、とっつきにくい苦手意識を少しでも取り除いて、よりよい不動産取引のお手伝いをさせていただきます。
誤字脱字や事実誤認などございましたら、ぜひともご指摘ください。
運営会社：リビン・テクノロジーズ株式会社（東京証券取引所グロース市場）
