リビン・テクノロジーズ株式会社（東証グロース上場）
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「不動産売却をしたいけど、デメリットがあったらどうしよう」高いお金を払って購入した不動産ですから、不安になるのも当然です。
そこで本記事では、不動産売却のメリット4選とデメリット4選、そして家を売るか売らないかのチェックポイント3選を紹介します。不動産を売却するかどうか正しい判断をしたい方は、ぜひ参考にしてください。
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もくじ
不動産売却にはメリットがたくさんあるものの、デメリットもあります。ここでは、不動産売却のデメリットについて解説します。
不動産の売却価格は一定ではなく、常に変動しています。土地であれば価格が上昇することもありますが、建物は築年数が経過するにつれて年々価値が下がっていきます。
国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、新築戸建て住宅の10年後の資産価値は新築の50～60％です。また、20年後は20％弱、30年後は10％前後です。
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資産価値が低いからといって売却価格が0円になることはありません。売却価格は住宅の築年数以外にも、設備や地価、需要と供給のバランスなど、さまざまな要因によって決まるためです。
しかし、中古住宅の売却価格は、一般的に新築時の価格よりも安くなる傾向があるため、資産価値が下がることは売却価格にも影響します。
不動産を所有していれば、その不動産を担保に金融機関からの借入が可能です。不動産を担保にすることで、低金利で高額の融資を受けられる可能性があります。
しかし不動産を売却してしまうと、担保の対象がなくなってしまうため、新たに家を購入するときなど融資を受けたいときに融資を受けられません。審査が下りても希望額を借りられないこともあります。
そのため、将来的にまとまった額の現金が必要になる可能性や、担保がなくても借入ができるかどうかを考えて、不動産の売却を決めましょう。
不動産を売却してしまうと、不動産を利用した相続税対策ができません。相続税を節税するには、相続税評価額の総額を下げる必要があります。相続財産は現金より不動産のほうが相続税評価額が低いため、相続税を抑えられるのです。
不動産の相続税評価額は、市場価格より低いことが多く、最大で約50%まで下げられることがあります。相続税評価額が下がると、それをもとに計算する相続税も下がるため、相続税対策としての効果が期待できます。
ところが不動産の売却価格は相続税評価額より高値になる傾向があるため、不動産を売却して現金化すると相続税評価額が上がってしまいます。そのため、不動産のまま相続するときと比べると、相続税が上がってしまうのです。
不動産を利用した相続税対策を考えている場合は、売却を踏みとどまったほうがよいかもしれません。
不動産の売却には、多額の費用がかかることがあります。土地の境界確定をする必要がある場合は、境界確定や測量の費用だけでなく、日数もそれなりにかかります。
土地の広さや形状、隣接地の状況によっては目が飛び出るほどの金額になることもありえます。
また、不動産会社に売却を依頼する場合は、仲介手数料も発生します。不動産売買において、売却する側が負担しなければならない費用もそれなりにあることを覚えておきましょう。
先にデメリットを紹介しましたが、不動産を売却することで得られるメリットもたくさんあります。ここでは不動産売却のメリットを解説します。
売却損が生じた場合は、その年の所得税が軽減されます。売却損とは、不動産を売却したときの価格が、不動産を取得したときの原価よりも下回った場合の差額のことです。
たとえば、2,000万円で取得した建物を1,000万円で売却した場合は、1,000万円の売却損が発生します。長年居住してきた住宅であれば、売却価格が取得したときの価格よりも上回ることはほとんどないため、多くの場合は売却損が生じると考えてよいでしょう。
不動産を売却して利益が出た場合は所得税や住民税がかかりますが、売却損が生じた場合、所得税や住民税はかかりません。そのうえ、売却した年のほかの所得と相殺することで所得税や住民税を軽減できます。
不動産を売却した年に相殺しきれない場合は、翌年以降に繰り越しての控除が可能です。これを繰越控除といい、売却した年の翌年から最長3年間繰り越せます。
なお、繰越控除を適用するには以下のような条件があります。
不動産が売却できれば、一度にまとまったお金が手に入ります。不動産の状態によっては、大金を得ることも可能です。売却で得た資金は、以下のように活用できます。
売却によって得た資金を元手に、現在よりも環境のよい土地へ移住したり、住まいの買い替えをしたりできます。これまで快適に過ごしてきた家が、年とともに住みづらくなることもあります。その場合は売却して得た資金で、老後の暮らしに合わせた住まいに住み替えるのもよいでしょう。
老人ホームへの入居を検討している場合は、入居費用に充てられます。海外旅行など、これまでできなかったことやお金に余裕がないとできないことを、この機会に楽しむのもよいでしょう。
不動産を売却すれば、それ以降は固定資産税がかかりません。自ら居住している場合や借家として貸し出していた場合はもちろん、相続した実家を持て余しているような状態でも、不動産を所有しているかぎり固定資産税はかかります。
固定資産税は、不動産によっては大きな金額になることもあり、家計を圧迫することも珍しくありません。今後も居住する予定や運用する計画がないのであれば、売却してしまうこともひとつです。
そのほか、都市計画税の支払いや修繕、メンテナンスなどの維持費も、売却後は削減できます。
建物は建てて終わりではなく、定期的なメンテナンスや修繕が必要です。
一般的に、新築を建ててから10年程度で一度点検し、その後も10年ごとを目安にメンテナンスをする必要があります。問題がなければよいのですが、大きな修繕が必要な場合、多額の費用がかかってしまいます。
しかし、不動産を売却すれば、修繕やメンテナンスなどの必要はないため、維持費がかかりません。
家を売るか売らないかを判断するためのポイントを紹介します。判断に迷ったら、以下を参考にしてください。
単純に、引っ越したいか引っ越したくないかという気持ちの部分も大切です。引っ越さなければならない理由や、逆に引っ越せない理由がないのなら、自分が今後どのように暮らしたいかで家を売るか売らないかを判断するのはどうでしょう。
老後も引っ越さずに、いまの家に住み続けたい場合は、すぐに売却を考えなくてもよいです。しかし、老人ホームへの入居を考えている場合などは売却も視野に入れて今後の生活設計をしていく必要があります。
これからも家を管理していけるのかどうかも、家を売るか売らないかを判断するうえで大切なポイントです。
たとえ長年暮らしてきた家だったとしても、歳をとって体の自由が利かなくなると、住みにくさを感じたり、管理が行き届かなくなったりするでしょう。同居する家族がいなければなおさらです。
また、相続した家が遠方にある場合も管理が難しく、放置せざるを得ないこともあるでしょう。自分が年老いたときのことや、次の世代に管理を任せなければならないことなどを考えれば、売却を決断したほうがよいかもしれません。
いまの家の価値を知ったうえで、売却するかどうかを決めるとよいでしょう。
不動産の価値は、不動産の一括査定サイトで査定して確認するのがおすすめです。査定したからといって売却する必要はありません。
一括査定サイトを利用すると1回の情報入力で複数社の査定価格を比較できます。複数社の査定価格の相場をもとに自分が所有している不動産がどのくらいの価値があるのかが把握できるため、査定してもらうことは売却するかどうかのよい判断材料です。
まだ、売却するかどうかを決めかねているという場合でも、一度利用してみるとよいでしょう。
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